国内外保障性租赁住房研究现状及比较分析
保障性租赁住房问题分析及实施路径探讨
保障性租赁住房问题分析及实施路径探讨摘要：随着我国保障性租赁住房发展的不断深入，在实际推进中遇到一系列问题。
结合实践经验，对保障性租赁住房发展相关需求进行剖析，并提出相关建议。
关键词：保障性租赁住房；问题；实施路径引言当前，我国城镇化快速发展，流动人口规模不断扩大，在人口流入的大城市存在较大的青年新市民群体。
然而，大城市房价高企，且长期以来我国租房市场在“重购轻租”的发展模式下并不完善，青年人、新市民群体的住房需求亟待得到合理满足，住房保障需求端出现新特征。
1保障性租赁住房政策出台的背景在国家大力发展租赁住房、优化住房供应结构的形势下，保障性租赁住房既具有租售并举、以租为先的性质优势，又与产业和地区经济发展密切相关，是保障人才和人力资源沉淀增长的重要措施。
同时，又有别于公租房仅面向中低收入困难家庭的兜底之策，具有解决流动人口和夹心层的灵活性，是不可或缺的住房品种。
随着保障性租赁住房的推出，新市民、青年人等作为城市发展生力军和主力军的人口资源，在住房层面的需求得到有力支持，低租金、小户型的供给端住房结构得到改善，为中大型城市的健康持续发展奠定了坚实基础。
2保障性租赁住房存在问题分析2.1资金瓶颈难破资金始终是困扰租赁类保障房的一大难点。
建设资金来源单一，多年来始终依靠财政资金+银行贷款，前期投入和后期偿还贷款都需要财政投放大量资金，租金收入杯水车薪，无法偿还贷款本息。
在《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）中，关于建设运营资金，列出了给予中央补助资金支持、降低税费负担、加大信贷支持力度、支持银行业金融机构发行金融债券四条渠道，但是，均与公共租赁住房的支持政策雷同，并无更有力的新措施。
保障房建设耗资大、周期长，在实际建设运营中，为了平衡资金，地方政府往往会采取三方面措施，一是给予税费减免、贷款贴息等政策优惠；二是提取各类按规定应用于住房保障的财政资金；三是配套建设经营性公建增加收入，以及和其他盈利项目打捆算账的方式。
浅析保障性住房发展与管理现状
浅析保障性住房发展与管理现状保障性住房是政府为满足低收入家庭和特殊群体的基本居住需求，解决城市住房困难问题而提供的住房保障服务。
保障性住房的发展与管理现状直接关系到广大居民的居住条件和生活质量，也是城市社会稳定和和谐发展的重要方面。
本文将从保障性住房的发展与管理现状进行浅析，探讨当前保障性住房面临的挑战与问题，以及相应的解决措施。
一、保障性住房的发展现状保障性住房的发展可以追溯到20世纪80年代末，当时中国政府开始实施住房改革政策，其中包括发展保障性住房以解决城市低收入家庭的住房问题。
随着中国城市化进程的加速，保障性住房建设得到了进一步加强和扩大，成为了解决城市住房问题的重要手段。
当前，我国保障性住房主要包括两部分：一是公共租赁住房，即政府提供给低收入家庭的廉租房和经济适用房；二是保障性安居工程，即政府为符合条件的城乡低收入家庭提供购房补贴或贷款支持。
在发展方面，保障性住房建设规模不断扩大，政府投入不断增加，各地积极推进政策，新型城镇化和城市更新也成为促进保障性住房发展的动力。
政策体系不断完善，各地区都相继出台了相应的保障性住房政策，加大对低收入家庭的扶持力度。
1. 政府主导的管理模式目前，保障性住房管理主要由政府部门牵头负责，由政府制定政策、安排资金、统筹规划、监督管理等工作。
政府在保障性住房工作中起了决定性作用，为低收入家庭提供住房保障。
2. 审批管理体系保障性住房由政府统一规划和审批，符合条件的低收入家庭可以通过申请获得相应的住房保障，政府对住房的产权、使用权以及租金等进行严格管理。
除了政府主导的管理模式外，市场参与也是当前保障性住房管理的重要组成部分。
政府通过采取政府购买服务、税收优惠和金融支持等方式，鼓励社会资本参与保障性住房建设，并积极引导房地产开发企业、金融机构和保险机构参与保障性住房建设和运营。
三、保障性住房面临的挑战与问题虽然保障性住房的发展取得了一定的成绩，但也面临着一些挑战与问题。
国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析
