数字龙岗

深圳市龙岗区综合发展规划（2014-2030）附件一数字龙岗中国城市规划设计研究院深圳分院2014年05月数字龙岗1.空间土地现状工业及生活用地穿插混杂，用地松散凌乱，各类型用地布局有待优化。

龙岗区全面进入紧约束时期，增量空间受限；规划城市功能结构有待优化，建议提高公共服务设施、商业服务业设施的比重，适当降低居住用地比例。

图13-01深圳市区划图图13-02深圳市建设用地历年扩张示意图图13-03深圳市各区各类用地比重对比图13-04 深圳各区建设用地规模及增量空间示意图（一）深圳市（二）龙岗区图13-05 2012年龙岗区土地利用现状图1. 空间土地全区现状工业用地69.48平方公里，其中集体工业用地11.36平方公里，集体厂房建筑面积约4480万平米，现状厂房租金为10-15元/月•平米，产业普遍为中低端劳动密集型产业，该类型产业空间资产有待激活。

上图为龙岗区各片区法定图则拼合规划方案，该方案有结合社区发展诉求和问题进一步优化的可能性。

图13-07 龙岗区现状工业用地分类示意图图13-06龙岗区土地利用规划图（原法定图则拼合）1. 空间土地龙岗区未批未建的增量土地资源达规模以上的仅有11.37平方公里；除去市政公用设施及广场+停车场用地仅剩约10.27平方公里；增量用地相对集中分布在龙岗、龙城、横岗和坪地街道办。

政府可控的产业用地增量空间规模日趋减少，空间分散；现状城市更新主要围绕龙岗大道及轨道3号线站点布局，规划建议在进一步甄别各地区发展责任、用地投放时间与产业、就业功能关联性的基础上，分期、分区逐步释放，并引导更新行为从空间更新转变为产业更新、社会更新和文明进程的提升。

图13-08 龙岗区新增可连片工业用地分布示意图图13-09 龙岗区更新项目分布示意图图13-10龙岗区增量用地空间分布示意图2. 经济产业与深圳平均水平相比，龙岗的工业地价、住宅地价均具有成本优势；龙岗区是一个高生产、低消费的地区，侧面反映城市的产业结构和社会发展水平。

龙岗区地处深莞惠交界区，经济规模一枝独大，全区产业空间效益处于深圳中下游。

图13-11 区域GDP 规模等级示意图图13-12 2012年深圳市各区生产总值对比图13-14 2012年深圳各区地均生产总值（万元/平方公里）对比图13-152012年深圳各区地均税收贡献（万元/平方公里）对比（一）深圳市图13-13 2012年深圳各区工业劳动生产率对比图13-16 历年工业用地楼面地价（元*月/平方米）对比图13-18 2012年深圳各区固定资产投资额（亿元）对比图13-19 2012年深圳各区社会消费品零售额（亿元）对比图13-17 历年住宅用地楼面地价（元*月/平方米）对比2. 经济产业龙岗区的商贸服务业和生产性服务业效益远低于其他区，从人均服务业增加值来看，2012年龙岗区服务业人均增加值为3.68万元/人，低于深圳平均水平6.88万元/人，居全市第5位，略高于宝安区、龙华、光明和坪山新区。

其中，商贸服务业人均增加值为0.98万元/人，居全市第6位；生产性服务业人均增加值为1.71万元/人，居全市第5位。

龙岗区服务业整体水平较低，传统服务业发展滞后，生产性服务业严重滞后。

交通运输、仓储和邮政业增加值约为福田的1/3，南山的1/5；金融业增加值不足福田的1/12，南山的1/2。

高端生产性服务业匮乏和服务业总部经济发展落后是造成服务业总量相对不足的主要原因。

房地产增速过快，超过商贸和生产性服务业的发展速度。

房地产业增加值在深圳各区中排名第1，商贸和生产性服务业在深圳均排名第5。

图13-21 2012年深圳各区服务业分行业人均增加值（万元/人）对比图13-20深圳各区服务业分行业增加值（亿元）对比图13-22 2012年深圳各区工业与生产性服务业关联度对比2. 经济产业龙岗区近年来GDP 增长逐年提升，2010-2011年期间GDP 增长受大运会影响较大，拉动大规模固定资产投入，也加速提升了龙岗中心城地区的环境品质。

龙岗生产性服务业与工业发展关联度极低。

增加值/工业增加值仅为26.57%，在深圳市排第6位。

工业企业产业链过于侧重实体产品的生产，物质材料消耗占产品成本比重较大，与产品制造相关的金融、市场销售、人力资源、外购信息技术等占全部支出的比重偏小，导致对外包服务需求不足，也束缚了生产性服务业的发展，制约了工业的深化。

（二）龙岗区图13-23 2008—2012年龙岗各街道地区生产总值（亿元）对比图13-25 龙岗区历年三次产业结构变化趋势图图13-24龙岗区历年生产总值（亿元）变化趋势图图13-262012年龙岗区各街道办的人均生产总值对比2.经济产业龙岗区的8个街道办中，龙城的服务业发展最优。

其中，商贸服务业集中在龙城和布吉；生产性服务业在龙城、横岗和平湖发展较好；房地产业在布吉和龙城发展较好；龙岗区服务业“一核”发展态势显著，服务覆盖和辐射范围有限。

