抵押贷款风险防控案例分析
商业银行房地产抵押贷款风险 - 案例分析及其防范
商业银行房地产抵押贷款风险
案例分析及其防范
近年来，房地产抵押贷款已成为各银行重点经营的项目，截至2018年10月末，该行以房地产为抵押物的贷款余额为144亿元，占抵押贷款98.72%，占总贷款57.15%，集中度较高，随着房地产市场风险的不断累积，加强房地产抵押贷款的风险管理势在必行。
一、案件概述
案例1：客户经理办理抵押登记未查询房产是否存在权利瑕疵
（一）基本情况
某行向蔡某发放52万元贷款，担保方式为最高额抵押，抵押物为个人住房。
贷款到期后形成不良，经法院判决，该行对该抵押房屋享有优先受偿权。
（二）主要障碍
在执行过程中，通过查询房产档案信息发现，蔡某通过经公证的房屋赠予合同取得该房产，公证时间为2005年。
赠予合同中写明，赠予人（蔡某父母）赠予房产后，在有生之年仍住该房，如遇拆迁、变卖等情形，受赠人安排赠与人不得少于45平方米的住房；受赠人不能尽到赡养义务，赠
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抵押案例分析报告范文
抵押案例分析报告范文# 抵押案例分析报告范文摘要本报告旨在分析一起典型抵押案例，通过对案例的详细描述、法律条文的引用、风险评估以及解决方案的提出，为相关利益方提供参考。
案例涉及贷款人、借款人和抵押物，分析了抵押过程中的法律风险、操作风险以及市场风险，并提出了相应的风险管理措施。
一、案例背景借款人张某因经营需要，向贷款人银行申请了一笔金额为500万元的贷款。
为保证贷款的偿还，张某以其名下的一处房产作为抵押物。
贷款期限为5年，年利率为5%，还款方式为等额本息。
在贷款期间，张某因经营不善导致资金链断裂，未能按时偿还贷款。
二、抵押物描述抵押物为张某名下的一处位于市中心的商业房产，建筑面积为300平方米，评估价值为600万元。
该房产目前出租给一家连锁餐厅，月租金为5万元。
三、法律依据根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
四、风险分析1. 法律风险：张某在抵押过程中未充分披露房产的租赁情况，可能导致银行在处置抵押物时面临法律纠纷。
2. 操作风险：银行在贷款审批过程中，未能对张某的财务状况进行充分调查，导致贷款风险评估不准确。
3. 市场风险：房地产市场波动可能影响抵押物的价值，进而影响银行的债权实现。
五、风险管理措施1. 加强尽职调查：银行在贷款审批过程中，应加强对借款人财务状况、抵押物权属及租赁情况的调查。
2. 完善合同条款：在抵押合同中明确约定抵押物的租赁情况，以及在违约情况下银行的处置权。
3. 设置风险预警机制：建立贷款风险评估体系，对借款人的财务状况进行定期评估，及时发现风险信号。
4. 多元化抵押物：鼓励借款人提供多种类型的抵押物，以分散风险。
房地产抵押法律分析案例(3篇)
第1篇一、案例背景甲公司（以下简称“甲方”）为筹集资金，拟将其位于某市某区的商业办公楼抵押给乙银行（以下简称“乙方”），以获得贷款。
甲方与乙方于2021年10月签订了《房地产抵押合同》，约定甲方将其商业办公楼抵押给乙方，抵押贷款金额为人民币1000万元，贷款期限为5年。
合同签订后，双方于2021年11月向当地不动产登记机构办理了抵押登记手续。
二、案情概述2022年6月，因甲方未按时偿还贷款本金及利息，乙方向甲方发出催收通知，要求甲方在收到通知后15日内偿还全部贷款本息。
甲方在规定期限内未能偿还，乙方遂向法院提起诉讼，要求甲方偿还全部贷款本息，并要求实现抵押权。
三、争议焦点1. 甲方是否构成违约？2. 乙方是否可以行使抵押权？3. 抵押权的实现方式有哪些？四、法律分析（一）甲方是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