国际房屋租赁模式对比及国内发展趋势分析王睿涵(中国农业大学经济管理学院ꎬ北京㊀１０００８３)摘㊀要:二十大报告强调 加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎬ国内房屋租赁行业已成为解决居民居住问题的重要方式ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的盈利模式ꎬ文章对比分析美国和日本主要的房屋租赁模式ꎬ阐述目前国内房屋租赁行业的主要模式ꎬ进而探讨国内房屋租赁行业的发展趋势ꎮ关键词:房屋租赁ꎻ轻资产模式ꎻ重资产模式中图分类号:Ｆ７２１.６㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)１１－０１６３－０４㊀㊀近几年我国房屋租赁行业在政策春风推动下迎来发展期ꎮ二十大报告从 增进民生福祉ꎬ提高人民生活品质 的角度阐述了房地产发展方向ꎬ即 加快建立多主体供给㊁多渠道保障㊁租购并举的住房制度 ꎮ梳理中央政策文件ꎬ其核心在于培育住房租赁主体和扩大租赁房源供给ꎬ未来政策支持力度有望持续提升ꎮ目前国内各种类型的企业正积极进入房地产租赁领域ꎬ未来国内房地产租赁行业何去何从成为重点关注所在ꎮ考虑到美国和日本房屋租赁行业发展已久并形成了稳定的模式ꎬ文章首先阐述美日主要的房屋租赁运营模式ꎬ并比较国内房屋租赁行业运营模式与国际模式的差异ꎬ从而探讨国内房屋租赁运营未来的发展趋势ꎮ一㊁美国房屋租赁模式分析ＡｖａｌｏｎｂａｙＣｏｍｍｕｎｉｔｉｅｓ(简称:ＡＶＢ)作为美国上市公寓型ＲＥＩＴｓꎬ是美国运营规模第二大的房屋租赁运营公司ꎬ仅次于ＥｑｕｉｔｙＲｅｓｉｄｅｎｔｉａｌꎮＡＶＢ长期以来通过持续开发和收购不断进行扩张ꎬ截至２０１７年６月底ꎬＡＶＢ拥有的公寓社区数量为２６４个ꎬ公寓总规模为７６１５８间ꎮ总结ＡＶＢ房屋租赁模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)发挥ＲＥＩＴｓ的融资优势ꎬ快速推动规模化扩张ＡＶＢ能够在资本市场进行高效且低成本的融资主要得益于ＲＥＩＴｓ的灵活性ꎮＡＶＢ作为ＲＥＩＴｓꎬ充分发挥融资优势ꎬ通过内生物业开发和外延收购ꎬ快速实现规模化扩张ꎮＡＶＢ在１９９４年上市后的１３年期间ꎬ利用股票和债券等融资方式ꎬ从资本市场获得了规模高达数１０亿美元的融资ꎮ在上市之初ꎬＡＶＢ仅在加州北部拥有两千多间公寓ꎮ借助于高效且低成本的融资优势ꎬＡＶＢ拥有的公寓规模在１３年期间增长了３０多倍ꎬ由２０００多间增长至现在的７６１５８间ꎮ(二)盈利分为两大部分:租金收益和资产增值有了通畅的融资渠道支持ꎬ美国公寓在运营上普遍采取自持方式ꎬ以自主开发㊁改造和收购等形式获得公寓产权ꎬ再进行招租运营ꎮＡＶＢ的运营模式也以自主开发和改造为主ꎬ会综合评估所在区域和物业类型ꎬ针对性地购买未来具有发展前景的土地和物业ꎬ然后根据其特点建成相对标准化的公寓ꎮ另外ꎬＡＶＢ为了快速提升目标市场的渗透率ꎬ会直接收购相对看好的公寓资产ꎮ目前公寓出租收入是ＡＶＢ营业收入的主要来源ꎬ占比高达８０％以上ꎬ物业出售和投资收入两者合计占比则在２０％以下ꎮ作者简介:王睿涵(２００１—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ天津人ꎮ主要研究方向:国际经济与国际金融ꎮ(三)精准把握资产价格周期ꎬ实现资产超额收益ＡＶＢ根据房地产资产价格周期的变动实施不同的发展模式:第一个阶段(１９９３－２０００年)是快速扩张阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出高资产回报率的特征ꎬＡＶＢ凭借ＲＥＩＴｓ的融资优势顺势而为ꎬ在美国国内进行快速扩张ꎮ第二阶段(２０００－２００５年)是收缩出售阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出资产价格高涨和资产回报率回落的特征ꎬ因而ＡＶＢ开始主动收缩ꎬ并及时出售资产ꎮ尤其是２００１－２００３年ꎬ公司平均的综合融资成本上升到６.３％ꎬ２００３年更达到６.８％ꎬ已接近当时持续经营物业的净租金回报率(７.３％)ꎮ同时ꎬＡＶＢ抛售的非核心物业以售价计算的持有期回报率(ＩＲＲ)可以达到１５％~２２％ꎬ显著高于其继续持有这些物业的净租金回报率贡献ꎮ２００１－２００３年ꎬＡＶＢ成为物业交易市场上的净卖方ꎮ第三阶段(２００６年至今)是市场聚焦阶段ꎮ该阶段美国租赁公寓呈现出核心市场资产增值㊁非核心市场资产贬值的分化特征ꎮ因而ＡＶＢ重新调整发展策略ꎬ一方面在非核心市场资产处于相对高位及时进行出售剥离ꎻ另一方面发力核心市场ꎬ加大核心市场优质资产的布局ꎬ在租赁公寓资产价格分化的背景下顺势而为完成资产结构优化调整ꎮ(四)管控效率保障出租业务的运营利润率从２０１６年ＡＶＢ公寓出租收入部分的运营成本结构来看ꎬＡＶＢ最大成本来自日常运营费用和物业折旧摊销ꎬ合计占到５０％左右ꎻ其次是税收和利息支出ꎬ运营利润率达２９％ꎮ相比之下ꎬ自持分散式公寓管控效率低ꎮ美国大型的分散式独户公寓管理公司ＡｍｅｒｉｃａｎＨｏｍｅｓ运营利润率仅为０.