龙岗区各街道商贸服务业和生产性服务业营业收入占全部企业营收普遍低于10%。

坂田街道不管在人均GDP 、地均GDP 还是税收收入贡献方面，均遥遥领先于其他街道，首位度极高。

图13-28 2012年龙岗区各街道办的税收收入对比图13-29 2012年龙岗区各街道办的空间工业税收对比图13-27 2012年龙岗区各街道办的地均生产总值对比图13-30 2008年龙岗区各街道办分行业主营业收入（亿元）对比2. 经济产业以上为近13年的住宅供给。

龙岗区东部组团，即以龙岗和龙城街道办为主的商品房，有相对较高的空置率。

潜在的58个已批更新项目、38个在编更新项目中，合计1400 +1100=2500万平米的潜在住宅暂未反映。

龙岗区西部成为服务业匮乏地带。

南湾、布吉、坂田为商贸服务业和生产性服务业效益“低谷”。

图13-33 2001-2013年10月龙岗区各街道住宅市场运营情况（万平方米）图13-31 2008年龙岗区各街道办的服务业主营业收入（亿元）对比图13-32 2008年龙岗区各街道办的人均服务业主营业收入（万元/人）对比（注：空置量和入住量根据调研所得大概的空置率进行初步测算，更确切的数据需要进一步核实。

其中，数据为2001-2013年10月龙岗区各街道商品房市场供需数据）图13-34 2009—2013年龙岗各街道住宅供给与成交结构对比2.经济产业龙岗区总人口在深圳各区中居第二位，大规模的流动人口（不满半年）对城市管理和发展都带来及较大挑战；深圳人口年龄结构整体呈现青壮年化的纺锤形特征，虽然对中国而言，除于老龄化日趋严重时期，但深圳却有可预期的人口红利。

但不应忽略对老龄化人口的服务与关怀；在恩格尔系数、居民人均可支配收入、万人医生数方面，龙岗区处于深圳中下游水平，但龙岗区保证了相对充足的中小学位供给。

（一）深圳市图13-35 2012年深圳各区人口规模及结构对比图13-37 2012年深圳各区社会综合发展指标对比图13-36 2010年深圳各区人口年龄结构示意图（六普）3.社会人口3. 社会人口龙岗区相对较低的住宅均价及快速发展的轨道交通，增大了原特区就业人口关外置业比例，也使其具有更好的投资属性。

房地产增速过快，超过商贸和生产性服务业的发展速度。

房地产业增加值在深圳各区中排名第1，商贸和生产性服务业在深圳均排名第5。

与原特区相比，龙岗区常住人口受教育结构有待优化，由于目前未对流动人口的教育结构统计，但可以判断的就是大规模的流动人口，将进一步拉低龙岗区人口教育结构。

城市需要以产业升级，联动就业结构和人才结构优化。

图13-39 2005-2012年深圳各区住宅成交均价趋势（单位：元/㎡）图13-38 2010年深圳各区人口教育结构对比示意图图13-402009-2012年深圳各区房价收入比趋势图图13-41龙岗、宝安房价与原特区房价收入对比示意图3. 社会人口龙岗区人口空间分布严重不均，呈现“西密东疏”、邻近原特区关外集聚的特征。

（二）龙岗区图13-42 2012年龙岗各社区人口密度分布图（人/平方公里）图13-43 2010年龙岗区各社区教育结构图图13-44 2012年龙岗各社区人口规模分布图图13-45 2010年龙岗区各社区年龄结构图3. 社会人口图13-46 2010年龙岗区各社区老龄化率对比图图13-49 龙岗区现状教育设施服务半径与人口密度叠加图图13-50龙岗区规划教育设施服务半径与人口密度叠加图图13-47 2010年龙岗区各街道办千人床位数对比图图13-48 2009年龙岗区各街道办公办学校缺口数分布图图13-51 龙岗区现状医疗设施与人口密度叠加图3.社会人口图13-53 龙岗区现状文体服务半径设施与人口密度叠加图图13-54 龙岗区规划文体设施服务半径与人口密度叠加图图13-52龙岗区规划医疗设施服务半径与人口密度叠加图图13-55 2006-2012年龙岗工业用地成交面积及楼面地价变化趋势图13-56 2006-2012年龙岗住宅用地成交面积及楼面地价变化趋势3. 社会人口由于数据欠缺，只能以2012年某个时间节点的深莞惠的空气质量和PM2.5水平来分析，可以判断的是，这一时间点，龙岗区的空气质量和PM2.5水平，接近深圳最优，仅次于大鹏新区。

由于布吉街道缺乏2012年户籍及常住人口数据，仅能以2010年人口数据核算。

基本上可以得出的大判断是，龙岗区350万、接近9成的人口居住在集体私宅。

巨大的人口空间分布差异，从侧面反映出龙岗区产业发展现状、人口结构现状以及相对较低水平的城镇化。

图13-57 龙岗区现状居住用地分布|分类及实有人口分布示意图图13-58 深莞惠空气质量指数分析图图13-59 深莞惠PM2.5指数分析图3.社会人口现状龙岗区绿地分布，随着生态控制线管理规定的调整，可以预期的是未来城市建设用地会进一步进入生态绿地区，龙岗区需要为此有所准备。

图13-60龙岗区生态绿地分布图图13-X 深圳市各区2010年分行业就业人口比重对比分析图。