房地产行业税务稽查技巧专题之三
税务稽查及稽查技巧
税务稽查及稽查技巧税务稽查的概念税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理工作的总称。
说明：这是税务稽查工作规程对稽查的定义，实际上，随着新征管法的出台，稽查的内容更丰富了，即包括对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理，又包括对涉税相对人的检查和处理，所以，在实际工作中，总局对《税务检查通知书》也设计了两种格式，即：格式一税务局（稽查局）税务检查通知书税稽检通一〔〕号:税务机关（签章）年月日告知：税务机关派出的人员进行税务检查时，应当出示税务检查证和税务检查通知书，并有责任为被检查人保守秘密；未出示税务检查证和税务检查通知书的，被检查人有权拒绝检查。
使用说明第五十九条、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第八十九条设置。
2．适用范围：税务检查人员在依法对纳税人、扣缴义务人实施税务检查时使用。
3．“决定派等人”横线处至少填写两人姓名。
4．本通知书与《税务文书送达回证》一并使用。
5．文书字轨设为“检通一”，稽查局使用设为“稽检通一”。
6．本通知书为A4竖式，一式二份，一份送被查对象，一份装入卷宗。
格式二税务局（稽查局）税务检查通知书税检通二〔〕号:根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十七条规定，现派等人，前往你处对税务机关（签章）年月日使用说明第五十七条、第五十九条设置。
2．适用范围：检查人员在向有关单位和个人调查取证纳税人、扣缴义务人和其他当事人与纳税、代扣代缴、代收代缴税款有关的情况，或者需要协查案件时使用。
3．本通知书的抬头填写有配合调查义务的单位或个人名称，空白横线处分别填写所派出税务人员的姓名和需要调查取证的涉税事项。
4．本通知书与《税务文书送达回证》一并使用。
5．文书字轨设为“检通二”，稽查局使用设为“稽检通二”。
6．本通知书为A4竖式，一式二份，一份送被调查对象，一份装入卷宗。
税务稽查的工作原则税务稽查工作的基本原则是税务稽查机构及其人员在税务稽查工作中应遵循的贯彻工作始终的基本行为准则。
税务稽查技巧
税务稽查与稽查技巧税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理工作的总称。
税务稽查的工作原则税务稽查工作的基本原则是税务稽查机构及其人员在税务稽查工作中应遵循的贯彻工作始终的基本行为准则。
从《规程》的规定看，税务稽查工作应遵循以下基本原则：（一）专业化分工和制约原则：以事实为根据，以税收法律、法规、规章为准绳原则是以法治税原则在税务稽查中的重要体现。
这项原则的基本要求是：在税务稽查工作中坚持实事求是的原则，在税务处理时严格按照税收法律、法规、规章的要求办事。
（客观事实、法律事实）（二）群众路线原则：税务稽查必须依靠人民群众，加强与司法机关及其他有关部门的联系和配合。
这就是税务稽查中应坚持的群众路线原则。
这条原则概括地说就是税收综合治理。
税务稽查对象的确定确定税务稽查对象，是税务稽查的重要环节。
稽查对象选择的成功与否，直接关系到税务稽查的质量和效益，关系到能否客观公正地履行国家赋予税务机关的稽查权。
因此，科学地确定稽查对象对于开展稽查工作具有十分重要的意义。
（一）计算机选案在旧的征管模式下，稽查对象的选择大多数是由人工来完成的，但随着形势的发展，纳税人的数量大幅度增加，经营情况越来越复杂，税务机关无法再去翻阅浩如烟海的资料并用手工的方法来挑选稽查对象。
随着各地税务信息化征管的运用，通过计算机选择来确定稽查对象将成为首选。
其一般程序为：1、搜集纳税人的各类信息资料，这是选案进行的前提和基础。
2、确定计算机选案指标3、计算机选案参数的生成4、计算机选案条件的选择5、计算机选案结果的整理（二）随机抽查这是人工选择稽查对象的基本方法，实施抽样的方法可以分为两大类：随机抽样和非随机抽样。
随机抽样又叫概率抽样，它是按照概率规律来抽取稽查对象的一种方法。
一般有以下几种：1、简单随机抽样2、等距抽样3、分层抽样，又称类型抽样或分类抽样（三）举报、转办、交办、情报交换举报是指人民群众或单位通过口头、书面等形式向税务机关报告偷税、逃税、骗税情报的一种方式；转办是指同级政府的各个部门接到的反映偷税、逃税、骗税的人民来信来访，或其它部门发现的偷税、逃税、骗税行为以信函、电话、口头等形式反映给税务机关的各种案源；交办是上级党政机关或上一级税务机关交办查处的各种偷税、逃税、骗税案件；情报交换是通过国际间的情报交换得到的偷税、逃税、骗税的信息。
房地产开发企业稽查案例
第三章房地产开发企业稽查案例3-1某房地产公司隐瞒收入偷税案本案特点：本案税务稽查人员采取了多种方法，从多个环节和部门收集相关证据，对房地产行业收入的真实性进行了详细检查，检查方法运用合理，问题考虑周全，对行业检查具有一定的指导作用。
一、案件背景情况（一）案件来源2006年3月，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报，反映某房地产开发有限公司在开发A花园和B宾馆项目中，拖欠税款60多万元，隐瞒收入偷税100多万元。
（二）纳税人基本情况某房地产开发有限公司2000年12月登记注册，注册资本618万元，。
2000年1月至2005年12月期间,该公司共开发A花园、B宾馆、C大厦三个房产项目，并且三个项目都已完成施工。
该公司企业所得税实行核定应税所得率征收方式征收；土地增值税实行先预征、后清算管理办法。
到2005年12月31日止，该公司未进行土地增值税的清算。
二、检查过程与检查方法（一）检查预案稽查局接到举报案件后，检查人员围绕纳税人的涉税情况开展调查：一是到主管税务机关了解税收管理情况。
该公司开业以来，所开发的三个工程项目均已完成施工，共申报地方各税102万元，缴纳57万元，尚欠缴45万元。
2003年、2004年和2005年近三个纳税年度，各只有一次申报税款记录，其他申报都是零申报，且其开发的B宾馆项目，从未申报缴纳税款。