５５％ꎬ高昂的运营费用和折旧费用侵蚀了其运营利润率ꎮ集中式公寓具有明显的规模化优势ꎬ而且旗下公寓大多为自建或收购ꎮ相比之下ꎬ分散式公寓在拿房㊁装修㊁管理等方面不具有规模经济性ꎬ而且旗下公寓大多通过单个物业投标而来ꎬ因而集中式公寓较分散式公寓具有明显的成本优势ꎮ二㊁日本房屋租赁模式分析日本的房屋租赁模式与美国自持经营的主流模式存在明显的差异ꎬ前者采用的是分散式的轻资产运营模式ꎮ两者存在差异的原因主要是日本给予建造租赁住房和房屋租赁税收减免ꎬ从而鼓励租赁住房建设和房屋租赁ꎮ大东建托经过４０多年的发展ꎬ已成为日本房屋租赁规模最大的公司ꎬ２０１６年旗下管理的房间数量为９２４万间ꎮ大东建托的核心利润是建设租赁住房ꎬ稳定现金流的来源则是托管租赁ꎬ同时借助租赁平台在金融㊁护理等业务方面实现增值服务ꎮ大东建托运营模式的核心竞争力主要体现在以下几个方面:(一)打造一站式服务ꎬ掌握房屋和业主资源大东建托真正以客户为中心ꎬ打造一站式服务覆盖整个房屋生命周期ꎬ其中包括房屋建筑规划㊁租赁房屋建成以及后期的物业出租㊁维修与保养ꎬ真正实现了业主对大东建托的全面委托ꎬ促成了业主与大东建托的长期信任关系ꎮ业主一旦与大东建托形成委托管理关系就会形成深度绑定ꎬ因而业主对大东建托具有很高的客户黏性ꎬ这也使后者掌握了充分的房屋和业主资源ꎮ(二)借助租赁业务作为平台入口ꎬ发挥全产业链优势大东建托业务结构不同于ＡＶＢ聚焦于出租和资产增值的模式ꎬ前者业务呈现多元化特征ꎮ大东建托借助租赁业务作为平台入口ꎬ带动房屋建筑㊁能源㊁环保㊁医疗等多元化业务ꎬ真正发挥全产业链优势ꎮ开发建造和租赁管理是大东建托的主要营收来源ꎮ２０１６年大东建托租赁管理业务营收占比为５５％ꎬ但却不是利润的主要来源ꎬ２０１６年租赁管理业务利润占比仅为２０％ꎮ其原因为大东建托的租赁管理业务是典型的二房东模式ꎬ赚取的是租客交纳租金与业主获取租金的租金差ꎬ显著低于ＡＶＢ自持公寓获取的租客租金ꎮ相比之下ꎬ开发建造既是营收主要来源ꎬ也是盈利主要来源ꎮ２０１６年大东建托开发建造业务营收占比为４２％ꎬ利润占比则高达７５％ꎮ大东建托通过土地所有者提供建造和租赁方案从而获得代建租赁房屋业务ꎬ本质上租赁业务是大东建托切入开发建造业务的核心平台入口ꎮ(三)通过高周转率实现高ＲＯＥＲＯＥ是一项综合性经营指标ꎬ能够系统反映企业投资㊁融资㊁业务和资产各项能力ꎮ２０１６年大东建托ＲＯＥ是２７.４％ꎬ同期Ａ股房地产上市公司平均ＲＯＥ是１０.０６％ꎬ万科ＲＯＥ是１９.１４％ꎬ大东建托远高于行业平均水平和优质房地产企业ꎮ根据价值投资专业网站ＧｕｒｕＦｏｃｕｓ.ｃｏｍ统计ꎬ大东建托２０１６年行业内的ＲＯＥ排名高于全球９６％的１３３２家房地产服务公司ꎮ纵向观察大东建托过去１１年的ＲＯＥ数据可以发现ꎬ并不是一开始就处于高位ꎬ２００６年至２００９年ＲＯＥ保持较稳定的水平ꎬ约１５％ꎬ和国内开发商水平相差不大ꎮ但自２０１０年开始起飙升ꎬ然后保持在了２４％~３２.５％的高位水平ꎮ高ＲＯＥ并非由于高利润带来的ꎬ实际上大东建托利润率很低ꎮ其主要原因是大东建托在２００９年果断优化业务结构ꎬ主动从住宅建造开发高利润业务往租赁托管高周转业务转型ꎬ带来杠杆率的快速提升ꎮ(四)高效的运营能力大东建托的住宅出租率始终维持在９６.７％~９７.９％的水平ꎬ远高于专业资产管理公司行业９０％的平均水平ꎬ更高于个人出租７５％的水平ꎮ２０１６年ꎬ大东建托的房间数量和签约量比例为３.５ʒ１ꎬ即平均的租赁期为３.５年ꎬ远高于中国的８~１０个月的平均租赁期ꎬ由此大幅度地降低了获取客户的成本ꎬ同时保证了较高的出租率ꎮ三㊁国内房屋租赁模式分析目前国内长租公寓市场迎来政策红利期ꎬ国内各种类型的企业看好长租公寓未来发展前景ꎬ正积极进入该领域ꎮ总体来看ꎬ国内房屋租赁模式大致可以分为轻资产二房东模式和重资产自持模式ꎮ(一)轻资产模式 自如生活自如生活是典型的轻资产二房东运营模式ꎮ其业务不仅仅是租赁服务ꎬ还扩展至生活服务体系ꎮ传统的二房东租房业务是从房东手中收到零散房源后直接转手给租客赚取租金差ꎮ自如生活则是对房源进行相对标准化的改造升级ꎬ并利用自身的品牌影响ꎬ最终获得相对传统租房房源的品质与品牌溢价ꎮ通常来说ꎬ自如旗下的自如友家㊁自如整租等品牌产品的租金都高于周边市场的同类竞品ꎮ另外ꎬ自如生活获益途径为租赁产业链的综合收益ꎮ自如推出租赁业务已经多年ꎬ而围绕该产业链的保洁㊁维修㊁搬家等增值服务也逐渐成形ꎬ同时利用Ａｐｐ/微信等平台享受居家商品的业务也在逐渐启动ꎮ从自如生活的运营模式上可以看出ꎬ其将会从租赁业务㊁平台业务㊁家政服务业务㊁客户积累以及融资五个方面获益ꎮ自如生活围绕着租赁业务产业链正逐步探索出保洁㊁维修㊁搬家等增值服务模式ꎬ并借助Ａｐｐ/微信等平台推广居家商品的业务ꎮ(二)重资产自持运营 