房地产市场法案例分析
真实经济法律案例分析(3篇)
第1篇一、案件背景2010年，某房地产开发公司（以下简称“开发公司”）在繁华地段购置了一块土地，计划开发高端住宅项目。
项目初期，开发公司凭借优质的地段和良好的市场预期，吸引了大量投资者。
然而，由于市场调控、项目成本上升以及管理不善等多重因素，导致开发公司陷入严重的财务困境。
2016年，开发公司向法院申请破产重整。
二、案件争议焦点1. 开发公司是否具备破产重整的资格？2. 开发公司的债权债务如何处理？3. 如何实现开发公司的债务清偿和资产保值？三、法院判决1. 破产重整资格认定：法院经审查认为，开发公司虽然负债累累，但具备一定的资产和盈利潜力，符合破产重整的条件。
因此，法院裁定开发公司进入破产重整程序。
2. 债权债务处理：- 对于无担保债权，按照破产财产的比例进行清偿；- 对于有担保债权，优先受偿；- 对于未到期债权，待重整计划执行完毕后，再进行清偿。
3. 重整计划制定与执行：- 开发公司制定了重整计划，包括资产重组、债务重组、经营战略调整等内容；- 重整计划经债权人会议通过后，法院裁定批准；- 开发公司在重整计划执行期间，严格按照计划进行资产处置、债务清偿和经营管理。
四、案例分析1. 破产重整的意义：破产重整是法律赋予困境企业的一种挽救机制，旨在通过债务重组、资产重组等方式，帮助企业恢复盈利能力，实现债务清偿和资产保值。
本案中，开发公司通过破产重整，不仅避免了破产清算带来的资源浪费，还实现了债务清偿和资产保值，保护了债权人和股东的合法权益。
2. 债权债务处理的法律依据：我国《企业破产法》对破产重整期间的债权债务处理有明确规定。
本案中，法院严格按照法律规定，对无担保债权、有担保债权和未到期债权进行了区分处理，保障了各方当事人的合法权益。
3. 重整计划的制定与执行：重整计划的制定和执行是破产重整的关键环节。
本案中，开发公司制定了切实可行的重整计划，并在法院的监督下严格执行，最终实现了重整目标。
五、启示1. 企业应加强内部控制，防范财务风险；2. 债权人应关注债务人财务状况，及时采取法律手段维护自身权益；3. 法律部门应完善破产重整制度，为困境企业提供更多救助机会。
建设法律法规案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景随着我国城市化进程的加快，房地产行业成为国民经济的重要支柱产业。
然而，在快速发展的同时，也出现了一些违法违规现象，影响了房地产市场的健康发展。
本案例以某房地产项目违规开发事件为例，分析其涉及的法律法规问题，旨在提高房地产企业法律意识，规范市场秩序。
二、案例概述某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）在A市B区取得一块土地，用于建设住宅项目。
开发商在未取得《国有土地使用权证》和《建筑工程施工许可证》的情况下，擅自开工建设。
当地政府发现后，立即责令开发商停工整改。
经调查，开发商在项目建设过程中存在以下违规行为：1. 未取得《国有土地使用权证》和《建筑工程施工许可证》擅自开工建设；2. 未按照规划审批要求进行建设，擅自改变土地用途和建筑高度；3. 施工过程中，存在安全隐患，未采取有效措施防止安全事故发生。
三、法律法规分析1. 《中华人民共和国土地管理法》根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
开发商在未取得《国有土地使用权证》的情况下开工建设，违反了该法律规定。
2. 《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城乡规划法》第三十四条规定，任何单位和个人不得擅自改变土地利用总体规划确定的土地用途。
开发商擅自改变土地用途，违反了该法律规定。
3. 《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国建筑法》第七十二条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。
开发商未取得《建筑工程施工许可证》擅自开工建设，违反了该法律规定。
4. 《中华人民共和国安全生产法》《中华人民共和国安全生产法》第四十二条规定，生产经营单位应当建立健全安全生产责任制，加强安全生产管理，防止发生生产安全事故。
开发商在施工过程中，未采取有效措施防止安全事故发生，违反了该法律规定。
