海口房价演变的历史过程
一轮复习-经济第2课课件(1)
■影响商品(均衡)价格的主要因素（考点5）： 商品本身的价值量、纸币发行量、货币本身的
价值、政策调整（比如政府指导价）、人为因素等 因素的影响。
---参考P11右下角“拓展延伸”
2. 供给与需求的定义：讲义P11
（1）供给：指生产者可提供的商品数量 （注意：影响供给的一些因素比如物价、生产者的技术水 平等） （2）需求：指消费者能购买的商品数量（不同于“需
海南房价虚高的背后
早在2009年11月，海南将 建国际旅游岛的消息传开时，海 南房地产市场就开始急速升温。 2010年1月4日，国务院发布《国 务院关于推进海南国际旅游岛建 设发展的若干意见》》，将海南国际旅游岛建设的目标定为： 到2020年初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。至此， 海南国际旅游岛建设正式步入正轨。也是从这个时候，来自岛 外的炒房团纷纷涌入岛内，房价在短短的时间内炒的让当地的 海南人“傻了眼” 。
价值的部分大致可以相互抵消）商品的价格总的来说 仍与价值相符(说明商品交换遵守等价交换原则)
(四)价值规律：商品生产和商品交换的客观经济规律。
（是商品经济的基本规律，与社会制
（考点3） 度无关；不是每种社会形态都存在价
值规律。）
1．基本内容： 商品的价值量由生产商品的
社会必要劳动时间决定;商品
交换要以价值量为基础实行
等价交换
价格由市场
2．表现形式：
决定
（受劳动时间、劳动 生产率的关系。
价值量
社会必要劳动时间 反比
社会劳动生产率
个别劳动时间 反比
个别劳动生产率
无关
价值 总量
（4）个别劳动时间对具体商品生产者的重要影响
个别劳动时间＜社会必要劳动时间 个别劳动时间≥社会必要劳动时间
90年代海南楼市逃顶者的回忆
90年代海南楼市泡沫逃顶者的回忆“天涯、海角”是海南两处最著名的景观。
然而，那只是在当年海南房地产泡沫破裂之前，当泡沫破裂之后，海南的著名景观也就升级为“天涯、海角、烂尾楼”了。
人人都在玩的“击鼓传花”上世纪90年代的海南，是个疯狂激情下的疯狂地方。
那时，几乎每个在海南的人都在疯狂地玩一个叫做“击鼓传花”的炒作房地产的游戏，说句不好听点，应该称之为“博傻”游戏。
每个人都在热浪传递中地避免自己成为最后那个接棒的“傻子”，于是，每个人都在尽快地把手中的房子、地皮转给下一个接棒者。
在这种心理下，“花”越传越快，房价越炒越高。
根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计：1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。
短短3年，增长超过4倍。
房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元每亩，一路狂飙至680万元每亩。
与房价、地价同时高涨的还有房地产开发公司的数量。
前来工商管理部门登记注册的公司可谓络绎不绝，最多时每天竟然高达300家。
高峰时期，总人数不过160万的海岛上，竟然出现5000多家房地产公司，平均下来，每320个人就有一家。
紧锣密鼓，夜以继日。
终于，有一天，鼓声停止。
1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招针对房地产，海南房地产热浪应声而落。
那些刚刚在高位接盘的开发商们无法找到下家，只好“花落我家”，然而，细看手中“花”，却发现“很多项目其实才挖了一个大坑”。
而这场泡沫最后的遗产，就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，甚至出现建国以后第一家因支付危机而被央行宣布关闭的银行。
