南京市市区土地地价修正系数表
容积率对地价的影响及修正系数的确定_以南京市六合区为例
形式表现出来。商住两用用地地价较之商业用地对 区位条件反映次为敏感。住宅用途对区位条件放映 的敏感程度比商业用地及商住两用用地弱，但比工 业用途强。工业用途的土地在许多情况下没有容积 率的限制，所以在同一城市中，容积率对商业用途 地价作用程度最大，商住、住宅、工业依次作用程 度变低。
样点宗地市场地价的容积率修正，是将调查获 得的不同容积率样点的市场地价，修正到以城市规 划规定的标准容积率的样点地价。其目的在于给出 统一的容积率，便于基准地价的计算。如果不进行 此项修正，各样点容积率不统一，就无法求和并计 算基准地价。这项修正应该按区域进行，以基准地 价所代表的平均区域容积率为标准。不同容积率按 土地用途进行抽样调查，得到不同的单位地价，然 后按公式进行容积率修正。目前，参考我国绝大多 数城市的经验，一般取标准容积率为 １．０。容积率 修正系数是标准容积率的单位面积平均地价与某一 容积率单位面积平均地价的比值，表示为
2005 年 3 月
农机化研究
第 2 期
容积率对地价的影响及修正系数的确定
—以南京市六合区为例
张雅彬，姜石良，孙在宏
（南京师范大学 地理科学学院，江苏 南京 ２１００９７）
摘 要 ： 容 积 率 是 评 价 地 价 的 重 要 指 标 ， 它 对 地 区 的 经 济 发 展 有 很 大 的 影 响 。 为 此 ， 通 过 对 容 积 率 内 涵 的
挖掘，分析了容积率影响地价的几个主要方面；结合南京市六合区本次基准地价更新的调查资料，从样点
南京市人民政府关于公布征地区片综合地价执行标准的通知
南京市人民政府关于公布征地区片综合地价执行标准的通知文章属性•【制定机关】南京市人民政府•【公布日期】2020.12.14•【字号】宁政发〔2020〕140号•【施行日期】2020.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文市政府关于公布征地区片综合地价执行标准的通知各区人民政府，市府各委办局，市各直属单位：根据《中华人民共和国土地管理法》《省政府关于公布江苏省征地区片综合地价最低标准的通知》（苏政发〔2020〕44号）要求，全市组织开展了征地补偿标准调整即征地区片综合地价制定工作。
经省政府批准，现将调整结果予以公布，并就有关事项通知如下：一、本标准适用于江南六区范围（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）的土地征收。
江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区征地区片综合地价由相关区政府负责公布。
二、征地区片综合地价包含土地补偿费和安置补助费，土地补偿费和安置补助费的使用按国家及省有关规定执行。
三、同一区片内的集体农用地、建设用地和未利用地，征地区片综合地价执行标准相同。
涉及征收依法取得的集体经营性建设用地采用宗地地价评估的方式确定。
四、全市各区继续执行征地补偿款预存制度，依法依规落实好土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、青苗和地上附着物等的补偿费用，并安排好用于社会保险缴费补贴的被征地农民社会保障费用，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
五、各区人民政府要切实做好新旧征地补偿标准的衔接工作，加强政策宣传解释，妥善解决实施过程中的有关问题，确保新征地补偿标准顺利实施。
本标准自2020年1月1日起实施。
2019年12月31日前已依法获得征地批复，征地补偿安置方案已公告并经市、区人民政府批准的，补偿标准按照公告确定的标准执行；未批准征地补偿安置方案的，按新征地补偿标准执行。
《市政府关于公布征地补偿安置标准的通知》（宁政发〔2010〕265号）自本通知印发之日起废止。
南京市区土地价格(总的)
2007年第03号 2007年第03号 2007年第03号 2007年第04号 2007年第04号 2007年第04号 2007年第05号 2007年第05号 2007年第05号 2007年第05号 2007年第05号 2007年第06号 2007年第06号 2007年第06号 2007年第06号 2007年第07号 2007年第07号 2007年第07号 2007年第08号 2007年第08号 2007年第08号 2007年第09号 2007年第09号 2007年第09号 2007年第10号 2007年第10号 2007年第10号 2007年第10号 2007年第10号 2007年第11号 2007年第11号 2007年第11号 2007年第12号