新派公寓和万科泊寓新派公寓是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌ꎮ新派公寓发展初期借助赛富不动产基金在房地产资产价格相对低位收购了北京ＣＢＤ核心区域的优质物业ꎬ同时积极创新融资模式ꎬ运用私募ＲＥＩＴｓ模式收购或整租㊁改造物业ꎬ实现了快速复制和规模化扩张ꎮ新派公寓的盈利模式和美国ＡＶＢ模式非常类似:一方面获得了资产增值收益ꎮ一线城市现在增量土地极其稀缺ꎬ产品新增供应很有限ꎬ而一线城市人口净流入不断增加ꎬ使得供需关系持续处于不均衡状态ꎬ资产价格持续攀升ꎻ另一方面通过产品溢价模式获得了较高的运营收益ꎮ新派公寓ꎬ一方面明确目标群体是白领租客ꎬ另一方面通过物业的改造升级塑造高端产品品牌ꎬ通过供需匹配实现产品溢价的定价权ꎮ相比周边市场的同类竞品ꎬ新派公寓租金溢价率通常在３０％左右ꎮ万科泊寓是万科通过战略性亏损换取规模ꎬ最终达到边际成本的降低ꎮ万科是房地产行业龙头企业ꎬ随着房地产行业趋势性的变化ꎬ目前万科正积极向城市服务配套服务商进行转型ꎮ万科进入房屋租赁市场有助于自身业务的转型ꎬ一方面万科通过万科泊寓进入长租公寓领域ꎬ可以触及未来具有购买需求的潜在客户ꎬ有助于保障未来商品房销售的相对稳定ꎬ依靠万科泊寓的品牌影响力加宽原有商品房竞争力的护城河ꎻ另一方面可以保障多元化的拿地模式ꎬ尤其是对旧城改造项目ꎬ万科可以将原有不可拆除但符合长租公寓特性的旧物业改造升级成万科泊寓项目ꎮ四㊁国内房屋租赁发展趋势分析从美国和日本两种租赁运营模式的对比可知ꎬ国际房屋租赁模式主要包括自持物业获取稳定租金与资产增值㊁依靠房屋租赁作为获取全产业链超额利润的平台入口ꎮ这两种商业模式的差异主要体现出不同房屋租赁模式运营能力的差异ꎬ两种模式取得成功都具有较高的竞争门槛ꎮ自持物业获取稳定租金与资产增值需要充分把握房地产行业周期ꎬ并且能够具备高效低成本的融资能力ꎬ而获取全产业链超额利润则需要对产业链不同环节的协同能力以及对全产业链平台的一站式管理能力ꎮ推演到国内房屋租赁行业ꎬ进入并不难ꎬ但要做大并且持续稳健发展却并不容易ꎮ从目前国内房屋租赁行业的发展进程来看ꎬ我国很可能会先在获取全产业链超额利润模式上取得突破ꎬ然后再在自持物业获取稳定租金与资产增值这一模式上发展壮大ꎮ当然在这个过程中ꎬ也有可能会出现同时具备两种模式运营优势的大型房屋租赁企业出现ꎬ还有可能在全产业链中衍生出小而美的细分领域龙头企业ꎮ从商业运营理论角度看ꎬ自持集中式公寓在房屋租赁行业中最具有竞争力ꎬ一方面在物业获取效率㊁托管周期㊁运营效率和跨周期资产运营等方面自持集中式公寓相比轻资产模式具备明显优势ꎻ另一方面ꎬ自持集中式公寓可以创造租赁住房供给增量ꎮ但从现阶段实践来看ꎬ在国内发展自持集中式公寓还存在诸多阻碍ꎮ首先ꎬ由于房地产价格处于高位ꎬ租金收益率偏低ꎬ自持物业用于租赁的回报率偏低ꎮ其次ꎬ自持物业对资金实力要求较高ꎬ而国内公寓地产融资渠道尚不完善ꎮ此外ꎬ由于在房源供给端ꎬ个人持有分散房源占主导地位ꎬ因此托管分布式公寓仍将占据重要市场份额ꎮ考虑到运营的规模化效应和低毛利特点ꎬ未来轻资产运营领域马太效应会进一步加剧ꎬ集中度有望提升ꎮ五㊁结语从产业背景来看ꎬ国内长租公寓领域运营主体可以大致分为创业公司类型㊁房地产开发商类型㊁房地产中介类型和酒店类型ꎮ长租公寓是一个先获取资产ꎬ再通过资产运营和投资获取回报的过程ꎬ涉及金融㊁开发和运营三种能力ꎮ房地产开发商类型公寓企业背靠开发商业务积累和重资产ꎬ在融资能力和物业开发能力上都具备优势ꎬ在规模扩张阶段具备很强的竞争力ꎬ主要挑战在于在大规模扩张过程中如何做好精细化运营ꎮ目前房地产开发商正开始加强与运营方的合作ꎮ房地产中介类型公寓企业主要在分散房源获取上具备渠道优势ꎬ也是目前公寓管理规模最大的运营主体ꎮ酒店类型公寓企业具备丰富的住宿业务管理经验ꎬ在存量物业持有和获取上也具备一定优势ꎮ创业类型公寓企业入场最早ꎬ参与者最多ꎬ主要优势体现在基于互联网的产品运营能力ꎬ在金融和开发方面的竞争力有较大差异性ꎮ参考文献:[１]房晶.租住同权背景下长租公寓市场问题对策研究 以南京市房屋租赁市场为例[Ｊ].中国管理信息化ꎬ２０２０(６):１５６－１５８.[２]黄朝波.租购并举时代住房租赁服务创新探究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(２１):６７－６９.[３]林婉婷.长租公寓经营和融资策略分析 以上海地区为例[Ｊ].城市开发ꎬ２０１９(２２):７２－７３.[４]杨玲.重庆住房租赁市场短板与对策[Ｊ].中国房地产ꎬ２０２１(２１):２９－３２.[５]战松.长租公寓现存问题分析及解决对策[Ｊ].上海商业ꎬ２０１９(１１):７０－７１.[６]张英婕ꎬ王洪强ꎬ徐愉.一线城市房屋租赁价格影响因素研究 以上海市中心城区为例[Ｊ].价格理论与实践ꎬ２０２０(１１):７２－７５.。