而那些在政策出台之前就意识到泡沫的危险性，从而可以全身而退的人们，是如何做到“身在此山”却“云深知处”呢?逃顶者的故事一：潘石屹：五斤桔子的海南逃生记“1989年我去了海南。
海南房地产发展历程
海南房地产发展历程海南房地产发展历程始于改革开放初期。
上世纪80年代，海南省受到改革开放政策的影响，经济逐渐开放。
作为中国最南端的岛屿省份，海南成为了一个备受关注的旅游胜地。
这个地理优势和政策优势吸引了大量的投资者涌入海南，其中包括了许多房地产开发商。
1992年，中国政府宣布海南为国家级经济特区，这进一步提升了海南的经济发展和房地产业的增长。
在特区政策的支持下，海南房地产市场经历了迅猛的发展。
许多国内外的房地产开发商纷纷进入海南，开展各类房地产项目，包括住宅、商业和旅游地产。
在2000年代初，海南房地产市场进一步升温。
政府采取了一系列的政策措施，吸引更多的投资进入房地产市场，进一步加快了房地产的发展速度。
特别是2009年，中国政府推出了房地产投资热点海南自贸区政策，这促使了更多国内外投资者进入海南购买房地产。
然而，房地产市场的繁荣也带来了一些问题。
在过去的几年中，海南的房地产市场存在过热、投机和违规开发等问题，导致了一些买房者和开发商的纠纷。
为了解决这些问题，海南政府加强了对房地产市场的监管，收紧了购房政策，并加大对违规开发的处罚力度。
目前，海南房地产市场正朝着高质量发展的方向转变。
政府出台了一系列政策，鼓励房地产企业加强科技创新，推动绿色建筑和可持续发展。
海南面向国际市场，吸引外国投资者和购房者，打造国际旅游消费中心和自由贸易港，进一步推动了房地产业的发展。
综上所述，海南房地产发展历程经历了从初期的起步阶段到蓬勃发展的阶段，再到当前的调整和改革阶段。
海南的优越的地理位置和政策支持吸引了大量的房地产投资，但也面临了一些挑战。
未来，海南将继续努力推动房地产市场的健康发展，实现高质量的可持续发展。
1992,海南房地产泡沫事件启示录
1992，海南房地产泡沫事件启示录众所周知的导火索，引发了众所周知的泡沫，造就了众所周知的人物、财富以及亏空。
为什么总会不厌其烦地回首这段地产史，难道只是为了追忆辉煌或伤痛？今天看来，追忆远不是目的。
■本报记者李诚如今在海南三亚担任某星级酒店副总经理的于益贤，是当年“海南房地产泡沫”的亲历者。
1992年海南房价疯涨时，他担任一家房地产公司的副总。
这是他在接受本报记者采访时，一上来就说的三个故事——故事一：1992年，于益贤所在的房地产公司在海口建起了37幢别墅。
据他回忆，当时别墅的成本是2000元/平方米，开盘售价为4500元/平方米，结果销售的第一天就被炒房者全部买去，一套不剩，仅仅几天，别墅再次标价，价格已涨到8000元/平方米，抢的人头破血流。
于益贤感叹，盖房的不如炒房的。
故事二：于益贤手下有一个售楼小姐，广东人，原先在政府机关上班，1992年辞职，带了一点生活费来到海南，刚来时找不到工作，就先做售楼小姐，工资不高，她和人合伙炒房，3个月后辞职专职炒房，走的时候，坐驾奔驰，身家上百万。
于益贤再次感叹，这种一夜暴富的故事，在1992年的海南，就像空气一样习以为常。
故事三：于益贤在南京工作过，南京有不少熟人，每年有不少朋友去海南玩，于益贤也会尽地主之谊。
1992年炒房高峰，再有朋友过来玩，于益贤会建议他带个大额的汇票，玩几天，买几套房子再卖出去，带来的500万的汇票就变成800万了。
“那是个疯狂的年代，也是个泡沫年代。
”于益贤总结说。
是泡沫，总会有破灭的时刻。
1993年底，海南房地产的美丽泡沫化为乌有，这个号称中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产史上占据特殊地位。
于益贤说：“90年代，对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。
