中小户型偷面积专题
【专用文档】偷面积小户型处理手法.doc
小户型产品设计中不计容面积的处理手法小户型课题的基础研发工作现阶段主要就平面户型及设计手法专项研究进行展开，在推出第一版《90以下住宅产品房型图册》这一阶段成果的同时，小户型课题组也针对设计手法进行了归类和总结。
其中“偷”面积这一手法就是当前小户型设计中运用最广泛的招数之一，其实质是利用规范关于住宅中不计容面积或者计一半面积的有关条款，将某些计算规则以外的空间演变成可实际使用空间，赠送给客户，使自己的产品在竞争上优于对手。
课题研究组对目前使用频率较高且比较成熟的偷面积手法进行了总结提炼：１、住宅建筑正负零之下不计入面积１）地下室。
据此规范，在TOWNHOUSE和别墅产品中，多数开发商会赠送地下室，一些高档多层住宅也利用此方式减少首层住宅的销售压力。
2）半地下室。
所送的地下室空间可以通过高窗或室外下沉庭院自然通风和采光，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一、二楼住宅增加卖点，使消费者尝到实惠。
2、可拆卸凸窗凸窗是凸出建筑物外立面的窗，不计入建筑面积。
而所谓“可拆卸凸窗”，在交楼时从室内看是真正的凸窗，但它下部窗台部分在结构上是虚设的。
业主在装修时，可以自行将该凸窗下部平台打掉（不影响建筑外立面）。
这样，既不计入建筑面积，又使业主额外得到相当于一般凸窗突出面积的室内地面面积，同时比步入式凸窗有更高的空间高度。
这种方法在市场上应用非常广泛。
3、净空低于2.2米不计入建筑面积1）设有外凸的壁柜空间，其高度为2.1米及以下时, 不计入建筑面积。
（图1）2）虚线范围内，1.5米步入式凸窗的范围，净空低于2.2米，为赠送面积。
（图2）图1-外凸的壁柜空间图2-1.5米步入式凸窗4、过道花园和露台花园在施工现场可以看到一些两层高的预留洞口，有的处于内走廊一侧的入户门边（过道花园），有的处于阳台一侧（露台花园），显然，这些地方是不计入建筑面积的。
这些不计入建筑面积的地方，在入户后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积。
偷面积专题研究二
阳台 (半)
阁楼
庭院
地 下 室
——
5.88 ——
——
— —
—— ——
3.78 ——
40.6 146
——
3.6 ——
——
— —
11.4
3.6 ——
——
— —
11.5 3.78
118 ——
— —
5.2
3.2 ——
——
— —
——
3.2 ——
——
— —
——
3.6 ——
——
— —
——
6.5 ——
——
— —
——
合肥偷面积项目—融科九重锦
•
3D三房两厅一卫89 ㎡ （赠送工 作阳台）
3C1户型三室两厅两卫面积95㎡ （赠送入户花园）
合肥偷面积项目—融科九重锦
•
3B2四房两厅一卫96㎡ （赠送空 中花园）
3A户型三室两厅两卫面积133㎡
合肥偷面积项目—融科九重锦
•
4B四房两厅两卫142 ㎡ （赠送入 户花园）
“偷”面积专题汇报
金大地营销部
本文纲要：
■ “偷面积”项目案例 ■ “偷面积”之常用方法
合肥偷面积项目—万科金色名郡
3房2厅2卫115㎡ （赠送空中花园）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
合肥偷面积项目—华润幸福里
洋房4房2厅2卫+空中庭院+入户花园+阳光地下室157㎡，采光地下室146 ㎡ (1F)
合肥偷面积项目—华润幸福里
——
凸窗
工作 阳台
2.66 ——
4房2厅2卫(底层) 157
幸福里（洋 3房2厅2卫
147
中小户型“偷面积”专题研究 龙湖 成本控制
中小户型偷面积专题小研龙湖PMO研究黄星富近年来，随着房地产市场竞争的不断加剧，市场对产品创新的要求正在不断提高，出现了众多创造性的”偷面积”设计，作为产品创新重要部分的“偷面积”设计，也已经逐步发展成一门显学。
对任何试图在产品创新领域有所进步的开发企业来说，探讨并分析这一市场现象都已经变得非常必要。
而对于目前市场上出现的纷繁芜杂的“偷面积”现象，也需要有一个系统的总结性梳理。
考虑到各种不同产品类型“偷面积”方法的通用性，本次研究将主要针对普通住宅中的中小户型住宅产品的“偷面积”现象而展开。
中小户型的定义“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述市场结论所谓中小户型其实是一个模糊的相对性（相对于大户型）慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”。