四、案例分析本案中，开发商在项目建设过程中存在多项违规行为，不仅违反了土地管理、城乡规划、建筑安全等法律法规，还对社会公共利益造成了损害。
房地产管理法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣。
然而，在房地产管理过程中，也出现了一些法律纠纷。
本文将以一起典型的房地产管理法律案例为切入点，分析其中的法律问题，以期为房地产管理提供有益的参考。
二、案件简介原告（以下简称甲）：某房地产开发有限公司被告（以下简称乙）：某业主案件起因：甲公司开发了一处住宅小区，乙购买了其中一套房产。
在入住后，乙发现小区物业管理不善，存在以下问题：1. 小区绿化带被随意占用，公共设施损坏严重；2. 小区环境卫生差，垃圾未及时清理；3. 小区保安巡逻不到位，存在安全隐患；4. 小区物业服务费过高，且未按规定进行公示。
乙多次与甲公司协商解决，但甲公司未采取有效措施。
无奈之下，乙将甲公司诉至法院，要求甲公司承担物业管理责任，降低物业服务费，并赔偿其损失。
三、案件审理1. 法院审理过程（1）法院受理案件后，依法组成合议庭，对案件进行审理。
（2）法院在审理过程中，组织双方当事人进行证据交换，并依法调取了相关证据。
（3）法院组织双方当事人进行庭审辩论，双方就物业管理问题、物业服务费等争议焦点进行了充分阐述。
2. 法院判决（1）关于物业管理问题法院认为，甲公司作为房地产开发企业，在小区建设过程中，应当履行物业管理职责。
甲公司未履行物业管理职责，导致小区绿化带被随意占用、公共设施损坏严重、环境卫生差、安全隐患等问题，侵犯了业主的合法权益。
因此，法院判决甲公司承担物业管理责任。
（2）关于物业服务费问题法院认为，甲公司收取的物业服务费过高，且未按规定进行公示。
根据《中华人民共和国物业管理条例》等相关法律规定，物业服务企业应当合理确定物业服务收费标准，并向业主公示。
甲公司未履行相关义务，侵犯了业主的知情权和选择权。
因此，法院判决甲公司降低物业服务费。
（3）关于赔偿损失问题法院认为，甲公司未履行物业管理职责，导致乙的合法权益受到侵害，乙因此遭受了一定的经济损失。
根据《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律规定，甲公司应当承担相应的赔偿责任。
房地产评估案例市场法
房地产评估案例市场法房地产评估是指通过对房地产的各种要素进行研究、调查和分析，从而确定房地产的价值和市场价格的行为。
市场法是房地产评估中常用的一种方法，基于市场法对房地产进行评估可以客观、科学地确定房地产的市场价值。
下面将介绍一个市场法的房地产评估案例。
公司计划购买一座商业写字楼用于办公。
该写字楼位于城市中心区域，交通便利，周边有多家大型购物中心、酒店和银行。
经过市场调研，发现该地区的商业写字楼租金平均每平方米每月约为35元。
接下来，我们可以使用收益法进行房地产评估。
首先，我们需要确定该商业写字楼的租金收益。
根据周边商业写字楼的租金水平，我们可以估算出每年的租金收入。
假设该商业写字楼的总面积为5000平方米，租金为每平方米每月35元。
每年的租金收入可以计算为：租金收入=面积×租金×12个月=5000平方米×35元/平方米/月×12个月=2,100,000元/年接下来，我们需要估算出该商业写字楼的净收入。
净收入是指扣除房屋管理费用、维修费用、税费和折旧等费用之后的实际收入。
根据实际情况，我们假设其净收入为总租金收入的80%，则净收入可以计算为：净收入=租金收入×80%=2,100,000元/年×80%=1,680,000元/年然后，我们需要确定该商业写字楼的投资回报率。
投资回报率是指净收入与投资金额之间的比率。
假设购买该商业写字楼的投资金额为5000万元，则投资回报率可以计算为：投资回报率=净收入/投资金额=1,680,000元/年/5000万元=3.36%最后，我们可以根据该商业写字楼的投资回报率和市场上类似房地产的投资回报率进行比较，从而确定该商业写字楼的市场价值。
如果市场上类似的房地产的投资回报率为4%，则根据投资回报率的倒数法，我们可以计算出该商业写字楼的市场价值：市场价值=净收入/投资回报率=1,680,000元/年/4%=42,000,000元根据以上计算，可以得出该商业写字楼的市场价值为4200万元。
房地产管理法规案例分析
房地产管理法规案例分析房地产管理法规案例分析引言房地产市场一直以来都是一个备受关注的领域，涉及到众多法规和政策的约束。
