2021年江阴房地产市场分析报告(20210116120044)
江阴市房地产市场调查报告
国土资源通讯·!""#$%&保持房地产市场持续健康发展，稳定住房价格，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。
围绕国务院近期关于“做好稳定住房价格工作”的要求，部党组安排的“住宅用地供应在保持房价稳定方面有何经验和做法？房地产用地结构状况与主要问题是什么”调研专题，是落实国土资源管理参与房地产市场宏观调控的具体部署。
日前，部土地利用管理司一个调研小组，对江阴市房地产市场进行了实地调查。
一、基本情况江阴为江苏无锡所辖县级市，行政区面积’((平方公里，人口%%#万，人均耕地不足"$)亩；主城区建成面积约&"平方公里，人口&"余万。
从近年的情况看，江阴市房地市场呈现以下特点：一是商品住宅供销两旺。
按面积统计，江阴市房地产开发’"*以上为住宅。
!""!年、!""+年和!""&年住宅销售面积分别为&,$(’)&万平方米、))$((+&万平方米和(($,#)万平方米，!""+年、!""&年分别比前一年增长+’$)*和+!$,*。
销售面积逐年大幅度增长，反映出住宅供应与需求均呈旺盛态势。
二是房屋户型面积逐年增大。
!""!年开发销售的住宅中有#"*以上的户型面积为("平方米-’"平方米、!""+年多为%""平方米-%!"平方米、!""&年则多为%!"平方米-%)"平方米，且房屋建设标准逐年提高，说明居民的住房消费水平愈来愈高。
三是房价、地价大幅度上涨。
!""%年以前，房价保持在较低水平。
!""!年以后则大幅度增长，!""+年、!""&年分别比前一年上涨!"*和+"*-&"*，增长率已超过长江三角洲上海、杭州、南京。
江阴地块勘察及市场调研报告424
江阴市场2014年1-12月成交面积分布
2014年全市住宅成交面积分布
面积段（m²） 成交套数
90以下 91-100 101-120 121-140 141-170 171以上
合计
1560 1591 2242 2851 2295 1760 12299
比例
13% 13% 18% 23% 19% 14% 100%
江阴市场上90m ²以下成交的比例相对较少，刚需市场表现一般； 改善型住房，尤其是首改占据了主体。此部分客群中121-140m ²的成交比例最高，占到总体成交
的23%；在一定程度上反映本地首改客群更偏向于大面积户型。
从成交结构来看，传统刚需产品成交相对较少，改善型住房占据了主体，偏向于大面积户型。
2.3 商业办公楼供求分析
2014年住宅（普宅）市场近一年价格走势
江阴市场自09年大幅度上涨后，基本维稳，2014年整体均价基本维持在5900元左右； 去年以来，整体月成交维稳在1000套上下，价格基本维稳5900元左右。
2014年住宅（别墅）近一年价格走势
江阴市场自09年大幅度上涨后，基本维稳，14年别墅整体均价基本维持在11200元左右； 2014年以来，别墅月成交量波动较大，全市月均45套左右，价格基本维稳11200元左右；
成交面积
成交户均 面积
成交均价
62412 207 8582
2014.2 0
462 51 7482
2014.3 0
1555 52
7362
2014.4 0
4676 87
12652
2014.5 0
2544 54
6577
2014.6 0
2152 77
7992
江苏江阴房地产市场调研报告
居民人均可支配收入（元） 25869 第三产业比例
40.02% 33.80% 35.10% 37.10% 32.10%
结论
江阴市与其他百强县相比，几乎所有经济指标都遥遥领先，甚至与地 级市泰州市相比，各项经济指标都较为相近。
城市宏观经济——地区生产总值与增长率
江阴市生产总值变化情况
25.00% 22.80% 20.00% 15.00% 10.00% 980 1713 17.90%1530 14.90% 1190 11.60% 2001 2000 1500 13.30% 1000 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 江阴 地区生产总值（亿元） 增长率 全国 2006年 22.80% 11.6% 2007年 17.90% 13.0% 11.6% 13.0% 8.9% 9.2% 10.4% 2500 25.00%
一、城市总体概况 二、城市发展规划 三、城市宏观经济
四、房地产市场概况
五、城市典型楼盘 六、商业市场概况 七、酒店市场概况 八、写字楼市场概况 九、酒店式公寓市场 十、地块基本情况
城市总体概况——城市简介
江阴市简称澄，位于江苏省南部，长江三角洲太湖平原北端。拥有7000年人类生息史、 5000年文明史、2500年文字记载史、1728年建县史；江阴地处江尾海头，长江咽喉，自古就是
一、城市总体概况 二、城市发展规划 三、城市宏观经济
四、房地产市场概况
五、城市典型楼盘 六、商业市场概况 七、酒店市场概况 八、写字楼市场概况 九、酒店式公寓市场 十、地块基本情况
江阴与其他城市经济对比
江苏 宜兴 9 江苏 如东 87 浙江 诸暨 14 浙江 乐清 18 浙江 临安 80 江苏 江阴 1 2001 13.3% 159 常州市 泰州市 — 2976 13.1% 360.8 — 2002 13.5% 504.65
