房地产投资拿地分析
房地产行业：从拿地数据看各城市与房企的变化：“三道红线”之后，哪些房企仍在扩张？
“三道红线”之后，哪些房企仍在扩张？从拿地数据看各城市与房企的变化► 2020年全国土地供应及成交情况土地供给方面，2020年全国土地出让金同比增加19%，其中，12月单月土地出让金同比增长26%。
2020年全国全口径累计推出建面为63.0亿平，同比+11%，累计成交建面49.9亿平，同比+16%，全口径出让金达8.1万亿元，同比+19%，楼面价1623元/方，同比+3%，其中住宅出让金达6.6万亿元，同比+19%。
从溢价率数据来看，2020年一线城市每月的溢价率波动幅度较大，二季度溢价率达到全年高点，之后逐步回落。
而二线及三四线城市的溢价率自一季度攀升后，在二季度达到相对高位，三季度受融资新政影响，此后，溢价率在下半年呈现逐步下降的态势。
流拍率方面，2020年年初受疫情影响，全国流拍率水平较高，而自2020年3月份以来，流拍率始终保持在低位，并逐步走低。
2020年3-12月全国流拍率均在5%-9%之间波动。
2020年全国、一线、二线、三四线流拍率分别为8%、2%、5%、9%，一线城市流拍率最低，而三四线城市流拍率相对较高。
► 高总价及高溢价率地块的城市分析2020年受疫情影响，高总价地块数在上半年呈现先抑后扬的态势，二季度市场热度达到高点后有所回落，经历三季度的下降后，年末市场整体大幅回暖，高总价地块在12月创下全年新高。
从城市分布来看，2020年全年总地价超过50亿元的地块主要分布在14个城市。
从高溢价率城市数目来看，2020年12月，溢价率超过25%的城市数目较11月减少了8个。
从全口径土地溢价率数据来看，12月单月溢价率超过25%的城市数为40城（9月、10月、11月分别为46、36、48城），溢价率超过35%的城市数为21城（9月、10月、11月分别为25、16、27城）。
从住宅土地溢价率数据来看，12月单月溢价率超过25%的城市数为49城（9月、10月、11月分别为59、48、59城），溢价率超过35%的城市数为36城（9月、10月、11月分别为33、30、37城）。
拿地前期分析报告
拿地前期分析报告1. 引言拿地前期分析报告是为了辅助房地产开发商在购买土地前进行全面的市场调研和风险评估而编写的。
本文将按照以下步骤逐步进行拿地前期分析。
2. 地理位置分析首先，我们需要对待购买的土地位置进行详细的分析。
这包括以下几个方面的考虑： - 地理位置优势：土地是否处于便利的交通网络中，是否靠近商业中心、学校和医疗机构等基础设施。
- 周边环境：查看周边区域的发展潜力和治安情况，判断是否适合开发房地产项目。
- 土地规划：了解土地所在地的规划，是否具备适合房地产开发的条件。
3. 市场需求分析在确定了土地位置的适宜性后，我们需要对市场需求进行分析。
这包括以下几个方面的考虑： - 人口结构与增长情况：了解土地所在地的人口结构，判断目标人群的需求。
- 政策支持：研究当地政府对房地产市场的支持政策，判断是否有利于项目的销售和发展。
- 竞争分析：了解周边区域已有的房地产项目情况，判断市场竞争激烈程度。
- 价格走势：分析过去几年的房地产价格走势，预测未来的市场走向。
4. 项目可行性分析在完成了地理位置和市场需求的分析后，我们需要对项目的可行性进行评估。
这包括以下几个方面的考虑： - 开发成本：估算项目的开发成本，包括土地购买费用、建筑物建设费用、市政设施建设费用等。
- 预期收益：根据市场需求和竞争情况，预测项目的销售情况和预期收益。
- 风险评估：分析项目的风险因素，包括市场风险、政策风险和竞争风险等。
5. 结论通过以上分析，我们可以对待购买土地的可行性进行评估。
如果分析结果显示项目具备较高的可行性，并且预期收益大于开发成本，那么我们可以建议开发商购买该土地进行房地产项目的开发。
然而，如果分析结果显示项目存在较高的风险，并且预期收益不足以覆盖开发成本，那么我们可能建议开发商放弃该项目。
6. 参考文献在编写拿地前期分析报告时，我们需要参考相关的市场调研数据、政策文件和行业报告等。
以下是本报告编写过程中参考的一些文献： - XXX市房地产发展报告（年度） - XXX政府房地产政策文件 - XXX行业研究报告注意：以上内容仅为示例，实际的拿地前期分析报告应根据具体情况进行调整和补充。
房地产开发流程及投资拿地基础知识
房地产开发流程及投资拿地基础知识房地产开发是指通过开发建设楼盘，使其成为可供人们居住或经营的房地产项目的过程。
房地产开发涉及多个领域，包括土地拿地、项目规划、设计、施工、销售以及运营等环节。
下面将介绍房地产开发流程以及投资拿地的基础知识。
