创新户型偷面积

地下室楼梯-3
宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼 梯，到达被送的半地下室。
地下室景观-1
地下室景观-2
地下室天井-1
地下室天井-2
宽景HOUSE的
一楼单位从
天井看，每 户就象是一 楼的复式房
地下室天井-3
第二式：万科17英里半地下室
解 密
依靠其得天独厚的悬崖建山体建筑，模 糊其地面值做半地下室。 这类做法对于坡地住宅(如万科东海岸) 的项目具有借鉴意义,因为两者均为模 糊地面值的特点.
漫话“偷面积”
何谓“偷面积”
所谓“偷面积”，就是钻《建筑面 积计算方法》的空子，将可以不计如建
筑面积的套内平面面积，“送”给住宅
买家。
偷面积“八” 式
第一式：“万科城” 半地下室 第二式：“万科17英里”半地下室 第三式：“桂芳园” 可拆卸凸窗 第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱
第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗梁
可打掉步入式凸窗梁样板房-3
可打掉步入式凸窗梁样板房-4
可打掉步入式凸窗梁样板房-5
第六式：“新天地”6米高入户花 园
解 密
“新天地”的“6米高入户花园”采用 左右错层设计，将入户花园设计成两层 高度，可以100%的“偷面积”。
6米高入户花园平面图-1
6米高入户花园平面图-2
6米高入户花园样板房-1
现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这 些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道， 一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。
改造后的“花架”
扩大空间
近些年，深圳的户型创新主要表现在 “偷面积”上，并且在赠送面积上竞 相升级，刚开始是入户花园、两层高 露台，又有了赠送落地凸窗，可拆卸 凸窗，超大凸窗，随后是凹阳台赠送 房间……大送、特送面积，在给业主 带来实惠的同时，房价也顺势突飞猛 进。
共享梯厅外观图-1
共享梯厅外观图-2
共享梯厅外观图-3
共享梯厅外观图-4
■“双御雅轩”的“N+M” 2006年2月26日宝中“西城上筑” 一期的“N+1”户型，2007年1月13日 龙城“奥林华府”一期的“N+2”户 型，即在N=二房单位、三房单位、四 房单位，增送可以隔成1间房，或2间 房的空间。说白了，就是把其中的1 间房，或2间房的外墙打掉，换成拦 杆，成为一个进深如同房间的凹阳台； 待入伙后，再将栏杆换回外墙，成为 房间。 而今，2007年12月1日开盘的罗 湖翠竹路北的“双御雅轩”的“N+M” 户型，却是一房送3房，二房送4房， 三房送5房。 在“双御雅轩”，送2房已经不 再是卖点，起码得送个3房、或4房、 或5房。用数学公式来表达，即 “N+M”，N=1、2、3房，M=3、4、5 房。 怪不得在去楼盘的路上，大家竞 猜的房价1.4—1.5万元/平米统统猜 错，2万元/平米的均价既使人大跌眼 镜，也使这个定位于普通户型（一房 61.67-62.99平米，二房81.38-88.52 平米，三房19.24-20.39平米）的楼 盘单价出奇的高！
解 密
“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外 凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米 （钻了“低于2.2米层高不计入建筑面 积”的规定空子），不计入建筑面积， 也属“偷面积”的行为。 卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于 2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐 藏式衣橱”。
隐藏式衣橱楼ห้องสมุดไป่ตู้介绍
隐藏式衣橱图
可延展客厅样板房
第八式：金众“香诗美林”共享梯厅
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电梯厅花园由两层高露台组成，即每两 层电梯厅均有一个近30—40平方米的露 台，形成了可供两层业主共同使用梯厅 花园。 由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑 面积计算有关规定，不属于计容积率部 分，可以不计入容积率，也属于“偷面 积”部分。 这部分建筑面积，并没有计入公摊面积， 可以给业主带来了额外的实惠。
可拆卸凸窗楼书介绍
可拆卸凸窗拆卸前-1
业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影 响外墙立面）。
可拆卸凸窗拆卸前-2
可拆卸凸窗拆卸后-1
可拆卸凸窗拆卸后-2
可拆卸凸窗拆卸后-3
可拆卸凸窗拆卸后-4
可拆卸凸窗拆卸后-5
可拆卸凸窗外观图
在其外立面是看不出是凸窗的——外墙与外窗齐平。
第四式：“桂芳园”隐藏式衣橱
下面看看“双御雅轩”户型的赠送 面积情况： 一房建筑面积61.67-62.99平米，赠 送面积45.6平米，赠送面积达户型建筑 面积的72.9%。 二房建筑面积81.38-88.52平米，赠 送面积59.3平米，赠送面积达户型建筑 面积的69.8%。 三房建筑面积19.24-20.39平米，赠 送面积76.2平米，赠送面积达户型建筑 面积的63.8%。
6米高入户花园样板房-2
“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中 甚至可以再作一层阁楼。
6米高入户花园样板房-3
第七式：“新天地”可延展客厅