”“击鼓传花”于益贤记得他刚到海口市的情景，1989年——海南岛建省刚满一年（建省前，海南隶属于广东，1987年海南的工农业生产总值只占广东省的5%）。
海口 房产泡沫经济样本
这次房产泡沫所造成的影响，就是致使许多房产被积压。从1999年开始，海南用了整整7年的时间，将闲置的建设用地23353.87公顷处理完毕，占闲置量的98.17%，处置积压的商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6%。至此，房产泡沫遗留的问题才得以基本处理完，也就是从这个时候开始，其房地产开始出现了缓慢的恢复性增长。
第二次房产泡沫破灭？
海口是凭投资中都占有比较好的比列。房地产无疑对海口的发展起到了功不可没的作用，然而，单一地依靠房地产的支撑来发展经济，有业内人士支出，海口有可能经历第二次经济泡沫。
海口是一个旅游城市，尤其是冬天，来此过冬的人不在少数，由此，其经济发展得还算良好。而海口的经济发展基础依旧在房地产上面，其房价在前几年有大幅的上涨，而今年以来有所下降。据了解，2010年，海口的房价涨幅甚至排到中国70个大中省市的前列。可是从今年来看，海口房价同比有所下降，可以看到，有些楼盘竟贴有打折优惠的广告。
海口说到底其经济结构较为单一，对房地产的依赖性较大，为这就把房地产的有序健康发展凸显得极为重要了。海口是一个旅游城市，来此度假、旅游的人群居多，其当地的居民数量并不多。因此，其房地产销售对象，很大一部分是属于来此度假的人，尤其是到海南过冬的北方人，这种候鸟式的居住方式会让海南房产在一年中的大部分时间里出现空巢现象，如此一来，对海口经济等各方面的发展都会有影响。
对此，王毅武教授表示，目前海口所盖的房子大量销售到岛外去，如果不改变这个现状，海口会变成一个移民、养老、候鸟城市，这对于海口的发展是不利的。他认为，想要改变这种情况，防止“空城化”的出现，海口的房地产应该分为民生保障房地产和高端旅游房地产两个层次。
回顾海南房地产泡沫
回顾海南房地产泡沫背景海南在过去数十年中，一直被视为中国大陆的后花园，拥有美丽的海滩、温暖的气候和优美的景色。
这些因素吸引着大量的游客和投资者前来购买房地产。
然而，房地产市场却一度出现泡沫。
海南房地产泡沫的形成海南的房地产市场在2008年后开始升温。
当时，政府提出了“国际旅游岛”的计划，旨在将海南打造成一座国际旅游胜地。
这一计划使得海南的房地产市场进入了一段疯狂的增长期，许多投资者纷纷涌入海南，购买土地和房产。
此外，银行也积极发放贷款，对于购房者来说，贷款利率低、甚至有利率优惠政策。
随着资金的充沛，房价不断攀升。
一些开发商也开始以哗众取宠的宣传手段，吸引更多的投资者。
然而，由于房地产市场缺乏有效的监管政策和投资者风险意识不足，房价开始暴涨。
在海南的一些地区，房价甚至涨到了每平方米数万元的天价，许多投资者被迫面对高额的贷款和房屋的空置问题。
海南房地产泡沫的破灭2010年，为了控制房地产市场的泡沫，海南省政府开始出台措施，包括提高土地出让费用、取消住房贷款优惠、加大对房地产市场的监管力度等。
这些措施导致房价的下降，很多投资者开始抛售自己的房产。
一些地区的房价甚至下跌了50%以上，导致一些开发商和投资者陷入巨大的财务困境。
同时，银行也开始提高房贷利率和严格审查房贷申请，使得房地产市场的活跃度一度下降。
反思海南房地产泡沫的形成和破灭，提醒我们对于房地产市场需要进行持续的监管和调控。
在海南房地产泡沫的形成中，政府的计划和措施本身不是问题，问题在于缺少有效的监管措施，导致了市场的疯狂增长。
在破灭后，政府出台了严格的监管政策，有力地遏制了房价的上涨，但也给不少开发商和投资者带来了巨大的损失。
在修正市场行为时，我们需要保护投资者利益的同时，也要避免给市场带来持续的不利影响。
回顾海南房地产泡沫的形成和破灭，我们能够得出一些。