本文将以案例分析的方式，对房地产管理法规进行深入研究和分析。
我们将探讨一些具体的案例，并解析这些案例背后的法规依据和影响，以期更好地理解房地产管理法规的实施效果，为相关从业人员提供一定的指导和参考。
案例一：《房地产开发经营管理办法》《房地产开发经营管理办法》是我国房地产行业的核心法规之一。
其中，第六章第四条规定了“开发商出具住房交付前质量保证书，承诺所建楼盘和房屋的质量、使用年限、性能及住房维修等服务的承诺。
”通过此条款，保障了购房者的权益，要求开发商为购房者提供房屋质量保证，并承诺提供住房维修服务。
这一法规的实施，推动了房地产开发商加强了对房屋质量的把控，保障了购房者的合法权益。
另外，该法规还规定了开发商在房地产项目开发过程中应遵循的合规程序。
比如，开发商在竣工验收前需向所在地房地产主管部门申请验收。
这一程序的实施，有助于监管部门对房地产开发商进行监督，确保开发过程和房屋质量符合相关的法规要求。
案例二：《商品房销售管理办法》《商品房销售管理办法》是对商品房销售活动进行规范的重要法规。
其中，第二章第六条明确规定了开发商在销售商品房时应当公示房屋的价格，包括总价、单价、加价情况等。
借助这一法规，购房者可以充分了解到房屋的真实价格，避免被开发商的一些隐藏费用所欺骗。
此外，该法规还规定了开发商不得采取捆绑销售、硬性搭售等不合理销售行为。
这一条款的制定，杜绝了一些开发商以高价出售次要配套设施的行为，维护了购房者的合法权益。
案例三：《物业管理条例》《物业管理条例》是对房地产物业管理进行约束的法规。
其中，第三章第十八条明确规定了业主应当履行与公共区域使用和管理等方面的义务，包括保持公共区域的卫生、安全，不得占用、堵塞公共通道等。
这一法规的实施，促使业主养成了良好的公共区域管理习惯，有效提升了小区整体的管理水平。
房地产权属法律制度案例(3篇)
第1篇一、案例背景某住宅小区位于我国某大城市，占地面积约100亩，建筑面积约20万平方米，共有业主1000余户。
小区建设于2005年，2008年交付使用。
在小区建设过程中，开发商因资金问题导致部分配套设施未能按期完成。
2010年，业主们开始陆续入住，发现小区内部分配套设施缺失，如绿化带、停车位、健身器材等。
随后，业主们向开发商提出要求，但开发商以各种理由推脱，导致业主们与开发商之间的矛盾日益激化。
二、案例分析1. 业主与开发商之间的法律关系根据《中华人民共和国物权法》第二条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
在本案例中，业主与开发商之间的法律关系主要体现在以下几个方面：（1）业主对住宅享有所有权。
业主购买了住宅，依法取得了住宅的所有权，开发商应将住宅交付给业主。
（2）业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。
业主对小区内的绿化带、停车位、健身器材等共有部分享有共有权，同时有权参与小区的共有部分管理。
（3）开发商对小区建设承担连带责任。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程的勘察、设计、施工、监理等单位应当按照国家有关规定，承担相应的法律责任。
在本案例中，开发商作为小区建设的主体，对小区建设过程中的问题承担连带责任。
2. 业主与开发商之间的纠纷焦点（1）配套设施缺失问题。
业主们认为，开发商在建设过程中未按照规划完成配套设施，侵犯了业主的合法权益。
（2）物业管理问题。
业主们认为，开发商在物业管理方面存在诸多问题，如物业费收取不合理、服务质量不高等。
（3）开发商违约问题。
业主们认为，开发商在建设过程中存在违约行为，如延期交房、配套设施未按期完成等。
三、法律制度分析1. 物权法相关制度（1）所有权制度。
业主对住宅享有所有权，开发商应依法将住宅交付给业主。
（2）共有部分管理制度。
业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，开发商应配合业主进行共有部分的管理。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
关于经营法律的案例分析(3篇)
第1篇一、背景介绍某房地产开发公司（以下简称“开发商”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售和物业管理。
