物业工程维修管理规定
物业管理工程维修制度
物业管理工程维修制度一、总则1. 本制度是为了规范物业管理区域内的工程维修工作，确保业主和使用人的合法权益，提升物业服务质量，依据相关法律法规而制定。
2. 物业管理单位应建立健全工程维修管理制度，配备专业的维修人员和必需的工具设备，保证维修工作的及时性和有效性。
二、维修范围1. 日常维护：包括小区内公共区域的日常清洁、照明设施、绿化养护等常规检查与小修小补。
2. 定期巡检：对电梯、消防、供水排水系统等重要设施进行定期的检查与保养。
3. 应急抢修：针对突发性的设施故障或损坏，如水管爆裂、电路短路等，需立即组织力量进行抢修。
4. 大型修缮：涉及结构安全、系统升级等大型工程，需提前规划并报相关部门审批。
三、维修流程1. 报修：业主发现公共区域设施设备损坏或故障时，应及时向物业服务中心报修。
2. 受理：物业服务中心接到报修后，应在规定时间内做出响应，并根据情况安排维修工作。
3. 施工：维修人员按照维修计划和操作规程进行作业，确保维修质量。
4. 验收：维修完成后，由物业服务中心组织相关人员进行验收，并做好记录。
四、责任划分1. 物业管理单位负责公共区域的工程维修工作，并对维修质量负责。
2. 业主或使用人应对个人财产内的维修负责，如需物业协助，可协商解决。
3. 对于因维修不及时或不当造成的损失，物业管理单位应承担相应责任。
五、费用管理1. 日常维护和定期巡检的费用应计入物业管理费中。
2. 应急抢修和大型修缮的费用，根据实际情况和相关法规，由业主大会决定或按比例分摊。
3. 维修费用的使用应公开透明，接受业主监督。
六、监督管理1. 物业服务中心应定期向业主公布维修工作的进展和结果。
2. 业主有权对维修工作提出意见和建议，物业应认真听取并及时改进。
3. 对于违反维修制度的行为，应依法依规进行处理。
七、附则1. 本制度自发布之日起实施，由物业管理单位负责解释。
2. 本制度如有变更，需经业主大会讨论通过后实施。
物业维修管理规定
日常报修规程一、目的为规范日常保修程序,提高维修效率,特制定本规程.二、适用范围适用于小区所辖物业内业主委托和管理处报修的处理.三、职责1)小区维修组负责报修事项的维修.2)小区管理处负责维修结果的验证,以及对业主委托维修项目的回访.四、操作规程维修类别：维修类别分急修、小修、二种.急修要求维修工在接到报修15分钟内赶到现场,8小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对报修人做出合理解释,做出限时承诺.小修要求2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺.1、急修：凡符合以下条件的属于急修：A.水管迸裂或破损；B.下水管道阻塞导致污水外溢；C.电路故障,存在触电危险或漏电现象；D.生活水泵,电梯故障；E.热水管路迸裂或破损等.2、小修：凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程.如墙体裂缝修补,管路、电路小型调整等.五、维修流程1、业主向管理处电话或口头报修,管理处应予以记录、约定维修时间,并填写“维修单”.“维修单”一式两联,一联存底,一联报维修组维修.维修单上应注明业主报修时间、内容、维修类别以及约定时间.2、维修组收到维修单后派员维修,并同时填写“服务联系单”.3、上门维修时应注意礼节礼貌、服务规范.4、维修完毕后维修人员应在维修单上填写维修时间、耗用材料等内容,并请业主在“服务联系单”上签字验收.5、维修人员凭“服务联系单”报请管理处人员验收.管理员应对业主进行回访,报修项目虽修复但业主对服务态度不满意的应在维修单上注明.6、维修延时的由维修人在“维修单”上注明延时原因.未能修复的,维修组应做返工处理.六、报修流程图业主委托维修流程图管理处委托维修流程图6 记录维修单有偿/委托服务联系单住户室内安装/维修规程1目的2规范住户室内安装/维修程序,确保高效率、高质量地完成住户室内安装/维修工作.2 适用范围适用于公司管辖范围内住户室内的安装/维修工作.3 职责小区管理处负责住户室内安装/维修工作验证和回访.小区维修组主管负责住户室内安装/维修工作的组织实施.特殊维修项目如：电表维修、水表维修、煤气热水器维修、电热水器维修则由维修组主管负责联系相关专业公司组织维修.维修组员工具体负责住户室内的安装/维修工作.4 操作规程维修工进住户家进行安装/维修时的基本要求4.1.1 维修组员工进行住户室内安装/维修时,要注意礼节礼貌具体应做到如下几点：a 自觉维护公司及住户的权益,不做损害公司名誉的事；b 不能不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地汇报给维修组主管,请求支援解决；c 安装/维修开始前,如属有偿服务的,应事先向住户说明,并征得住户同意.4.1.2 维修组员工进行住户室内维修时应征询住户意见,尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动应征得住户的同意方可进行.