1.土地拿地阶段：-市场调研：了解所在城市的发展规划、人口流动、经济状况等因素，确定适合的开发项目类型。
-寻找土地：通过土地市场、政府供地、土地拍卖等方式找到合适的土地。
-土地调查：对选定的土地进行测量、评估，了解土地性质、规模、限制条件以及开发潜力。
-土地收购：与土地所有者或开发商进行谈判并达成土地收购的协议。
2.项目规划阶段：-可行性研究：进行项目的市场调研和经济分析，评估项目的可行性和可持续性。
-项目设计：与设计师合作，进行项目规划和建筑设计，包括功能布局、建筑风格、工程造价等。
-资金筹集：确定项目的资金需求，并通过银行贷款、股权投资等方式筹集资金。
-建设许可证：申请获得建设许可证，符合法律法规和规划要求。
3.施工阶段：-施工招标：发出招标邀请，选择合适的施工承包商，并签订合同。
-施工管理：监督和管理施工进程、质量和进度，并与承包商进行协调。
-竣工验收：完成项目建设后，进行竣工验收，并获得相关部门的验收合格证书。
4.销售阶段：-房屋销售：进行销售推广活动，吸引客户购买房产。
-成交合同签订：与购买者签订房屋销售合同，约定购房款项和交房日期。
-房屋交付：按合同约定的时间和条款交付房屋，并提供相关的产权证书。
5.运营阶段：-物业管理：成立或委托物业管理公司管理物业，包括维修、保洁、安全等。
-业主管理：与业主建立良好的沟通和关系，解决业主的日常问题和需求。
-社区建设：开展社区活动，提供便利设施和服务，提高居住环境的品质。
除了了解房地产开发流程外，投资拿地的基础知识也非常重要。
以下是一些投资拿地的基础知识：1.土地类型：了解不同土地的类型和用途规划，如住宅用地、商业用地、工业用地等。
完整版房地产拿地流程及技巧
完整版房地产拿地流程及技巧房地产拿地是指开发商购买土地用于房地产项目的过程。
这是房地产开发中至关重要的一步，成功的拿地流程和技巧直接影响着整个项目的成败。
本文将详细介绍完整版的房地产拿地流程，并分享一些拿地的技巧，帮助读者了解和应用于实践当中。
1. 拿地前准备阶段在正式拿地之前，开发商需要进行一系列的准备工作，以确保拿地的顺利进行。
这包括以下几个方面：市场调研：了解所在地区的房地产市场情况，包括供需关系、竞争对手情况、政策法规等。
只有对市场有全面了解，才能做出明智的决策。
财务规划：评估项目的可行性和风险，并制定合理的财务计划。
考虑购置土地的成本、建设投资、销售预期等因素，确保项目的盈利能力。
团队组建：组建专业的拿地团队，包括市场分析师、法律顾问、土地评估师等，以确保团队的专业性和高效性。
2. 拿地流程下面将介绍典型的房地产拿地流程，每个步骤都至关重要，需要认真执行。
2.1 土地调研与选址在拿地流程中的第一阶段，开发商需要进行土地调研和选址工作。
这包括以下几个步骤：确定目标区域：根据市场调研的结果，确定适合项目发展的地区。
土地调研：对目标区域内的土地进行详细调研，包括土地的规划用途、限制条件、地形地势、周边配套设施等。
选址考虑因素：综合考虑目标区域的发展潜力、现有竞争情况、交通便利性等因素，选取最适合项目的土地。
2.2 拿地谈判与合同签订在确定目标土地后，开发商需要与土地所有者进行谈判，并最终签订购地合同。
谈判策略：制定拿地谈判策略，包括土地价格、付款方式、交易条件等的议定。
合同起草：由法律顾问起草合同，确保合同条款合法合规，并保护开发商的权益。
洽谈与签订：通过与土地所有者的洽谈，确定最终的购地条件，并签订购地合同。
2.3 审批与手续办理完成购地合同签订后，开发商需要办理相关的审批与手续，以确保项目能够合法开展。
土地规划审批：按照土地规划要求，提交相关申请并进行审批。
建设用地预审：根据规定，提交建设用地预审申请，等待审批结果。
房地产投资拿地
房地产投资拿地随着城市人口的增加和经济的发展，房地产行业成为了投资者的热门选择之一。
而在房地产投资过程中，拿地是一个至关重要的环节。
本文将从房地产投资的意义、拿地的重要性以及如何进行房地产拿地等方面进行探讨。
一、房地产投资的意义房地产投资是指通过购买土地、房屋等不动产进行投资，以期获取资本增值、租金收益等经济利益的一种行为。
房地产投资的意义在于多方面。
首先，房地产投资具有较高的回报率。
相比于其他投资方式，如股票、基金等，房地产投资往往能够带来较高的回报。
尤其是土地的增值潜力巨大，随着城市的发展和用地需求的增加，土地的价格也呈现上涨趋势。
其次，房地产投资有一定的避险功能。
不动产的价值相对稳定，受经济波动的影响较小。
即使在经济不景气时期，房地产依然是一个相对安全的避风港。
最后，房地产投资能够带来稳定的现金流。
