保利心语2014年营销报告1103(终)
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成都保利中心营销回顾提报. 2012-60页
3.50
3.00
2.50
住宅（亿）
2.00
写字楼（亿）
1.50
1.00
开盘
0.50
抢销
0.00
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2010年6月首次开盘以来，认购金额32.7亿；2011年认购金额14.75亿； 抢在调控政策影响力扩大之前，3、4月快节奏推售住宅和写字楼，为全年任务的完成奠定了坚实基础； 下半年，市区写字楼放量优惠，南延线写字楼超大货量和低价格入市，供应量激增，写字楼成交量直线萎缩；
下半年，写字楼在自身工程进度缓慢，市场严冬期、市区竞品价格冲击和城南大体量低价写字楼入市的多重困境 下，销售业绩平平。
余货总览
住宅余货主要为150㎡产品，共计67套，占到余货总量 的70%；
写字楼南塔基本售罄，少量余货是分布在高区的大面积 产品，写字楼余货主要集中在刚刚推售的北塔；
车位余货中计算了微型车位，相对中心客群，微型车位 去化难度较大。
年度营销总表
分水岭
业绩 报广 软文 短信 路名牌
2月 3月
4月
5月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
7.02
2.28
1.19
1.15
0.37 0.79
0.34 0.81
0.65
“馆外 ”，交公住宅续住宅住开宅盘旺销写盘写字预字楼告楼开开盘
中国第二座保利中心成都外交商务平台
写字楼续销
写字楼续销
投资客狂热后回归理性，自用客比例上升
限购限 价等调 控政策
限贷控 贷等金 融政策
持久 影响
投资客心理发生变化 由狂热回归理性 持币观望或转换投资
商铺营销方案
保利心语3期商铺方案一、商铺现状1、商铺区位产品（Product）保利心语剩余3期商铺商铺位置在保利心语三期西南侧，1-42号商铺为三期靠近铁路外一排，不临街，无出口，人流稀少，商铺适合液态非常少。
43-90号商铺为不临街，整体入口小（小车开不进去），内部无烟道，无窗户，采光比较差。
图所示为不临街临铁路无出口1-42号商铺，人流稀少。
商铺最近离铁路不超过100米上图为43-90号商铺入口，不通风，无烟道，采光不足，入口小图为43-90号商铺内部，通风采光效果较差。
整体问题为：1.1-42号商铺，商铺位置较偏，无人气，离铁路较近，噪音较大。
这一组商铺无出口，流通性较差，商铺尽头为垃圾处理站，味道较大，商铺现状为量大位置偏周边环境差。
2.43-90号商铺，商铺入口小，出入不方便限制行业多；无烟道，餐饮进驻较难；无消防通道，采光较差，使营业环境不是特别理想；商铺人流量较少，人气不足，入口不明显，里面限制性较大。
二、周边商铺租售价格价格（Price）现沿街商铺为100㎡/元/月，不沿街为40㎡/元/月，三期对面为创意产业园，暂时尚且不成熟。
附近有一所大学，但是沿街商铺已经非常多，同时缺乏大型商超以及大型娱乐场所，但此处位置以及大小不适合大型设施的建造。
举例拿100㎡商铺为例，现阶段假设卖8000元/㎡，那么可得收益80万；租金开始定为20元/㎡/月，头一年免租，第二年50%，第三年及以后100%。
第一年为0元，第二年收益12000元，第三年收益24000元，待第四年地铁完全开通，产业园开园后可收取40元/㎡/月，每年收益48000元；【0*1+12000*1+24000*1+48000*16＞800000】，20年内可收回成本。
分析数据以及举例可知现阶段市场环境不合适出售，就营销而言，出售比出租难度大得多，一开始就销售显然不可取。
采取前期免租金租赁形式以在年底前去化大批商铺，待环境成熟，商铺作旺后再另行销售。
重庆保利心语花园阶段营销方案
保利心语花园阶段营销方案
本次探讨只为解决一个问题：
项目如何完成
500套剩余房源的销售？
市场篇 项目篇 营销篇
市场篇
市场篇——政策解读
既4.17史上最严厉的“国十条”出台后，“渝十条”于5.29软着陆，让大家 对重庆楼市的未来吃了一颗定心丸。 但随后，6.4 三部委联合出台二套房认定新规——认房又认贷。 无疑又是给 重庆楼市的当头一棒！