如果不能满足住户的要求,则应向住户解释清楚并表示歉意,尽量取得住户的谅解.维修组员工进行住户室内安装/维修前,首先应设计好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位元器件.严禁盲目安装或乱拆乱换,以免造成不必要的返工或引起住户投诉.维修组员工接到住户室内安装/维修通知单后,应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品塑料袋、干净抹布等,按与住户约定的时间提前5分钟赶到特殊情况除外. 特殊情况需急修的,应在15分钟内赶到.维修组员工来到住户门前,应先按门铃3次左右,如无门铃时可用手轻轻敲门.见到住户时要先问好,简洁说明事由征得住户同意后方可进入室内进行安装/维修.维修组员工进行安装/维修前应做好相应的施工准备,要把有碍操作的物品小心移开,并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好用塑料布废报纸等.安装/维修时尽量使噪音降到最低限度,严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹.进入住户室内,应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入住户室内.室内设施设备维修日光灯维修日光灯维修要求应：a 检查测量日光管两端电压是否正常,如不正常则应检修开关；b 检查启辉器管脚接触是否良好,否则应整修启辉器座；检查启辉器电容是否已击穿,玻璃管是否已发黑,如是则更换一个启辉器；c 检查光管两端是否较黑或灯丝已烧断,如是则应更换同规格的光管；d 检查日光管管脚是否接触良好,否则应整修日光管管座,整修后达不到要求的应更换；e 检查镇流器是否烧断、烧焦或存在短路现象,如是则应更换一个同规格的镇流器；f 维修工作完成后应开灯试验,日光管闪烁应不超过3次就能点亮,否则应重新检修,直至故障排除.4.2.2 开关维修开关维修要求应：a 计算用电负荷 ,如已超载则要求住户相应减少负荷,否则应申请增容；b 拉下总电源开关,用万用表检查有无短路故障,如有则应先对怀疑点进行检查,然后再逐一检查,直至故障排除；c 拉下总电源开关,用500V摇表检查线路绝缘情况,如果摇表指针“抬不起头“,则表明线路漏电,此时应逐条线路检查,直至故障排除；d 故障全部排除后,换上一个同规格的开关；e 试验开关应开闭正常.4.2.3 电表维修电表维修要求应：a 计算住户是否超载用电,如是则要求住户增容；b 对电表加负载试验,如有下列任意一种情况则应更换一个经供电局校验后合格的电表；电表不转、电表转得异常快或慢、电表里面冒烟、电表接线住烧穿；c 电表安装应方正牢固、无倾斜、无松动,注意进、出线的正确接法；d 安装完毕后进行通电实验,电表应转动灵活,无异常噪音；e 会同公共事务部管理员做好新旧电表底数的记录.4.2.4 水嘴、闸阀维修水嘴、闸阀维修要求应：a 关掉水嘴、闸阀前的阀门,排空管内的水,拆下水嘴或闸阀；b 拧开水嘴或闸阀,加密封胶垫损坏则应更换一个同规格的密封胶垫；如阀杆磨损严重则应更换一个同规格的水嘴或闸阀；c 在水嘴或水管螺牙段缠绕水胶布顺时针方向,装上水嘴或闸阀；d 开水试验,螺牙连接处应不渗水,开关水嘴或闸阀应灵活,水嘴或闸阀关水后应不漏水.4.2.5 水表维修水表维修要求应：a 关闭水表前的闸阀,排空管内的水,拆下水表；b 拆开水表,检查滤网是否被脏物堵住,如是则应清除脏物；清洁水表读数盘,重新装配好水表.如水表如齿轮磨损严重应更换一个新水表；c 装回水表,应注意放好两端密封胶圈,水表的水流方向应与供水方向一致.水表安装应牢固无松动、水平无倾斜；d 水表安装完毕后进行通水试验,接头处应不渗水,水表应转动灵活；e 会同公共事务部管理员做好新旧水表启用底数的记录.4.2.6 煤气热水器维修煤气热水器维修要求应:a 开机时不着火：——检查电池电压是否足够,如果不够则应更换同规格的电池；——如果开机能够听到“吱吱”的打火声,则说明打火部分正常否则应更换电子打火总成；——检查气路部分：一种情况是检查煤气瓶内是否有煤气或煤气阀门是否拧开；第二种情况是检查煤气电磁阀是否卡住,如是则应拆开电磁阀检修擦除脏物、加润滑油.b 开机时有“嘭”的爆炸声：——先关闭煤气瓶阀门；——用电风筒吹干高压打火线；——调整点火间隙；——开机时如能听到清脆的电磁阀动作声响,则表明电磁阀工作正常,否则应拧开电磁阀修理加润滑油、擦除脏物；——打开煤气瓶阀门,开机点火正常,反复试3～5次.c 燃烧火焰为红色应清除空气进气门脏物；d 先导阀门控制的煤气热火器维修：——开机时先导阀处未点火此时应修理先导阀；——开机电先导阀处点火,但主电磁阀打不开,不能正常点火.