上海房产知识
上海房地产法律相关介绍
李东方律师:法律志愿者如何接待当事人及上海房产法律实务作者: 陈扬~JIRO法援十五周年系列讲座--李东方律师相关录音记录（2012。
11，房产纠纷组）李东方律师来为我们进行这场关于法律志愿者如何接待当事人和上海房产相关法律法规及实务案例的讲座。
一．上海房产法律实务上海市主要的财产纠纷就是房产纠纷。
今天就讲和上海房产相关的法律法规实务知识，着重讲实务方面。
希望能给大家带来收获。
1.上海市公有住房法律法规(上海市高级人民法院的司法解释）现在公有住房的出售合同，假设你是律师，有当事人来咨询说：我现在有套房，是单位分配的。
单位分房是八十年代计划经济的产物，当时住房不是市场经济,是单位售配的，单位根据你家的住房条件分配给你公有住房，这里有一个公有住房合同。
公有住房和现在从开发商手里买的商品产权房是完全不同的两个性质.公房怎么又能卖成产权房?公房是上海人所说的租赁房，是单位分的，你是承租人。
上海市公有住房在八十年代时已经是公房,到94年计划经济开始转变为市场经济,公有住房当时逐渐允许购买，也就是上海市第一批房改.则第一批房改的就可以把这个房子买为产权房。
公房买为产权房是带有一定福利性质的房子。
房价很低。
我们看这个协议的表一，这里有个承租人和同住人，他们是父子关系。
而当时买产权受益人定为这个老先生的儿子，在购买的过程中，儿子把老先生的名字划掉了。
过一段时间，老先生知道了,矛盾由此产生.所以有人来问，这个房子是什么性质，大家应该没有学到.我们看这个表一,这个房屋买卖必须由承租人和同住人签字。
那么同学就问，什么叫同住成年人。
同住成年人就是在这个房子里有户口的成年人。
户口在上海是非常重要的。
有户口的人都要签字。
所有人签字这个房子就可以买成产权.买成产权后，产权人可以写两个名字，也可以写一个名字。
但是，在94方案中规定，买房的时候只能写一个人的名字。
经常有老年人提到94方案，这很重要。
就像这个案列中，这家有5个同住人，两位老人以及老大、老二、老三,那么94年买产权时就是对其他四个人权益的侵害。
上海房产类型分类
上海房产类型分类上海作为中国的一线城市，房产市场发展迅速，房屋类型繁多。
根据不同的特点和用途，上海的房产可以大致分为以下几类：住宅、商业地产、写字楼、别墅和公寓。
1. 住宅：住宅是最常见的房产类型，也是人们生活的基本需求。
上海的住宅类型包括公寓、普通住宅和豪华住宅。
公寓通常位于高层建筑中，提供各种户型和面积，适合不同需求的居民。
普通住宅则分为小区住宅和老洋房两种类型，小区住宅多为多层或高层，配备各种便利设施，老洋房则是上海独特的建筑风格，拥有悠久的历史和独特的韵味。
豪华住宅则是高档住宅社区，提供高品质的生活环境和豪华的配套设施。
2. 商业地产：商业地产是指用于商业经营的房产，包括商铺、购物中心和商业写字楼等。
上海的商业地产市场非常活跃，各大商圈和商业街区拥有众多的商铺和购物中心，为市民提供了丰富的购物和娱乐选择。
商业写字楼则是为各类企业提供办公场所的专用房产，通常位于市中心或主要商务区。
3. 写字楼：写字楼是专门为各类企业提供办公场所的房产，上海的写字楼数量庞大，分布于各个商务区和科技园区。
写字楼的租金和销售价格较高，通常配备现代化的办公设施和便利设施，为企业提供舒适和高效的工作环境。
4. 别墅：别墅是高档住宅的一种，通常位于市郊或风景区，拥有独立的花园和私人空间。
上海的别墅类型多样，有独立别墅、联排别墅和双拼别墅等，面积和户型也各不相同。
别墅通常配备高品质的装修和设施，是富裕家庭追求高品质生活的首选。
5. 公寓：公寓是一种集住宅和商业于一体的综合建筑，上海的公寓类型多样，有普通公寓和服务式公寓。