在售产品
—— 57-100平米 两房，三房 126-136平米 揽景高层 ——
单价（元/㎡）
7500-10000
下阶段推盘情况
6月底推出6号楼31-41公 寓，7月初推出9号楼 66-103江景华宅
备注
4、5号楼开盘售罄，现正在卡 升级
5月15日加推1号楼，60-105 平米
7200 6200 — 6月底加推3号楼55-85平米 两房 6月底正式开盘30-50公寓 60-70上下跃
三口之家的幸福专享
孩子大了，应该给他一个自己的房间； 父母老了，还是住在身边的好； 朋友来了，客房显然必不可少； 保利心语花园三口之家幸福专享计划，专享三房优惠！
推广主题2：
三口之家享幸福三房
保利心语花园三口之家三房专享计划。 三口之家，准三口之家，即日起购保利心语花园幸福三房，享专属优惠。
销售政策：
我们经常听到这样一些声音： 从保利心语花园到杨家坪才7分钟（公交车）， 这里什么都好，就是有点“吵”，我经常被这里的鸟叫声吵醒， 容积率才3.5，你看看联发都是6了，恒大绿洲也是4点几。
营销思路
推广将充分利用积累起来的核心（卖点），通过合 理的借势、造势、营势、引市，最终赢市，打一 场速战速决的胜利之仗。
套
套
时间 五一 三天 1套 7套
本次探讨只为解决一个问题：
项目如何完成
500套剩余房源的销售？
市场篇 项目篇 营销篇
市场篇
市场篇——政策解读
既4.17史上最严厉的“国十条”出台后，“渝十条”于5.29软着陆，让大家 对重庆楼市的未来吃了一颗定心丸。 但随后，6.4 三部委联合出台二套房认定新规——认房又认贷。 无疑又是给 重庆楼市的当头一棒！
在售产品
—— 57-100平米 两房，三房 126-136平米 揽景高层 ——
单价（元/㎡）
7500-10000
下阶段推盘情况
6月底推出6号楼31-41公 寓，7月初推出9号楼 66-103江景华宅
备注
4、5号楼开盘售罄，现正在卡 升级
5月15日加推1号楼，60-105 平米
7200 6200 — 6月底加推3号楼55-85平米 两房 6月底正式开盘30-50公寓 60-70上下跃
三口之家的幸福专享
孩子大了，应该给他一个自己的房间； 父母老了，还是住在身边的好； 朋友来了，客房显然必不可少； 保利心语花园三口之家幸福专享计划，专享三房优惠！
推广主题2：
三口之家享幸福三房
保利心语花园三口之家三房专享计划。 三口之家，准三口之家，即日起购保利心语花园幸福三房，享专属优惠。
销售政策：
我们经常听到这样一些声音： 从保利心语花园到杨家坪才7分钟（公交车）， 这里什么都好，就是有点“吵”，我经常被这里的鸟叫声吵醒， 容积率才3.5，你看看联发都是6了，恒大绿洲也是4点几。
营销思路
推广将充分利用积累起来的核心（卖点），通过合 理的借势、造势、营势、引市，最终赢市，打一 场速战速决的胜利之仗。
套
套
时间 五一 三天 1套 7套
保利百合花园营销策划报告书(ppt 87页)
经纬物业
目录
第八章、媒介运用策 略 ·········································································73
8.1 推广目 标 ····················································································· ·74 8.2 媒介组合策略——构筑立体化宣传综合 体 ······························76 8.3 媒介运用比 重 ··············································································81 8.4 各媒体具体选择及分布建 议 ······················································83
12
经纬物业
由上表分析可知： 原有的工业厂房陆续搬迁，特别是近期革新路广州造船厂及集装箱
厂地块拍卖，后续住宅储备用地充裕。 目前市场户型供应比较单一，在同质化竞争严重的情况下，通过拉
开产品差异化，进行市场细分将是发展商明智之举。 大发展商大举入侵,抢占市场份额,后市竞争更趋激烈.