此时应拆修主电磁阀活动阀芯多次,清除污物.4.2.7 煤气灶维修煤气灶维修要求应：a 开机不着火：——开机时如点火电机无火花则说明压电陶瓷损坏,此时应更换点火器总成；——清除空气进气门脏物.b 燃烧火焰为红色：——清洁炉头管路及炉头脏物；——清除空气进气门脏物.c漏煤气：——如软管接头处漏气则应整改处理接头处；——如点火器总成漏煤气则应拆换点火器总成.4.2.8 坐厕水箱维修坐厕水箱维修要求应：a 水箱浮球阀漏水：——用手轻轻抬高浮球阀杆如能止漏,则应高速浮球阀杆阴位螺钉；——用手轻轻抬高浮球阀杆如不能止漏则应修整浮球阀封水位置；整修后如仍漏水则应更换水箱配件总成.b 水箱出水胶塞漏水：——调整胶塞位置；——如胶塞已老化或变形则应更换胶塞.4.2.9 电热水器维修电热水器维修要求应：a 开关跳制：——电热棒生锈或老化导致漏电,此时应更换同规格的电热棒；——如是开关本身质量问题则应更换同规格的开关.b 电热水器不能热水,如经查是电热棒烧断,此时应更换一根同规格的电热棒.4.2.10 抽油烟机维修抽油烟机维修要求应：a 检查电容是否变形、膨胀或爆裂,如是则应更换统一规格的电容；b 检查电动机是否漏电,如是则应更换一个同型号规格的电动机；c 检查电动机轴是否阻滞难转动,如是则应对波丝加润滑油；d 检查电动机温度保护器是否烧坏,如烧坏则直接短接温度保护器.4.2.11 空调器的维修空调器的维修要求应：a 询问住户空调器的故障情况；b 检查空调器有无异常声响、有无异常气味,如有则应查找出具体故障部位并进行相应的整改；c 观察电器元件、接线头有无烧焦或松脱,如有则应进行相应整改；d 观察管路接头处有无油污,如有则说明此部位泄漏,此时应将接头拧紧；e 用手摸吸气管,如果感觉吸气管温度跟环境温度差不多,则说明空调器制冷剂不够,此时应查找出制冷剂泄漏部位并排除,然后再充注制冷剂；f 观察毛细管出口和蒸发器入口部分如有结霜,而其他部位有少量凝露或干燥无露,则表明空调器制冷剂不够,系统有泄漏,此时应查找除泄漏部位并排除；g 用手摸干燥过滤器,正常适应比环境温度稍高,如果手摸干燥过滤器有发凉的感觉,则说明干燥过滤器脏堵,此时应更换干燥过滤器；h 用复合压力表测量空调器高低压力,如果低压低于,则说明空调器有泄漏,此时应查找出故障部位并排除.空调器正常时的高低压为30℃时：低压为～ Mpa,高压为～ Mpa；i 用钳形表测量运转电流,比较测量值与额定值是否有较大的偏差,如有则应分析产生的原因,并排除故障；j 全部工作完成后,启动空调器试运转,仍有故障则应继续查找原因直至故障排除.空调器的安装4.3.1 窗式空调器安装窗式空调器安装步骤应：a 在窗口或墙壁上开一个孔如果有预留孔则不用重开,其孔的大小由空调器的外形尺寸决定；b 根据空调器的外形尺寸,用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架；c 根据支撑架螺栓孔位置用冲击钻在墙壁上钻孔,用膨胀螺栓固定支撑架；d 将窗式空调器安装在支撑架上,务必使窗式空调器外壳室内侧比室外高5～10mm；e 窗式空调器的室外部分的上面应装一块倾斜的遮阳板伸出窗式空调器约20mm；f 用软泡或硬泡绝缘材料塞住空调器四周空隙并在四周打上玻璃胶；g 试运转窗式空调器,确认一切正常.4.3.2 分体式空调器的安装分体式空调器安装步骤应：a 根据室外机的外形尺寸,用40×40mm的铝角钢制作一个支撑架应考虑室外机距墙为250mm为宜；b 打墙洞,墙洞的大小以能穿过连接管的护管为原则,墙洞应向室外侧向下倾斜；c 室内机组的安装：——用水平仪测量挂板是否平直,如平直则根据挂板上固定螺栓孔的位置在内墙上作出相应的记号；——根据记号在内墙上用冲击钻钻孔,在孔内装入胶粒；——重新用水平仪测定挂板是否平直,平直后用螺栓固定挂板；——挂上室内机组,务必使室内机组平直、牢固.d 室外机的安装：——根据支撑螺栓孔的位置,在外墙或水泥支撑板上用冲击钻钻孔；——用膨胀螺栓固定支撑架；——把室外机组安装在支撑架上.e 室内外机组的管路连接：——喇叭口连接时,一定要交两管同心对正,然后用手螺母套入,最后用板手紧固.紧固时应一把扳手固定,一把扳手旋转.紧固时应注意用力力度φ16mm 铜管,如果用20cm扳手,凭腕力就基本上足够了；φ10mm铜管,如果用20cm扳手,凭臂力就基本上足够了；——管路转弯处不允许有死弯,管路弯曲半径至少是管外径的3倍以上,并且不得有凹、扁等变形,应尽量减少管路弯曲次数；——管路连接好后,必须在其外部加以保温并用塑胶带包严.f 排除空气：——用扳手卸下液体和气体阀的堵帽,同时松开气体连接管螺母；——将液体阀的阀杆反时针转1/4圈,用手握住气体连接管螺母,如果手感到凉爽时则应迅速拧紧气体连接螺母；——全部打开液体和气体阀,然后再将液体阀和气体阀3圈,装回液体阀的堵帽.g 系统检漏：用肥皂水检查各螺母连接处是否有气泡冒出,如有气泡冒出则应再拧紧螺母,直至不冒气泡为止；h 将管路包括排水管整理好,并把墙孔用橡皮泥堵住；i 试运转：开机试验,过3～5分钟后应有凉风吹去,应无异常声响,各种显示、指示正常,否则应查明原因并排除故障.牵涉到产品质量问题则应及时请示主管退货.