从江阴东西房价失衡,看西区的发展
资料来源:江阴房产网从江阴东西房价失衡,看西区的发展西区宜居蓄势待发—从东西房价失衡看西区的发展目前江阴的房市、房价，无形之中形成了两个板块，即东区和西区。
从东区的二手房市场来分析，它分成商品房和拆迁安置房两种。
二手市场的商品房以大桥绿洲、飞虹苑、华泰御花园、名雅居、海澜名花苑、丽都城市花园为代表。
它们以2002年前后的每平方2200元左右的房价升到今天每平方7000元左右的的挂牌价。
短短六年上升了三倍多，二手房市场的拆迁安置房，如锦隆一至五村、滨江新村、大桥一村、新华一村、永安四、五村等，目前的市场挂牌价，也已经在4000元至5200元一线盘整。
再看近期开盘和即将开盘的一手房市场，它们各自展示给我们的平均价格，将是在5500元至7200元之间不等。
这些小区建成后每亩的房地产价值体现供大家明鉴。
东区某小区：平均每平方售价7000元左右，容积率是3，每亩是667平方左右，建成后的每亩房地产价值体现是1400万元。
东区某小区：平均每平方售价7200元左右，容积率3.5，每亩是667平方左右，建成后的每亩房地产价值体现是1680万元。
东区某小区：平均每平方售价5500元左右，容积率1.7，每亩是667平方左右，建成后的每亩房地产价值体现是623万元。
目前，至少是目前东区每亩房地产价值现低于623万元的可能是极少的。
再看西区的情况又是如何呢?某小区平均售价3800元左右，容积率1.6，每亩667平方左右，建成后每亩房地产价值体现405万元。
某小区平均每平方售价3800元左右，容积率1.93，每亩667平方左右，建成后每亩房地产价值体现是480万元。
某小区平均每平方售价4500元左右，容积率1.6，每亩是667平方左右，建成后每亩房地产价值体现是480万元。
在我们江阴不管是东区还是西区，开发商们都有一个共识，即：创出自己的品牌。
所以都非常重视小区内部的人性化、景观、绿化、道路、休闲和娱乐场所的个性化的精雕细琢。
房地产：建立房地产贷款集中管理制度点评-个人按揭端杠杆将适度收缩
一、事件概述12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
《通知》明确房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。
、二、分析与判断对金融机构分档，设置总体房地产贷款与个人住房贷款占比上限《通知》明确，综合考虑银行金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
具体看，对于房地产贷款（包括企业与个人）总体占比上限：中资大型银行为40%、中资中型银行为27.5%、中资小型银行和非县域农合机构为22.5%、县域农合机构17.5%、村镇银行12.5%；对于个人住房贷款占比上限：中资大型银行为32.5%、中资中型银行为20%、中资小型银行和非县域农合机构为17.5%、县域农合机构12.5%、村镇银行7.5%。
个人住房贷款规模将开启适度收缩根据统计上市银行2020年中期贷款占比，主要从中资大型银行、中资中型银行两档看，部分银行的个人按揭贷款占比已超出上限的要求，例如：中资大型银行中，建行占比达到34.4%、邮储占比达到33.6%，中资中型银行中，招行24.7%、兴业25.7%；此外，不少银行占比水平也接近于上限（详见后文图）；可见，《通知》对个人住房贷款规模将产生影响，个人按揭杠杆端将开启适度收缩。
、三、投资建议由于2020年核心城市房价上涨压力较大，政策收紧预期的持续提升下，开发类地产的股的估值持续下行，相对其他行业收益显著不佳；然而，我们认为当前开发类地产股的估值已隐含了过度的悲观，伴随具体收紧政策的出台与实施（包括房企“三条红线”下去杠杆、对于个人按揭端贷款的适度收紧），悲观预期将逐步兑现，优质地产股还是将走出估值修复的行情，标的推荐：保利地产、阳光城、滨江集团。
、四、风险提示：1、地产政策超预期收紧；2、外围不确定性风险加大[Table_ProfitDetail]盈利预测与财务指标代码重点公司现价EPS PE评级12月31日2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E600048 保利地产15.82 2.80 3.33 3.85 5.65 4.75 4.11 推荐002244 滨江集团 4.59 0.52 0.69 0.91 8.83 6.65 5.04 推荐000671 阳光城 6.52 1.39 1.67 2.01 4.69 3.90 3.24 推荐资料来源：公司公告、民生证券研究院[Table_Invest]推荐维持评级[Table_QuotePic]行业与沪深300走势比较资料来源：Wind，民生证券研究院分析师：赵翔执业证号：S0100520010001电话：************邮箱：******************相关研究1.【民生地产】看好优质地产股年末行情2.房地产8月数据点评：收紧政策逐步出台后，销售端依然强劲-45%-35%-25%-15%-5%5%15%25%35%19/12/3120/3/3120/6/3020/9/3020/12/31沪深300房地产指数房地产行业研究/点评报告个人按揭端杠杆将适度收缩—建立房地产贷款集中管理制度点评点评报告/房地产2021年01月04日本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1[Table_AuthorIntroduce]图1：2020H1中资大型上市银行个人按揭贷款占总贷款比例资料来源： 公司公告，央行，民生证券研究院图2：2020H1中资中型上市银行个人按揭贷款占总贷款比例资料来源： 公司公告，央行，民生证券研究院0%5%10%15%20%25%30%35%40%建行邮储要求的上限工行农行中行交行0%5%10%15%20%25%30%分析师简介赵翔，民生证券房地产行业首席分析师，六年以上地产研究经验，曾就职于华泰证券研究所、浙商证券研究所、上市房地产企业管理岗位，2019年加入民生证券。
