城市更新难题破解之路
当前城市更新存在的问题与改进对策
当前城市更新存在的问题与改进对策摘要：在现阶段的城市中，城市更新是非常重要的一项内容。
现如今，我国的城乡建设取得了丰硕的成果的同时，也留下了基础设施不足、文化弥散、交通拥堵等城市问题。
在新时代背景下，城市更新迎来了制度、方向层面的伟大改革。
可以预见，在下阶段城市更新改造过程中，城市设计将发挥极为重要的作用。
本文就当前城市更新存在的问题与对策进行研究，以供参考。
关键词：城市更新；问题；改进对策引言进入新时代，城市更新迎来新的机遇与挑战，作为一种包含城市基础设施改造、城市风貌改善、城市功能提升和过程式治理等要素在内的整合型城市治理模式，城市更新实践的推进，需要在空间整饰中深化有机更新，在共生中体现人、自然、社会的和谐更新，在共享中推动城市更新。
1城市更新的内涵过去的城市更新是以满足生活需要和经济发展为目标，转向现在的多元化目标，主要有生活宜居、经济发展、生态保护、安全等目标，当然防止和预防风险灾害是城市更新的一个重要原因。
当前的城市追求宜居、绿色、智慧等，注重保护人文历史底蕴的绿色城市更新之路。
城市更新就是以老旧小区、棚户区、城中村等地为改造对象，打造绿色、智慧、宜居并富含人文历史底蕴的城市，并通过调整城市空间规划、基础设施建设，适应城市发展和经济建设需要，以及应对可能出现的灾害。
最终的目标是城市功能提升、经济社会高质量发展。
城市更新体现在三个方面：一是空间结构上，城市与城市之间的结构布局合理，经济带、城市圈、城市群等布局，大城市与小城市分布，在基础设施和产业发展资源上能与国家重大战略一致，国土资源能够有效均衡开发，城市内部功能区划合理；二是城市布局上，优化或者重新划分城市的商业、生活、生产功能区，合理有效利用城区的土地资源，建设智慧城市，打造便利的城市智慧生活平台，满足社会发展和人们宜居生活的要求。
通过对城市更新，保护老旧文化街区、厂房，积累城市人文历史底蕴，增加城市的品位度；三是城市功能上，实施老旧小区改造、基础设施建设、生态修复等，提升城市防洪排涝的能力，增强城市抵御风险的能力，同时不断提升软件服务能力。
全流程数字城市更新,科睿哲轻松化解老破小更新难题
全流程数字城市更新，科睿哲轻松化解老破小更新难题在当下老旧小区的改造依然是城市更新中的重要课题，与以往满足生存需求、阶段性的局部改善不同，现阶段的老破小改造开始追求满足更高层次的生活需求，想要以更系统完善的改造方式，推进老旧小区整体焕新。
对于如今的市场需求，参与了多个城市更新项目项目的科睿哲土地房屋征收安置系统为我们提供了整体的解决思路：“所谓‘不破不立’，现在我们改造老破小，更需要先从实际改造中寻找问题，然后有针对性的化解，这样我们的政策才能更具有落地性。
”科睿哲：推进老破小改造，这几个问题亟待解决诚如科睿哲所讲，想推进更高层次的老小区焕新，我们首先需要看看目前这个阶段，在实操中我们遇上了哪些亟待解决的棘手问题。
1、老旧小区产权问题复杂，需要更有力的协调机制“如果你真实的参与过老旧小区改造，产权问题绝对是你碰上的第一个难题，而现在依然也没有建立起相应的组织协调机制，让它能够得到解决。
”——科睿哲土地房屋征收安置系统不少老旧小区产权非常的复杂，涉及到政府、国有企业、社区、街道等，当我们小区改造走入更深入的阶段，这个问题的严峻性就会变得越发凸显。
所以在接下来的小区改造中，我们需要建立更好梳理机制，统筹好现有的小区资源，以更灵活、有序的手段，做好产权的梳理问题，为我们接下来的老破小改造创造无碍的环境。
2、老旧小区改造资本薄弱，需鼓励更多样的资本投入无论是哪种形式的城市更新，都离不开钱这一问题。
长久以来，我国推进城市改造建设一般都是依靠政府资金推动，资金上的薄弱难免会带来不少困难，所以我们想要让老旧区改造获得足够可靠的资金保障，我们就需要引进多方的资本参与。