经过多年的发展，开发商在本地房地产市场拥有较高的知名度。
2018年，开发商与某市政府签订了一项土地开发协议，计划在该市某区域开发一片住宅小区。
然而，在项目实施过程中，开发商与部分购房者发生了法律纠纷，导致项目延期交付，严重影响了开发商的声誉和经济效益。
二、纠纷情况1. 纠纷起因2018年，开发商在政府指定的区域内开始建设住宅小区。
在项目初期，开发商按照合同约定支付了土地出让金，并取得了相关开发许可证。
然而，在项目实施过程中，开发商遇到了以下问题：（1）部分购房者认为，开发商在销售过程中未如实告知房屋的实际面积，存在欺诈行为。
（2）购房者发现，小区绿化面积与宣传不符，部分设施存在质量问题。
（3）购房者反映，开发商在项目施工过程中噪音扰民，影响居民正常生活。
2. 纠纷处理（1）购房者维权行动在纠纷发生后，部分购房者开始采取维权行动。
他们向政府部门投诉，要求开发商承担责任。
同时，购房者还通过社交媒体、网络论坛等渠道发声，揭露开发商的违法行为。
（2）开发商应对措施面对购房者的维权行动，开发商采取以下措施：① 成立专项工作组，负责处理购房者投诉。
② 对购房者提出的问题进行调查核实，并采取措施进行整改。
③ 与购房者进行沟通协商，寻求解决方案。
④ 向政府部门申请延期交付，争取时间解决问题。
三、法律分析1. 关于房屋面积欺诈问题根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“当事人一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
”在本案中，购房者认为开发商在销售过程中未如实告知房屋实际面积，存在欺诈行为。
根据法律规定，购房者有权要求开发商承担相应的法律责任。
2. 关于绿化面积和质量问题根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，保证房地产项目的配套设施和公共设施达到约定的标准。
市场法案例
市场法应用案例1）评估对象概况评估对象房地产为滨海市黄海南路80号阳光小区第9号楼一层公建，建筑面积1400平方米。
具体情况如下：（1）位置与环境。
评估对象房地产位于滨海市黄海南路80号阳光住宅小区。
小区北面靠山，南面俯瞰大海，地势北高南低，倚山望水。
小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路，总建筑面积16万平方米，各类住宅共1300套，规划为南北向30栋多层和小高层住宅。
小区中央设有宽阔的中央公园，各种配套设施齐全，小区内的交通组织体系采用完全人车分流设计，车道全部设置在社区的外围，真正确保住宅区内部居住生活环境的安静与安全。
小区周边交通发达，通过此地的有十几路交通线路。
• （2）占用土地的基本情况。
评估对象所在的住宅小区总占地面积98000平方米，其中商服用地9900平方米，住宅用地88100平方米。
根据滨海市政府[2000]40号文件，该地块土地级别为六级。
该土地已取得了国有土地使用证，证号为滨海市国用（2005）字第58号。
••••（3）评估对象房屋的基本情况。
评估对象房屋位于阳光小区第9号楼，建于2006年，9号楼共13层，总建筑面积11000平方米，其中一层公建1400平方米。
公建层高3.3米，全部为框架结构，按八级抗震烈度设防。
9号楼位于整个小区的中心，中央公园的北侧。
评估对象房屋的外装修为塑钢门窗，西班牙瓦，进口高档外墙粘土砖；内装修为水泥地面，墙面、天棚刮大白。
评估对象房屋有完善的水、暖、电设施，冷水采用无毒、无味、无腐蚀性的进口塑料管，热水管采用紫铜管，并设置了结构化布线系统，主干线采用室外光缆。
2）评估要求评估该房地产2008年4月1日的市场价值。
3）评估过程（1）选择评估方法。
该类房地产有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。
（2）搜集有关的评估资料，选择可比实例。
通过对所选择的类似房地产交易资料的分析和筛选，确定可比性较强的三个交易案例作为可比实例。
••••可比实例A：阳光小区12号楼一层公建。
烂尾楼法律案例分享(3篇)
第1篇一、引言近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，烂尾楼问题日益凸显。
烂尾楼不仅严重损害了购房者的合法权益，还影响了社会的稳定和谐。