我国保障性住房发展存在的问题及思考
我国保障性住房发展存在的问题及思考1. 引言1.1 背景介绍我国保障性住房发展存在的问题及思考引言我国保障性住房供给不足，城市化进程快速推进导致住房需求不断增加。
现有的保障性住房项目无法满足广大低收入群体的住房需求，导致一些人仍然无法解决住房问题。
我国保障性住房的质量和配套设施有待提高，一些保障性住房项目存在质量不过关、配套设施不完善等问题，影响了居民的生活质量。
一些地方政府对于保障性住房政策执行不到位，存在着执行不力、管理混乱等问题，影响了政策的实施效果。
在面对保障性住房发展中存在的问题时，我们需要深入分析问题的原因，探讨解决方案，明确政府和社会的角色，共同推动保障性住房事业的健康发展。
【字数：290】1.2 问题意识我国保障性住房发展存在的问题主要体现在以下几个方面：目前我国保障性住房的供给量与需求量存在明显的不平衡，尤其是在一线城市和热点二线城市，需求量远远超过供给量，导致了市场上保障性住房的价格居高不下，一些低收入家庭难以承担。
保障性住房的质量和配套设施问题也比较突出，一些保障性住房项目虽然得到供给，但是居住条件却比较差，缺乏基本的生活设施和服务设施，影响了居民的生活质量。
保障性住房政策执行存在一定的不确定性和不规范性，一些政策执行主体与实际执行情况存在较大的偏差，导致了政策效果不尽如人意。
我国保障性住房发展存在的问题需要引起我们的重视和思考，只有深入分析问题的根源，才能找出解决问题的有效途径，促进我国保障性住房事业的健康发展。
2. 正文2.1 现状分析我国保障性住房发展取得了显著成就，但仍存在一些问题。
保障性住房的覆盖范围有限，许多低收入家庭仍无法享受到相关政策的支持。
保障性住房项目建设质量参差不齐，一些项目存在质量问题，导致住房安全隐患。
保障性住房的管理和运营不够规范，缺乏统一的监管机制和评估标准，容易出现管理混乱和资源浪费的情况。
保障性住房的供需矛盾突出，需求量大于供给能力。
由于我国城市化进程加快，农民工和新就业群体涌入城市，使得城市住房需求增加，但保障性住房的建设速度跟不上需求的增长，导致一些低收入家庭依然无法解决住房问题。
浅析保障性住房发展与管理现状
浅析保障性住房发展与管理现状保障性住房是指政府为低收入家庭提供的住房保障服务，旨在解决低收入家庭住房困难的问题。
随着城市化进程的加快和经济发展，住房问题一直是困扰我国许多家庭的一个难题。
为了解决这一难题，我国多年来一直在积极推进保障性住房的发展与管理，取得了一定的成效。
本文将对保障性住房的发展与管理现状进行浅析。
保障性住房的发展现状。
随着国家经济的不断发展，对住房保障的需求也越来越大。
为了解决这一问题，我国政府出台了一系列的相关政策和措施，例如《中共中央国务院关于深化住房制度改革的意见》、《国务院关于建立城市住房保障体系的通知》等，进一步加大了对保障性住房的政策支持力度。
各地方政府也根据当地的实际情况，不断完善和落实相关政策，积极推进保障性住房项目的建设和发展。
目前，我国的保障性住房发展取得了较大的进展，住房保障对象得到了较好的保障，解决了许多低收入家庭的住房问题。
保障性住房的管理现状。
保障性住房的管理是保障性住房政策能否得到有效实施的关键。
为了提高保障性住房的管理水平，我国采取了一系列措施，包括建立健全保障性住房管理体制，加强对保障性住房项目的监管和评估，强化对保障性住房资金的管理和使用，以及加强社会监督等。
我国还加大了对保障性住房管理人员的培训和考核力度，不断提高其管理水平和服务意识。
通过这些措施，我国的保障性住房管理水平得到了较大的提升，有效保障了住房保障对象的合法权益，提高了保障性住房项目的利用效率。
保障性住房发展与管理中还存在一些问题。
保障性住房项目建设进度不够稳步，一些地区的保障性住房建设进度较慢，供给不足；管理体制还不够完善，一些地方对于保障性住房的管理存在着漏洞和问题，需要加强监督和管理；住房保障对象的认定标准和机制还不够完善，一些住房保障对象并未得到合理的保障，需要进一步完善相关政策和措施。
为了解决这些问题，应该采取一系列措施。