2007年第12号 2007年第12号 2007年第13号 2007年第13号 2007年第13号 2007年第13号 2007年第13号 2007年第13号 2007年第13号 2007年第14号 2007年第14号 2007年第14号 2007年第14号 2007年第14号
78
NO.2007G62
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
地块编号 NO.2006G75 NO.2006G76 NO.2006G77 NO.2006G78 NO.2006G79 NO.2006G80 NO.2006G81 NO.2006G82 NO.2006G83 NO.2006G84
公告编号 2006年第17号 2006年第17号 2006年第17号 2006年第17号 2006年第18号 2006年第18号 2006年第18号 2006年第18号 2006年第18号 2006年第18号
2006年第19号 2006年第19号 2006年第19号 2006年第19号 2006年第19号 2006年第19号 2007年第01号 2007年第01号 2007年第01号 2007年第01号
南京市主城区各类用地容积率修正系数表(标准版)
＞4.7 1.25 ＞4.3 1.25 ＞3.8 1.28
定表 3.6-4.0 1.11 3.5-3.9 1.14 4.0-4.4 1.2 ＞3.9 1.2 ＞4.4 1.24
一级地 二级地 三级地 四级地 五级地
容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数 容积率区段 修正系数 容积率区段 修0.76 ＜1.7 0.8 ＜1.4 0.85 ＜1.0 0.87 ＜0.7 0.85
浦口区商业用地容积率修正系数确定表 容积率区段 ＜1.0 1.0-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 一级地 修正系数 0.81 0.88 1 1.12 容积率区段 ＜0.8 0.8-1.1 1.1-1.5 1.5-1.8 二级地 修正系数 0.84 0.9 1 1.1 容积率区段 ＜0.7 0.7-0.9 0.9-1.1 1.1-1.3 三级地 修正系数 0.83 0.91 1 1.09 浦口区住宅用地容积率修正系数确定表 容积率区段 ＜1.0 1.0-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 一级地 修正系数 0.8 0.86 1 1.14 容积率区段 ＜0.7 0.7-1.0 1.0-1.4 1.4-1.8 二级地 修正系数 0.75 0.85 1 1.15 容积率区段 ＜0.5 0.5-0.8 0.8-1.1 1.1-1.4 三级地 修正系数 0.82 0.91 1 1.09
主城区商业用地容积率修正系数确定表 1.7-2.3 2.3-2.7 2.7-3.0 3.0-3.4 3.4-3.8 0.72 0.77 0.83 0.93 1 5.5-5.9 5.9-6.5 ＞6.5 1.23 1.28 1.35 2.1-2.4 2.4-2.7 2.7-3.0 3.0-3.4 3.4-3.8 0.79 0.87 0.93 1 1.07 1.3-1.8 1.8-2.2 2.2-2.6 2.6-3.0 3.0-3.4 0.84 0.87 0.92 1 1.08 0.9-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 2.1-2.5 2.5-2.9 0.82 0.88 0.95 1 1.05 0.9-1.4 1.4-1.8 1.8-2.1 2.1-2.5 2.5-3.0 0.84 0.9 1 1.1 1.16 0.9-1.4 1.4-1.8 1.8-2.3 ＞2.3 0.93 1 1.07 1.12 0.7-1.1 1.1-1.5 1.5-1.9 ＞1.9 0.93 1 1.07 1.11 0.4-0.8 0.8-1.1 