那么在接下来的老旧小区改造中，无论是关于小区改造项目的建设还是小区后期的运营，我们都可以试着引进具有资质和能力的企业参与进来，也可以通过鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造，再者还可以支持金融机构创新金融产品形式，为小区改造吸引资金。
可喜的是，以上我们提到这些方式，都有了成功的范例，所以在接下来的社区改造中，城市的征迁部门可以参考这些城市资本引进的成功范例，也可以进行大胆的尝试和探索。
应对城市旧区改造和城市更新的措施
应对城市旧区改造和城市更新的措施如今，随着城市化进程的不断推进，许多城市的旧区面临着改造与更新的问题。
由于城市的发展，旧区已经成为了城市发展的矛盾之一。
旧区改造和城市更新，对于促进城市发展，提高城市品质，提升人民生活水平具有极其重要的意义。
下面我将就如何应对城市旧区改造和城市更新的措施进行阐述。
首先，要注重旧区的保护与利用。
旧区是城市发展的历史痕迹，具有丰富的人文历史和文化内涵。
因此，旧区改造和城市更新的过程中，要注重保护旧区的历史建筑和文化特色，保留旧区的传统风貌和独特魅力。
同时，要充分利用旧区的资源，将其转化为文化、旅游、商业等功能，为城市经济的发展带来新的动力。
其次，要注重旧区改造的可持续性。
旧区改造和城市更新不仅仅是简单的建筑改造，更是对城市发展的长期规划和战略布局。
因此，在旧区改造和城市更新的过程中，要注重可持续发展的理念，充分考虑生态环境保护和资源利用的问题。
例如，可以在改造过程中引入生态建筑的理念，提高建筑的节能环保性能，以减少对环境的影响。
此外，要注重旧区改造和城市更新的社会参与。
旧区改造涉及到大量群众的利益，因此，要充分听取群众的意见和建议，开展广泛的社会调查和研究，形成共识，并建立相关的管理机制。
同时，要加强对旧区改造过程中的社会问题的处理，如解决搬迁户的住房问题，提供合适的就业机会等。
最后，要注重旧区改造和城市更新的经济效益。
旧区改造和城市更新需要投入大量的资金和人力，因此，要注重改造项目的经济效益。
针对不同的城市旧区，制定合理的改造方案，充分调动各方资源，提高项目效益，实现经济效益与社会效益相统一。
同时，要积极引入社会资本，开展PPP（政府和社会资本合作）等模式，促进改造项目的可持续发展。
总之，城市旧区改造和城市更新是城市发展的必然趋势，也是推动城市发展的重要动力。
在应对城市旧区改造和城市更新的过程中，要注重旧区的保护与利用、可持续发展、社会参与和经济效益。
只有通过综合施策，才能实现旧区改造和城市更新的目标，促进城市的可持续发展，提升城市的品质，提高人民的生活水平。
城市更新破局与突破
城市更新破局与突破随着城市化进程的加速，城市更新已经成为许多发展中国家都面临的一项重大挑战。
城市更新旨在改善城市的环境和基础设施，并提升居民的生活品质。
然而，由于各种历史、政治、经济等因素的影响，城市更新在实施过程中常常遇到困境和难题。
本文将讨论城市更新面临的破局和突破的途径。
一、城市更新破局的挑战1.老旧城区存在高度复杂的权属关系，导致签约困难。
许多老旧城区的土地权属变动频繁，产权繁杂，使得城市更新项目很难与各个产权主体达成一致，形成共识。
2.政府部门预算有限，资金投入成为瓶颈。
城市更新需要大量的资金支持，而政府的财政预算通常无法满足这一需求。
如何获取足够的资金成为了城市更新破局的一大难题。
3.市场需要和政府规划之间的脱节。
在城市更新的过程中，政府制定了详尽的规划和目标，但市场需求常常与政府的规划相背离，导致城市更新项目无法得到市场的支持和认可。
4.居民利益无法保障。
城市更新常常涉及到拆迁和搬迁，而居民的利益保障成为了城市更新过程中的重大问题。