二是到房产管理部门了解销售登记情况。
发现该公司开发的三个项目基本已销售，但多数未办理产权登记相关手续。
检查人员初步认为该公司有偷税现象，迅速成立专案组，全面负责本案的查处。
（二）检查具体方法1.账面检查，发现疑点检查人员在履行了相关的法定程序后，对纳税人的有关账簿和凭证进行了检查。
通过检查发现，该公司会计科目设计不全、会计账簿登记不实、账表勾稽关系不平、会计凭证装订不齐。
针对这种情况，专案组决定抓住时机，报经市局局长批准后，实施调账检查。
2006年3月28日，专案组调取了该公司2000年6月至2005年12月的记账凭证、会计账簿以及部分售房合同等资料。
房地产企业税务稽查技巧精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法近年来，随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业偷税现象也日益突出。
为了规范市场秩序，维护税收公平，税务部门对房地产开发企业的税收行为进行了加强监管和严格审查。
本文将就房地产开发企业偷税的常用手法以及税收稽查方法进行探讨，以期加强对这一问题的认识和防范。
房地产开发企业偷税的常用手法主要包括以下几种：1. 虚构合同：房地产开发企业通过虚构合同，将部分收入列为合法支出或费用，以减少企业的应纳税额。
这种手法主要的掩饰手段包括合同金额的虚高或虚低、服务费用的虚构等。
2. 编辑账目：房地产开发企业在财务报表中隐瞒一些真实收入、加大一些虚假支出，以达到减税的目的。
常见的手法有虚构购房人员和销售人员的工资、虚构设备购置费等。
3. 财务偷逃：包括隐匿销售收入、牵涉制假制套票、虚增费用、短期借款造成利息支出等偷逃行为。
这些偷逃手法常常与其他企业勾结，以达到共同偷逃税款的目的。
4. 通过代理机构转移资金：房地产开发企业通过与代理机构合作，以代理机构的名义进行业务操作，将收入转移至代理机构，以避税或减少纳税额。
面对房地产开发企业偷税的挑战，税务部门采取了一系列税收稽查方法，以保障税收的合法性和公平性。
1. 数据分析：通过对房地产开发企业涉税数据进行精确的分析，发现异常数据和异常行为，及时发现企业的偷税行为。
税务部门可以将涉税数据与其他相关数据进行比对，找出企业涉税数据中的不一致之处，建立数据模型，实现对企业的精准监控。
2. 重点核查：税务部门将根据风险评估的结果，选择性地对涉嫌偷税的企业进行重点核查，重点关注那些可能存在偷税行为的企业。
通过现场检查、调查取证等手段，全面了解企业的经营状况和税务行为，对企业的涉税行为进行核实。
3. 抽样审计：通过对房地产开发企业的抽样审计，对企业的财务报表进行全面审查，查找企业若有的偷税行为。
税务部门可以随机选择一部分企业进行审计，将审计结果与企业的纳税额进行比较，发现不合理之处。
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法房地产开发企业是现代经济中一个重要的行业，但在其经营过程中，面临着各种税收问题及相应的稽查方法。
本文将针对房地产开发企业常见的税收问题进行分析，并探讨相应的稽查方法。
一、房地产开发企业常见的税收问题房地产开发企业在经营过程中可能面临以下几个常见的税收问题：1. 增值税问题：房地产开发企业作为商品供应者，其销售商品的增值部分需要缴纳增值税。
但由于房地产开发涉及到复杂的流程和交易规模，一些企业可能存在漏报、少报及虚报等问题，从而导致增值税的逃税行为。
2. 企业所得税问题：房地产开发企业通过售房获得的利润需缴纳企业所得税。
一些企业可能通过虚构成本、转移利润等手段进行避税，从而减少所得税的缴纳额。
3. 印花税问题：房地产开发企业在交易过程中需要支付印花税。
然而，一些企业可能通过虚报交易金额、偷逃印花税等手段规避印花税的缴纳。
4. 物业税问题：房地产开发企业在拥有物业时需要支付相应金额的物业税。
一些企业可能通过编造物业取得方式、非法减免等手段减少物业税的缴纳。
二、房地产开发企业的税收稽查方法为了确保税收的公平与合法性，税务机关会采取一系列的稽查方法来核查房地产开发企业的税收申报情况。
以下是常见的税收稽查方法：1. 抽查稽查：税务机关会随机选取一部分企业进行抽查稽查。
这种方法能够有效地检测到一些企业的偷漏税行为，起到一定的威慑作用。
2. 数据比对：税务机关会将企业的纳税申报数据与其他相关数据进行比对，如银行流水、不动产登记信息等。
通过对数据的比对可以发现企业可能存在的虚假申报行为。
3. 税源调查：税务机关会对房地产开发企业进行税源调查，了解企业的经营状况和财务状况，以判断企业是否存在逃税、偷税、漏税等行为。
4. 不定期稽查：税务机关会不定期对企业进行稽查，以避免企业存在过大的预测性风险。
这种稽查方法能够有效地打击企业的逃税行为，促使企业依法纳税。
5. 多部门合作稽查：税务部门会与其他相关部门合作，如房地产监管部门、土地资源管理部门等，共同开展稽查工作。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
房产税常见稽查风险点及实务案例
稽查案例——出租那点事~
柜台出租，如何缴纳房产税？
稽查案例
我检查组在对一家大型商场进行税务检查时发现，该商
场店铺全部出租，且形式为以下两种
VS
柜台出租
店铺出租
图表总结3
租赁形式
经营租赁
纳税主体
出租人缴纳
计税依据
租金收入
融资租赁 承租人缴纳
免租期
产权人缴纳
无租使用 使用人代缴纳
房产余值 房产余值 房产余值
稽查案例——土地那点事~
2.契税是不是房产税的计税基础？
稽查案例
因此，契税应当作为固定资产的计税基础，计入会计账簿“固 定资产”科目中（或无形资产），房产税的房产原值是按照会 计科目中记载的价值确定的，所以，契税也应计入房产原值计 征房产税。
？耕地占用税是不是房产税的计税基础
稽查案例——土地那点事~
稽查案例——装修那点事~
稽查案例
3.融资租赁房屋改扩建的价值部分，是否缴纳房产税
稽查案例——装修那点事~
《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税〔2009〕128号）