甲方与乙方签订的《房地产抵押合同》中明确约定了贷款本金、利息、还款期限等内容。
甲方未按时偿还贷款本金及利息，已构成违约。
（二）乙方是否可以行使抵押权根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人有权在债务履行期届满未受清偿时，优先受偿抵押财产。
在本案中，甲方未按时偿还贷款，乙方有权行使抵押权。
（三）抵押权的实现方式1. 折价、拍卖或者变卖抵押财产：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十九条规定，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
在本案中，乙方可以与甲方协商，以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。
2. 请求法院拍卖或者变卖抵押财产：如果乙方与甲方协商不成，乙方可以向法院提起诉讼，请求法院拍卖或者变卖抵押财产，以实现抵押权。
五、法院判决法院经审理认为，甲方未按时偿还贷款本金及利息，已构成违约。
乙方作为抵押权人，有权行使抵押权。
鉴于甲方与乙方未能就抵押财产折价或者拍卖、变卖抵押财产达成协议，法院判决：1. 甲方偿还乙方贷款本金及利息；2. 乙方有权以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；3. 如果乙方与甲方就抵押财产折价或者拍卖、变卖抵押财产达成协议，则按照协议执行；如果未能达成协议，乙方可以向法院申请拍卖或者变卖抵押财产。
银行抵押贷款业务风险案例
银行抵押贷款业务风险案例
一、土地经营承包权抵押的风险特征及防范
（一）案例
某公司与当地镇政府签订了20 年的土地承包协议，承包费用一年一付。
随后，该公司在银行办理了土地经营承包权抵押贷款。
因该公司倒闭无法正常支付土地承包费用，当地镇政府依照合同的违约责任约定起诉至法院要求收回土地承包经营权。
债权银行作为该土地承包经营权的抵押权人无法对抗土地使用权人的请求。
该笔贷款在贷前调查中对承包协议的审查不严，判断有误，导致该土地承包经营权抵押流于形式，实质上等同于信用贷款。
（二）风险分析
土地承包经营权抵押贷款的风险主要存在于两方面：
一是缺乏法律保障。
土地承包经营权抵押贷款本身与现行法律存在冲突，担保法规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，物权法规定：除招标、拍卖、公开协商等方式取得的“四荒地”等土地承包经营权可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。
虽然2016 年3 月15 日，中国人民银行颁布了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》，但也是局限于鼓励试点和试办此类抵押贷款，对于产生的风险并没有规
定给予风险补偿。
目前，对于土地承包经营权抵押尚缺乏较
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银行抵押借款法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介张某，男，35岁，某市居民。
因经营一家小型企业，资金周转困难，张某于2018年10月向某商业银行申请抵押借款100万元。
张某以其位于某市中心的房产作为抵押物，与商业银行签订了《抵押借款合同》。
合同约定，借款期限为一年，年利率为4.5%，借款到期后，张某应一次性偿还本金及利息。
2019年10月，借款到期，张某未能按时偿还借款及利息。
商业银行多次催收无果，遂向法院提起诉讼，要求张某偿还借款本金100万元及利息4.5万元，并要求行使抵押权。