本文将通过一个典型的烂尾楼法律案例，分析维权过程中的坎坷与希望，为购房者提供一定的法律参考。
二、案例背景2010年，某市购房者张先生购买了一套位于市中心的住宅。
在支付了首付款后，开发商因资金链断裂，导致项目烂尾。
张先生多次与开发商协商，要求退房或交付房屋，但均未得到解决。
无奈之下，张先生寻求法律援助，开始了漫长的维权之路。
三、案例分析1. 开发商违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
在本案中，开发商未按合同约定交付房屋，构成违约。
根据法律规定，购房者有权要求开发商承担违约责任。
2. 购房者维权途径（1）协商解决购房者首先应尝试与开发商协商解决问题。
在协商过程中，购房者可向开发商提出以下要求：① 退还已支付的购房款；② 赔偿因烂尾造成的损失；③ 按时交付房屋或给予相应的赔偿。
（2）申请仲裁若协商不成，购房者可向仲裁委员会申请仲裁。
仲裁是一种便捷、高效的解决纠纷方式，具有一裁终局的效力。
（3）提起诉讼若仲裁失败，购房者可向人民法院提起诉讼。
在诉讼过程中，购房者需提供以下证据：① 购房合同及相关协议；② 支付购房款的凭证；③ 开发商违约的相关证据。
3. 案例结果经过长时间的努力，张先生最终通过诉讼途径取得了胜利。
法院判决开发商退还张先生已支付的购房款，并赔偿相应的损失。
此外，法院还责令开发商在规定期限内交付房屋。
四、维权过程中的坎坷与希望1. 坎坷（1）开发商拖延时间开发商在烂尾过程中，往往会采取拖延时间的策略，使购房者维权难度加大。
（2）证据不足购房者维权过程中，往往因证据不足而败诉。
如购房合同、付款凭证等关键证据缺失，将严重影响维权结果。
（3）维权成本高购房者维权过程中，需支付律师费、诉讼费等费用，给购房者带来一定的经济负担。
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【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。
小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解，认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场，可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例，同时该交易案例与待估对象具有替代性，所以可以采用市场法进行评估。
解决方案步骤一：实地查勘估价对象，编制《实地踏勘估价对象表》（参见表2-1），列出资料清单，搜集相关资料；房屋坐落昌平区回龙观龙锦苑1区房屋所有权人xxx房屋所有权证号X京房权证昌字第xxxxxx号土地证号xxxxxx使用权类型住宅土地面积1011㎡土地使用权终止日期2055年土地形状规则（矩形）房屋登记用途住宅建筑面积 126㎡建筑结构：砖混标的所在楼层/总楼层： 3 /6层使用状况√自用☐空置☐出租层高(米)：3成新率：8现状用途√住宅☐办公☐商铺户型结构3 房 2 厅 1 厨 2 卫1阳建成时间：2005朝向：南使用状况√完好☐基本完好☐一般损坏☐严重损坏☐危房评估目的：出售维修保养√良好☐一般☐较差通风采光√良好☐一般☐较差物管类型：√小区☐大院☐单体楼☐封闭☐半封闭☐开放四至：东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街公交线路√有☐无共 6条线路步行 1 分钟地铁站名：回龙观东大街站步行至该地铁站口约 10 分钟景观√公园√小区园景☐望江☐人工湖☐山☐球场☐泳池☐无小区配套：便利店物业设施及管理电梯☐部客梯货梯每层户√无☐完好☐基本完好☐一般损坏☐严重损坏房屋间距良好车位比重良好临街状况良好使用状况良好水电☐明敷√暗敷☐无√完好☐基本完好☐一般损坏☐严重损坏通讯√电话√有线电视√网络√完好管道煤气√有☐无消防√消防栓√自动喷淋☐烟感报警☐无√完好☐基本完好☐一般损坏☐严重损坏物业管理√防盗门√自动对讲系统☐可视对讲系统√小区监视系统√24小时保安☐无保安物业收费：每平方 2.3 元周边配套☐商场√幼儿园√学校√医院√邮局√银行√菜市场☐超市√公园√体育设施√酒店√娱乐休闲物业外墙☐马赛克☐条形砖☐玻璃幕墙☐水刷石√涂料装修档次☐毛坯☐普通√精装☐豪华我们小组经过到实地查勘，最终整理出下列信息：1．地理位置与环境评估标的物座落于北京市昌平区回龙观镇文化路(科星西路与龙锦二街交叉口)，该房屋南临和谐家园一区、西临龙锦苑二区，门前为主干道科星西路，该建筑后面(即东侧)为龙锦苑公交场站，北临龙锦一街。