给水管的安装4.4.1 根据现场情况确定为最佳管路走向综合考虑如下因素：住户要求、美观效果、最省材料以及最省人力.安装水管前的准备工作安装水管前做如下准备工作：a 根据住户室内安装/维修通知单领取所需的主要材料如水管、直通、弯头、三通、闸阀、水龙头、活接等；b 辅助材料如水胶带、白色的油漆或材料、管码、胶粒等；c 借用所需的公用工具如三轮车、开牙机等.4.4.3 安装要领给水管安装要领如下：a 整个给水管路安装只允许有一个活接头,并尽量留在接驳进水口处；b 给水管应尽量贴阴角、阳角或墙壁；c 给水管每米垂直偏差应<2mm,横向偏差应<1mm吊线尺量；d 冷、热水管的安装要求是：当冷热水管上下平等安装时,热水管必须在冷水管上面；当冷热水管垂直安装时,热水管应在冷水管面向的左侧；e 给水管每两米及拐弯处应加管码固定；f 刷白色的油漆或白色涂料如住户需要的话；g 试水时应整个管路没有一处渗漏水.安装/维修工作完成后,维修组员工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内,大的工作垃圾如泥沙、砖头、纸箱要搬到附近的垃圾桶箱边上；用干净的抹布擦拭弄脏了各部位如桌椅、墙壁、地面等；恢复各物品的原来状态位置.全部工作完成后,维修组员工要实验安装/维修后的效果给住户看；同时要给住户讲解应注意的事项,如果住户不满意的地方合理的要求,则应及时进行整改直至住户满意为止.确认一切正常后,维修组员工应礼貌地请住户在有偿服务联系单上签名确认.如果住户对此次安装/维修收费有异议,维修组员工应根据有偿服务收费标准向住户作出详尽的解释,消除住户不必要的疑虑.维修组员工离开住户家时,应礼貌地向住户道别、谢谢住户的支持、配合与谅解.维修组员工回到维修组后要及时在维修单上做好维修记录,记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等,然后签上维修人员姓名,交管理处验收.5 记录维修单有偿/委托服务联系单共用设施中、大修管理规程1 目的对共用设施的中、大修进行控制,确保其满足业主的需要.2 适用范围适用于公司管辖范围内共用设施的中修和大修.3 引用标准和文件ISO9001：2000质量管理体系要求公司质量手册4 职责设施管理部门负责所辖共用设施的中、大修正确使用和管理.工程技术部负责公司范围内共用设施的中、大修的计划管理.维修中心负责共用设施中、大修的组织实施.5 程序要求流程图大修工程5.2.1 凡需牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程.5.2.2 大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上.5.2.3 大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求.5.2.4 大修工程主要适用于严重损坏房屋.中修工程5.3.1 凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的规模和结构的工程为中修工程.5.3.2 中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下.5.3.3 中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求.5.3.4 中修工程主要适用于一般损坏房屋.共用设施大、中修程序5.4.1 管理部门提出大、中修申请,由工程技术部鉴定后,报总经理审批.5.4.2 总经理批准后,工程部会同管理部门、维修中心提出改造方案,送财务部审核后交总经理批准.5.4.3 产权属于业主的,或需要动用维修基金的应报告业主委员会,并征得其书面同意.5.4.4 维修中心负责实施大、中修方案,改造方案既可由维修中心独立完成,也可委托专业单位完成.5.4.5 大、中修方案委托给专业单位实施的,维修中心须派技术人员监督检查质量和工作进度.5.4.6 大、中修完成后,由工程部会同管理部门、维修中心进行验收,填写“维修验收单”,如由专业单位实施的,则收双方签字认可,施工单位应在保质期内承担相应责任.6 记录维修验收单3.4上门维修服务规程1 目的为体现“业主至上、服务第一”的宗旨,保证维修服务质量,规范维修服务行为,特制定此规程.2适用范围适用于本公司接管的各类物业中,业主/使用人要求的上门维修服务.3职责上门维修的维修人员负责按本规范为业主/使用人提供上门维修服务.