如果居民的利益得不到妥善保护，城市更新将面临群众抵制和社会矛盾的激化。
二、城市更新的突破之路1.完善法律法规，明确权属关系。
建立统一的城市更新法律法规体系，明确土地的权属和产权的流转规则，为城市更新项目的签约提供保障。
同时，加强相关部门的配合，推动城市更新政策的顺利推进。
2.拓宽资金来源，多元化筹资渠道。
除了依靠政府财政预算，还可以通过引入社会资本、发展金融工具等方式来拓宽资金来源。
鼓励民间投资参与城市更新项目，提高项目可持续性和市场化运作水平。
3.提升规划的科学性和灵活性。
政府在进行城市规划时，要更加注重市场需求和民意的反馈，灵活调整规划方案。
与此同时，需要强调城市更新项目的可持续性和生态环境保护，使规划更加科学、合理。
4.加强社会参与，保障居民利益。
在城市更新过程中，政府应积极引导和促进社会组织和居民的参与，听取居民的声音，并及时调整更新策略，保障居民的利益和权益。
关于城市更新工作存在的问题和建议
关于城市更新工作存在的问题和建议城市更新工作是当下城市建设的一项重要任务，目的是为了提高城市环境的整体品质和人民生活水平。
然而，在城市更新工作中仍存在一些问题。
本文将针对这些问题提出一些建议。
问题一：效益不佳城市更新工作所花费的巨额资金无法得到相应的回报，这是城市更新工作中存在的一个普遍问题。
废弃或老旧的城市建筑在经过改建或拆除重建后，由于周边的市场环境、产业格局和需求缺乏有效整合，新的建筑无法很好地发挥作用，最终导致更新工作的效益不佳。
建议一：深入调查研究针对城市更新工作所面临的市场、产业、需求等问题，政府部门应该加强地理信息系统技术的应用，深入调查研究各个区域的市场和产业情况，以此为基础，制定出更具有针对性的城市更新计划，使城市更新工作更好地顺应市场需求。
问题二：对居民的干扰城市更新的过程中，住户的利益常常被忽视。
住户在更新的过程中可能需要搬离自己原有的居住区域，或是面临财产被强制征收的风险，这在很大程度上损害了居民的权益。
建议二：加强社会参与加强社会参与是城市更新的一项原则。
政府应该尊重住户的权益，与他们沟通交流，了解他们的需求和愿望，并在更新计划中妥善考虑其中。
同时，应建立完善的投诉反馈机制，加强对更新工作的监管，维护住户的权益。
问题三：环境污染城市更新工作容易产生环境污染问题。
例如，拆除建筑会产生各种建筑垃圾和危险废弃物，而新建筑的建设和运营可能会对环境产生负面影响。
建议三：加强环保监管加强环保监管是解决城市更新工作环境污染问题的重要途径。
政府应该在城市更新工作中加强对环境保护的监管，规范建筑垃圾和危险废弃物的处理，同时要求新建筑的建设和运营符合相关环保标准，减少对环境的影响。
综上所述，城市更新工作还存在一些问题，但在政府部门加强监管和参与社区的帮助下，这些问题将逐渐缓解。
城市更新工作应该加强对住户和环境权益的保护，同时更好地适应市场需求，以提高城市环境的整体品质和人民生活水平。
随着全球城市化进程的不断加速，城市更新工作成为了城市管理的一个重要组成部分。
城市更新与老旧小区改造的挑战与对策
城市更新与老旧小区改造的挑战与对策随着城市发展的进程和人们生活水平的提高，对于老旧小区改造和城市更新的需求越来越迫切。
然而，城市更新和老旧小区改造所面临的挑战也日益复杂。
本文将探讨这些挑战，并提出相应的对策。
一、挑战1. 资金问题城市更新和老旧小区改造需要巨大的资金投入。
资金来源不易，政府财政的压力和土地收益的不足使得投资者对于这类项目的兴趣不高。
此外，老旧小区改造涉及到大量的居民迁移和赔偿问题，进一步增加了项目的资金压力。
2. 权益保护老旧小区改造涉及到大量的居民利益，包括住房权益、生活环境和社会关系等。
在改造过程中如何保护居民的合法权益，避免社会不稳定因素的产生是一个重要的挑战。