加大对保障性住房项目建设的投入力度，提高其建设效率和速度，提高供给水平；加强对保障性住房管理体制的改革和完善，建立健全相关的监管机制和评估体系，提高管理水平；完善住房保障对象的认定标准和机制，确保保障性住房的政策措施能够真正惠及到需要帮助的家庭。
保障性租赁住房可行性研究报告
保障性租赁住房可行性研究报告一、研究背景随着城市化进程的加快，城市人口数量逐年增加，人口密集的城市对住房需求日益增加。
然而，由于土地资源受限，房价水涨船高，导致中低收入者购买住房困难。
因此，保障性租赁住房作为一种新型公共住房制度，逐渐被政府和社会关注。
本报告旨在对保障性租赁住房的可行性进行分析和探讨，为政府和社会提供参考。
二、保障性租赁住房的概念和现状保障性租赁住房是指政府和社会机构为中低收入群体提供的可负担租金的长期租赁住房。
这种住房形式在国外发达国家已经得到广泛应用，并取得了良好的社会效果。
在中国，保障性租赁住房的试点工作已经启动。
例如，北京市的“廉租房”、“人才住房”等项目。
通过政府财政补贴、土地优惠等手段，降低租金，提高中低收入者的住房保障水平。
三、保障性租赁住房的优势和挑战1. 优势：(1) 解决中低收入者住房问题。
通过提供可负担租金的住房，让更多中低收入者享有合适的住房条件。
(2) 促进城市社会稳定。
提高中低收入群体的生活质量，减少社会不公平现象，有助于城市社会稳定发展。
(3) 优化城市空间利用。
通过租赁住房，可以更有效地利用城市土地资源，提高城市土地利用效率。
2. 挑战：(1) 资金来源不足。
保障性租赁住房需要巨额资金支持，政府和社会机构往往财政紧张，资金来源不足。
(2) 管理难度大。
管理大量的租赁住房涉及到租金收取、维护管理等问题，管理难度大，需要完善的管理体制和政策支持。
(3) 社会接受度不高。
由于传统观念的影响，保障性租赁住房在社会上可能会受到一定的质疑和反对。
四、保障性租赁住房的可行性分析1. 政策支持政府应制定相关政策，鼓励社会机构和企业参与保障性租赁住房建设，并提供政策支持和激励措施，加大对该领域的投入。
2. 资金保障政府可以通过设立专项资金，支持保障性租赁住房建设和运营。
同时，鼓励社会资本参与，多渠道筹集资金。
3. 管理体制建立健全的管理体制和机制，加强对保障性租赁住房的监管和管理，确保公平、透明的运营。
新形势下加快发展保障性租赁住房面临的问题及对策研究
新形势下加快发展保障性租赁住房面临的问题及对策研究1. 新形势下加快发展保障性租赁住房的重要性随着我国经济社会的快速发展，城市化进程不断加快，人口流动日益频繁，住房问题已成为影响社会稳定和民生福祉的重要因素。
特别是在当前国际国内经济形势下，我国经济发展面临一定的压力，房地产市场调控政策持续收紧，传统购房模式受到限制，这使得越来越多的人面临住房困难。
加快发展保障性租赁住房具有重要的现实意义和紧迫性。
发展保障性租赁住房是解决住房问题的有效途径，通过提供低租金、高性价比的租赁住房，可以缓解低收入群体的住房压力，提高他们的生活质量。
保障性租赁住房有助于调整住房供需结构，促进房地产市场的健康发展。
发展保障性租赁住房是实现社会公平和谐的重要举措，在当前社会中，收入差距日益扩大，住房问题成为影响社会公平的重要因素。
发展保障性租赁住房有助于缩小收入差距，实现社会公平和谐。
发展保障性租赁住房是推动新型城镇化建设的关键，随着我国城镇化进程的加快，人口流动将成为常态。
发展保障性租赁住房有利于引导人口合理流动，促进城市资源的优化配置，提高城市的综合承载能力。
发展保障性租赁住房是应对人口老龄化挑战的重要手段，随着我国人口老龄化程度的加深，老年人口对住房的需求日益增加。
发展保障性租赁住房有助于满足老年人口的住房需求，提高他们的生活质量。
新形势下加快发展保障性租赁住房具有重要的现实意义和紧迫性。
各级政府和相关部门应高度重视保障性租赁住房的发展，加大政策支持力度，完善相关政策措施，切实推动保障性租赁住房健康、快速发展。
1.1 保障性租赁住房的定义和发展背景保障性租赁住房是指政府或社会力量通过土地、财政等政策支持，以租赁方式提供给低收入家庭或特定群体的基本居住保障。
随着我国城市化进程加快，人口流动不断增加，住房问题日益凸显。
为了解决这一问题，国家出台了一系列政策，鼓励和支持保障性租赁住房的发展。
2016年，国务院印发了《关于加快发展保障性租赁市场的若干意见》，明确提出要加快发展保障性租赁住房，满足人民群众基本住房需求。
我国保障住房的现状、进展和存在问题
我国保障住房的现状、进展和存在问题三、我国保障住房的现状、进展和存在问题（⼀）我国保障性住房的主要类型及产⽣背景保障性住房是指政府在对中低收⼊家庭实⾏分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租⾦标准，具有社会保障性质的住房。