维修中心负责人负责检查上门维修服务规范落实情况.4上门维修要求接受报修4.1.1 接\应报修电话接\应报修电话过程：a)拿起听筒先讲：“您好,我是维修中心/管理处,先生／小姐有什么事情请讲”；b)记录业主报修内容及房号,并约定上门维修时间；c)道“再见”后轻轻放下听筒.4.1.2 如业主直接上门报修或托人传递报修信息,应主动与业主沟通确定维修内容,约定维修时间.4.1.3 如业主通过管理处报修,上门维修人员在维修结束后,应及时通报管理处维修服务已经结束.4.2及时上门服务从接到报修开始应在15分钟内或约定时间前到达业主家.4.3上门维修准备所有维修人员出工前必须随身携带工具箱,仔细检查箱内工具,并根据维修项目做好相应调整,做到工具齐备,箱体清洁.4.4入户维修4.4.1 按规定门铃、叩门按业主家门铃或叩门必须统一、规范：a)到达业主家门口先轻按门铃,如无反应则在间隔10秒钟后再按第二次,不能连续按.b)如无门铃则应轻轻地叩门,先叩两下如无反应间隔10秒钟以后再叩.4.4.2 在隔门与业主对话时,必须说明身份和来意；业主开门后应招呼一声“您好”,取得同意后,穿上专用鞋套,在业主带领下进入维修房间,不可随意走动. 4.4.3 在维修开始前,应再次询问需维修项目,仔细查看维修现场及周边状况,如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开.4.4.4 摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料,并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落.4.4.5 在维修中应专心致志,保证质量,提高效率,并尽可能降低噪音,工具轻拿轻放；严禁吃、喝、抽和收取小费.4.4.6 维修完毕后,应对维修结果进行自检,待业主验收认可后,请业主签字. 4.4.7 按公司收费标准收费,如业主有异议,应耐心解释,不可与之争执.同时,维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项.4.4.8 对未能及时完成维修的如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等,应对业主说明情况,解释原因,取得业主的谅解和支持或说明维修计划包括完成时间,并尽快将其解决.4.4.9 如因各种原因确实无力完成的,应告知业主,请其另行解决.4.5清场工作完毕后要做好清洁工作,工作前移动的物品要放回原处.4.6离场离开业主家时应说声“如有需要尽管与管理处/维修中心联系”并向业主说“再见”.4.7维修材料注意事项原则上所需维修材料均由业主自行购买,业主确实不便购买的,可代为购买,购买材料时,应要求供方出示质保卡,并开具发票.4.8与管理处的通报如该次维修服务为业主通过管理处报修,当维修结束或与业主沟通后,及时将情况向管理处通报,便于及时闭环.5记录维修单接听报修电话记录有偿/委托服务联系单设备更新改造和大修管理规程1 目的对设备的更新改造和大修进行控制,确保其满足业主的需要.2 适用范围适用于公司管辖范围内设备的更新改造和大修.3 引用标准和文件ISO9001：2000 质量管理体系要求质量手册4 职责设施设备管理部门负责所辖设备的更新改造.工程技术部负责设备更新改造、大修的管理.维修中心负责设备更新改造的实施.5 程序要求流程图附后设备的改造5.2.1 设备改造必须符合一定条件符合下列条件之一的可考虑改造：a)技术水平陈旧落后,已不能满足正常运行的需要；b)设备的原设计和安装中存在缺陷；c)设备有形磨损严重,但在经济上不宜更新；d)设备屡屡发生故障或事故,存在较严重的不安全因素,但在经济上不宜更新；e)业主委员会要求进行改造的.5.2.2 设备改造的原则设备改造须遵守如下原则：a)符合实际情况和运行需要,采用的技术要先进但更要适用；b)制定改造方案时,采用的新工艺、新技术要有充分的把握.5.2.3 设备改造程序5.2.3.1 管理部门提出改造申请,由工程技术部鉴定后,报总经理批准.5.2.3.2 工程部会同管理部门、维修中心提出改造方案,送财务部审核后交总经理批准.5.2.3.3 产权属于业主的,或需要动用维修基金的应报告业主委员会,并征得其书面同意.5.2.3.4 维修中心负责实施改造方案,改造方案既可由维修中心独立完成,也可委托专业单位完成.5.2.3.5 改造方案委托给专业单位实施的,维修中心须派技术人员监督检查质量和工作进度.5.2.3.6 改造完成后,由工程部会同管理部门、维修中心进行验收,填写“维修验收单”,如由专业单位实施的,则收双方签字认可,施工单位应在保质期内承担相应责任.设备的更新5.3.1 设备更新须符合一定条件符合下列条件之一的可考虑进行更新：a)经多次大修,技术性能达不到要求,无法保证正常运行的；b)技术性能落后,经济效果很差的；c)通过修理、改造虽能恢复性能但不经济的；d)耗能大或污染环境严重的,进行改造又不经济的；。
小区物业工程部工程维修管理规定
小区物业工程部工程维修管理规定一、维修工程定义及范围小区物业工程部工程维修管理规定是为了保障小区内设施设备的正常运行，及时解决维修问题，提供居民舒适的居住环境而制定的。
工程维修包括小区内的公共区域、楼栋及住户的维修事项。
二、工程维修部门职责1. 工程维修部门应设立合适的机构和配备足够的人员，以确保维修工作的顺利运行。
2. 工程维修部门负责接收并处理小区居民提出的维修请求，并按优先级进行安排和分派。