13
ห้องสมุดไป่ตู้
经纬物业
5
经纬物业
知已知彼、百战不殆
6
经纬物业
第一章、市场分析 ——知彼
7
经纬物业
1.1 总体市场状况分析
a. 2002年现状分析 总体表现良好，预售面积和成交金额同比均有增长。 民营企业占主导地位，占投资量50.3%。 二手楼市继续快速发展，全年增长率达39.5%。 产品及营销方式上推陈出新，楼市在竞争中进一步发展。
亲爱的广告20140321宝业头家年度推广案第三次提报
卖规划亮点
差异化主题与针对性发展对酒店发 展的利益点
卖未来升值力
低入手价位优势与热点板块带来的 升值前景
Double
公寓
所有产品价值，都以微综合 体做基础形成组合优势， 所有价值认同都围绕头家品 牌为核心展开。 任一都不能就单点卖单点
T:给自已的成人礼
C：纵容自已的喜好
一线街
T:投资泉州的窗口 C:作为东道主的荣耀
全漫游式办公（LOFT）的产品力
CBD核心 如鱼得水
办公环境 一步到位
生态居住 悠哉游哉
中央商务区核心地位
形象
滨江CBD区域升值力
130m超高层
中央商务区核心位置
8.6m入户大堂
产品
多地区间快速通达 五座大桥
65.63-553平灵活组合 5.0-3.6m层高
距万达广场5分钟
中央商务中心
满足多数办公、会议租赁所需
从另一角度解读项目价值，制造紧迫感
写字楼开盘
商业开盘
9月
10
月
定义头家的事业观，
建立形象区隔和消费偏好
释放产品态度和产品价值
，销售政策配合速销
释放 认筹信息/开盘信息
11
12
月
月
定义头家的消费观
，
解读商业定位和头
家消费所带来的投
资前景
释放 认筹信息/开盘信息
非经验小户豪宅
（媒体分解）
形象
对市场的形象输出
亮剑。
兵马屹立，粮草先行。 2014年，宝业·头家年度传播思考
年年岁岁花相似，岁岁年年人不同 阶段需求在变化了，传播的命题应时而变。 去年，成功的建立了宝业·头家市场形象，快 、准、狠的杀入市场，带来绝对吸引、震撼、惊 喜…… 当然，叫好一片之外，我们更要叫座一方。
保利心语楼盘
武汉保利项目：
目前武汉保利地产的所含项目包括已建项目和在建项目两大类。其中已建项目
包括〆1、保利花园々2、保利海寓两大住区，在建的项目〆1、保利心语々2、保利拉 菲々3、保利中央公馆々4、保利海上五月花々5、保利香槟国际々6、保利十二橡树庄 园々7、保利圆梦城々8、 保利公馆一号，其中保利中央公馆是全国八城九公馆之一， 更是被号称为“武汉最古典主义社区”，保利拉菲被著以“武昌唯一意大利风格高尚 人文社区”，保利心语号称为“130万方武昌第一大盘”。 编辑本段 保利（武汉）服务 目前武汉保利服务中心，主要包含以下项目〆1、销售电话查询々2、置业顾问查 询々3、购房流程指南々4、按揭办理指南々5、按揭计算器々6、合同进度指南々7、 工程进度查询々8、新房交付指南々9、产权办理指南九大服务项目，旨在创建更加和 谐的居住环境！ 保利（武汉）大事记 2012年保利地产校园招聘武汉站圆满结束々 2011年11月16日宋广菊董事长等领导参加武汉公司2012年经营计划提报会议々
武汉保利“2011岁末南湖大赏”三盘联动特惠限时开启.