二、争议焦点1. 张某是否应当按照合同约定偿还借款本金及利息？2. 商业银行是否可以依法行使抵押权？三、法院审理过程1. 庭前准备在案件受理后，法院依法向张某送达了起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书，并组织双方当事人进行庭前调解。
2. 庭审过程（1）张某答辩张某在庭审中辩称，其经营的小型企业由于市场环境变化，导致经营困难，无力偿还借款。
同时，张某提出，其房产已经抵押给了其他债权人，无法再提供其他财产作为抵押。
（2）法庭调查法庭调查阶段，商业银行提交了《抵押借款合同》、房产抵押登记证明等相关证据，证明张某已经按照合同约定办理了抵押登记手续。
张某则提交了其与另一债权人签订的《抵押合同》，证明其房产已经抵押给了其他债权人。
（3）法庭辩论在法庭辩论阶段，双方就以下问题进行了辩论：- 张某是否应当按照合同约定偿还借款本金及利息？- 商业银行是否可以依法行使抵押权？3. 判决结果法院经审理认为，张某与商业银行签订的《抵押借款合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。
张某未能按照合同约定偿还借款本金及利息，已构成违约。
根据《中华人民共和国担保法》的规定，商业银行有权依法行使抵押权。
关于张某提出的其房产已经抵押给其他债权人的抗辩，法院认为，张某与商业银行签订的抵押合同在前，与另一债权人签订的抵押合同在后。
根据抵押权的设立顺序，商业银行的抵押权优先于另一债权人的抵押权。
房地产抵押法律分析案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）为筹集资金，于2018年3月将其位于该市某区的住宅小区部分土地使用权及建筑物抵押给B银行，贷款金额为人民币1亿元。
双方签订了《房地产抵押合同》，约定A公司将抵押物办理抵押登记手续，并约定了抵押担保的范围、期限、利息、违约责任等内容。
2018年4月，A公司向B银行支付了首期贷款，剩余贷款于2019年3月全部发放。
2019年5月，A公司因经营不善，无法按时偿还贷款本息，B银行遂向法院提起诉讼，要求A公司偿还贷款本息，并实现抵押权。
二、争议焦点1. 抵押合同的效力问题；2. 抵押登记的效力问题；3. 抵押权实现的条件及顺序问题。
三、法律分析（一）抵押合同的效力问题根据《中华人民共和国民法典》第三百八十八条的规定：“抵押合同应当采用书面形式。
抵押权自登记时设立。
”本案中，A公司与B银行签订的《房地产抵押合同》符合法律规定，采用书面形式，双方意思表示真实，不存在欺诈、胁迫等情形，故抵押合同合法有效。
（二）抵押登记的效力问题根据《中华人民共和国民法典》第三百八十九条的规定：“当事人应当自抵押合同成立之日起三十日内，向不动产登记机构申请抵押登记。
抵押权自登记时设立。
”本案中，A公司与B银行于2018年3月签订了抵押合同，但未在规定时间内办理抵押登记手续。
根据《中华人民共和国民法典》第四百零三条的规定：“当事人未按照规定办理抵押登记的，抵押权不设立。
”因此，A公司与B银行之间的抵押权未设立，抵押登记无效。
（三）抵押权实现的条件及顺序问题根据《中华人民共和国民法典》第四百零九条的规定：“抵押权实现时，债务人应当先行偿还主债务，再偿还利息和违约金。
抵押权实现后，抵押物归抵押权人所有。
”本案中，A公司未按时偿还贷款本息，B银行有权要求A公司偿还贷款本息，并实现抵押权。
但由于抵押登记无效，B银行无法取得抵押物的所有权。
因此，B银行在实现抵押权时，只能依法拍卖或变卖抵押物，所得价款优先偿还贷款本息。