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“客厅偷面积”又被称为“可延展客 厅”,指的是将原设计的两户之间的管 道井面积，两家各分一半（据说每家有 9平方米）。在样板房中明显地将“偷 的面积”用红色墙面表示。 经与销售员确认，在竣工验收时该红白 墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发 展商会组织重 新隔墙，按照样板房样式向业主交楼。
从现场的毛坯房可以清楚地看到，一条 只计算一半面积的通道入户。
从现场的毛坯房可以清楚地看到，入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的 “赠送部分”。
现场的样板房则将通道的两侧花 架，全部铺板隔房，这些在毛坯 房可以看到的“花架”无影无踪， 连同通道，一并成为堂而皇之的 “赠送面积”与“赠送房间”。
“双御雅轩”户型破解“禁偷令”的方 法，却是利用构架大做文章，对这个“规范 空白”而大钻空子，不仅使市场大开眼界， 也使国家有关部门始料未及。 “禁偷令“禁”的是“板”，而“双御 雅轩”“偷”的是“架”！ “双御雅轩”“偷面积”的构架，也可 以说是“花架”，事实上其又可以作为楼板 的梁，今后在其上可以搭板成楼板，在其外 隔墙成房间。 现场售楼员介绍说，开发商将负责在验 收后将这些部分统一搭好楼板，隔成房间， 业主无需再费力费神，就可以多得到M间房。 如下户型图可以看到，一条只计算一半 面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积 的“赠送部分”，这些花架，今后将全部搭 上板，隔成房。
可打掉步入式凸窗梁平面图-1
窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线
可打掉步入式凸窗梁平面图-2
可打掉步入式凸窗梁平面图-3
可打掉步入式凸窗梁平面图-4
可打掉步入式凸窗梁样板房-1
在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）。
可打掉步入式凸窗梁样板房-2
据现场销售代表说，在1.5米的步入式凸窗中，可以打 掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构。
第五式：“城市主场”可打掉步入式凸窗 梁
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步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中 大行其道，是其直接增加了小户型的室 内面积（又由于其低于2.2米层高，可 以不计入建筑面积）。 “城市主场”的创新点，并不完全在于 其步入式凸窗的进深之大，关键在于其 步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为 有效的室内空间。
地下室室内图-1
地下室室内图-2
地下室室内图-3
地下室外观图
万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的层 高，达到了2.8米，已经和住宅的标准层高相 同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利。
第三式： “桂芳园” 可拆卸凸窗
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“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗 （不计建筑面积）打掉。 其特点在于既不计入建筑面积，又使业 主在今后的有比一般的凸窗更多的室内 地面面积，也比步入式凸窗有更高的空 间高度。 这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的 凸窗（在结构上是虚设的）。
第六式：“新天地”6米高入户花园 第七式：“新天地”可延展客厅 第八式：金众“香诗美林”共享梯厅
第一式：万科城半地下室
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万科的半地下室“偷面积”，事实上其层 高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低 于2.2米的空间不计建筑面积”条款，而 是正负零以下结构空间不计入容积率面积 （比如地下停车场的不计入建筑面积）。 万科的半地下室的高明之处在于其“半” 字，使得所送的空间可以自然通风和采光。 依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可 以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼） 业主大送其半地下室，使一楼住宅增加卖 点，使消费者尝到实惠。
我在加一式—复式送夹层
首层层高3.6-5米不等 二层层高2.2米，也可向下 分奇数和偶数层，互相搭建 夹层当然就可以赠送。 这种产品市场反应不错。
示意图
2006年6月25日，深圳政府颁布了《深圳经济 特区房屋建筑面积测绘技术规范》（俗称“禁 偷令”），规范了深圳住宅户型设计上日益夸 张的“偷面积”情况。 看到“双御雅轩”的“N+M”户型，感到 深圳的地产人真是“太有才了”——“禁偷令” 刚使得“偷面积”有所收敛，在一年半后的今 天，却又可以采用“双御雅轩”的“N+M”户 型，而肆无忌惮地“大偷、特偷”。 “双御雅轩”户型破解了“禁偷令”， “N+M”之M房可以随开发商、建筑师、策划 师的思路有限地延长，可以送M间房！
地下室室内图-1
半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米
地下室室内图-2
地下室室内图-3
宽景HOUSE的一楼单位140多平方米，送的半地 下室约80多平方米
地下室室外图-1
由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通 风采光的条件
地下室楼梯-1
地下室楼梯-2
“万科城”宽
景HOUSE的一
楼单位，由院 子里下达半地 下室的天井。