3. 工程维修部门应建立健全的工程维修档案，包括设备信息、维修记录等，以便日后查询和分析。
三、维修工程流程1. 维修请求提交居民可通过书面或线上途径向工程维修部门提交维修请求，包括具体问题描述、联系方式等信息。
2. 维修评估工程维修部门接收维修请求后，会派遣专业人员进行现场评估，确定工程性质、维修难度等，并给出预估维修费用和时间。
3. 维修计划制定工程维修部门根据评估结果制定维修计划，包括排期、所需材料和人力等，并及时通知居民预约维修时间。
4. 维修施工维修部门按计划进行维修工程，确保施工质量、安全和进度。
在工程施工过程中，需与相关业主协商，尽量减少对居民生活的影响。
5. 维修验收维修部门完成维修工程后，应组织相关人员对工程进行验收，并征得居民的满意度反馈。
6. 维修记录和报告工程维修部门应及时记录维修工程的相关信息，并撰写工程维修报告，上报至上级管理部门。
四、维修工程费用1. 维修工程费用应根据实际工程量和维修要求进行收费，并向居民提供明细清单。
2. 居民可选择在线支付或线下支付等方式进行维修工程费用结算，支付后应及时提供发票或相关凭证。
五、维修工程风险管理1. 工程维修部门应加强对施工人员的培训和管理，确保施工过程中的安全和质量。
2. 工程维修部门应定期检查已维修设备的运行情况，及时发现并处理潜在问题。
3. 工程维修部门应加强对维修材料和设备的采购管理，确保质量可靠、合理使用。
六、维修工程部门协作工程维修部门应与小区其他部门（如设施管理部门、质量监督部门等）建立良好的协作机制，共同推动小区维修工作的管理和改进。
物业服务工程维护制度内容
物业服务工程维护制度内容第一章总则第一条为了规范物业服务工程维护工作，提高物业管理质量，保障业主的安全和利益，根据相关法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于物业服务工程维护工作，包括但不限于建筑设施、设备设施、绿化景观等方面的维护工作。
第三条物业服务工程维护工作应当遵循“安全第一、预防为主、维修及时、保养有序”的原则，确保设施设备的正常运行和维护。
第四条物业服务工程维护工作由专业的物业管理公司负责组织实施，相关工作人员应当具备相应的专业知识和技能，并严格遵守本制度规定。
第五条物业管理公司应当定期组织进行物业服务工程维护工作的培训和考核，提高员工的技能水平和服务质量。
第六条业主应当积极配合物业管理公司的工作，及时向物业管理公司反馈设施设备的使用情况和问题，共同维护小区的良好环境。
第七条物业管理公司应当建立健全物业服务工程维护工作的监督检查制度，及时发现和解决问题，确保服务质量。
第二章设备设施维护第八条设备设施维护工作是物业服务工程维护的重要内容，包括但不限于电梯、空调、给排水、供暖等设备设施的维护工作。
第九条物业管理公司应当建立设备设施维护档案，记录设备设施的使用情况、维护情况和问题反馈等信息，做到有据可查。
第十条物业管理公司应当制定设备设施维护计划，根据设备设施的特点和使用情况，合理安排维护时间和周期，确保设备设施的正常运行。
第十一条物业管理公司应当定期对设备设施进行检查和保养，发现问题及时处理，防止出现故障或事故。
第十二条物业管理公司应当及时更新设备设施的维护记录和维护档案，向业主公示维护情况，积极接受业主的监督和建议。
第三章建筑设施维护第十三条建筑设施维护工作是物业服务工程维护的重要内容，包括但不限于建筑结构、外墙、屋面、排水系统等建筑设施的维护工作。
第十四条物业管理公司应当定期对建筑设施进行全面检查和评估，发现问题及时修复，确保建筑设施的安全和美观。
第十五条物业管理公司应当建立建筑设施维护档案，记录建筑设施的维护情况、维修记录和问题反馈等信息，做到有据可查。
物业工程大小修制度
物业工程大小修制度第一章总则第一条为了规范物业工程的维护与管理，保障物业单位的正常使用权益，制定本制度。
第二条本制度适用于小区内的各类物业工程大小修，包括但不限于管道维修、墙面刷新、设备维护等。
第三条物业工程大小修应当符合国家有关规定，不得违反法律、法规。
第四条物业公司应当建立健全物业工程大小修管理制度，明确责任部门、质量要求、安全措施等。
第五条业主有权了解物业工程大小修计划和进度，有权监督施工质量和安全。
第二章施工管理第六条物业公司应当委托具有相应资质的施工单位进行物业工程大小修，施工单位应当具备合法资质、技术人员和施工设备。
第七条施工单位应当制定详细的施工方案，并报物业公司审批。
第八条施工单位应当严格按照施工方案进行施工，不得擅自改变。
第九条施工单位应当配备专业人员进行施工监理，确保施工质量和安全。
第十条施工单位应当对施工现场进行安全管理，确保施工过程中不发生安全事故。
第三章质量管理第十一条物业公司应当对物业工程大小修进行质量验收，确保工程质量符合要求。
第十二条物业公司应当建立物业工程大小修档案，记录施工资料、验收报告等相关信息。
第十三条物业公司应当及时处理施工中出现的质量问题，保障业主的权益。