其一，房地产市场需要政府、开发商和投资者三者的合理分配和监督，这是市场可持续发展的关键所在。
2007年海口房价涨幅创下10年新高 三大原因所致
2007年海口房价涨幅创下10年新高三大原因所致“今年房价涨得真快呀！”谈到房价，几乎每个海口人都会发出这样的感叹。
那么2007年海口房价到底涨了多少呢？记者昨天从国家统计局海口调查队了解到，2007年，海口市房屋销售价格指数同比上涨6.6%，比上年的涨幅升高3.8个百分点，创下了近10年来的新高。
12月份房价涨幅最高据介绍，全年房价的运行情况分阶段看，1-5月较为平稳，同比涨幅仅为3.4%；6月以后呈现加速上扬之势，6、7、8、9四个月连续创下当年房价涨幅的新高，至11月份达到两位数，上涨10.6%，12月份上涨10.8%，下半年平均每月上涨幅度达到9.5%；分房屋建造的先后时间看，新建商品房涨幅相对较大，同比上涨7.4%，二手房上涨3.4%；分房屋类型看，涨幅最大的是高档公寓楼，同比上涨8.8%，其次是别墅，上涨7.9%，第三是普通高层住宅，上涨7.5%。
三大原因导致房价猛涨据分析，造成海口市房价大幅上涨的主要原因有三点：一是受我国经济发展偏热、人民币升值、股市升温等经济大环境的影响；二是海口市土地交易价格涨幅过高过快促使海口市房价加速上涨，据统计，2007年海口市土地交易价格同比上涨18.5%，土地价格的不断上涨，造成房屋建筑成本不断升高，从而导致房价“水涨船高”；三是近几年海口市的房价变动较为平稳，与周围同档次的大中城市相比房价处在相对较低的水平，消费、投资价值凸显，客观上存在补涨的要求；四是随着生活水平的提高，人们对房屋建造与装修标准的要求不断升级，致使房屋建筑成本逐步增加，从而导致房价水平不断升高。
海口房价收入比偏高过高的房价导致海口市的房价收入比处在偏高的水平。
所谓房价收入比是商品房平均销售价格和套均面积的乘积除以城镇家庭的年均可支配收入。
按2007年海口市居民的年人均可支配收入为12288.96元，商品住宅的平均价格为3500元/平方米-4000元/平方米，套均面积为90平方米来测算，海口市的房价收入比为7.8-8.9，比世界银行专家认定的合理房价收入比的上限还高1.8-2.9，说明海口市的房价水平与海口市居民的收入相比，处在偏高的水平。
海南房地产发展历程
海南房地产发展历程海南地处中国南海南部，是我国最大的热带岛屿，素有“热带之岛、度假天堂”之称。
随着我国改革开放的推进，海南逐渐成为了一座新的房地产热土，其发展历程令人瞩目。
20世纪80年代末至90年代初，我国实行了经济特区政策，海南成为中国第一块、也是唯一的经济特区。
这一政策的实施吸引了大量的外来投资和人才涌入海南，推动了当地经济的发展。
随着经济的快速发展，海南的房地产市场也开始兴起。
当时，海南的房地产市场以园林别墅和度假酒店为主导，受到了国内外投资者的青睐。
然而，由于城市规划和土地出让政策的不合理，以及房地产市场监管不严，海南房地产市场出现了泡沫化的现象。
2006年，海南的房地产市场开始出现了明显的调整，房价大幅下跌，部分楼盘面临着销售困难甚至破产。
这一时期，海南的房地产行业受到了严重的挫折，也成为了全国房地产市场调控的一个典型案例。
随着中国经济的逐步复苏和国家对海南的战略发展规划，2008年以后，海南的房地产市场再度迎来了新的发展契机。
国家将海南定位为国际旅游岛建设示范区，并提出了“国际旅游岛建设、国际旅游消费中心、国际旅游暨现代服务业发展的先行区”（三个中心）的发展战略。
这一战略的实施，为海南的房地产市场提供了巨大的发展空间。
2009年，海南加入中国自由贸易区试验区，成为第三个自由贸易区试验区。
这一政策的实施，为海南引进了大量国内外知名企业和高端人才，进一步推动了海南房地产市场的发展。
大量的投资者纷纷涌入海南，购买房地产，推动了当地的房价上涨。
