房产估价 收益还原法例题
不动产估价收益还原法答案
2011收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。
2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
估价方法案例
估价方法案例收益还原法利用收益还原法评估土地价格基本思路：首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。
计算公式：a－B·(r2+d)＝L·r1L= a－B(r2+d)/ r1= a1/ r1式中：L——土地价格；a——建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d)；B——建筑物的价格(依其他方法求得)；r1——土地还原率；r2——建筑物还原率；d——建筑物折旧率；a1——土地的纯收益例题1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000平方米，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混凝土结构商业楼，总建筑面积为15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价值为1300元／平方米。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6％，商品销售税金及附加为销售收入的8.5％，经营利润为年经营收入的10％，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元／平方米，房屋还原利率为8％，土地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
注意：1．该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2．总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日(钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止)，故折旧年限到土地终止日2040年6月30止，共39年。
解：1．年经营收人＝6000万元2．年须扣除总费用：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费用=6000×6％=360万元(3)商品销售税金及附加=6000×8．5％＝510万元(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年，房屋重置价＝1500×15000＝2250万元年折旧额＝2250／39＝57．69万元已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
收益还原法案例
1.国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。
2.运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。
3.估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。
4．空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益＝租金－[（）＋管理费＋维护费]A. 保险费B. 税金C. 折旧费D. 利息5．采用收益还原法评估土地价格时，如果（），则选择如下公式：P＝a／（r－s）A. 土地纯收益按一常量逐年递增B. 土地纯收益按一常量逐年递减C. 土地纯收益按一固定比率逐年递增D. 土地纯收益按一固定比率逐年递减6．采用收益还原法评估地价时，其关键在于（）。
A. 正确确定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期B. 合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期C. 正确确定土地纯收益并合理确定土地还原率D. 科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势7．根据《城镇土地估价规程》，土地还原率可根据( )确定。
A．区域内若干相似地产的价格与年纯收益的比率B．区域内若干相似地产的年纯收益与价格的比率C．区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率D．区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率8．采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为( )。
A．评估对象所产生的收益B．评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C．评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D．评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益9．收益还原法可用于 ( )。
A．评估土地价格 B．评估房产价格 C．评估不动产价格 D．评估承租土地使用权价格（二）（课本240页）某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。
评估对象位于华南K市的S湖边，面积500平方米，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。
收益还原法练习题
（一）某家庭今后20年内的月收入为16000元，如果其中的30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为6%，贷款成数为70%，该家庭有偿还能力的最大购买住房价格是多少？（二）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为20 年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，如果该家庭25％的收入购买上述住宅，该家庭须月收入至少为多少元？（一）某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计该宗房地产正常情况下每年的净收益8万元；该类房地产的报酬率为8.5%。
请计算该宗房地产的收益价格。
（二）某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。
请计算该宗房地产的收益价格。
（三）已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10%。
请计算该宗房地产30年收益权利的价格。
（四）已知某宗收益性房地产30年建设用地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/ m2。
请计算该宗房地产50年建设用地使用权、报酬率为8%的价格。
（五）有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/ m2；乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/ m2。
假设报酬率为6%，请比较该两宗房地产价格的高低。
（六）某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/ m2。
该基准地价在评估时设定的使用期限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。
假设除了使用期限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，请通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。
收益还原法习题
某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，由可比实例房地产中所求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。
试算综合资本化率。
某宗房地产每年净收益为50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％。
试计算该宗房地产的价值。
6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。
房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。
现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。
但双方对价格把握不准并有争议，协商请一房地产估价机构进行估价。
据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，年报酬率为10％。
收益还原法实例
收益还原法具体测算过程(二）收益还原法测算过程（简述技术过程）由于估价对象作为商铺用途，属于典型收益性物业，具有明显的收益特征，其租赁市场较活跃，有关数据较易取得和预测，故可通过租赁收入扣除由出租人负担的费用后计算其在未来使用年期内每年净收益，然后按一定的折现率折算到估价时点上，再求和，即可求得估价对象房地产价值，今次为抵押房地产估价，由于注重预期风险，且估价对象收益较持续平稳，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，收益法采取净收益不变的公式计算。