第十四条物业公司应当建立定期维护制度，对物业工程进行定期检查和维护。
第四章安全管理第十五条物业公司应当建立健全安全管理制度，明确安全责任人员、安全措施等。
第十六条施工单位应当配备专职安全员，负责施工现场的安全管理。
第十七条施工单位应当对施工人员进行安全培训，提高安全意识。
第十八条施工单位应当配备必要的安全设备和急救药品，确保施工现场的安全。
第五章附则第十九条物业公司应当建立物业工程大小修记录制度，记录施工过程中的重要信息。
第二十条本制度自颁布之日起施行，如有需要修改，必须经过物业委员会讨论通过。
第二十一条本制度由物业公司负责解释，如有疑义，可向物业公司咨询。
以上为物业工程大小修制度的内容，希望大家能够认真执行，保障小区物业工程的维护和管理。
工程维修管理规定办法
工程维修管理规定办法一、背景在物业管理中，工程维修是常见的一项工作。
为了保证工程维修的顺利进行，规范工程维修行为，提高工程维修的效率和质量，制定本《工程维修管理规定办法》。
二、管理范围本规定适用于物业企业内部所有工程维修工作。
三、工程维修的分类工程维修分为预防性维修和修补性维修。
1. 预防性维修预防性维修是指在设备出现故障之前，对其进行检查、维护和保养，以保证其正常运行。
预防性维修包括定期巡检、保养和设备管理，旨在避免因设备损坏而引起的不必要损失。
2. 修补性维修修补性维修是指在设备出现故障之后，对其进行维修和更换，以使其重新投入使用。
修补性维修包括设备报修、维修和更换，旨在尽快将设备恢复到正常工作状态。
四、工程维修的流程1. 工程维修的申报物业管理服务中心和各居委会在发现维修需求后应立即提交工程维修申报表，情况非常紧急时需要提前提出申请，以保证工程维修及时进行。
申报表中应包括以下内容：•故障设备名称、编号、位置；•故障的描述和发生时间；•维修工作的紧急程度评估；•联系方式。
管理人员按照维修需求的紧急程度进行评估，制定维修计划，安排维修人员。
3. 工程维修的实施维修人员按照维修计划进行维修，保证维修的质量和时间。
4. 工程维修的验收维修完成后，管理人员和维修人员进行验收，保证维修的有效性和质量。
五、工程维修的要求1. 工程维修的效率要求工程维修要求在最短的时间内恢复设备的正常运行状态，以避免造成不必要的损失。
2. 工程维修的质量要求工程维修要求保证维修质量，避免由于质量原因造成设备再次出现故障。
3. 工程维修的安全要求工程维修要求保证维修人员的安全，采取必要的安全措施，防止意外事故。
4. 工程维修的经济要求工程维修要求在保证质量的前提下，尽可能降低修理费用，保证维修费用合理和经济。
六、工程维修的监督管理为保证工程维修的顺利进行，物业管理服务中心应成立专门的工程维修管理团队，对工程维修进行监督、管理和评估。
物业管理制度对建筑维修的规定是什么
物业管理制度对建筑维修的规定是什么在我们的日常生活中，居住的小区或办公楼宇的良好状态离不开有效的物业管理，而建筑维修作为物业管理的重要组成部分，其相关规定对于保障建筑物的正常使用和居民的生活质量至关重要。
那么，物业管理制度中对建筑维修到底有哪些规定呢？首先，物业管理制度明确了维修责任的划分。
一般来说，对于建筑物的公共区域，如楼道、电梯、外墙等，维修责任通常由物业公司承担。
而对于业主专有部分，如室内的管道、门窗等，在保修期内由开发商负责维修，保修期过后则由业主自行负责维修。
但在某些情况下，如因公共区域的问题导致业主专有部分受损，物业公司也需要承担相应的维修责任。
在维修资金方面，物业管理制度有着严格的规定。
维修资金通常来源于业主缴纳的专项维修资金和小区公共收益。
对于专项维修资金的使用，需要遵循严格的程序。
一般来说，物业公司需要制定维修计划和预算，并向业主委员会提出申请。
业主委员会经过审议和公示，无异议后才能动用维修资金。
同时，维修资金的使用情况必须定期向业主公示，接受业主的监督。
维修的时间安排也是物业管理制度中的重要一环。
对于紧急维修项目，如水管爆裂、电梯故障等，物业公司需要立即组织人员进行抢修，以保障居民的正常生活和安全。
对于一般性的维修项目，物业公司则需要根据维修的难易程度和工作量，合理安排维修时间，并提前通知业主。
在维修质量方面，物业管理制度要求物业公司选择具有相应资质和信誉的维修单位进行维修。
维修单位需要按照相关的技术标准和规范进行施工，确保维修质量。
维修完成后，物业公司需要组织人员进行验收，如发现质量问题，要求维修单位及时整改。
对于维修记录的管理，物业管理制度同样有明确要求。
物业公司需要对每次维修的项目、时间、维修单位、费用等信息进行详细记录，并建立维修档案。
这些记录不仅有助于对维修工作的总结和评估，也为日后可能出现的纠纷提供了依据。
此外，物业管理制度还规定了物业公司在建筑维修过程中的安全管理责任。
物业维修服务部大修安全管理规定
物业维修服务部大修安全管理规定一、总则为确保物业维修服务部大型维修项目的施工安全，维护工作人员和业主的人身安全和财产安全，制定本规定。
二、大型维修项目的定义本规定所称大型维修项目是指施工期间工程造价超过50万元人民币的维修项目。