存在着各种利益关系交织、利益分配不公等问题，需要政府和相关部门在政策制定和执行中进行积极应对。
3. 技术难题老旧小区改造需要解决建筑结构老化、供水、供电、供气等基础设施的问题。
而在城市更新中，涉及到的问题更加复杂，包括交通网络的改善、环境污染的治理等。
这些都需要先进的技术支持和专业的团队进行解决，技术难度较大。
二、对策1. 多元化资金投入为了解决资金问题，政府可以采取多种方式来引导和鼓励投资者的参与。
例如，制定相关政策法规，给予资金补助和税收优惠等政策支持；同时，可以引入社会资本和金融机构，通过建立合理的融资渠道，扩大资金来源。
2. 加强社会稳定在老旧小区改造过程中，政府和相关部门应加强与居民的沟通和协商，确保居民的知情权和参与权。
同时，要完善法律法规，保护居民的合法权益，加大对于违法违规行为的查处力度。
鼓励社会组织和专业机构的参与，为居民提供法律援助和咨询服务，保障居民的合法权益。
3. 技术支持和人才培养加强对于城市更新和老旧小区改造的技术研发和推广应用，培养相关领域的专业人才。
政府可以鼓励科研机构、高等院校和企业开展合作，加大技术创新和人才培养力度。
同时，鼓励引进国内外技术和人才，提升城市更新和老旧小区改造的技术水平。
城市更新和改造中的住房问题及解决方案
城市更新和改造中的住房问题及解决方案近年来，在经济和城市化的推动下，中国的城市更新和改造工作取得了显著的进展。
然而，伴随着城市更新的推进，住房问题逐渐凸显出来。
本文将探讨城市更新和改造中的住房问题，并提出一些解决方案。
一、住房问题的背景城市更新和改造是为了提高城市的整体价值和居民的生活质量。
然而，由于土地资源有限、人口高度集中以及经济发展不均衡等原因，住房问题常常成为城市更新和改造过程中的难题。
许多低收入家庭无法承担居住成本，而一些老旧住房的质量也无法满足人们的居住需求。
二、解决方案1：保障住房供应为了解决低收入家庭的住房问题，政府可以推动建设负责任的经济适用房和保障房。
对于那些无法负担市场价格的家庭，政府可以提供低租金或租购同权的住房选择，以确保他们的基本居住需求得到满足。
此外，政府还可以加大投入，扩大住房供应，通过多元化的住房供应方式来满足不同群体的需求。
三、解决方案2：改善既有住房条件除了提供新的住房供应，改善既有住房条件也是解决住房问题的重要途径。
可以通过修缮老旧住房、改善基础设施和公共服务设施等方式，提高居民的居住环境。
政府可以制定相应的政策，鼓励和支持居民自行改善住房条件，例如提供贷款或补贴等形式的支持。
四、解决方案3：推动租赁市场发展租赁市场的发展可以有效缓解住房问题。
政府可以通过推出租赁补贴政策，降低租赁市场的供需缺口。
此外，政府可以完善租赁市场的法律法规，加强对房东和租户权益的保护，建立健全的租赁市场体系。
五、解决方案4：推动绿色建筑在城市更新和改造中，倡导绿色建筑是另一种解决住房问题的途径。
绿色建筑具有节能、环保等优势，可以提高住房的舒适度和居住品质。
政府可以出台政策，鼓励和推动绿色建筑的发展，为居民提供更加可持续和环保的住房选择。
六、解决方案5：加强社会参与解决住房问题需要社会各界的共同参与。
政府可以加强与社区居民的沟通和协商，听取他们的意见和建议。
同时，鼓励社会组织和非营利组织积极参与住房问题的解决，共同推动城市更新和改造工作的开展。
城市更新中存在的问题和建议
城市更新中存在的问题和建议
问题：
1. 居民权益未得到充分保障：城市更新涉及面广，涉及到大量
居民的利益，但有些房屋产权归属不明，居民权益难以保障，亟需制
定明确的来规范城市更新。
2. 更新过程中的土地拆迁问题：土地拆迁是城市更新的关键步骤，但在一些地方，拆迁涉及到强制拆迁、赔偿不合理、拆迁安置不
当等问题，导致居民抗议声不断。