抵押贷款法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景某房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）成立于2000年，主要从事房地产开发与经营。
2010年，开发公司因扩大业务规模，急需资金周转。
为此，开发公司向某银行（以下简称“银行”）申请贷款，并以其位于市中心的一块土地使用权作为抵押物。
双方于2010年6月签订了《抵押贷款合同》，约定贷款金额为5000万元，贷款期限为3年，利率为年利率6.5%。
同时，双方签订了《抵押合同》，约定将土地使用权作为抵押物，并办理了抵押登记。
二、案情简介2013年，因房地产市场调控政策的影响，开发公司资金链断裂，无法按时偿还银行贷款。
银行多次催收无果后，于2014年1月向法院提起诉讼，要求开发公司偿还贷款本金及利息，并就抵押物土地使用权行使抵押权。
法院受理案件后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。
在审理过程中，双方当事人就以下争议焦点展开了激烈的辩论：1. 开发公司是否应当偿还贷款本金及利息？2. 银行是否有权就抵押物土地使用权行使抵押权？三、争议焦点一：开发公司是否应当偿还贷款本金及利息1. 开发公司抗辩理由开发公司认为，其与银行签订的《抵押贷款合同》合法有效，但受房地产市场调控政策影响，公司经营困难，无力偿还贷款。
为此，开发公司提出以下抗辩理由：（1）房地产市场调控政策导致公司经营困难，无法偿还贷款。
（2）贷款合同中未约定逾期还款的违约责任，银行无权要求支付逾期利息。
2. 银行反驳意见银行认为，开发公司未按合同约定偿还贷款，已构成违约。
为此，银行提出以下反驳意见：（1）贷款合同中明确约定了贷款期限、利率及逾期还款的违约责任。
（2）开发公司作为房地产开发企业，应充分了解房地产市场风险，不应以政策调控为由免除还款责任。
3. 法院判决法院经审理认为，开发公司与银行签订的《抵押贷款合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。
关于开发公司抗辩的房地产市场调控政策影响，法院认为，该政策属于不可抗力因素，但开发公司未提供充分证据证明其因政策调控导致无法偿还贷款。
抵押担保法律问题案例(3篇)
第1篇一、案件背景某房地产开发公司（以下简称“开发商”）因资金周转困难，欲向某商业银行（以下简称“银行”）贷款1亿元，用于项目开发。
为确保贷款的安全性，开发商同意以其持有的某地块作为抵押物，同时，某知名企业（以下简称“担保公司”）同意为该笔贷款提供连带责任保证。
双方签订了抵押担保合同，并办理了抵押登记手续。
然而，在贷款到期后，开发商未能按时偿还贷款本金及利息，银行遂向担保公司行使了担保权利。
二、案件争议焦点1. 抵押权的设立是否合法有效？2. 担保公司的担保责任是否免除？3. 银行的债权是否受法律保护？三、案例分析1. 抵押权的设立是否合法有效？根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，抵押权自抵押合同成立时设立。
在本案中，开发商与银行签订了抵押担保合同，并办理了抵押登记手续，因此，抵押权的设立符合法律规定，合法有效。
2. 担保公司的担保责任是否免除？根据《中华人民共和国担保法》第十七条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
在本案中，担保公司作为连带责任保证人，在银行行使担保权利后，有权向开发商追偿。
关于担保责任的免除，需要根据以下情况进行分析：（1）担保合同是否约定免除担保责任？本案中，担保合同并未约定免除担保责任条款，因此，担保公司的担保责任不能免除。
（2）是否存在法律规定免除担保责任的情况？根据《中华人民共和国担保法》第二十七条规定，因债务人怠于行使到期债权，保证人承担保证责任后，可以向债务人追偿。