1998年，国务院出台了《关于进⼀步深化城镇住房制度改⾰加快住房建设的通知》，提出停⽌福利分房，逐步实⾏住房分配货币化，建⽴以廉租住房、经济适⽤住房和商品住房的多层次城镇住房供应体系。
⽬前我国保障性住房类型主要包括廉租住房、经济适⽤房、公共租赁房、限价商品房和棚户区改造安置住房等五⼤类。
表3-1: 我国保障性住房主要类型注：以上保障性住房五⼤类型定义由2011年6⽉国家统计局、国家发改委、财政部、国⼟部、住建部、农业部、中国⼈民银⾏、国家林业局⼋部委于出台的《关于建⽴保障性安居⼯程统计制度的通知》确定。
1、低收⼊家庭住房问题⽇益突出，廉租房制度迅速确⽴廉租房制度是由政府为解决低收⼊居民中的⽆房户和特困户的住房困难问题⽽设定的⼀项救助制度。
廉租房是政府提供财政投⼊和政策⽀持，限定套型建筑⾯积标准，按照合理标准组织建设，或通过购买、改建和租赁等⽅式筹集，按照当地政府规定的供应标准供应的具有保障性质的住房。
我国进⾏住房体制改⾰后，由国家统⼀分配住房转变为城市居民到市场上购房。
这种体制的转变使我国城镇居民住房⽔平有了⼀定的提⾼，但社会低收⼊者阶层⽆⼒⽀付住房费⽤。
随着社会经济的发展，这种现象愈发突出。
为此，国家有必要建⽴住房保障体系，对低收⼊家庭实⾏住房保障的政策倾斜，保证⼈⼈有房住。
在1998年的《国务院关于进⼀步深化城镇住房制度改⾰和加快住房建设的通知》中⾸次提出建⽴廉租房制度，即最低收⼊家庭租赁由政府或单位提供的廉租房，为廉租房的发展打下了基础。
2004年3⽉《城镇最低收⼊家庭廉租房管理办法》正式实施，提出“地⽅⼈民政府应在国家统⼀政策指导下，根据当地经济社会的实际情况，因地制宜，建⽴城镇最低收⼊家庭廉租房制度”，这标志着廉租房制度的全⾯启动。
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国内外保障性租赁住房研究现状及比较
分析
摘要：近年来，我国的保障性租房系统越来越完善。
保障性住房配建是混合
居住的一种重要形式，是社会和谐共生在住房领域的延伸。
本文首先分析保障性
租赁住房的发展背景，其次对国内外保障性租赁住房研究现状以及比较分析，确
保工程质量，促进住房保障工作高质量发展。
关键词：保障性住房；配建；政策
引言
在我国推进城镇化高质量发展、实现住有所居和共同富裕的过程中，加快发
展保障性租赁住房仍是重中之重，需进一步深入研究，并快速推进相关政策实施。
其推进重点是在人口净流入的大城市发展保障性租赁住房，切实缓解新市民、青
年人等群体住房困难。
1保障性租赁住房的发展背景
住房问题事关民生福祉，事关国家发展。
“房子是用来住的、不是用来炒
的”“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这是对我国
新时代住房制度的高度概括，体现了“以人民为中心”的发展思想，将实现“全
体人民住有所居”作为基本目标，增进民生福祉，实现共同富裕。
发展保障性租
赁住房是在我国进入新的发展阶段提出的针对新市民、青年人等群体的住房保障
目标，对于完善住房保障体系、建立租购并举的住房制度具有重要的战略意义。
保障性租赁住房是在我国经济社会快速发展进入新阶段的背景下提出的。
纵观我
国住房发展，可以说是成就斐然。
目前，各部门、各地区特别是一些人口净流入
的大城市，都在认真贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的决
策部署，通过各种方式增加保障性租赁住房供给，尽最大可能满足新市民、青年
人等低收入群体的住房需求。
2国内外保障性租赁住房研究现状
2.1住房租赁市场与各地区经济发展密切相关
我国历经10年高速发展，住房租赁情况产生了显著的变化。
一是从整体租
房比例来看，第七次普查时，家庭租房比例约是第六次普查数据的2.14倍，全
国整体租房水平有明显提升。
二是经济发展迅速及经济水平高的地区，家庭的住
房租赁比例较高。
例如，在第七次普查中，广东家庭的租房比例约为55.35%，意
味着广东家庭的住房租赁比例已过半数；在两次普查期间，北京和上海这两个一
线城市家庭的住房租赁水平虽无太大变化，但也均达到35%左右，也属于住房租
赁占比较高的地区；浙江及福建这两个沿海城市住房租赁比例则因经济高速发展
有较大提升。
三是蔡宏波等（2021）提出，自“一带一路”倡议实施以来，西藏、云南、广西、贵州等民族地区的对外贸易有较为明显的增长。
经济高速发展给这