通过出租或销售物业，投资者可以获得稳定的租金或购房款项，从而实现现金流的增加。
二、拿地的重要性在房地产投资中，拿地是一个至关重要的环节。
拿地即购买土地，是房地产项目的起点。
首先，拿地决定了项目的潜在价值。
一块好的土地，地理位置优越、交通便利、周边配套设施完善，会为未来的房地产项目增加较高的价值。
因此，在拿地环节，投资者需要进行深入的市场研究和地产项目分析，以寻找最具潜力的土地。
其次，拿地决定了项目的可行性。
拿地需要考虑诸多因素，如土地价格、土地规划、土地用途等。
投资者需要仔细评估土地项目的可行性、回报率以及风险。
只有经过合理的论证和评估，才能确保拿地的决策在经济上和法律上都得到充分考虑。
最后，拿地决定了项目的开发方向。
投资者需要根据所拿到的土地的条件和规划，确定房地产项目的具体开发方向。
这包括住宅开发、商业开发、工业开发等。
通过合理的拿地和开发策略，投资者可以最大程度地提升项目价值和回报率。
三、如何进行房地产拿地在进行房地产拿地时，投资者应该采取一系列的步骤和措施，以确保拿地工作的顺利进行。
首先，投资者需要进行市场研究和调查。
拿地可行性研究报告
拿地可行性研究报告拿地是房地产开发的第一步，其重要程度不言而喻。
然而，一般地产开发公司并没有充足的资源和精力去深入研究土地的可行性和潜在风险，导致开发过程中出现各种问题。
因此，对于拿地可行性的研究，非常必要。
（一）土地成本土地成本是决定房地产项目投资回报率的关键因素。
土地成本高，则需要更高的销售价格来实现回报，这就增加了项目营销难度，在很大程度上影响项目的销售速度和销售价格。
在拿地可行性研究中，要深入研究当地土地市场规律、供需情况、政策导向，以及周边项目的价格、销售速度等因素，全面掌握当地土地成本变化趋势，从而制定合理的项目投资计划。
（二）土地政策拿地过程中，土地政策也是一个极其重要的因素。
例如，某城市可以对流拍的土地进行再次挂牌，或者进行国有土地流转，这些政策都将对土地成本、收益和项目可行性产生重要影响。
因此，要将土地政策作为拿地可行性研究的重点，及时了解政策变化，避免在拿地过程中出现违规操作或者跟风决策。
（三）土地用途土地用途指的是土地规划用途，例如住宅用地、商业用地、工业用地等。
开发公司要根据自身定位和市场需求，选择适合的土地用途，才能充分利用土地价值，实现最大化的利润。
在拿地可行性研究中，要研究当地土地用途规划、土地利用情况、土地用途转换流程和规定等方面，从而制定可行的土地用途策略。
（四）土地位置土地位置是决定房地产项目销售价格的一个重要因素，是影响项目成败的关键因素之一。
因此，在拿地可行性研究中，要对土地位置进行全面的研究和分析，包括周边环境、交通、经济发展潜力、配套设施等因素。
基于对土地位置的研究，再制定合理的项目规划，从而提高项目的吸引力和市场竞争力。
（五）土地评估土地评估是拿地可行性研究的主要内容之一，是对土地实际价值的分析和评估。
土地评估需要从多个维度入手，例如土地面积、形状、地形、土壤、地下水资源等因素，从而得出土地市场价值、评估价值、开发价值等数据，为企业拿地和项目开发提供决策依据。
房地产开发拿地测算
房地产开发拿地测算房地产开发拿地测算，这个话题可真是个大工程。
拿地就像买衣服，选得好，穿得舒心。
想象一下，城市里的每一块地，背后都有故事。
我们先来聊聊什么是测算。
简单说，就是评估拿地的成本、收益，还有风险。
这样做，能让开发商在决策时更有底气。
第一部分，市场调研是关键。
1.1 地段的重要性。
位置好，像是打了一针强心剂，周围的配套设施、交通状况，都是加分项。
想象一下，买家走出门就是公交站，旁边还有超市，真是家门口的便利啊。
1.2 价格分析。
价格要合理，不能天上掉馅饼。
得考虑市场行情，避免高买低卖。
适当的价格，才能吸引买家，才能保障项目的收益。
第二部分，成本构成不能忽视。
2.1 土地成本。
土壤是基础，好的土壤才能种出丰硕的果实。
土地的竞拍价格，得看市场需求。
2.2 建设成本。
房子建好后，得考虑材料和人工费用。
选择合适的材料，控制好工期，才能在预算内完工。
2.3 运营成本。
房子建好了，还得运营。
水电费、物业费，这些都是不能少的开销，得提前测算好。
第三部分，收益分析让人期待。
3.1 销售收入。
房子卖出去，价格得公道。
房子好，售价高，能吸引不少买家。
3.2 租金收益。
还有租房市场，房子不光能卖，还能租。
租金的稳定性，能为开发商提供持续的现金流。
3.3未来增值。
土地的升值空间可大可小，得看市场变化。
长远来看，合理的投资，往往能带来意想不到的回报。
最后，总结一下，房地产开发拿地测算，真的是一门学问。
透过市场调研、成本分析和收益预测，开发商才能找到最佳的拿地策略。