在本案中，开发商未能按时偿还贷款本金及利息，担保公司承担了保证责任，符合法律规定，担保公司的担保责任不能免除。
（3）是否存在其他免除担保责任的情况？在本案中，不存在其他免除担保责任的情况。
综上所述，担保公司的担保责任不能免除。
3. 银行的债权是否受法律保护？根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，当事人应当履行合同约定的义务。
在本案中，银行与开发商签订了贷款合同，开发商未能履行合同约定的还款义务，银行有权要求开发商偿还贷款本金及利息。
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第3章某国有商业银行房屋抵押贷款风险控制案例分析3.1案例广州广地花园事件撩开房地产业假按揭黑幕http：／／www．rednet．corn．cn 2004-2-22 13：42：57红网资金链吃紧开发商骗贷有方广地房地产开发有限公司可以说是国内房地产业“用一个支点撬起整个地球”的典型。
它成立于1997年，注册资本为500万元，董事长杨勋崇和副董事长吴育辉各占55'k和45％的股份。
其开发的广地花园，号称“广州生态第一盘”，占地30万平方米，规划居住人口2万人。
在运营之初，广地公司受益于1998年华南快速干线通车，在广州市民番禺置业潮流中，广地公司一期房价坐地升值，从开盘的每平方米1600多元涨到了3000多元。
1 999年，通过一家会计师事务所的评估，“广地”的注册资金扩到5000万元人民币。
然而即使在这一时期，“广地”‘仍存在资金不足的状况。
“广地”一名不愿透露姓名的高层人士说，广地公司做假按揭最早就是从1998年开始的。
“广地”在资金上的短缺和当时有关政策变动有关，但最主要的原因在于“广地”在“空手套得白狼”后的失控。
“广地”的一名财务人员透露：“广地”的财会制度一直不健全，简直可以用没有财会制度来形容。
1998年至2003年8月问，其中一位高层人士在从广地公司以“借条”形式借走的钱至少达到1500万元。
至于以各种名义用于“公关”的经费，高达1000多万元。
“他们打麻将挥金如土”，一位员工告诉记者，广地公司有的高层人员用从公司借得的钱，买高级轿车、珠宝项链，一掷万金。
2001年，一些银行削减了给“广地”的贷款，广地公司的资金遽然吃紧。
为了不使资金链断裂，杨勋崇等动用了一切可以动用的力量，加紧进行虚假按揭和重复抵押。
广地公司的许多员工都曾经接到收集身份证的“任务”。
有时，杨会亲自出马，请他的一帮英德老乡到广州来玩。
吃饱喝足玩完后，杨就会提出要求，借身份证一用。
周这些借来的身份证，广地公司得以在多家银行办理购楼按揭。
与此同时，杨勋崇等人还大玩“分身术”，荆用同一个人的身份证到几家银行办理按揭。
广地公司将这些抵押房二次出售，造成了大量的双重抵押。
据透露，从1998年5月到2001年11月，为解决严重的资金短缺，杨勋崇等人大搞所谓的“内按”，利用员工、亲戚、朋友的身份证，到5家银行办理假按揭，共发生抵押450宗(已经解押1 0宗)，从中骗贷近2．7 6亿元。
广地公司几乎所有的员工都曾参与了假按揭。
监管方一路绿灯“广地”积重难返按照有关规定，进行房产按揭必须有地方国土房管局出具的证明，再到银行办理手续。
然而据了解，广地公司的房产抵押非常容易，有些房子甚至被抵押了四五次之多。
这一过程中，难道没有一个环节觉察到“广地”的问题?记者在采访中了解到，番禺国土房管部门曾对同一套房子出具了两次不同的住房抵押证明，惟一的区别是前一次购房合同中标的门牌号是F-302A，而后一次标的是F-3021。
对此，番禺国土资源和房屋管理局局长罗满南说，他们的工作存在着两个漏洞：一是办公现代化的工作没做好。
2000年以前，很多工作是手工登记，凭记忆办事容易出问题。