评估房地产属于正在出售出租的住宅类用房，地处北京市北部回龙观大型居住区，环境优美，社区安静，生活配套齐全，地铁沿线交通便利，适宜居住。
房屋经济合适、利用率极高，是理想的房地产投资、居住区域。
2．估价对象状况昌平区回龙观龙锦苑1区内，目前该房屋已取得《房屋所有权证》，相关证件如下：证件类型证号建筑面积（平方米）京房权证昌国字第房屋所有权证126xxxxxx号依据委托方提供的《房屋所有权证》（京房权证昌国字第xxxxxx号），其房地产概况如下：土地使用权期限：至2055年止房屋所有权人：xxx房屋座落：昌平区回龙观丘（地）号：x-x-x-xx（x）-产别：国有产房屋状况（参见附件估价对象现状图（略））：估价对象为回龙观龙锦苑1区16号楼2单元302小区图室内图户型平面图小区位置权属状况：依据委托方提供的资料显示，估价对象于截至估价时点时，没有设定任何抵押等他项权利。
步骤二：搜集相关市场资料，进行区域因素、市场背景和最高最佳使用分析；1．区域因素分析昌平区地处太行山脉与燕山山脉交汇处，素有“京师之枕”的美称，是一座历史久远的城市。
从南口镇雪山村出土的文物可追溯到原始社会后期，文字记载始于商周时期，建制始于西汉，公元1425年迁县于永安城（现昌平镇）。
1984年，经中共中央、国务院批准的《北京市城市建设总体规划方案》把昌平确定为以“旅游、高教、科研”为城市性质的卫星城。
1999年9月，经国务院批准，昌平撤县设区。
昌平区总面积1352平方公里，其中：平原552平方公里，占40.8%，山区、半山区面积800平方公里，占59.2%。
现辖15个镇、2个街道办事处和北企公司（其中：平原镇12个，山区镇5个）。
党的十六大胜利召开后，昌平区委、区政府加快发展的责任感和紧迫感进一步增强。
按照十六大提出的全面建设小康社会的目标和胡锦涛总书记视察北京工作时的重要指示精神要求，结合昌平实际，区委、区政府积极实施把郊区建设成为首都可持续发展的战略新区和建设国际化大都市的现代化发展区的战略部署，确定昌平的发展新目标为：力争用五年左右的时间，努力把昌平建设成为“投资创业、旅游休闲、生活居住”首选之区。
估价对象位于昌平区回龙观龙锦苑1区，小区东至昌龙锦苑公交总站，西至科星西路，南至龙锦二街，北至龙锦一街；小品区周边有公交460路、919路、462路，地铁8号线，交通便捷，道路通达度高；小区内有花园园景，生态环境较好；小区周围有银行、医院、学校、幼儿园、超市、餐饮、娱乐等公共配套设施，基础设施达到“七通”。
2．2012年北京市房地产市场背景分析北京位于北纬39°08'－41°05'，东经115°25'－117°03'，属温带大陆性气候，四季分明，冬季比较寒冷。
最低日平均温度-15.9℃；夏季较热，最高日平均温度25.8℃。
冬季多为北风及西北风，夏季风较少，全年主导风向为北风，雨水多集中在夏季，其余季节雨量较少。
北京是中国的首都，也是世界著名的历史文化名城，是全国政治、经济和文化功能的中心城市和主要区域，也是全国的交通枢纽，铁路公路四通八达，首都国际机场有近百条通往国内外各大中城市，交通十分便利。
近年来，中国坚持推行改革开放政策，北京的经济发展速度高于全国经济发展平均水平，房地产业、金融证券业、旅游业、现代制造业等各个行业蓬勃发展。
为推进北京市的经济发展速度，市政府加大了基础设施、公共设施的投资力度，全线贯通了四环、五环、地铁八通线和城市轻轨铁路等，巨大投入使得北京市更是锦上添花。
1，房地产开发投资完成情况上半年，全市完成房地产开发投资1298.3亿元，比上年同期增长4.7%，增速比1-5月提高1.9个百分点。
其中，住宅完成投资667.8亿元，下降2.8%；写字楼完成投资142.8亿元，增长6.1%；商业及服务业等经营性用房完成投资114.6亿元，下降12.5%。
房地产开发投资中，建安工程投资为541.5亿元，同比增长15.3%，占全市房地产开发投资比重为41.7%。
2，房地产市场供给情况6月末，全市商品房施工面积为11042.1万平方米，比上年同期增长16%。
其中，住宅施工面积为6528.4万平方米，同比增长17.2%；写字楼为1298.4万平方米，增长8%；商业及服务业等经营性用房为1038.3万平方米，增长2.8%。
上半年，全市商品房新开工面积为1482.4万平方米，比上年同期下降18.9%。