普通公寓通常位于高层建筑中，提供不同户型的住宅，而服务式公寓则提供酒店式的服务和设施，适合需要短期居住的人群。
上海的房产类型繁多，满足了不同人群的需求，无论是购房还是租赁，都能找到适合自己的房产类型。
随着上海经济的不断发展，房产市场也将继续繁荣，为人们提供更多更好的住房选择。
上海市房地产政策
上海市房地产政策
上海市的房地产政策主要包括以下几个方面：
1. 调控政策：上海市实施了一系列楼市调控政策，包括限购、限贷、限售等措施，以控制房价过快上涨和避免投资投机。
2. 防止投机炒房：上海市加强了对房地产市场的监管力度，打击投机炒房行为，例如对于购房者的资金来源进行严格查验，严禁购房资金来自非法渠道。
3. 公积金政策：上海市推行住房公积金制度，对于符合条件的购房者提供低息贷款和住房补贴等优惠政策。
4. 限制企业购房：上海市鼓励居民购房，限制企业购房，以防止房地产市场过度投资和房价虚高。
5. 支持租赁市场发展：上海市推动发展租赁市场，提供租赁住房补贴和土地政策支持，增加租赁房源供应。
6. 保障经济适用房供应：上海市积极推进经济适用房建设，加大政府购买服务力度，确保低收入家庭的住房需求。
上海市的房地产政策综合运用了多种手段，旨在保障市民的居住需求，防范房地产市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。
上海房产新政解读
上海房产新政解读近年来，随着上海人口的持续增加和房地产市场的快速发展，房价居高不下成为市民普遍关注的问题。
为了有效控制房价，并促进房地产市场的健康发展，上海市政府陆续推出了一系列的房产新政。
本文将对上海房产新政进行解读。
一、购房资格为控制上海市房产市场的需求，上海政府自2016年起开始实施了购房资格限制政策。
这一政策规定，购房人必须持有上海市常住户口，或者在上海连续工作缴纳社会保险和个人所得税满5年以上。
同时，上海非户籍居民购房需符合积分制度，积分通过社保缴纳、纳税、公积金和学历等一系列条件来计算。
通过这种方式，上海政府有效控制了购房人口的数量，从根本上抑制了房价的上涨。
二、二手房限购上海市政府另一项重要的房产新政是二手房限购政策。
根据规定，上海户籍居民家庭购买二手房首套房，需要满足以下条件：家庭只能购买一套住房，且住房面积不得超过140平方米。
此外，非上海户籍居民家庭在购买二手房时需要满足积分制度的条件。
这一政策有效控制了房价的快速上涨，同时也保护了上海本地居民的购房权益。
三、限制企事业单位购房上海市政府还对企事业单位购房进行了限制。
根据相关规定，企事业单位和公共机关的人员购房只能购买经济适用房或者限价商品房。
这一政策旨在调控房地产市场，防止企事业单位过度投资房地产市场，有效减少了市场供求的失衡。
四、限制投资购房为了遏制房地产市场的投资炒作，上海市政府出台了限制投资购房的政策。
根据规定，购买第二套住房的购房者需缴纳30%的个人所得税；购买第三套住房的购房者需缴纳40%的个人所得税。
这一政策有效遏制了投机炒作的现象，降低了房地产市场的投资风险。
五、加大土地供应为稳定房地产市场供需关系，上海市政府加大了土地供应。
通过增加土地供应量，引入更多的房地产开发商参与市场竞争，有效降低了房价。
此外，上海政府还鼓励开发商加快房地产项目的推进，通过增加供应量来满足市民的购房需求。
六、加强楼市监管上海市政府还加强了对房地产市场的监管。
上海新房备案价格怎么查？上海新房备案价格和什么有关？
上海新房备案价格怎么查？上海新房备案价格和什么有关？导读:本文介绍在房屋买房，交易流程的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