计算公式为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）N]其中：V表示待估房地产价值；A表示房地产年纯收益；Y表示报酬率；n表示剩余收益年限。
评估测算过程：1、测算有效毛收入（1）、测算租金价格（要进行简化）经过对估价对象周边房地产市场调查，结合估价对象的特点，选取了文明北路东侧商铺等三个类似成交案例为比较案例，估价计算过程见表1、2、3。
表1、编制比较因素条件说明表修正，区域因素及个别因素修正，列表如下：表3、编制比较因素系数及测算过程表估价对象单价=(105.04+105.73+108.04) ÷3=106.27（元/平方米）（2）、使用现状分析估价对象目前由业主自己经营,商业策划较好,不存在长期租约限制问题,也未发现存在非法占用或受其它限制而影响房地产价值的情况。
（3）、有效出租面积或有效出租率说明估价对象有效出租面积占比率较高，约占总面积的95%。
（4）、空置率与租金损失情况分析估价对象所处地段较繁华，空置率较低，该地段地面商铺较少出现空置情况,因而平均空置率约为2%。
（5）计算年有效毛收入年有效收入=月租金×12×建筑面积×有效出租率×年平均空置率= 2、其他收入押金利息：利息按以押金10000元为基础计算，其利率为现行利率为年利率 5.31%为基准计算,则押金年利息为:10000×5.31%=531元，折合3、运营费用估价对象的正常运营所需税费用具体见下表：4、计算年净收益净收益=租金有效毛收入+其他收入-运营费用5、净收益变化趋势分析2007年以来,茂名市商铺类房地产价格一直呈上升态势,但租金价格相对增长较缓慢。
收益还原法试题及答案
收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。
()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。
()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。
()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。
()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。
() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。
()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。
()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。
()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。
()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。
()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。
()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。
()14．有形收益是指具有实物形式的收益。
()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。
()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。
()18．一般空房损失属总费用计算范围。
()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。
()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。
()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。
()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。
最新不动产估价-收益还原法答案
2011收益还原法作业题1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。
试选用所给资料估计该宾馆的价格。
解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。
（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。
答：略2、某商店的建筑面积为1000m 2，土地使用权年限为40年，从2000年10月1日起计。
2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m 2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。
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维护费 先求房屋现值为： 先求房屋现值为： 13000×34× 1.2%×15）=362440元 13000×34×（1-1.2%×15）=362440元 C4=362440×1.5%=5436元 C4=362440×1.5%=5436元/年 折旧费 C5=房屋重置价格 房屋重置价格× C5=房屋重置价格×年折旧率 =13000×34×1.2%=5304元 =13000×34×1.2%=5304元/年 租金损失费 C6=64800×1/24=2700/年 C6=64800×1/24=2700/年 保险费 C7=1000元 C7=1000元/年
（3）计算土地纯收益 ） 先求房地共同的纯收益： 先求房地共同的纯收益： =A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6A0=A-C=A-C1-C2-C3-C4-C5-C6-C7 =47216元 =47216元/年 再求房屋纯收益=房屋现值× 再求房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率 =362440× =362440×7% =25370.8元 =25370.8元/年 最后求土地纯收益=房地纯收益最后求土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 =47216=47216-25370.8 =21845.2元 =21845.2元/年
估价过程：
采用的估价方法：该房屋有收益， 采用的估价方法：该房屋有收益，适合用收 益还原法估价。 益还原法估价。 计算房地总收益A （1）计算房地总收益A 该房屋为2005年出租， 2005年出租 该房屋为2005年出租，因此应该将租金修 订到2007年的水平。 2007年的水平 订到2007年的水平。 A1=4500× 1+20%）=5400元 A1=4500×（1+20%）=5400元/月 房屋的间接收入为： 房屋的间接收入为： A2=20000×5%=1000元 A2=20000×5%=1000元/年 则房地的年总收入： 则房地的年总收入： A=A1×12+A2=65800元 A=A1×12+A2=65800元/年
例题1 某市区有二层楼房一栋， 例题1：某市区有二层楼房一栋，其占用土地 面积为36平方米，房屋建筑面积为34平方米， 36平方米 34平方米 面积为36平方米，房屋建筑面积为34平方米， 此房屋已于2005 2005年 月整栋出租， 此房屋已于2005年1月整栋出租，出租时月租 金为4500 4500元 并一次性收取押金20000 20000元 金为4500元，并一次性收取押金20000元。现 已知该房屋每平方米重置价格13000 13000元 已知该房屋每平方米重置价格13000元，评估 时已经使用了15年，其建筑物的年折旧率为 时已经使用了15年 15 1.2%。按规定，此房屋进行出租时， 1.2%。按规定，此房屋进行出租时，每年应支 付土地使用税1450 1450元 房屋税750 750元 付土地使用税1450元，房屋税750元。 • 附加条件：房租每年上浮10%，当时银行年利 附加条件：房租每年上浮10% 10%， 率为5% 管理费按每年租金的3% 5%， 3%计 率为5%，管理费按每年租金的3%计，房屋维护 费按房屋现值的1.5% 1.5%计 空房率为每年半月， 费按房屋现值的1.5%计，空房率为每年半月， 房屋的保险费每年1000元，房屋还原利率为7%， 房屋的保险费每年1000元 房屋还原利率为7%， 1000 7% 土地还原利率为6% 6%。 土地还原利率为6%。 • 估价要求：求本房屋所占土地在2007年3月的 估价要求：求本房屋所占土地在2007 2007年 价格。 价格。
（4）计算土地的收益价格（总价格） ）计算土地的收益价格（总价格） 土地总价格=土地纯收益÷ 土地总价格=土地纯收益÷土地还原利率 =21845.2÷ =21845.2÷6% =364086.7元 =364086.7元
（5）单位面积地价 ）单位面积地价=364086.7÷36=10113.52元 ÷ 元 土地总价÷ （6）楼面地价 土地总价÷建筑面积 ）楼面地价=土地总价 =364086.7÷34=10708.4元 ÷ 元 [楼面地价 单位地价÷容积率（34÷36）= 楼面地价=单位地价 容积率（ ÷ ） 楼面地价 单位地价÷ 10708.4元] 元