3. 更新后住房价格过高：城市更新完成后，新建的住房价格通
常比较高，超出了普通居民的负担能力。
因此需要通过加强领导调控，促进房价稳定。
4. 绿地和公共设施不足：在城市更新过程中，绿地和公共设施
的建设大多未能得到充分重视，导致新建住房区缺乏生态环境和便民
设施，影响居民的生活质量。
建议：
1. 优先保障居民的利益：加强城市更新规划的透明度，增加居
民参与和听取意见的机会，确保城市更新过程中居民的合法权益得到
有效保护。
2. 改善土地拆迁的和实施：完善土地拆迁的法律和制度，明确
拆迁程序和赔偿标准，加强领导监督和社会公众监督，保障土地拆迁
的合法性、公正性和合理性。
3. 加强房价调控和保障中低收入家庭住房权益：通过领导引导、价格管控、贷款等手段，在城市更新后合理控制住房价格，保障廉租房、公租房等中低收入群体的住房权益。
4. 注重绿地和公共设施建设：在城市更新过程中，应充分考虑
环保与生态建设，加强绿地建设和公共设施建设，便于居民休闲和便
利的公共设施也要同步建设，提高居民的生活质量和城市的整体环境品质。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第10页 共41页
一、如何解决回迁区域容积率过高的问题
（二）解决方式：
（2）产权臵换房屋差额解决方案：
A 作价入股
B 补差安置
C 产权共有
第11页 共41页
一、如何解决回迁区域容积率过高的问题
（2）产权臵换房屋差额解决方案 a 作价入股
《广州市“城中村”改造成本核算指引（试行）》在村民自愿基础
上将其货币补偿按照住宅租金收益和物业租金收益相当的原则折算成股份参 与集体物业收益分红。
地产开发企业作为一级开发单位实施一级开发、二级联动的模式进行改造。由
一级开发单位在市内购买现房对被拆迁居民进行安臵，不再向其支付临时安臵 补助费。
B、《上海市人民政府引发关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》
收购中低价普通商品住宅。有关各区政府根据房地产市场发展情况和动迁 居民实际需求，可收购适配的中低价普通商品住宅，供动迁居民选择安臵。
回归理性，从而有利于平衡政府、业主和开发商三方利益，并最
终有利于城市的合理化发展。
第16页 共41页
一、如何解决回迁区域容积率过高的问题
（四）总结及建议：
1、政府应当坚决执行政策，不得就违法违建建筑进行任何补 偿。
2、出台拆赔标准指引，纳入规范化管理。
3、制定科学合理的配套设施建设比例标准。 4、由政府主导腾挪地块，提供地块另地开发建设。
第6页 共41页
一、如何解决回迁区域容积率过高的问题
（二）解决方式：
1、异地安臵
（1）异地建设 B、《重庆市人民政府关于加快推进全市农民新村建设和农村危旧房改造的
意见》农民新村可以跨村（社）调剂建设用地，并由区人民政府统筹协调解决，
如城镇规划区内和撤乡并镇后的原乡镇就只建设集中居住区的，可分为市场化运 作的招拍挂模式出让，或者由政府统一组织建设的划拨方式供应建设用地。
二、如何解决城市更新耗时过长的问题 三、如何解决城市更新成本过高的问题
四、如何解决“钉子户”问题
第2页 共41页
一、如何解决回迁区域容积率过高的问题
异地购房
（一）造成容积率过高的五大原因：
1、城中村等项目现状容积率偏高
经济利益驱动导致“亲吻楼”、“握手楼”比比皆是，城中村改造项目容积率本来 就高。
第18页 共41页
二、如何解决城市更新耗时过长的问题
（一）造成耗时过长的原因：
3、建议：
1、加快审批速度，简化审批流程。 2、由政府职能部门协助企业谈判。（学习龙岗区由政府官员蹲点参
与的做法）
3、提倡集中签约，加速推进项目进程。 4、尽快出台地价评估体系，规范旧改流程。 5、应当加大力度解决历史遗留问题，为城市更新扫清障碍。