三、安全责任1.物业维修服务部为大型维修项目的施工承担第一负责人责任。
2.项目经理是大型维修项目的安全管理责任人，要负责工程安全组织、督促安全生产、提供施工安全技术支持和技术指导。
3.所有从事大型维修项目施工的工作人员，包括施工队、技术员、学徒等，均应遵守本规定要求，强化安全意识，落实安全措施。
四、安全预防措施1.在项目策划阶段，要在安全方面做好细致规划和准确评估。
2.所有施工人员应通读本规定，并在开工前签署安全承诺书。
3.施工现场设有负责人，对整个施工过程严格监管，发现任何不安全因素及时采取措施。
4.所有施工人员必须佩戴头盔、安全鞋等劳保用品，违规者要进行惩处。
5.所有施工设备、机械和电气设备、用具等，必须遵守生产安全标准和程序，确保安全使用。
五、事故应急措施1.设立应急预案，并根据实际情况进行演练和修订。
2.在施工现场设有专人负责事故应急，组织人员进行疏散和救援。
3.施工过程中如发生不安全事故，负责人要立即组织救援，确保人员和财产安全。
六、违规处罚1.违规佩戴劳保用品者，进行口头警告，并进行记录。
2.故意违反安全规定者，要进行严肃批评，并限制其人员参与施工。
3.严重违反安全规定，威胁到人员安全和财产安全的，要立即停工整改，并追究责任。
七、安全教育1.对所有从事大型维修项目的工作人员进行安全教育，包括安全意识教育、安全知识教育、危险源识别和紧急处理等培训。
2.定期组织安全技术交流和安全管理经验交流，共同学习、共同进步。
八、总则本规定自发布之日起生效，如有未尽事宜，由物业维修服务部根据实际情况制定并适时修改。
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物业工程维修管理规定
1.1目的:
维修管理人员服务于物业内全体业主,快速优质完成业主的每一起报修任务,圆满地处理好每一起投诉是维修人员的职责,让业主满意是我们工作的目标。
1.2服务承诺
1.2.1维修员工一定要努力学习,不断提高自身的业务素质,以达到维修时能准确判断,处理快速。
1.2.2讲究文明礼貌,注重言行举止,尊重业主,急业主所急。
1.2.3工作认真细致,注意讲究卫生,节约材料,损坏东西负责赔偿。
1.2.4尽力做到当天的维修投诉当天处理完,实在无法完成的必须向业主解释清楚,做到维修及时率达到99%以上,维修合格率达到95%以上。
1.2.5确保业主用水用电安全正常,按时抄表,维护业主利益,做到有错必纠。
1.2.6所有员工必须定期参加培训,持证上岗,确保大厦内所有机电设备处于良好的运行状态。
1.2.7经常回访,征求业主意见,倾听业主声音。
2.工程部日常工作管理规定
2.1目的
规范工程部内部管理工作,确保内部管理高效有序,为客户提
供高效优质的服务。
2.2适用范围
物业公司各管理处工程部全体员工
2.3内容:
2.3.1按时上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃饭,中午上班不能迟到。
2.3.2上班时间内无具体工作时,原则上在办公室等候,需外出巡查设备情况时须告知主任,不得办私事。
2.3.3上班时须配戴工作证,穿着整齐,不得穿拖鞋。
2.3.4及时处理维修申请单,不得积压。
上午11:10和下午17:10以前的维修单,必须及时处理完毕,有些维修如情况紧急或业主有特殊要求的,不管加班与否,都必须在当天处理完毕。
当天无法处理的都必须在"维修情况"栏内注明原因,每个维修单处理完毕后须业主与维修人员签名。
2.3.5上门维修时须带工具袋(箱),必备工具都放在里面,以节省时间,增加工作效率,少跑路,多干活。
2.3.6服从主任安排,每天上班后先在办公室报到,等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作,如无特殊情况处理,各人分头工作。
2.3.7紧急情况时工程人员(接到通知)须立即赶到现场,等候分配工作或作应急处理,直到事故处理完毕才能离开。
2.3.8服务态度作为上门维修服务的一部份,每个工作人员必须提高自身素质,工作时认真负责,树立良好的敬业精神,不断提高业务水平。
2.3.9工作时务必注意人身安全和设备安全,讲科学、多商量、不蛮干,配电房、水泵房或高空作业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。
2.3.10团结务实,努力工作,遵守本部门之制度。
2.3.11工程部主任(副主任),每天至少巡查各设备设施一次,检查各班值班巡查情况,每星期不定时抽查不少于1次,抽查内容见《工程部抽查表》。
2.3.12主任(副主任)综合考虑各种情况(含领导交待事项、机电设备是否已到检修时间等),将当天工作安排下去。
2.3.13各当班维修人员原则上(除值班人员外)无维修单时应在值班室等候待命。
2.3.14各当班维修人员出去维修,(含有偿服务和公共维修),应注明时间,回来交单时应注明完成时间,并且尽量让业主写上业主。