我们大家都知道，在决定买房子之前，最先需要考虑的就是购房的资格以及房屋的价格了。
如今，上海的房子价格还是比较贵的，不清楚房价买房子可能是很难把握住预算的多少。
现在房产在出售的时候，都有一个备案价格，那么，上海新房备案价格怎么查？上海新房备案价格和什么有关？上海新房备案价格怎么查？1、网上备案查询很多人会选择这种方式，主要是因为其简单与便捷性，在操作时，只需输入产权人的姓名、产权证号，不过由于商品房购房备案查询网站不是全国统一的，所以建议到地方商品房购房备案查询网站查询，其实只要到百度上打上当地的房产管理局的官网就可以了查询到了。
2、房产局备案查询一些用户为了对房产有更多的了解，会选择直接到房管局进行查询，这种方式能更多的知道房产备案的相关信息，比方说房子所有人名称、产权证号、登记日期、建筑范围以及是否被查封等等，不过需要携带个人身份证件及房产证到当地的房管局档案馆或窗口查询。
3、注意事项当然在进行网上房产备案信息的查询时，也是需要注意相关事项的，比方说要看看网上所查到的信息应与房管局信息保持一致，如果您在房管局网站上已查询到网签信息，即可说明您的网签备案已经成功。
上海新房备案价格和什么有关？1、楼层不同楼房的最低价格户型并不同。
一般多层住宅的一层和顶层的价格最低，是起步价销售；高层住宅的最底层是起步价；而中间楼层则是比起其他楼层要高出很多。
还有一些楼盘会推出小高层或者步梯楼，楼层不高，但价格却要比别的楼高很多。
2、位置房产商每次推出的楼盘都大小不同，有的大型楼盘有好多栋楼，每栋楼位置不一样也会影响价格。
比如楼盘靠近学校的、靠近公园的、视野宽广的肯定要比其他几栋楼的价格要高。
3、一房一价由于户型、楼层、朝向、面积、位置等各种原因，所有的房源价格各不相同。
这就是一房一价。
上海市房屋交易政策
上海市房屋交易政策
上海市对房屋交易实施了一系列的政策，旨在规范市场行为、保护消费者权益、促进房地产市场稳定发展。
以下是关于上海市房屋交易政策的一些重要内容：
1. 限购政策：为控制市场过热和投机现象，上海市实行了限购政策。
非本市户
籍居民购买首套住房需提供社保或纳税证明，并符合相关条件方可购买。
2. 限贷政策：上海市对房屋贷款实施了限制，购买第二套房的居民需一次性缴
纳较高的首付款，并且贷款利率相对较高。
3. 房产证办理：购房者在完成交易后，需要办理房产证。
上海市鼓励通过电子
渠道办理，旨在提高办事效率和便捷度。
4. 二手房交易：上海市设立了二手房交易市场，为购买和销售二手房提供了一
个合法规范的平台。
交易需通过注册的房地产中介进行，确保合同和交易流程的合法性和透明度。
5. 公积金政策：上海市实行了住房公积金政策，为符合条件的购房者提供资金
支持。
职工每月缴纳一定比例的工资作为公积金，用于购买首套住房或其他相关用途。
6. 优先配售政策：上海市对特定群体，如军人、公务员、教师、创业者等实行
了优先配售政策，以支持这些群体的购房需求。
需要注意的是，上海市的房屋交易政策可能根据市场需求和宏观调控政策进行
调整和变动。
因此，购房者在进行房屋交易前，最好向相关部门或房地产中介机构了解最新的政策要求，以确保自己的交易合法有效。
上海房地产调控政策梳理
上海房地产调控政策主要包括以下几个方面：
1.限购政策：上海实行严格的购房限购政策，对外地户籍和本市
户籍购房者设定了不同的购房条件。
例如，单身外地户籍人士
在上海不能购房，而本市户籍人士购买首套房时则需提供至少
200万以上的年薪证明。
2.限贷政策：上海实行差别化信贷政策，对于购房者的贷款条件