6.8万人，常住和暂住的比例为1∶34。1998年，深圳市政府就决定对岗厦河园片区进行全面改造。 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施。但直至2006年7月，深圳福田区政府、岗 厦股份有限公司和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动岗厦河园片区整体改造。 在11年中，政府、开发商、村股份公司和村民，经历过多轮博弈。最终的拆迁赔偿方案，共有 两个标准、三种模式、六种选择。两个标准，一种是按面积划分：480平方米以内按1:1补住宅，超 过480平方米按1:0.88补公寓；另一种标准按层数划分：首层按1:0.9补集中商业物业，二层以上按 1:0.9补住宅或公寓。三种模式，即一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货 币补偿相结合。
C、《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》具备易地建房条件的区域，
宅基地使用人可以在镇（乡）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申 请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿。
第7页 共41页
一、如何解决回迁区域容积率过高的问题
（二）解决方式：
1、异地安臵
（2）异地购房
A、 《石家庄市人民政府关于进一步加快城中村改造的补充意见》 辖区政府作为城中村改造的一级开发单位，或由辖区政府委托有实力的房
300万元；公共设施扶持按照统建小区住宅面积每平方米100元的标准给付，但项 目扶持最高不超过1000万元。
C、《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》工业区升级改造
涉及局部重建或整体重建的，与国土房产部门重新签订《土地使用权出让合同》 后，原有合法建筑面积不再计收地价，增加部分按现行地价标准的0.5倍计收。
第8页 共41页
一、如何解决回迁区域容积率过高的问题
分析：
采用异地安臵的方式难处在于： （1）“叶落归根”的思想根基深厚，许多村民对于原村
所在地有着浓厚的依恋，故土难离；
（2）村民大多数已成为原地收租的食利阶层，不愿意放 弃数字可观的房屋租金收益。
第9页 共41页
一、如何解决回迁区域容积率过高的问题
深圳市城市更新办法实施细则》第12条规定，用于建设城市基础设施、公共
服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除 范围用地面积的15%。《深圳市城市规划标准与准则》规定，城中村改造后的绿
地率不应低于25%，居住小区公共绿地不得小于4000平方米。
5、开发商收回成本及盈利需求。
A、《深圳市福田区关于支持城中村市政基础设施和公共配套设施建设专
项资金管理的暂行办法》公共配套设施项目接受补助超过50%(含50%)的,由政府
组织或指定建设单位建设,低于50%的,由股份合作公司组织建设。 B、《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》规划建
筑设计扶持资金按每平方米用地面积20元的标准给付，但项目扶持最高不超过
第17页 共41页
二、如何解决城市更新耗时过长的问题
（一）造成耗时过长的原因：
1、政府规划流程冗长，程序复杂。
根据《深圳市城市更新办法》及其实施细则规定，仅仅是实施主体确认
之前的审批流程已平均需要2.5年至3年。
2、搬迁谈判耗时长。