保利心语
项目介绍〆
〄 保利心语是保利地产（央企地产第一品牌）在武汉市场继保利花园、保利十二橡 树庄园后开发的第三个代表性作品。保利心语面市后，连续三年获得武汉房地产 市场年度销售冠军荣誉，2009年，保利地产再度拍得马湖新村KI、K2、K3地块， 由此保利心语总建筑面积增加为130万㎡，一跃成为武昌第一大盘！ 2011年保利心语六期新品——马克先生的岸全新推出。 “保利心语〄马克先生的岸”主要产品包括小高层、高层、叠拼别墅。北面紧邻 武昌城市主干道——南湖大道、未来丁字桥南路延长线，南面为江汉大学实验师 范学院，西面为湖北大学工业学院，东面靠近保利心语1-5期产品和5200亩野芷湖。 相对前期产品，保利心语在区域、环境、配套、建筑、品牌五方面实现了全新升 级，2011年将以全新姿态继续引领武汉市场。
2014年凯德惠居房地产项目营销策略提报
乾耀东港
鹏润伊顿公馆 改善性需求的惠南本地人居多， 标准两房产品更多是以外区的 价格挤压客为主，另有惠南南 部来自泥城、书院镇等地 出于 医疗、教育等需求的改善型置 业Fra bibliotek惠南板块
惠南一方新城
绿地布鲁斯小镇
芦潮港 板块 万祥板块
临港海滨 国际花城 万祥馨苑 （动迁安置）
2R芦潮港本地和大浦东上班族 （新上海人：苏、浙）居多， 1R大部分为投资客. 当地周边动迁安置
公寓总价 100-150万/套
临港主城 板块
100-120万/套
惠 南 镇
万 祥 书 院 临港 主城
泥城板块
90-100万/套
泥 城 板 块
万祥板块
？ （动迁房70万/套）
项目名称 项目地址 开发商 建筑类型 户型产品 技 术 经 济 指 标 总占地面积
万科·清林径 浦东新环东路99号 上海万科房地产有限公司 高层，别墅 96-118平米万科经典三房，约 176平米联排别墅 10万方
乾耀东港
鹏润伊顿公馆
惠南板块
惠南一方新城
绿地布鲁斯小镇
芦潮港 板块
万祥板块
临港海滨 国际花城
万祥馨苑 （动迁安置）
今年3月成交情况上升较多，在 30套左右。整体去化率60%， 一般平均月成交基本在6-7套。
野生动物园站
惠南
沪南公路
惠南站 沪芦高速 S2 东大公路 书院站 沪南公路 惠南东站 老 芦 公 路
本案
万祥
书院
交通条件
临港大道站 滴水湖站
郊环线 G1501
两 港 大 道
万祥镇
快速干道 主要公路 轨道交通
泥城
两港大道
芦潮港
201408荆州楚天都市朗园营销战略执行报告193p
项目
竞争局势解析 特征 ：户型面积集中，价格拉锯较小（价格胶着战）
大荆州房地产市场整体均价水平5500元/㎡左右。 其中，荆州区的房价主要4700-5500元/ ㎡ 之间，沙市区的房价主要集中在5100-6200元/ ㎡之间，开发区的房价主要5000-6000元/ ㎡ 之间。
项目 景湖·美林湖畔 新加坡城 万达广场 南国城市广场 楚天都市佳园 城市御园 顺驰太阳城 漫城朗御 滨湖国际 亚华宝塔湾 越美金江宝邸 价格 4800 6400 7700 5400 6200 5500 5100 6400 6800 5400 5400
2013年荆州销售率大幅增长，商业办公类销售下滑。现有住宅库存的去化周期超过12个月， 商业办公用房库存的去化周期更长，约20个月。 截止2014年4月，荆州市无论是住宅，还 是非住宅，整个商品房去化较弱，加上目前在建和即将开工的新盘，将供应的300万方，库 存压力较大。本案所在的沙北新区目前住宅库存量约为1799套，近20万平米。可见未来竞 争压力大。
2013年荆州城区商品房网签备案情况
销售情 况 2012年 2013年 同比增长 （%） 住宅 套数 5056 9817 94.2 商业办公用房 面积（万m2） 29.02 23.56 -18.8
4
2013年末荆州市商品房供应和销售对比情况
供销情 况 供应量 销售量 供求比 住宅 套数 19595 9817 面积 （万㎡） 214.46 102.46 1:2.1 9778 112 3055 商业办公用房 套数 6957 3902 面积 （万㎡） 64.36 23.56 1:2.7 40.8