其中，住宅新开工面积为792.6万平方米，同比下降25.6%；写字楼为169.1万平方米，下降34.2%；商业及服务业等经营性用房为159万平方米，增长18.7%。
上半年，全市商品房竣工面积为568.8万平方米，比上年同期增长4.6%。
其中，住宅竣工面积为379.5万平方米，同比增长38.6%；写字楼为44.8万平方米，下降48.1%；商业及服务业等经营性用房为55.5万平方米，下降23%。
3，房地产市场销售情况上半年，全市商品房销售面积为620.9万平方米，比上年同期增长11.9%。
其中，住宅销售面积为479.4万平方米，同比增长23.2%；写字楼为64.7万平方米，下降12.4%；商业及服务业等经营性用房为50.6万平方米，下降6.8%。
4，政策性住房建设情况上半年，全市政策性住房完成投资371.9亿元，比上年同期增长33.4%。
6月末，全市政策性住房施工面积为4239.5万平方米，同比增长42.6%；新开工面积为671.4万平方米，同比增长2.4%；竣工面积为174.5万平方米，同比增长67.1%。
5，房地产开发企业项目资金到位情况上半年，全市房地产开发项目本年到位资金为2293.2亿元，比上年同期下降9.9%。
其中，金融贷款为664亿元，同比增长13.8%；自筹资金为543.8亿元，同比下降31.5%；定金及预收款为709.3亿元，下降0.7%。
全市房地产开发投资增速单位：%3．最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。
最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证（略），能使估价对象产生最高价值的使用。
估价对象房产证用途为住宅用途，而且使用现状也为住宅用途，本项目以估价对象为住宅用途使用为前提估价。
步骤三：搜集交易实例；搜集交易实例一般要填制交易实例调查表，见表2-2。
表2-2 交易实例调查表房名称回龙观龙锦苑1区产基本状况四至东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街规模125平米用途住宅权属私产交易基本情况卖方xxx买方xxx成交日期2012-3成交价格总价210万元单价16800元/平米付款方式分期付款交易情况说明正常房地产状况说明区位状况说明基础设施及生活服务设施良好，距商服中心距离较近，居住社区成熟度良好，交通方便，自然环境优美实物状况说明1，建筑规模：125平米；2，房屋层数：总层为6层，可比实例位于第3层；3，建筑结构：混合；4，设施设备：七通一平；5，装饰装修：精装；权益状况说明1，房屋所有权：业主，享有全部所有权，产权70年；2，无出租和占用情况；3，物业费2.3元/平米；位置图外观图片其他图片房名称回龙观龙锦苑1区产基本状况四至东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街规模127平米用途住宅权属私产交易基本情况卖方xxx买方xxx成交日期2012-4成交价格总价192万单价15118元/平米付款方式分期付款交易情况说明正常房地产状况说明区位状况说明基础设施及生活服务设施良好，距商服中心距离较近，居住社区成熟度良好，交通方便，自然环境优美实物状况说明1，建筑规模：127平米；2，房屋层数：总层为6层，可比实例位于第1层；3，建筑结构：混合；4，设施设备：七通一平；5，装饰装修：精装；权益状况说明1，房屋所有权：业主，享有全部所有权，产权70年；2，无出租和占用情况；3，物业费2.3元/平米；位置图外观图片其他图片房地产基本状况名称回龙观龙锦苑1区坐落昌平区回龙观四至东：昌龙锦苑公交总站西：科星西路南：龙锦二街北：龙锦一街规模126平米用途住宅权属私产交易基本情况卖方xxx买方xxx成交日期2012-7成交价格总价210万单价16666元/平米付款方式分期付款交易情况说明正常房地产状况说明区位状况说明基础设施及生活服务设施良好，距商服中心距离较近，居住社区成熟度良好，交通方便，自然环境优美实物状况说明1，建筑规模：126平米；2，房屋层数：总层为6层，可比实例位于第4层；3，建筑结构：混合；4，设施设备：七通一平；5，装饰装修：普通；权益状况说明1，房屋所有权：业主，享有全部所有权，产权70年；2，无出租和占用情况；3，物业费2.3元/平米；位置图外观图片其他图片实例Ａ：位于龙锦苑1区，房地产用途为住宅，多层板楼，框架结构，销售均价为16800元/平方米，商品房。