2 000年后，虽然实现了办公现代化，但电脑程序比较简单，不能很好识别。
另外，罗满南说，他们也确实存在着责任心不强、把关不严的问题。
如果在工作中发现房号近似的，应该去现场核实一下，但很多工作人员没有做到。
至于番禺国土房管局是否存在内部工作人员收受贿赂、与开发商勾结的行为，罗满南说他不能肯定。
同样负有监管责任的番禺地方银行，对“广地”的问题保持了沉默。
工行番禺支行在广地事件中被骗贷超过1亿元，损失最为严重。
它的上级行——工行广东省分行营业部的副总经理肖舟说，他们在2001年7月就发现了“广地”的问题，并及时向省分行和番禺工行作了通报。
他说，番禺工行的问题主要是急于发展业务，手续审查不严，在广地办理的众多假按揭中，应该有很多蛛丝马迹可以被发现，但没有引起重视。
具体的经办人员也没有按照操作规程办事，有的按揭申请材料不齐，照样可以通过，由此加大了金融风险。
至于为何出现大量的重复抵押，肖舟说，银行方面信赖的是国土房管局出具的抵押登记证明，只要国土房管局说房产存在，没有被抵押过，银行就以此为依据办理按揭。
面对银行的压力，杨勋崇只能以广地花园的新楼盘作抵押，通过售楼来解押。
但此时的广地公司已是强弩之末，销售情况连走下坡，公司运作资金严重不足，致使公司部分员工连续9个月没领到工资。
2003年，“广地”的形势继续吃紧。
一些银行向法院提出资产保全的申请。
据悉，番禺建行等银行在200 3年8月就委托番禺华隆公司接手“广地”的物业管理和售楼业务，将部分收入抵偿贷款。
在“杨勋崇出走”事件发生的数月前，还有拍卖行受银行委托，．要对广地花园的物业进行拍卖。
，11月30日，广地事件出现戏剧性一幕。
被传“出逃”的杨勋崇突然现身广州召开记者招待会，宣称自己是前往柬埔寨融资，而非潜逃。
但此时广地事件已经暴露在众目睽睽之下，楼盘售价大跌。
假按揭潜规则．危及金融稳定“广地”假按揭在广东房地产市场确实不是孤立现象。
去年以来，广州新理想华庭、丽景台等相继因资金链断裂爆出一房多卖、假按揭丑闻。
而此前，广州和润花园、深圳香珠花园骗贷在珠三角乃至全国都造成恶劣的影响。
工行广东省分行营业部副总经理肖舟说，就全国而言，开发商办假按揭缓解资金压力属于流行手段，如果不加强监管，未来几年将出现虚假按揭的高峰。
广地事件只是房地产市场假按揭的冰山一角。
“还有大量的(假按揭楼盘)没有暴露出来。
”广东省房地产业协会副会长蔡穗声对记者说。
在广地事件中，同一套房子被重复抵押的次数最多时达到四五次。
在香珠花园事件中，检察机关指控香珠花园将247套房产及商铺重复出售、抵押，共骗取2．29亿余元人民币和5 30万港币。
对于银行而言，房地产信贷规模大，回报高，一直是各银行竞相争夺的一块“肥肉”，在放贷管理方面就相对较为宽松；男一方面，房地产按揭周期长，少则七八年，多则二三十年，有问题不容易暴露，也促使不法商人搞虚假按揭胆大妄为。
有关部门在抽查建行广东省广州地区-8家支行的楼宇按揭贷款时，就发现有1 0亿元是虚假按揭。
现在中国银行业的房产按揭余额已经超过1万亿元，只要出现1％的虚假按揭，银行的坏账将增加1 00亿元。
专家认为，虚假按揭事实上已经成为影响金融稳定的一大隐患。
央行Ⅸ2003年第二季度中国货币政策执行报告》称：目前，我国房地产市场6 o％以上的资金来源于信贷资金。
房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达 1 7．8％。
上海申银万国证券研究所的研究人员高新宇认为，目前银行的收入主要集中在存贷款的息差上，贷款对金融的稳定作用举足轻重。
房地产业自有资金少、贷款风险大，房地产信贷占银行贷款的大头，这种结构本身就产生了金融方面的不确定性。
如果银行监管不能及时跟上，一旦房地产业资金链出现大规模断裂，银行将因几乎得不到多少抵押资产而损失惨重。