一般来说，中小户型在房间数量上不超过2个，卫生间数量则以1个为主。
中小户型的面积标准通常也是不同的：深圳、北京、上海等大城市一般在80平米以下；而在一些二三线城市，则有可能达到90平米左右。
另外，南方城市与北方城市相比，由于气候的条件不同，也导致南方城市的中小户型户型面积相对要小一些。
相对性 区域性中小户型但虽然面积较小但并简单的不等于档次低，比起大户型，中小户型房屋更需要设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能居住的一般性功能。
由于中小户型的客户特点（年轻的工作人口居多），导致其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方；周边或者小区本身的配套设施也比较齐全。
由于户型面积较小，也使得中小户型的总价相对较低，对占市场主导地位的中低收入人群具有较强吸引力。
功能全地段好总价低特 点中小户型的定义“偷面积”市场背景“偷面积”的方法综述市场结论市场背景——房价因素房价高企使许多居民相对购买力降低，造成户型建筑面积不断变小。
由于房价走高，导致人们在有限的购买力情况下不得不购买小户型单位（其实消费者对宽大户型需求几乎是绝对的），因此，开发商为消解决消费者对户型面积的这一心理预期与现实之间的落差，开始进行“偷面积大赛”，从而适当满足普通消费者在房价高企的市场形势下对大面积的心理需求。
偷建筑面积的九大秘诀
偷面积的九大秘诀如何将90平方房子做得更大，更合理？结合南方出现的一些创新点，报披露以下九大创新“秘诀”。
(一)低台凸窗和落地凸窗主要技巧：通过步入式飘窗来“偷”面积应该说是开发商最早、也是用得最多的招法。
其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。
由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。
在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。
发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。
由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。
这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。
业内点评：南京天创建设实业有限责任公司总经理助理张亮介绍，这样的招法最早在广州、深圳一带最早出现，如今在南京的各大楼盘中已能看到。
包括河西中海塞纳丽舍等楼盘在内的项目均有步入式飘窗，这样给使得户内空间更明亮、舒适。
不过，东南大学建筑设计研究院建筑设计综合三所副所长孟丽敏认为，这样大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。
（二）超大入户花园和大阳台主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。
在南京城东某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。
业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。
但入户花园及阳台不宜太大或太小，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发商需要考虑的。
南京万科置业总办主任王培介绍，深圳最早出现的一些大露台项目让人过目不忘，但这些3米进深的露台，会造成下层的厅房遮阴过多。
建筑新规下的17种偷面积方式
建筑新规下的17种偷面积方式新版《建筑工程建筑面积计算规范》自实施后，原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积了。
这是否意味着以前的“偷面积”将绝迹于江湖？非也。
上有政策下有对策，还不到一年时间，赠送面积又出了不少新花样。
一、阳台（计1/2面积）阳台的赠送是最常见的户型面积赠送之一。
按照各个地方规范的不同，入户花园和阳台可能只计一半建筑面积，通过这种方式甚至可以多赠送一个房间。
1、提前预留空间设计，并合理改造赠送面积值得注意的是，新规范下，一个是阳台的进深有限制。