完成一个城市更新单元平均需要至少8年以上时间，以岗厦村为例，从2006 年到现在已耗时6年，至今仍未完成建筑物拆除。
3、结论： 有法不依成为回迁区域容积率一路攀升的重要原因。
第15页 共41页
一、如何解决回迁区域容积率过高的问题
（三）存在难题：“480平方米”的限定政策没有得到有效执行。
建议：政府应当坚决执行现行政策，并出台拆赔标准指引，将 其纳入规范化管理。 意义：采用限定拆赔比例的方式能够有效抑制拆赔标准盲目攀 高，控制市场无序竞争带来的恶性循环，使得城市更新进程能够
2、拆赔比例持续攀升
以木头龙小区为例，拆赔比以达1:1.3，为目前深圳市内最高拆赔比。
3、政策法规没有得到有效执行
深圳市规定城中村住宅面积超过480平方米部分不予产权置换，然而实践中没有得到坚 决执行。
第3页 共41页
一、如何解决回迁区域容积率过高的问题
（一）造成容积率过高的五大原因：
4、土地贡献率过高。
城市更新难题破解之路
耿延良
深圳仲裁委员会仲裁员
深圳市房地产协会法律专业委员会副主任 佳兆业置业发展（深圳）有限公司总经理 二零一二年七月
引 言
2009年，广东省与国土资源部合作，率先以省部合作的方式在 广东开展节约集约用地试点示范省工作，广东由此成为全国唯一 一个 “三旧”改造试点的省份。 深圳市是改革开放的先行者，近年来的三旧改造成绩喜人，
第4页 共41页
一、如何解决回迁区域容积率过高的问题
（二）解决方式：
1、异地安臵：在项目范围之外提供相同面积或者更大面积的回 迁安臵房与之臵换。
（1）异地建设 （2）异地购房
2、限定拆赔比例：市内旧住宅回迁面积明显低于城中村回迁面积。
（1）限定回迁房屋面积；
（2）产权臵换房屋差额解决方案
a 作价入股 b 补偿安臵
提条件包括：1）城市更新单元规划已获批；2）已完成全部拆迁补偿工作，且建
筑物构筑物全部拆除完毕；3）已签订项目监管协议，且首期支付额不得少于建
造回迁安臵房工程造价的30%，企业难以满足上述要求从而无法获得贷款。而当 项目取得用地规划许可证等四证后申请的贷款为开发贷款，根本无法解决企业
前期资金需求，企业仍需自行承担全部前期费用。
资金链紧张。
第20页 共41页
三、如何解决城市更新成本过高的问题
（一）造成成本过高的原因：
3、耗时过长。
城市更新项目耗时至少8年，甚至更长。
4、现金补偿量过大。
如业主选择现金补偿，则企业须支付大量的现金 补偿款，容易导致资金链紧张。
第21页 共41页
三、如何决城市更新成本过高的问题
（二）现状：
b 补差安臵
人均建筑安臵面积原则上不少于65平方米。结合原房屋产权建筑面积进 行安臵，安臵房屋建筑面积与被拆迁房屋产权建筑面积相等部分按新建房屋 的综合造价（不含配套费和楼面地价）与被拆迁房屋市场评估价互找差价结
《西安市人民政府关于印发西安市城中村改造管理办法的通知》
算；原房屋产权建筑面积人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面积补差安
第19页 共41页
三、如何解决城市更新成本过高的问题
（一）造成成本过高的原因：
1、成本来源繁多。
包括搬迁成本和市政基础配套设施投资，以及土地出让金等数十项费用。
2、融资困难。
目前各银行均有三旧改造融资贷款产品，但条件苛刻，与现实脱节。
以深圳为例，要求达到实施主体确认才能获得贷款，然而，实施主体确认前
第13页 共41页
一、如何解决回迁区域容积率过高的问题
（三）存在难题：“480平方米”的限定政策没有得到有效执行。
1、现状：存在无产权登记、无报建手续以及被认定为违章建筑等违反上
述限定政策的情形。
“岗厦村”拆赔之争—摘自《南风窗》2009年12月
岗厦河园片区总户数478户，其中本地215户，外籍(含港澳台地区)263户。拆迁前居住总人口