• 第三条规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁 合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
• 合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起 依照房产余值缴纳房产税。
稽查案例——土地那点事~
3.减免的土地出让金是否需要缴纳房产税 稽查案例
现实中，应当区分两种情况： 一、先征后返（通常）
按照会计准则的规定，此属于政府补助，一次或者分次计入“营业外收 入”。通常在这种情形下，企业按照全额先行缴纳土地出让金，发票金额 为全额，账务处理上支付的土地出让金全额确认或者结转相关资产价值， 因此，应按照全额作为计算企业所得税或者房产税时的计税基础，而收到 的减免部分作为一项营业外收入。
房地产行业税务稽查案例分析
房地产行业税务稽查案例分析房地产行业税务稽查案例分析税务机关对某房产开发公司稽查时，查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法，多列成本万元，少缴企业所得税万元。
对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账，少缴个人所得税万元，该案最终补、罚合计万元。
检查方法(一)比对分析，发现疑点检查人员首先调取了该单位的电子账套，结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。
对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对，发现以下疑点：1.企业所得税税负率偏低。
企业所得税负担率为%. 2016年企业所得税负担率为%，前后两年差异较大，且两年均低于当地平均水平。
2.开发成本异常。
建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米，该成本数据明显高于该地区建造成本。
3. 账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息，但企业申报记录中没有“利息、股息、红利”个人所得税扣缴记录。
(二)排查疑点，锁定重点在案头审核的基础上，检查组对上述疑点进行排查，就有关疑点对企业财务人员进行了询问，并延伸至售楼处及销售部、工程部等部门相关人员，主要方法如下：1.检查组通过实地察看，该项目开发对象有公寓、独别、双拼等类型，建有两层地下停车库，所售房产均为毛坯房。
2.检查组从工程部门了解到：该项目一期、二期分别由两个建筑公司承建，其中二期工程由A建筑公司承建，经初步测算：一期单位建筑成本1700元/平方米，二期单位建筑成本4171元/平方米，二期的建安成本明显不合理，检查组确定将A建筑公司作为本次检查的重点突破方向。
3.开发间接费用中列支xx年～xx年银行借款利息合计万元，而检查组从工程部门了解到：该项目是从xx年开始动工的，xx年之前并未进行项目开发。
查实该借款为代关联企业借款，支付的利息与该企业生产经营无关。
4.支付给企业员工的个人借款利息代扣了个人所得税万元，作为应付利息挂账，未按规定申报缴纳入库。
房地产行业税务稽查案例
房地产行业税务稽查案例介绍房地产行业作为一个关系到国民经济和民生的重要行业，在税务方面一直备受关注。
税务稽查是一种确保企业纳税合规的重要手段，也是维护税收秩序的重要方式之一。
本文将以几个具体的案例来探讨房地产行业税务稽查的一些常见问题和应对策略。
案例一：偷税漏税在房地产行业，偷税漏税是一个常见的问题。
某公司利用假发票进行虚开，虚增成本，从而逃避纳税义务。
税务部门通过对该公司的进销存账务进行审计，发现了该公司的偷税漏税行为，并对其进行了税务稽查。
该公司在税务稽查中被发现的偷税漏税行为主要包括虚开发票和虚增成本。
虚开发票是指利用虚假的交易进行税务骗税，虚增成本则是通过将非法开支刻意记在成本中，从而减少应纳税额。
税务部门通过查阅相关凭证和对账户进行核对，发现了这些偷税漏税行为。
案例二：虚增成本虚增成本是房地产行业中另一个常见的偷税漏税手段。
某开发商为了减少应纳税额，将非法开支刻意记为成本，虚增了开发成本，从而逃避了纳税义务。
税务部门在对这个开发商的税务稽查中发现，该开发商在施工过程中存在虚增成本的行为。
通过查阅相关凭证，对开发商的进销存账务进行核对，税务部门发现了大量非法开支在成本中的痕迹。
针对这个问题，税务部门对该开发商进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
案例三：关联交易房地产行业中，关联交易是一个容易出现税务问题的领域。
某公司通过关联交易的方式，将利润转移至关联公司，从而减少纳税额。
税务部门在对这个公司进行税务稽查时发现了这个问题。
税务部门在税务稽查中发现，该公司与其关联公司存在多起关联交易，通过虚构交易的方式，将利润转移至关联公司，从而逃避纳税义务。
税务部门通过查阅相关凭证，对账务进行核对，并在实地调查中获得了进一步的证据。
针对这个问题，税务部门对该公司进行了处罚，并要求其补缴相应的税款。
应对策略房地产行业税务稽查案例的出现，提醒了企业应加强内部税务合规管理，遵守法律法规。
在应对税务稽查时，企业可以采取以下策略：1.建立健全的税务管理体系：企业应建立完善的税务管理体系，制定相关制度和流程，明确各部门的职责和义务，确保纳税合规。
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房地产行业税务稽查技巧专题之三：检查的方法
(2010-11-13 14:03:09)
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一、检查项目有关情况
房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。
主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料
对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。
在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合
在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。
同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查
房地产企业的成本结转方法为：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本
检查时应注意以下几个问题：
1、审查成本计算是否正确
审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）
预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。
检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。
有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。
重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。
2、配套设施成本结转是否正确
通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。
一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。
3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确
检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。
4、检查有无白条入账现象
白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。
有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。
五、财务费用的检查
房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。
完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。
向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。
六、管理费用的检查
1、人工费用的检查
管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。
2、印花税的检查
（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。
（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。
房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。
但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。
虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。
3、其他方面的检查
检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。
检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。
七、销售费用的检查
1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。
2、虚增代理费用。
由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。
3、广告费、业务招待费超支。
房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。
因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。
其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税年度销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后年度结转。
超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。
八、开发间接费用的检查
审查费用的发生原始凭证是否真实合法。
周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。
在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。
九、对房地产企业税务检查的几点建议
1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。
做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。
在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。
2、由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。
如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。
通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。
更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。
4、通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。