这不是一蹴而就的事情，而是细水长流的过程。
每一步都得谨慎，才能在风云变幻的市场中，稳步前行。
总之，拿地就像下棋，得提前布局，才能赢得最终的胜利。
浅析国有企业房地产投资分析模式
浅析国有企业房地产投资分析模式房地产业是高风险、高收益的行业，随着我国房地产开发领域法律的完善、操作的规范以及竞争的加剧，房地产开发的利润空间正逐渐缩小，风险也在加大。
对投资者而言，如果对房地产、房地产投资的特殊性及其相关规律缺乏了解，盲目的投资必然带来不可估量的风险。
对于国企来说，面向市场改革的步伐迫在眉睫，这就要求我们在进入真正的“市场”前，需要充分掌握信息，对房地产业、房地产投资的基本特征有一个全面、清晰的认识，才能在房地产投资中做出正确的决策。
一、房地产投资分析概述（一）、进行房地产投资分析的意义房地产投资高收益与高风险并存的特性，一方面为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为投资者布下了难以逾越的风险障碍。
进行房地产投资分析，就是要求投资者运用自身的知识和能力，全面调查投资项目的各方面制约因素，在调查及预测的基础上正确决策，从而保证投资的较高收益水平。
（二）、房地产投资分析内容1、房地产投资环境分析房地产投资环境是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。
这些因素相互依赖、相互补充、相互制约，形成矛盾统一体。
对于任何一项投资，投资环境的适宜度对投资的成败都起着至关重要的作用，环境条件的优劣直接影响了投资效益的好坏。
2、市场分析在理性的房地产投资分析中，市场分析是一项必不可少的工作，包括市场调查和市场预测。
房地产市场调查是依据一定的原则和科学方法，有计划、有目的、有步骤、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，为预测分析工作提供基础和依据。
房地产市场预测是借助历史统计资料和市场调查,运用科学的方法和手段，对房地产未来经营状况及发展趋势等做出的预计、测算和判断。
3、投资分析策划房地产投资分析策划是指从事房地产投资经济评价的工作人员，根据房地产投资项目所在地区及自身各方面情况，参考项目投资开发商的目标要求，从不同的角度出发，通过对房地产投资项目进行系统分析，从而对房地产项目投资的关键点做出的预先考虑与设想的过程。
房地产公司拿地因素分享
房企拿地的三大影响因素思考结合成本培训西安学习心得集团对我产品研发中心进行相关系统培训，通过两日之培训，对于设计具体细节，每个人想法都不尽相同，通过课间及课后休息时间，与讲师交流，对其所途经城市，合作开发商了解相关信息，对于近期我集团异地拿地，初步有如下思路，现通过课后总结，将心得与公司共同分享。
拿地是一个系统工程，横向纵向关系复杂，涉及到的方面很多。
本文从企业因素，城市因素，项目研判三个方面，全面系统分析影响拿地的因素。
一、影响拿地的因素之企业因素1.公司战略从公司整体发展角度，是否要进入一个区域，进入一个城市，是否要扩大在该城市的市场占有率。
这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系，尽可能的把更多的城市做成根据地。
2.土地储备一是从土地储备总量上是否充足，能否支持未来几年的可持续发展，特别是对上市公司而言，由于拿地到竣工确认收益至少需要三年，因此土地储备必须保证未来三年的业绩支撑。
二是从土地储备结构上是否合理，是否一线、二线、三四线布局合理，是否市区、近郊、郊区分布合理，是否高端、改善、刚需有效组合等等。
3.资金情况公司的资金是否充足，募集资金的能力与成本如何？如果资金充足亦或过剩，募集资金的能力强，而项目开发的预期收益率高于资金募集成本，那么增加项目土地储备可以增加公司的利润的，应该合理利用融资增加土地储备。
4.溢价能力公司在品牌、产品、营销等是否能在某一区域或某一类产品上实现较高的溢价，如果具有较高的溢价能力，那么不仅项目的潜在收益较高，而且公司也有较高的机会获得该项目。
反之，如果公司的溢价能力有限，不仅是收益水平低，实际上公司通过公开方式投的土地的几率也很低。
其中政府关系也是公司实现土地向下溢价的一项重要资源。
5.成本控制公司取得土地的成本不应该高于周边土地的价格（除非公司的溢价能力极强），即谨慎对待地王项目，如果公司获得土地的成本低于市场水平，或是市场的土地价格存在刚性，易升难降，则土地成本风险较低。
地产拿地可行性分析
地产拿地可行性分析拿地可行性分析指的是对于地产开发商在某个地区拿地进行房地产项目开发的可能性进行评估和分析。