阳台面宽≤1.5m时，阳台进深必须小于等于2倍面宽（阳台进深理论最大值3m）；阳台面宽＞1.5m时，阳台进深小于等于面宽且不大于2.4m。
另一个是多层高阳算面积。
无交通功能的公共阳台和多层高走廊均要计算2倍以上核减面积；多层高阳台及走廊按投影计算1.5倍以上核减面积，上不封顶。
所以，在设计过程中可提前预留空间设计，并合理改造赠送面积。
户内长宽不小于2.4m的（客厅、卧室）及一个厨房可设置一个计一半面积的阳台。
内未设置室内透空空间的限值，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的20%或60㎡。
户内设置室内透空空间的，阳台总面积≤户内建筑面积（除阳台）的10%或30㎡案例：提前预留空间设计，合理改造赠送面积案例：提前预留，合理改造。
2、两个单元相连接按凸阳台报批苏州有个项目为高层26F—33F。
该项目高层两个单元拼接的地方按了阳台报批，虽然看起来是凹阳台，其实是结构分开的，所以按凸阳台报批，赠送一半面积。
案例：苏州中粮祥云国际，产品规划是高层27F+洋房6-8F。
高层中间户朝北房间规划按阳台审批，两个卧室挨一块开间加起来才6.6m，他们是怎么偷面积呢？两个卧室中间做挑空，这样就按凸阳台报批，就可以赠送面积了。
另外南向开间规划了大面宽阳台赠送，边户北向也规划了凸阳台报批。
二、凸窗（计1/2面积）普通凸窗在小户型中应用较多。
但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。
两房到四房偷面积户型大全
利用墙面和角落空间，增加储物和操作台面
详细描述
在厨房的墙面和角落上设计储物架、挂钩、操作台等， 增加储物和操作台面，提高厨房的使用效率。
总结词
利用折叠式和移动式厨具，节省空间
详细描述
采用折叠式和移动式厨具，如折叠式砧板、移动式抽屉 等，在节省空间的同时，提高厨房的便捷性。
04
偷面积户型设计注意事项
厨房偷面积
总结词
开放式厨房
01
总结词
壁挂式厨具
03
总结词
多功能厨房柜
05
02
详细描述
将厨房与餐厅或客厅连通，形成开放式厨房， 增加空间感，同时方便家庭成员之间的互动。
04
详细描述
采用壁挂式厨具，如壁挂式油烟机、 壁挂式锅盖等，减少占用台面空间， 使厨房更加整洁。
06
详细描述
设计多功能厨房柜，除了存放厨具和食材外， 还可以用于放置微波炉、电饭煲等小家电，提 高厨房的储物和收纳能力。
两房到四房偷面积户型大全
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目 录
• 两房偷面积户型 • 三房偷面积户型 • 四房偷面积户型 • 偷面积户型设计注意事项
01
两房偷面积户型
客厅偷面积
总结词
增加空间感
详细描述
通过将部分阳台纳入客厅，增加客厅的使用面积，提高空间感。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
客厅偷面积
总结词
多功能设计
详细描述
利用客厅的角落或闲置空间，设计出书桌、储物柜或休闲区等，实现一房多用。
安全与质量
结构安全
偷面积户型设计必须确保建筑结构安全，不得破坏承重墙、梁、柱等结构，以免造成安全隐患。
建筑材料
中小户型偷面积专题
专 题中小户型如何“偷面积”前言近年来，随着房地产市场竞争的不断加剧，市场对产品创新的 要求正在不断提高，出现了众多创造性的”偷面积”设计，作为 产品创新重要部分的“偷面积”设计，也已经逐步发展成一门显 学。
对任何试图在产品创新领域有所进步的开发企业来说，探 讨并分析这一市场现象都已经变得非常必要。
而对于目前市场上出现的纷繁芜杂的“偷面积”现象，也需要有 一个系统的总结性梳理。
考虑到各种不同产品类型“偷面积”方法的通用性，本次研究将 主要针对普通住宅中的中小户型住宅产品的“偷面积”现象而展 开。
报告架构 中小户型的定义 “偷面积”市场背景 “偷 面积”的方法综述 偷面积限制政策导读 市场结论中小户型定义相 对 性所谓中小户型其实是一个模糊的相对性（相对于大户型） 慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小面 积住宅”。
一般来说，中小户型在房间数量上不超过2个， 卫生间数量则以1个为主。
中小户型的面积标准通常也是不同的：深圳、北京、上海 等大城市一般在80平米以下；而在一些二三线城市，则有 可能达到90平米左右。
另外，南方城市与北方城市相比， 由于气候的条件不同，也导致南方城市的中小户型户型面 积相对要小一些。