进行严格审核。
例如，对于购买首套房的居民，首付比例不得
低于35%，而对于购买二套房的居民，首付比例则不得低于70%。
3.地价管理：上海通过调整土地供应和地价政策来控制房价上涨。
政府加大了土地供应，特别是在郊区地区推出“租赁住房用地”，以增加租赁住房供应。
同时，也加强了对地价的监测和管理，
防止地价过快上涨。
4.房产税征收：上海市对部分住宅征收房产税，税基根据房屋面
积和用途等因素计算。
对于高档住宅和别墅等豪宅，征收的房
产税较高。
这一政策旨在抑制过度投资和炒房行为。
5.租赁市场管理：上海市加强了对租赁市场的监管和管理，保障
租赁双方的合法权益。
政府鼓励企业加大租赁住房的供应，并
推出了一系列措施来规范租赁市场。
6.人才引进政策：上海市为了吸引高端人才，推出了一系列人才
引进政策。
对于符合条件的高层次人才，上海市给予相应的落
户政策和优惠措施，如降低落户门槛、提供住房补贴等。
法律知识办法上海市房地产抵押
法律知识办法上海市房地产抵押一、引言在上海市房地产市场中，抵押是一种常见的担保方式，用于保障借款人履行债务。
抵押是一项重要的法律行为，借款人和抵押权人都需要了解相关的法律知识和办法，以保护各自的权益。
本文将介绍上海市房地产抵押的法律知识和办法。
二、上海市房地产抵押的法律基础上海市房地产抵押的法律基础主要包括以下法律法规： - 《中华人民共和国物权法》 - 《中华人民共和国合同法》 - 《中华人民共和国担保法》 - 《上海市不动产登记办法》这些法律法规规定了抵押权的设立、变更、转让、清除等程序和要求，保障了借款人和抵押权人的合法权益。
三、上海市房地产抵押的设立条件根据相关法律法规，上海市房地产抵押的设立需要满足以下条件：•房地产权属明确：抵押物必须是房屋所有权或房屋使用权，且权属明确，没有纠纷。
•借款合法：抵押权的设立必须是为了借款目的，借款用途合法。
•借款本息明确：借款本金和利息必须明确，且在法定范围内。
•抵押物评估：抵押物需要经过评估，评估结果确定抵押物的价值和抵押额度。
只有满足了上述设立条件，才能够合法设立上海市房地产抵押。
四、上海市房地产抵押的办理程序上海市房地产抵押的办理程序一般包括以下几个步骤：1.借款协议签订：借款人和借款机构签订借款协议，明确借款金额、利率、期限等相关条款。
2.抵押物评估：借款人委托评估公司对抵押物进行评估，确定抵押物的价值和抵押额度。
3.抵押物权属核查：借款人和抵押权人核查抵押物的权属情况，确保没有纠纷。
4.不动产登记：借款人将抵押物的权属信息和抵押信息登记在不动产登记系统中，确保抵押权的有效设立。
5.抵押登记：借款人和抵押权人将抵押合同和不动产登记证明提交给相关机构办理抵押登记手续。
6.抵押合同备案：抵押权人将抵押合同备案在房地产交易管理部门备案，确保抵押权的公示和执行效力。
7.抵押权实现：借款人未按时履行债务时，抵押权人可以依法行使抵押权，采取查封、变卖等措施实现债权。
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上海房产知识
1. 上海房地产市场概述
上海作为中国的经济中心和国际大都市，房地产市场一直备受关注。
上海的房产市场以高房价、高租金和供需紧张而著称。
下面将从房价趋势、购房政策和市场特点等方面对上海的房地产市场进行概述。
1.1 房价趋势
上海的房价一直居高不下，是中国乃至全球房价最高的城市之一。
房价的上涨主要受到供求关系、政策调控和经济发展等因素的影响。
近年来，上海房价一直保持稳定增长态势，但政府对房地产市场的调控措施也在不断加强，以遏制过快的房价上涨。
1.2 购房政策