1.1-1.5 ＞1.5 0.93 1 1.07 1.11 主城区住宅用地容积率修正系数确定表 1.9-2.2 2.2-2.5 2.5-2.8 2.8-3.2 3.2-3.6 0.8 0.89 0.94 1 1.06 1.7-2.0 2.0-2.3 2.3-2.7 2.7-3.1 3.1-3.5 0.91 0.95 1 1.05 1.09 1.4-1.8 1.8-2.2 2.2-2.4 ＞2.4 0.9 1 1.1 1.15 1.0-1.3 1.3-1.7 1.7-2.1 ＞2.1 0.93 1 1.07 1.13 0.7-1.0 1.0-1.4 1.4-1.8 ＞1.8 0.91 1 1.09 1.15
编制基准地价修正系数表及指标说明表
准地价
地
公共停车场，汽车客货运输站点及 工业基 1.40
停车场等用地
准地价
104
农村道 路
指公路用地以外的南方宽度≥1.0m、 北方宽度≥2.0m 的村间、田间道路
工业基 准地价
1.00
（含机耕道）
105
机场用
指民用机场及附属设施用地，包括 办公、塔台指挥场所、跑道、停车 场等用地
工业基 1.00 准地价
工业基 0.85 准地价 工业基 0.9 准地价 工业基 1.0 准地价 工业基 1.1 准地价 工业基 1.2 准地价
限制发展和淘汰类产业按照《产业结构调整指导目录》
确定。
指用于机关团体、新闻出版社、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土
地。
081 机关团 指用于党政机关、社会团体、群众 住宅基 1.00
091
军事设 施用地
指直接用于军事目的的设施用地。
住宅基 0.90 准地价
09
特殊 用地
093
监教场 指用于监狱、看守所、劳改场、劳 所用地 教所、戒毒所等的建筑用地。
工业基 1.00 准地价
094 宗教用 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、 住宅基 1.00
地
道观、教堂等宗教自用地。
准地价
095
殡葬用 地
工业基 1.00 准地价
编制基准地价修正系数表及指标说明表
基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价修正系数表是采用替代原理，建立
基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修
正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、
高效、及时地评估出宗地地价。级别或区域基准地价修正系数表的编制方法主要有两种，
容积率对地价的影响及修正系数的确定_以南京市六合区为例
容积率对地价的影响及修正系数的确定_以南京市六合区为例南京市六合区是南京市的郊区，受到城市发展的较少影响，相对保持了一定的农业和工业特色。
在土地利用方面，容积率是衡量土地利用强度的一个重要指标。
容积率是指在一定土地面积上所容纳的建筑、设备等体积与用地面积的比率，是城市规划和建设中的重要参数之一容积率的提高可以带来多方面的好处，例如可以增加人口密度、提高土地利用效率、促进经济发展等。
然而，容积率的提高也会带来一些负面影响，如增加地下空间利用难度、加大城市交通压力、增加环境污染等。
在南京市六合区，容积率的确定与修正系数的制定应考虑以下几个方面：1.地方特点：六合区较为农业和工业化，规划容积率时应考虑地方特点。
例如，农田地区的容积率可以较低，工业用地区的容积率可以适度提高，以促进产业发展。
2.交通条件：南京市六合区交通状况相对较为欠发达，容积率过高可能导致交通堵塞。
因此，在容积率的确定上应考虑交通条件，适度控制容积率，确保交通状况的畅通。
3.环境影响：容积率的提高可能会对环境产生一定的负面影响，如增加噪音、空气污染等。
在制定修正系数时，需要考虑六合区的环境状况，适当制定限制措施以减少环境影响。
在确定南京市六合区容积率的修正系数时，可以参考以下几点：1.规划上的需要：根据六合区的经济、社会发展需求，确定不同区域的容积率修正系数。
例如，工业用地区的容积率可以适度提高，以促进产业发展；居住区的容积率可以相对较低，以保证居民的生活质量。
2.基础设施建设：容积率的提高通常需要相应的基础设施支持，如道路、水电等设施。
因此，在制定修正系数时，需要考虑基础设施建设的状况，并适当提高修正系数以保证基础设施的配套能力。