以下是对拿地可行性的分析：一、市场需求分析拿地前首先需要对当地房地产市场的需求进行深入分析。
包括对人口数量、人口结构、人口流动、经济发展水平、就业情况等因素进行研究。
了解当地的居民购房需求、租房需求、商业用地需求等情况。
通过市场需求分析，可以评估项目的定位和设计能否满足市场需求，确保项目的销售和租赁情况良好。
二、项目规划与设计拿地后，需要对项目的规划与设计进行评估。
包括对项目周边的基础设施、交通便利度、商业环境等因素进行综合考虑。
确保项目的规划与设计合理，符合市场需求和开发商的定位。
同时要注意项目的规模是否与当地市场相匹配，避免项目过大或过小导致销售难题。
三、成本估算与可行性评估拿地开发需要投入大量的资金，因此在投资决策前需要进行成本估算与可行性评估。
首先要对土地的价格进行评估，并考虑后续开发建设所需的成本，包括建筑物的建设、土地改造、配套设施的建设等。
同时还要综合考虑地产市场的价格走势，评估项目的预期收益和回报率。
通过成本估算与可行性评估，可以确保拿地项目的经济可行性，为项目的投资决策提供参考。
四、政策与法律风险分析在拿地的过程中，还需要考虑政策与法律风险。
包括土地规划、用途管制、建设标准等方面的政策风险，以及土地产权、土地出让合同等法律风险。
需要对当地的规划和政策法规进行了解和评估，避免因政策变化而导致项目无法顺利进行。
此外，还需要对开发商自身的法律风险进行评估，确保拿地项目的合法合规。
五、市场竞争与销售策略在进行拿地可行性分析时，还需要对项目周边的竞争情况进行评估。
了解竞争对手的项目情况、价格策略、市场销售情况等。
同时需要确定项目的定位和差异化策略，以提升项目的竞争力。
基于市场的需求和竞争情况，制定相应的销售策略，确保项目能在市场中占有一席之地。
综上所述，拿地可行性分析是地产开发商在拿地前的重要一步。
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二、地块投资的开发策略 和开发模式
开发策略和开发模式的选择
1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和 成长模式 6、从商业类别来看，有产业地产、城市运营开发模式、 特色小镇开发模式、旅游地产开发模式、养老产业开发 模式。 █课程讨论：我们企业的开发策略是什么，我们偏好的投 资模式是什么？有什么优缺点
第三步：专业市场分析
按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示 各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析
根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市 场占有率。
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：基本内容
区域经济环境分析 区域房地产市场分析
贷款比例：贷款第一套首付要求30%，第二套首付 40%
2016年房地产市场特征
2.1.热点城市房价增幅从大幅增长到环比回 落 2.2.投资投机需求由迅速爆发蔓延到沉寂离 场 2.3.开发投资增幅由快升到缓落再略有反弹 2.4.热点城市楼市由恐慌疯狂恢复理性和冷 静 2.5.住房供求空间错配持续加剧
区域经济环境和市场分析：基本资料的获得
区域经济环境分析 1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接 待入境旅游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，
对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
数据来源
各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指
数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈
房地产市场分析的方法
13
产业地产开发模式
城市运营开发模式
特色小镇开发模式
特色小镇开发模式
特色小镇开发模式
三、市场分析和地块评估
房地产市场分析的步骤
第一步：市场区域界定
这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征 的范围，一般以行政区划来划分。
第二步：区域经济环境和市场分析