【房地产市场月报】2021年7月江阴
区域
1.87
0.80
35
23264
229
534
城东街 道
1.83
0.95
75
19264
126
244
澄江街 道
1.75
0.84
49
20813
172
358
徐霞客 镇
1.51
0.57
35
26341
164
431
澄江街 道
1.22
0.56
40
21784
140
305
云亭街 道
1.12
0.78
42
14295
186
12000
市场成交|成交结构
从面积段来看，100(含)-120㎡面积段成交380套，同比下降35.7%，套数占比同比上升5.0个百分点；从总价段来看，120(含)-150万元总 价段成交252套，同比下降30.96%，套数占比同比上升4.5个百分点。
江阴市新房成交面积段对比
江阴市新房成交总价段对比
2
1.5
1
0.5
0
上市面积 成交面积 成交价格
20-07 2.14 0.56 10517
20-08 0
0.53 10309
20-09 0
0.32 10907
20-10 0
0.25 9967
江阴市写字楼供求价走势
20-11 0
0.07 12042
20-12 0
0.3 10531
上市面积
21-01 0
0 敔栖雅苑 1.22
0.56
40
21784 140
305
云亭街 道
敔栖雅苑
0.56
江苏江阴房地产市场调研报告共109页文档
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
谢谢！
江苏江阴房地产市场调研报告
21、没有人陪你走一辈子，所以你要 适应孤 独，没 有人会 帮你一 辈子， 所以你 要奋斗 一生。 22、当眼泪流尽的时候，留下的应该 是坚强 。 23、要改变命运，首先改变自己。
24、勇气很有理由被当作人类德性之 首，因 为这种 德性保 证了所 有其余 的德性 。--温 斯顿． 丘吉尔 。 25、梯子的梯阶从来不是用来搁脚的 ，它只 是让人 们的脚 放上一 段时间 ，以便 让别一 只脚能 够再往 上登。
江阴房地产市场调研报告
江阴房地产市场调研报告2012年2月，江阴共成交房源560套,环比增加109套，增幅为24.17%；成交面积为9。
34万方,环比增加2.66万方，增幅为39。
82%；成交金额为72713。
68万元,本月江阴商品房成交均价为7787元/平米,环比下降117元/平米。
由于1月楼市历经元旦、春节假期，楼市陷入历史性低点，成交数据偏低.因此2月份城市环比数值偏大,全国各大城市成交量环比1月纷纷上涨。
在调控政策高压之下，大量的库存使得开发商的紫金流转不通，为了去化现有库存，大多数的开发商均选择“降价促销优惠”，自然而然形成了“价降量升"的局面。
一、新上市楼盘基本资料2012 年2月1日至3月13日，全市共有7个新项目上市销售，永康五金城(222套、15638.56㎡)、金都御庭（84套、9224。
34㎡)、佳兆业广场(壹号公馆）(459 套、86971。
55 ㎡）、皇冠花园(44 套、17090.44 ㎡)、中海花苑（425 套、52804。
19 ㎡)、名豪山庄（75 套、26374。
88㎡）、西石桥南园路商住楼（77 套、10804。
31 ㎡)等楼盘.截止2012年3月13日，全市共有506个上市楼盘，上市总房源97528套，待售房源26350套，去化率73%;上市房源总面积.39 ㎡,待售房源。
86㎡,去化率71%.二、近期热点楼盘情况水岸华府高层20 套高层90—160 ㎡全部享受接近8 折佳兆业可园高层23 套高层70-190 ㎡三期最高优惠6 万元三、2月销售排行前十位楼盘2012 年02 月销售套数排行名次楼盘名称套数1 万达广场572 东方王府263 御峰花园254 皇冠花园175 锦绣天成166 壹号公馆147 摩尔大厦/青年公社98 万家富公寓 69 长江国际/书香门第/山水绿城 510 英伦尚郡/弘建公园国际/欧洲花都 4四、个案点评a。
万达广场价位:高层8800(实际成交7800至8500）户型：高层90—170 ㎡、商铺100-110 ㎡优惠措施：1、公寓认筹一万抵两万；2、按时签1%总价优惠；3、一次性96 ，按揭99 近期活动:3月4日，万达广场SMART全城巡展3月8日，万达SOHO精装公寓样板房低调公开3月10日，相约万达春季儿童亲子游项目点评：受其万达品牌的影响,万达所到之处，都能够形成一个新的商圈，多数城市的先例也证明了此点，适合投资.江阴万达的地段偏近主城区,且价格相对其他同类位置的楼盘略低，优惠多，因此得以销售良好.b。