区 域 性中小户型特点特 功 能 全 地 段 好 总 价 低点中小户型但虽然面积较小但并简单的不等于档次低，比起 大户型，中小户型房屋更需要设计合理，功能齐全，在不 影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能居住 的一般性功能。
由于中小户型的客户特点（年轻的工作人口居多），导致 其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地 方；周边或者小区本身的配套设施也比较齐全。
由于户型面积较小，也使得中小户型的总价相对较低，对 占市场主导地位的中低收入人群具有较强吸引力。
报告架构中小户型的定义 “偷面积”市场背景 “偷 面积”的方法综述 偷面积限制政策导读 市场结论市场背景—房价因素房价高企使许多居民相对购买力降低，造成户型建筑面积不断变小。
深圳住宅偷面积手法大全课件
阁楼偷面积的常见方式
利用建筑物的结构特点，在屋 顶增加斜坡和台阶，将空间转 化为可利用的室内面积。
在建筑物外墙与屋顶之间的夹 角处增加台阶或楼梯，将空间 连接到一起，扩大使用面积。
设备平台改造
一些住宅建筑的天井会设 置设备平台，通过将设备 平台改造成可利用的空间， 可以增加使用面积。
增加围护结构
一些住宅建筑的天井会设 置玻璃围护结构，通过增 加围护结构的面积，可以 扩大使用空间。
天井偷面积的优缺点
优点
可以增加使用面积，提高空间利用率；同时由于天井位于建筑物的内部，一般不会被发现或质疑。
目 录
• 偷面积概述 • 偷面积手法一：设备平台 • 偷面积手法二：天井 • 偷面积手法三：飘窗 • 偷面积手法四：阳台 • 偷面积手法五：阁楼 • 偷面积手法六：其他
contents
偷面积的定义
偷面积
在建筑设计过程中，通过违反规定或变通手段，增加建筑物 的可使用面积，通常是为了增加销售价值或提高空间利用率。
阳台偷面积的常见方式
阳台偷面积的常见方式包括
将阳台的顶盖进行加高，使得阳台的围护结构外围投影 面积增大。
增加阳台的围护结构外围尺寸，例如加宽阳台的两侧墙， 使得阳台的围护结构外围投影面积增大。
在阳台上增加柱子或隔墙，使得阳台的围护结构外围投 影面积增大。
阳台偷面积的优缺点
阳台偷面积的优点主要包括 可以增加房屋的使用面积，提高房屋的空间利用率。
缺点
可能会破坏建筑物的结构和设备，影响建筑物的安全和使用寿命；同时由于天井位于建筑物的内部，可能会影响 采光和通风效果。
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案例—富通城三期
项目简介：项目位于宝安中心区滨海大道，总建面148600平米，三 期户型面积在32～77㎡之间 ，07年销售价格在12000-18000之间。
左上侧户型赠送面积约 12平米。赠送部分为入 户花园一半面积和餐厅卫 生间(凸窗部分，全送）
2房2厅1卫，建 筑面积约70平米， 入户花园赠送一 半面积为3.16平 米。
大露台
主要方法：无盖露台通常采用退台方式实现，上盖高度达到或超 过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到面 积最大的方式。
市场结论
市场背景—房价因素
房价高企使许多居民相对购买力降低，造成户型建筑面积不断变小。
由于房价走高，导致人们在 有限的购买力情况下不得不 购买小户型单位（其实消费 者对宽大户型需求几乎是绝 对的），因此，开发商为消 解决消费者对户型面积的这 一心理预期与现实之间的落 差，开始进行“偷面积大 赛”，从而适当满足普通消 费者在房价高企的市场形势 下对大面积的心理需求。
户型62 平米凸 窗赠送 面积达 到9平米
城市主场在偷面积创新处主要体现在大进深
的落地凸窗设计和可打掉的隐藏式凸窗上梁。
户型32平 米，凸窗 赠送面积 达10平米。
代表项目：大凸窗设计在深圳已经属于比较普遍的设计方式，目前市场上 典型的项目有优山美地的2房单位、侨香诺园的3房单位等。
超大入户花园和大阳台
市场竞争的烈度在加强，对产品创新不断提出新的挑战。
随着楼市竞争的不断加剧，在全国大多数地区，商品房供不 应求的时代已经不复存在。市场竞争对产品创新提出了空前 的挑战，在某种程度上，偷面积是得到开发商和业主双方都 积极追捧的为数不多的共同语言之一。
市场背景—70/90政策/计算标准
70/90政策限制了户型面积，使偷面积成为必要。
地 段 好