2010年起，国家对房地产市场进行了多次调控，对海南出台了一系列限购、限贷等政策，以遏制投机性购房和房价的过快上涨。
这些政策的实施，使得海南的房地产市场逐步回归理性。
近年来，海南房地产市场进一步发展壮大。
随着互联网经济和共享经济的兴起，一批新的房地产企业纷纷涌入海南，推动了当地房地产市场的创新发展。
同时，海南的旅游业也得到了迅速的发展，为房地产市场提供了新的需求。
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案例：海口房价泡沫重演？ 案例：海口房价泡沫重演？
• 万通地产董事长冯仑在接受本报记者采访时表示，三亚备 万通地产董事长冯仑在接受本报记者采访时表示， 董事长冯仑在接受本报记者采访时表示 受关注，和早些时候来比， 受关注，和早些时候来比，这轮的房地产热最大的不同在 于有直接的需求支持。 于有直接的需求支持。 • “当时人均 当时人均GDP才1000美元，现在平均 美元， 美元， 才 美元 现在平均3000美元，有10 美元 个城市已经超过1万美元 现在老年人有养老保健的需求， 万美元， 个城市已经超过 万美元，现在老年人有养老保健的需求， 人们有休闲度假的需求， 冯仑说， 人们有休闲度假的需求，”冯仑说，“另外市场成熟度不 一样，当时没有运作经验，都是皮包公司在空转， 一样，当时没有运作经验，都是皮包公司在空转，现在则 是大型民营企业和国企进驻，有的在那里已经扎根多年， 是大型民营企业和国企进驻，有的在那里已经扎根多年， 而且对休闲地产、度假产品积累了很多开发经验， 而且对休闲地产、度假产品积累了很多开发经验，像张宝 全的红树林酒店，就是和以前第一次去海南不一样了。 全的红树林酒店，就是和以前第一次去海南不一样了。” • 冯仑同时提醒说，海南市场是一个相对比较脆弱、波动比 冯仑同时提醒说，海南市场是一个相对比较脆弱、 较大的市场。三亚主要以弹性需求为主， 较大的市场。三亚主要以弹性需求为主，要依附大陆经济 的情况，大陆经济状况一旦不好， 的情况，大陆经济状况一旦不好，度假需求是首先被削减 的。
市场均衡与供求定理
微观经济学中商品价格是指商品鹅均衡价格， 微观经济学中商品价格是指商品鹅均衡价格，而 商品的均衡价格是在商品的市场需求与市场供给 这两种相反力量的相互作用下形成的。因此， 这两种相反力量的相互作用下形成的。因此，需 求曲线与供给曲线的位置移动都会使均衡价格发 生变动。 生变动。在本案例中以需求曲线的移动对均衡价 格的影响较为明显：在供给不变的情况下， 格的影响较为明显：在供给不变的情况下，需求 水平增加会使需求曲线向右移动， 水平增加会使需求曲线向右移动，从而使均衡价 格与均衡数量都会增加。 格与均衡数量都会增加。
案例：海口房价泡沫重演？ 案例：海口房价泡沫重演？
• 泡沫破灭后，人们才发现许多项目只是挖了一个大坑，银 泡沫破灭后，人们才发现许多项目只是挖了一个大坑， 行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁， 行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁，这些概念中的楼层 多数竟被抵押了数次， 多数竟被抵押了数次，不同的银行在确定自己的债主身份 发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款， 时，发现这个“大坑”还欠着施工队惊人的垫资款，即使 把整个项目变现也不足以支付工程款。 把整个项目变现也不足以支付工程款。 • “现在海南楼市的狂热，像极了 现在海南楼市的狂热，像极了1992年的情形。”1992 年的情形。 年的情形 年就来到海南的海房网总经理刘述圣说， 年就来到海南的海房网总经理刘述圣说，他说他帮人卖了 很多房子，现在也拿不准楼市的下一步趋势会是怎样。 很多房子，现在也拿不准楼市的下一步趋势会是怎样。 • 刘认为现在的情况和 年前还是有所不同。“国家发展战 刘认为现在的情况和17年前还是有所不同 年前还是有所不同。 略的明确，海南旅游相关产业开始兴起， 略的明确，海南旅游相关产业开始兴起，而资本的实力也 比当年强很多，现金买卖多， 比当年强很多，现金买卖多，银行的角色也不再像当年那 么突出。 么突出。”