考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地 产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线 城市波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象，
5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场 出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风 险。
10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热 点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
1. 找出项目的目标客 户 2. 目标客户置业的需 求与心理诉求 3. 找出项目面对竞争 市场的机会点
市场分析和地块评估
1.区域市场分析----市场调研任务书 2.竞争楼盘分析----楼盘调查表 3.市场分析要解决的主要问题：专案市场调研的指引 4.地块分析--------宗地社会条件调查表 ---宗地自然条件调查表 4. 相关政策评价---房地产政策法规调研表
区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
房地产市场分析的方法：微观层面
项目自身资源条件分析 对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性 竞争对手分析 现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应 目标客户分析 目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活 方式、心理特征、行为模式
四、地块投资的决策核心 ：产品规划
地块价值判断和拿地实操 技能
讲师：冠仕马
如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理 工作在开发全流程工作中占比至少 是70分。
一、宏观经济分析与预测
2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。
2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市 场逐步进入上升的周期。
2016年9月30日北上广深限购限贷政策
库存明显消化，二线城市库存消化快于一线城市 价格开始同比上升，一线城市涨幅比二线城市明显
二三线城市限购限贷和限售政策（2017年4月）
1、本市户籍限购2套新建商品房 2、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保和个税， 购买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税。 3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套 新建商品住房需缴纳半年社保或个税 4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需 满2年方可再交易。
█2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车 ----主动 █2008年房价下跌：全球金融危机 ----被动 █2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价 ----主动 █2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存 ----被动 █2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷 ----主动 █2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
近年来政策导向和调控路径
房价持续上涨的四大根本性因素
2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力 中国的城市化进程 ----购买需求 人民币超发 ----价格和价值 国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
比较过去四次房价下跌看2017的产业周期点