些地区注入了新的活力，这些地区住房租赁的家庭占比增加。
2.2保障性租赁住房的发展离不开资金支持
中国人民银行提出，加快完善住房租赁金融政策体系。
日前，国家开发银行
福建分行与福州市属国企左海集团签署总额4.88亿元的贷款合同并全额放款，
支持福州收购存量住房用作保障性租赁住房。
国家开发银行向济南城市投资集团
所属泉城城市更新投资有限公司提供总额14亿元的中长期授信，首笔发放贷款
4.6亿元，主要用于购置存量住房用作保障性租赁住房。
3比较分析
3.1完善我国住房保障体系的必要条件
目前，我国住房保障体系日趋完善，且形成了鲜明的中国特色。
追溯我国住
房保障体系的发展过程，住房保障产品主要分为出售型和出租型两类。
其中，出
售型保障住房主要包括经济适用房、限价房和共有产权房，出租型保障住房主要
包括廉租房、公租房和保障性租赁住房。
2021年国务院办公厅发布的《关于加快
发展保障性租赁住房的意见》中明确新时期我国住房保障体系的三大主体为公租房、保障性租赁住房和共有产权住房。
在这一顶层设计明确之后，我国住房保障
体系将趋于成熟完善，从公租房到保障性租赁住房再到共有产权住房，形成了体
系完整、保障全面的梯次住房保障格局。
保障性租赁住房发挥着承上启下的作用，对于满足新市民、青年人这一保障群体的住房需求，补齐住房保障的短板，是近
期以至未来一段时期住房保障的重点。
3.2顺应文化习惯先租后购
很多新市民在融入一个新的城市时，需要一个过程且存在融入失败的可能，
过程漫长乃至融入失败的因素复杂多样，不能完全避免。
比如：气候、文化、饮食、职业成长、感情波动、家庭变故等。
因此，在保障这些人群解决居住问题时
也不应一刀切，而是顺应的文化习惯，又给与一定的融入城市试错时间，试行先
租后购等方法。
减少职住分离，将新市民的注意力从能否购得房屋享受房价红利
转移到择一城发展、择一地生活上来。
因此，应大力发展保障性租赁住房，为新
市民提供多元化的租赁住房选择，在逐渐转变住房消费观念的同时，通过新市民
住房问题的解决增强城市竞争力、加快城市发展。
3.3精准定位，提高保障人群支付能力
实现保障性租赁住房的长期可持续发展，必须在准入退出等管理机制上力求
完善。
科学的准入与退出制度有助于精准定位保障人群，最大化发挥保障性租赁
住房的社会效应。
目前，中央和地方政府政策中将保障性租赁住房的目标群体定
位为新市民和青年人，着力解决其住房困难，但是尚无对于该群体的精准界定。
未来各地可因城施策对其进行合理确定，考虑从年龄、行业、收入水平、当地工
作年限等方面细化，精准定位保障性租赁住房的需求群体，从而分层次测算需求
并合理规划供应量，最大限度地满足这一群体的居住需求。
建立科学的准入与退
出机制。
通过严格的准入审查，限定保障性租赁住房需求人群。
对申请人的资产、收入、税收等情况作全面调查。
制定科学合理的轮候制度，确保保障性租赁住房
分配的公平性、有效性。
在保障性租赁住房退出环节，一方面严格管理，通过法
律规范监管约束保障人群行为，确保进入退出有序；另一方面可以通过制定激励
机制，使得保障人群自愿退出，减少管理成本。
与社会保障机制联动，实现信息
共享，建立保障性租赁住房准入标准动态调整机制和退出机制。
地方政府应为其
管辖范围内享受保障性租赁住房的家庭建立住房保障与个人信用体系相衔接的机
制。
提高保障人群支付能力。
可以通过以下方式：一是建立住房资金积累机制。
深化住房公积金制度改革，尽快建立新市民住房公积金自愿缴存机制，并可以用
于支付房租。
二是发放住房租赁补贴。
目前，在保障性租赁住房尚处于短缺的阶段，住房补贴主要面对供给端。
随着供给量的不断扩大，保障性租赁住房工作也
将逐步转向实物保障与货币补贴并举。
通过向符合条件的人群发放住房租赁补贴，提高他们的支付能力。
三是加强金融支持。
银行金融机构除了在保障性租赁住房
供给中给予金融支持之外，也应充分发挥金融工具对需求端的支持作用。
对有产
权要求的新市民可以试行“先租后购”，在租赁期间纳入住房租赁管理体系，在
有购房需求时，允许新市民依规购买，并允许已交租金作为补充房款，并为其提
供额度充分、利率较低的个人住房贷款，以满足新市民群体对住房的需求，不断
增强新市民群体的获得感、幸福感、归属感。
结语
综上所述，以产带链、以链兴群，随着新能源赛道对青年人才吸引力和需求
度的不断增长，厚实的育才“土壤”和强大的留才“磁场”需要不断加快完善住
房保障体系，更好地发挥对惠民生、稳增长、防风险、促转型的积极作用。
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