由于中小户型的客户特点（年轻的工作人口居多），导致 其地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方； 周边或者小区本身的配套设施也比较齐全。
总 由于户型面积较小，也使得中小户型的总价相对较低，对 价 占市场主导地位的中低收入人群具有较强吸引力。 低
报告架构
中小户型的定义 “偷面积”市场背景 “偷 面积”的方法综 偷面积限述制政策导读
主要方法：入户花园和阳台只计一半建筑面积，通过做大入户花园和阳台“偷面 积”，这一招不但能偷到很大面积，甚至能偷出一个房间！ 注意事项：凸阳台和凸入户花园一定要注意进深，太深容易影响房间和下一层的 采光，太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园 应该与户内保持一定高差，否则无法填浮土种花草，不能达到真正花园的效果。
注：以上数据来自各城市年度统计年鉴。深圳“人均可支 配收入”在o5年由于统计口径发生变化而出现下降。
市场背景—土地成本/市场竞争
土地成本在开发成本中比重加，建筑成本比重下降。
最近几年，土地价格开始直线上升，在土地价格和房价双双 提升的情况下，建筑成本在开发成本中的比重实际上有所下 降。在此情况下，商品住宅由于偷面积而新增的建筑成本在 总成本当中并不显著，对于希望在市场竞争中出彩的楼盘来 看，偷面积具有莫大的吸引力。
报告架构
中小户型的定义 “偷面积”市场背景 “偷 面积”的方法综 偷面积限述制政策导读
市场结论
一般性方法 分类分析
一般性方法
低台凸窗和落地凸窗
主要方法：把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗， 这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以 下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效 到面积。 注意事项：大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题， 需要开发商在材料、建筑施工上下功夫。
目前,“偷术”又有了很大 改进，在设计图纸中和毛坯 房交付时可能会有“低台”， 但客户装修时，这个“低台” 往往可以打掉。由于本身凸 窗有2.2米的层高，加上打 掉的那部分“低台”，凸窗 部分的层高可以达到2.3米 甚至更高。
案例—招商城市主场
项目简介：城市主场位于八卦岭片区，总建面65400平米，高层单位， 精装修中小户型为主，05年销售均价约8000元/平米。
06年6月推出的70/90政策对90平米以下的中小户型比重 作出了强制性规定，但许多楼盘由于地段和市场的差异需 要更大比重的大户型产品，因此，在保证建筑面积满足政 策限制的前提下，通过“偷面积’的方法扩大户型的使用面 积逐渐成为一种市场主流。
计算建筑面积的的标准存在利用空间。
必须要出的是，近乎全国统一的计算建筑面积的标准存 在一定的可利用空间是导致偷面积出现的直接原因。 除此之外，许多地方政府出于各种各样的考虑，在较长 一段时间内，对于游走的法规边缘的偷面积行为也采取 了近乎默认的政策，这也是偷面积得以产生并发展的重 要前提。
1房2厅1卫，建筑 面积约50多平米， 入户花园赠送一半 面积为3.84平米。
右下侧户型赠送面积约8平米。 赠送部分同上。
案例—云栖西岸阁
项目简介：项目位于前海路西，总建面19620平米，高层单位，07 年销售价格在.5平米
建筑面积77.5平米
上述户型除采用入户花园赠送面积以外，还采用了大进深的 露台和阳台赠送面积。
区 域 性
等大城市一般在80平米以下；而在一些二三线城市，则有 可能达到90平米左右。另外，南方城市与北方城市相比，
由于气候的条件不同，也导致南方城市的中小户型户型面
积相对要小一些。
中小户型特点
特点
中小户型但虽然面积较小但并简单的不等于档次低，比起 功 大户型，中小户型房屋更需要设计合理，功能齐全，在不 能 影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能居住 全 的一般性功能。
报告架构
中小户型的定义 “偷面积”市场背景 “偷 面积”的方法综 偷面积限述制政策导读
市场结论
中小户型定义
相
所谓中小户型其实是一个模糊的相对性（相对于大户型）
对
慨念，可以理解为具有相对完全的配套及功能齐全的“小
性
面积住宅”。一般来说，中小户型在房间数量上不超过2个，
卫生间数量则以1个为主。
中小户型的面积标准通常也是不同的：深圳、北京、上海