万达广场 7700元/平 荆城御景5000 元/平 景湖·美林湖畔 4800元/平
6
武德
经纬广州保利心语开售提案
02 03
01 05 C栋 04 06
突破空间,创意无限
汇峰
推货情况
推货情况：即将推售的组团是A栋，为酒店式公寓，总货量约475套；已推 售的组团包括B、C、D、E栋，目前只剩下10多套的余货 均 价： B-E栋纯住宅剩下10多套尾货，均价28000元/㎡；A栋酒店式公 寓对外销售口径为2.5万元/㎡以下
2008 年 各 因 素 对 楼 价 起 平 稳 作 用
〗 〖
稳 定
限价房及保障型住房
金融信贷政策 税收政策
利 空 利 好
土地供应与政策 资本流动方向 供应与竞争压力
供求关系
经济及发展周期 居民收入
由供不应求转入供求基本平衡
快速上涨，年增长率在14%以上 继续位居全国前列，增长迅速
物价水平
人口及家庭规模 规划、市政配套 产品质素 建安等成本 交易量恢复 供应区域
2、政府政策面分析
突破空间,创意无限
突破空间,创意无限
限 价 房 入 市 对 高 楼 价 起 到 [ 催 化 作 用 ]
楼盘/地块名 称 保利西子湾 金沙洲 B3737F01、 03地块（中 海金沙馨园） 万科新里程 （KXC-H3地 块） 萝岗区KXCH4地块 番禺中心城 区南区4-3 金沙洲 B3735F01地 块 花都区新华 镇风神大道 北地块 富力金沙洲 项目 萝岗区NPF3-6地块
首付增加至四成 首付款大幅增长 抑制投资
急于靠销售填补资金空缺
矛 盾
销售难以顺利开展
同时，各开发商急于资金回笼 需求方又进入观望状态，正常销售难于快速回款
市场进入观望状态
成交量锐减
导致市场进一步观望
形成或明或暗的降价
外界政策的影响、供求双方自身心理的变化是导致目前市场疲软的主要原因 突破空间,创意无限
南宁保利心语营销总纲102页
竞争产品分析
安吉万达小结
货量情况：安吉万达华府现处余货销售 推广上：安吉万达惯用〞品牌+明星“，通过大量广告投入，在全市引起 轰动；小题大做，充分的噱头引起市场关注 营销节点：安吉万达营销节紧凑，时刻持续保持市场声音
竞争产品分析
项目 首期开盘 总占地 交付标准 物业类型 产品 产品特点 去化率 消费客群 营销动作
1435 1170 525 1040 1081 1113 735 117 960 969
西乡塘区 五象新区 青秀区 五象新区 兴宁区 江南区 西乡塘区 五象新区 兴宁区 兴宁区
南宁市场分析
西乡塘区市场
西乡塘商品房成交随大环境变动，全年月成交平稳。
2021年1-11月西乡塘商品房成交15533套，较2021年交易平稳，全年成交出现 两次低谷，分别是2月和9月。7－9月份整个南宁出现了空前的价格战，众多购房 者持观望心态，不到最后一刻绝不下手。10月份住房公积金缴存异地互认刺激了 市场，成交上升。
发展动向
时代茗城
位置
14年9月20日
定位
100亩
总建面
毛坯
总户数
25-34层的高层、商业
价格
88㎡-113㎡四至五房
核心卖点：产品户型+价格
兴宁望州南路90号 民主东，有沃尔玛的家
60000㎡ 约3000户 7300元/㎡
截止12月14日共签约498套
以青秀、兴宁、西乡塘区的首次置业者为主，以周边区域的个体户 型及市外购房者为辅。
目录
第一局部 南宁市场简析及2021年市场预判
一、南宁市场分析 二、 2021年市场预判
第二局部 2021年营销回忆
一、销售业绩回忆 二、营销动作回忆 三、客户分析 四、营销回忆小结
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9.25，6#开 盘，9月去 化63套
10.14封 盘，收筹
思源LOFT来 访成交数据
来访 成交
3月
8
4月
126 14
5月
69 16
6月
24 6
7月
65 1
8月
43 0
9月
57 15
10月
52 19
星座活动回顾：大型影响力活动契合项目大型节点。周末暖场活
动保障人气！
保利星座4月“梁志天室内设计高峰论坛”于活动当日集 结千余名设计师，本次活动与开盘节点联系紧密，形成