上海的购房政策相对严格，主要包括户籍限购、首套房优惠和非本地人购房等规定。
户籍限购是指只有在上海有本地户籍的人才能购买房产，而外地人需要满足一定条件才能购买。
首套房优惠是指购买首套房的人可以享受一些税费减免和贷款优惠政策。
非本地人购房则需要满足一定条件，并且购房面积有所限制。
1.3 市场特点
上海的房地产市场具有以下几个特点：
•高房价：上海的房价一直居高不下，是中国乃至全球房价最高的城市之一。
•高租金：由于供需紧张，上海的租金水平也相对较高。
•供需紧张：上海的房地产市场供需关系紧张，房源相对有限，需求大于供应。
•政策调控：政府对房地产市场实行严格的调控措施，以遏制过快的房价上涨。
2. 上海房产购买流程
购买上海的房产需要经过一系列的流程，包括房产选购、签订购房合同、办理贷款、过户手续和缴纳税费等。
下面将详细介绍上海房产购买的流程。
2.1 房产选购
在购买房产前，首先需要确定自己的购房预算和购房需求，包括房屋类型、面积、地段和价格等。
可以通过房产中介、房产网站或者开发商的销售中心等渠道了解市场动态和房源情况，选择适合自己的房产。
2.2 签订购房合同
在确定购买房产后，需要与房产开发商或者卖方签订购房合同。
购房合同是双方达成一致的法律文件，包括房屋的基本信息、价格、付款方式、交房时间和其他条款等。
购房合同的签订需要注意合同条款的完整性和合法性，可以请律师进行审核。
2.3 办理贷款
如果需要贷款购房，购房者需要向银行提出贷款申请。
申请贷款时需要提供购房合同、个人身份证明、收入证明和购房首付款等资料。
银行会根据购房者的信用情况和还款能力来审批贷款申请，审批通过后会签订贷款合同。
2.4 过户手续
购房者在付款完成后，需要办理房产过户手续。
过户手续包括办理不动产权证和产权过户手续，需要购房者和卖方到不动产登记机构进行办理。
购房者需要提供购房合同、个人身份证明和购房款支付凭证等资料。
2.5 缴纳税费
购房者在办理过户手续时需要缴纳相关税费。
上海的房产税费包括契税、增值税和个人所得税等。
购房者需要根据房屋的交易价格和税费政策来计算并缴纳相应的税费。
3. 上海房产市场投资策略
上海的房产市场一直备受投资者关注，对于投资者来说，选择正确的投资策略至关重要。
下面将介绍几种常见的上海房产市场投资策略。
3.1 长期持有
长期持有是一种稳健的投资策略，适合那些对房产市场有信心并且具备一定的资金实力的投资者。
长期持有可以享受房产升值带来的收益，并且可以通过出租房产获取稳定的现金流。
3.2 短期炒作
短期炒作是一种高风险高回报的投资策略，适合那些对市场有较准确判断并且具备一定的投资经验的投资者。
短期炒作可以通过买入低价房产并在短时间内卖出获取差价收益。
3.3 二手房改造
二手房改造是一种创新的投资策略，适合那些对房产装修和设计有一定经验的投资者。
投资者可以购买老旧的二手房，进行装修和改造后再出售，通过提升房产的价值来获取收益。
3.4 跨区域投资
跨区域投资是一种分散风险的投资策略，适合那些希望降低风险并且具备多地区投资能力的投资者。
投资者可以同时在上海和其他城市进行房产投资，以实现风险的分散和收益的最大化。
4. 上海房产市场前景展望
上海的房地产市场在未来仍然具有较大的发展潜力。
随着上海的经济不断发展和城市建设的推进，房地产市场仍然会保持相对稳定的增长态势。
政府对房地产市场的调控政策将继续加强，以遏制过快的房价上涨，同时也会推动市场的健康发展。
总之，上海的房地产市场是一个充满机遇和挑战的市场，购买房产需要了解相关的知识和政策，并选择适合自己的投资策略。
希望以上内容能够帮助读者更好地了解上海的房产知识。