案例：海口房价泡沫重演？ 案例：海口房价泡沫重演？
• 有“中国地产第一CEO”之称的天津富力城地产公司董事长谢 中国地产第一 之称的天津富力城地产公司董事长谢 年初进入海南， 年北上。 强，1988年初进入海南，1995年北上。在谢强看来，海南当年 年初进入海南 年北上 在谢强看来， 泡沫经济的教训主要在没有做好科学合理的规划、 泡沫经济的教训主要在没有做好科学合理的规划、基础设施建 设和产业基础过于薄弱、 设和产业基础过于薄弱、缺乏相关的人才尤其是缺乏对土地和 房地产管理的经验， 在资本大量涌入的时候， 房地产管理的经验，“在资本大量涌入的时候，也只是像一个 暴发户一样，根本就不知道如何合理使用资本。 暴发户一样，根本就不知道如何合理使用资本。” • 当时的决策层对海南特区开发开放的探索还没有形成统一的意 摇摆颇多，因此很多政策难以落实。 但必须承认， 见，摇摆颇多，因此很多政策难以落实。“但必须承认，海南 的资源是稀缺的，如果政府能真正解决好过去留下来的教训， 的资源是稀缺的，如果政府能真正解决好过去留下来的教训， 抓住这一轮机遇，海南的发展还是有希望的。 谢强说。 抓住这一轮机遇，海南的发展还是有希望的。”谢强说。 • “啤酒只有出现了泡沫味道才会更好，就我个人而言，我不认 啤酒只有出现了泡沫南地产有泡沫。”谢强表示，“不过，政府对土地供应以 及开发进度加以调控也是防止过热的一个关键。 及开发进度加以调控也是防止过热的一个关键。” • 但17年前曾被海南的泡沫经济沉重打击过的石正龙依旧信心不 年前曾被海南的泡沫经济沉重打击过的石正龙依旧信心不 海南的房地产发展究竟会不会重蹈17年前的覆辙 年前的覆辙， 足，“海南的房地产发展究竟会不会重蹈 年前的覆辙，现在 还难以定论” 还难以定论”。
海口房子的需求分析
在本案例中，影响海口房价的主要因素有三点： 消费 在本案例中，影响海口房价的主要因素有三点：1.消费 者的偏好， 消费者对海口房子的价格预期 消费者对海口房子的价格预期， 国家政策的 者的偏好，2.消费者对海口房子的价格预期，3.国家政策的 变化。由于海南得天独厚的气候条件， 变化。由于海南得天独厚的气候条件，很多人被这里的椰 风海韵所吸引，与北国严寒的冬天相比， 风海韵所吸引，与北国严寒的冬天相比，这里的冬天很适 合度假养老，不少人会慕名前来在海口买房定居； 合度假养老，不少人会慕名前来在海口买房定居；根据最 新调查，相对于国内大中型城市， 新调查，相对于国内大中型城市，海口楼市还未出现饱和 的趋势，在很多专家和业内人士眼里， 的趋势，在很多专家和业内人士眼里，海口楼市仍有很大 的发展潜力与持续发展的空间，同时， 的发展潜力与持续发展的空间，同时，一些房地产业内人 士指出，购房者的心态与对楼市的预期， 士指出，购房者的心态与对楼市的预期，才是真正决定大 家如何看待现行楼市的因素。 家如何看待现行楼市的因素。如果购房者对于本地楼市预 期很高，那么对这部分人来说，现在就是最佳出手时机， 期很高，那么对这部分人来说，现在就是最佳出手时机， 不需再观望。如果他们对楼市的预期没有高，则反之； 不需再观望。如果他们对楼市的预期没有高，则反之；不 少业内人士分析，海南建设国际旅游岛， 少业内人士分析，海南建设国际旅游岛，加上现行利好政 策的倾斜，让人们对海南楼市的预期持续看好。如此一来， 策的倾斜，让人们对海南楼市的预期持续看好。如此一来， 在未来一段时间内，作为省会城市的海口， 在未来一段时间内，作为省会城市的海口，其楼市应会继 续平稳发展，甚至愈加火热。 续平稳发展，甚至愈加火热。