15
余货：3套
余货：9套 产值：0.12亿
14
9
5
13 8 6
二期
余货：1套 产值：0.01亿
余货：0套 产值：0亿
余货：149套 产值：1.06亿
三期
2 1 3
四期
类别
住宅
4 6 5
套数
31 3 45 178
总计
/
45
1.65亿
货值 （亿）
0.44 0.21 1.65 1.26
余货：3套 产值：0.21亿
保利心语2014年营销报告
思源保利心语项目组
Poly Real Estate 2013
2013年销售回顾
业绩回顾及存量盘点 营销动作回顾
销售总结：截止10.21实现认购6.98亿。LOFT销
售194套。实现了基本走量，较之前有所突破。
保利星座：全年LOFT截止10.21日共计实现销售194套。推广力度大集中开盘时期取得一定效果， 重点表现在4、9月份。7、8月份由于推广停滞，外部竞争压力等原因，销售情况较差。9月新加推6 号楼，整月实现认购63套。
2月
来访：234组 成交：套
3月
来访：547组 成交：套
4月
来访：615组 成交：63套
行销 Call客 网络发帖 梁志天室同设计高峰论坛
报广8次/地铁灯臬 网络硬广/公交站台 行销/Call客 春季房交会 网络发帖
5月 来访：945组 成交：31套
6-7月 来访：884组 成交：30套
8月 来访：324组 成交：7套
各产品线剩余产值
住宅 2.19亿 已封盘
别墅
商铺 LOFT 合计
0.21亿
3.21亿（86间） 6.66亿（910套） 12.27亿
1.本案目前剩余住宅约167套，其中三期12#楼未推住宅共计136套。
2.商铺产品剩余货值约为3.21亿，共计剩余86套。
3. LOFT剩余产品量巨大，共计973套，共计产值约为6.66亿，商业产品货值占比超过60%以上。
住宅产品已进入尾盘阶段，商业剩余体量巨大、产值高。
任务拆分：全年任务5亿，住宅封盘，商铺惜售。主要产值贡献
在LOFT，LOFT需实现500套销售任务。是2013年两倍！
各产品线剩余产值
住宅
别墅 商铺 LOFT 合计
2014年预估去化
---2013年年底清盘 1.5亿（40套） 3.5亿（2014年去化500套/套 均70万计算） 5亿
渠道方式
电销 渠道摆展
竞品截留
执行情况
电销47122组 发放资料5800份
发放资料8100份
效果
意向客户1725组 登记电话488组
登记电话514组，截留 客户31组
转化诚意金客户
6组
4组
转化成交客户
4组
2组
4月开盘前30天渠道闪电战，效果较好！
星座渠道回顾：电销、竞品截流、派单持续进行！最大化保障推
星座推售回顾：大开大合的推售模式取得一定效果。集中爆破的
销售策略利于项目转化。顺卖几乎13.5
2013.6
2013.7
2013.8
2013.9
2013.10
2013.11
3#蓄客
4.19， 3#开盘， 4月去化 63套
3#续销，但续销效果逐 渐减弱
封盘，6# 蓄客
公寓特征
办公 特征 公 寓 特 征
办公 特征
产品面积偏大、总价偏高，总体量大，“两 大一高”是项目组目前面临问题的核心难点 。
公寓特征
项目LOFT组团五栋楼，总体量9万多方，产品特征不一，集体解决难度较大 化大为小，建议以单栋楼作为首批次营销的着力点。
后续销售难点
产品遗留时间过长，已滞后市场需求，竞争无优势
别墅 商铺 LOFT
合计
8 7
257
3.56亿
余货盘点：未推售共计9.56亿，其中LOFT6.25亿，是明年推
售重点，且各楼栋各存在一定销售难点。
10
同质化 严重
4
12
位置难以 吸引大客 户去化
15
7 5
6
前期定 价较高
未推 住宅 136 1.75
商铺
LOFT 合计
41
910 1087
1.56
6.25 9.56亿
了较好的连锁效应。对客户了解LOFT和投资LOFT起到 了很大额帮助。
通过周末持续不断的周末暖场活动，促进了对意向客户 的邀约，同时提高了周末现场的到访量，增强了销售现 场的火爆气氛，给现场带了靓号的销售氛围，对现场起