据悉，番禺国土房管部门正式通知“广地”业主，撤消已经查清的广地“内按”。
这意味着“广地”业主的权利已经开始得到有关部门的保护。
但银行将如何处置那些被撤消的假按揭、消化由此形成的坏账呢?有关方面称，要做进一步的研究。
3.2案例中出现的风险3.2.1风险1假按揭风险一些开发商由于自身经济实力不强，房屋预售不畅、回款乏力，形成建设资金缺1：3时，往往利用假按揭方式骗套银行资金。
他们利用其亲朋好友或内部员工批量购买本公司的房产或以建筑施工、建材供应等关联企业员工的个人名义向银行申请个人按揭贷款，或“一女多重复销售骗取银行贷款。
实际上这种行为本身就是一种欺诈行为，也是严格意义上的开发商信用风险，其发生的程度非常普遍，花样繁多，加之审核判定又有一定难度，往往令银行防不胜防，因而风险较大。
假按揭有以下特征：(一)假按揭的购房人通常都是开发商单位的职工及关联人员，在假按揭中，房地产开发商往往既充当卖方，又充当买方。
具体做法一般是以给公司职工提供优惠住房为名，让本单位职工及关联人员冒充客户，与开发商签订虚假购房合同，并对名义买房人的资料进行精心包装，蒙蔽银行工作人员，从而骗取银行屋抵押贷款。
(二)假按揭的首付款不是由购房者本人支付。
商业银行规定，个人办理住房按揭贷款必须要交20％以上的首付款，不得办理“零首付”按揭贷款。
住房按揭贷款的首期付款，应该由购房者本人支付，并交存开发商在银行的预售房款专用帐户内，由银行出具收款证明作为办理住房按揭贷款的首付款凭据。
但凡被认定是假按揭的，通过对首付款资金来源的审查，要么酋期款由开发商支付，资金是从开发商帐户上划转的，要么首期款根本未付，而开发商向银行出具的购房人已付首期款的收据证明纯粹是虚假的，形成事实上的“零首付”，(三)假按揭的本息由房地产开发商偿还，个人住房按揭贷款还本付息方法有利随本清(一年以内含一年)和分期还款(一年以上)两种方式，分期还款又分为等额还款法和递减还款法。
无论采用哪一种还本付息方法，从还款资金来源看，如果个人贷款购房的话，无疑按期还款本息的应该是购房人，而假按揭贷款在款项还清之前，都是开发商按期从自己的帐户上直接划转偿还贷款本息。
显然，开发商才是真正的买主。
(四)假按揭贷款普遍存在重复抵押登记的现象。
由于开发商与购房者之间的买卖行为是虚假的，购房者并未真正购房，所以就谈不上办理房屋产权证书，更谈不上按转押。
待房屋有了真正的买主，发生真实买卖行为后，并非一次性付清购房款，购房人可能会办理按揭贷款。
这种情况房产鉴证登记部门理应在购房人第二次办理鉴证登记能够发现。
但现实中，一些房产管理部门往往存在工作不负责任，只要交费便给予鉴证，这也是造成同一套房子重复办理按揭的一个重要原因。
因此，“假按”普遍存在重复抵押登记或开发商又办证售与第二人的现象。
(五)为了多套贷款，开发商往往将房屋价格提高进行按揭，目前我国对房产评估机构缺乏有效的监管，相关的法律法规还不完善，评估机构为多收评估费，常将抵押物过高估价。
而条件不具备的地方根本没有评估这一环节，房价的高低完全掌握在开发商手中。
几乎在所有的虚假按揭中，办理按揭楼盘的价格都高于当时的市场价格，因为这样有利于房地产开发商从银行套取更多的现金。
3.2.2风险2银行经营管理风险各家商业银行为了抢占屋抵押贷款的市场份额，纷纷推出各种服务，并在“简化信贷手续”的呼声中提高了办事速度，增加了业务量，扩大了住房贷款消费群，但是，在办理贷款的过程中，或多或少的还存在以下问题：一、贷前调查不严格，受理屋抵押贷款时对开发商的资信评估不充分。
房地产开发商为了自身利益，仓促建设项目，“五证”不全，给银行造成潜在风险，个别开发商经济实力不强，负债较多，有可能形成半拉子工程、烂尾工程，签订《商品房合作协议》的目的是套取银行贷款，其提供的担保可信度更值得怀疑，有的房地产开发商领导班子素质差，管理能力、社会信誉低。