海口房价演变的历史过程与分析
海南房价泡沫重演？ 海南房价泡沫重演？ 海口房子的需求分析 市场均衡与供求定理
案例：海口房价泡沫重演？ 案例：海口房价泡沫重演？
• 随着国际旅游岛政策的下达，资本带来海南楼市的疯狂，这很容 随着国际旅游岛政策的下达，资本带来海南楼市的疯狂， 易让人想起始自17年前的那场刻骨铭心的楼市泡沫 年前的那场刻骨铭心的楼市泡沫。 易让人想起始自 年前的那场刻骨铭心的楼市泡沫。“经历过的 人都无法忘记那时的惨痛。 石正龙蹙着眉头回忆说。 人都无法忘记那时的惨痛。”石正龙蹙着眉头回忆说。 • 1990年前后，以四大银行为首的总数不下千亿元的资金，包括 年前后， 年前后 以四大银行为首的总数不下千亿元的资金， 大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入 了海南房地产市场，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财， 了海南房地产市场，当时流传着“要挣钱，到海南；要发财，炒 楼花” 房产泡沫在急剧膨胀后破灭。随后， 楼花”，房产泡沫在急剧膨胀后破灭。随后，绝大多数房地产开 发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己， 发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己，留下的 房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭， 房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭，银 行变成了海南最大的发展商。 行变成了海南最大的发展商。 • “当时海南城市人口 当时海南城市人口100多万，房地产公司就 万家，平均 人 多万， 万家， 多万 房地产公司就2万家 平均80人 一家地产公司，所有地产都在交易中， 一家地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也都在建设 谁也不知道建好以后给谁住，炒房的人也没有打算住在海南， 中，谁也不知道建好以后给谁住，炒房的人也没有打算住在海南， 1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了。”石正龙说。 楼签了房产买卖合同， 楼加价就卖了。 石正龙说。 楼签了房产买卖合同 楼加价就卖了
海口房子的需求分析
需求定理的基本内容是：在其他条件不变的情况下， 需求定理的基本内容是：在其他条件不变的情况下， 某商品的需求量与价格为反方向变动关系， 某商品的需求量与价格为反方向变动关系，即需求量 随着商品本身的价格上升而减小， 随着商品本身的价格上升而减小，随商品本身价格的 下降而增加。 下降而增加。 实际生活中，除了商品本身的价格之外， 实际生活中，除了商品本身的价格之外，影响需求的 因素还有很多，其中主要的因素有： 因素还有很多，其中主要的因素有：消费者的收入水 相关商品的价格， 平，相关商品的价格，消费者的偏好以及消费者对该 商品的价格预期等等。 商品的价格预期等等。
市场均衡与供求定理
在本案例中，由于土地资源的稀缺性， 在本案例中，由于土地资源的稀缺性，我们假 设供给曲线是相对不变的或者与需求曲线变动 程度相比变动幅度很小。 程度相比变动幅度很小。海口房子的需求曲线 较大幅度的向右移动，这不仅引起了海口房子 较大幅度的向右移动， 均衡数量的上升， 均衡数量的上升，更重要的是引起了海口房子 均衡价格的上升。 均衡价格的上升。