到了一定的帮助作用。
星座渠道回顾：电销、竞品截流、派单持续进行！最大化保障推
广效果！
推广述求逐步转向偏住宅的投资产品
节点性爆破促进项目转化
渠道多样化！事件型活动效果佳！
后续销售难点 项目自审，体量大，整体包装产品识别较困难
本案LOFT产品
所属区域 交通条件 产品面积 层高 总体量 楼栋 产品特征 大源板块 剑南大道，地铁5#线（预计 2018年） 69㎡ 5.5米 约9.1万方 5栋楼 主力产品单廊、通透 项目组团及分楼栋特征梳理
得两套。引入戴德梁行，实现双物业。
通过双物业理念进行炒作，增加产 品附加值，为双子公寓的内在属性 得以提升，增强客户购买信心 通过开发商自行搭建隔板，独立入 户。真正实现买一套得两套。
星座产品改造已经完成，2014年 主要为营销发力，促进销售！
推广集中爆破效果好！但延续性太差！
重线上，持续线上声音！ 节点性推广风暴！话题营销 保证效果。 延续跃层公寓说法！但考虑 4、7号楼属性不同，后期推 广注意差异化！ 延续大开大合的开盘方式！ 包装销售口径集中转化！ 大型节点配置1-2场较为大 型活动达到起势效果。
评价：大源4000/㎡ 起，谁买桐梓林，居 住味较浓，关注客户 增加
评价：戏弄大源，大 源房价近万，我偏要 4000/㎡起，模糊定 位，且非常油爆，引 来较多关注
评价：城南60 余万买一套租两 套，投资味十足
评价：低投入，高回 报，通过“买一套租 两套”的诉求，明确 产品投资属性，吸引 投资客户眼球，实现 客户到访
9月 来访：297组 成交：63套
报广 行销 Call客 网络发贴
报广1次 行销 Call客 网络发贴
短信 行销 Call客 网络发帖
报广2次/地铁灯箱 社区灯箱/电梯轿厢 秋季房交会/短信 大成网/行销/call客 /网络发帖
星座述求回顾：线上推广较为混乱且平淡，前期偏住宅，后期以
投资性公寓为主诉求，未形成区域话题效应。
广效果！
渠道方式
电销 渠道摆展
竞品截留
执行情况
电销47122组 发放资料5800份
发放资料8100份
效果
意向客户1725组 登记电话488组
登记电话514组，截留 客户31组
转化诚意金客户
6组
4组
转化成交客户
4组
2组
4月开盘前30天渠道闪电战，效果较好！
星座产品策略回顾：提升产品附加值。产品内部改造，买一套
3 4
余货：15套 产值：0.25亿
9
10
货量：136套 产值：1.75亿
12
1
余货：0套 产值：0亿
7
组团
产值：0.03亿 商铺产品余货 楼栋 套数 产值（亿） 1 2 5 7 8 9 11 13 14 3 5 3 3 1 5 3 15 1 1 1 7 5 0.06 0.09 0.02 0.12 0.07 0.54 0.03 0.03 0.11 0.42 0.16
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
心语2013年认购金额（万元）
1月
6025
2月
4943
3月
8591
4月
9745
5月
10597
6月
10558
7月
4337
8月
6395
9月
5246
10月
3363
认购金额
LOFT2013年销售套数（认购口径）
70 60 50 40 30 20 10 0 63 63 10 8 6 4 2 0
成都建发置业有 限公司
天合置业
主力面积 产品单价
70-108㎡ 9200元/㎡
54㎡ 7500元/㎡
47㎡ 7500元/㎡
46㎡ 11000元/㎡
47㎡ 7800元/㎡
45㎡ 10400
区域内竞品主力户型面积主要集中于45-54㎡，项目70㎡的主力户型高于市场水 平，户型偏大使得客户考虑因素较多，如装修成本、总价、投资收益等，客户较 难直接转化，需销售线多次引导
2.19亿
0.21亿 3.21亿（86间） 6.66亿（910套） 12.27亿
基于此，
本案主要针对项目
商业产品（LOFT+商铺） 做出针对性策略解读。
一审自己 2013年营销回顾
星座推广回顾：4、9月份两次大节点的爆破，均取得较好效果。
但口碑及延续性不足，使项目降温较快。