3.生态保护：六合区地域较大，拥有一定的自然资源。
在制定修正系数时，需要考虑生态保护的问题，对自然环境较好的区域可以适当下调容积率，保护生态环境。
总之，容积率对地价有一定的影响，但其影响因各地区特点而异。
南京市六合区作为南京市的郊区，其容积率的确定应考虑地方特点、交通条件、环境影响等因素，制定相应的修正系数以平衡各方面的影响，并促进区域的可持续发展。
南京市市区土地级别与基准地价
南京市市区土地级别与基准地价谭成轩09-01-20 来源：南京市国土资源局浏览（34383）字体：大中小南京市市区土地级别基准地价成果表表1 南京市江南八区商业用地级别基准地价表表2 南京市江南八区住宅用地级别基准地价表表3 南京市江南八区工业用地级别基准地价表表4 南京市江宁区商业用地级别基准地价表表5 南京市江宁区住宅用地级别基准地价表表6 南京市江宁区工业用地级别基准地价表表7 南京市浦口区商业用地级别基准地价表表8 南京市浦口区住宅用地级别基准地价表表9 南京市浦口区工业用地级别基准地价表表10 南京市六合区商业用地级别基准地价表表11 南京市六合区住宅用地级别基准地价表表12 南京市六合区工业用地级别基准地价表备注：1、土地级别说明：①各用途级别范围不覆盖整个定级范围；②各用途级别范围有重叠；③商业用地级别主要以路段确定；④具体地块土地级别以国土部门认定为准。
2、地价内涵说明①评估基准日：本基准地价成果的评估基准日为2008年1月1日。
②土地使用年期：本基准地价成果的土地使用年期按法定最高出让年限设定，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
③土地开发水平：六通一平指宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”及宗地红线内场地平整“一平”；五通一平指宗地红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内场地平整“一平”。
④平均容积率：各土地级别基准地价成果是指对应级别设定容积率条件下的地价。
3、成果使用说明①在使用基准地价成果时，若评估基准日、土地使用年期、土地开发水平和容积率等与上述地价内涵的设定条件不同，应分别进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水平修正和容积率修正。
②除进行期日修正、土地使用年期修正、土地开发水平修正和容积率修正外，还应按照土地用途进行综合因素修正。
③商业用地基准地价主要为商业路线价，且有一定的深度和宽度限定，超出该限定，应进行深度和宽度修正；位于商业路线之外的宗地地价参照临近商业路线价的40％执行，再进行相应修正。
南京市征地拆迁补偿安置标准
表1—2 临时用地、取土用地、堆土区补偿费标准单位：万元/公顷（万元/亩）
表2—1 青苗补偿费标准单位：万元/公顷（万元/亩）
表2—2 菜地、精养鱼池附着物补偿费标准单位：万元/公顷（万元/亩）
表3—1 被征地农业人员安置补助费标准单位：万元/人
表3—2 被征地农业人员一次性生活补助费标准单位：万元/人
表4—1 货币拆迁房屋补偿费标准单位：元/平方米
表4—2 自拆自建房屋补偿费标准单位：元/平方米
表4—3 非住宅房屋拆迁补偿费标准单位：元/平方米
表4—4房屋装修单项补偿费标准
表4—5搬家费、过渡费、奖励费补助标准
表4—6电话、有线电视、空调、管道煤气等拆移补偿费标准
表4—7 围墙、地坪、道路补偿费标准单位：元/平方米
表5—1 用材、观赏树木补偿费标准单位：元/株
表5—2—1 经济林木补偿费标准（一）单位：万元/公顷（万元/亩）
表5—2—2 经济林木补偿费标准（二）单位：元
表5—3 猪（羊、牛）棚、马厩、家禽舍补偿费标准单位：元/平方米
表5—4 水井补偿费标准单位：元/口
表5—5 炉灶补偿费标准单位：元/个
表5—6粪坑、石灰池、沙场补偿费标准
表5—7 坟墓迁移补偿费标准单位：元/丘
表6—1桥梁、沟渠等农村集体公共设施补偿费标准
表6—2水、电等农村集体公共设备补偿费标准。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
①基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
A．基准地价成果介绍及内涵
根据《南京市区土地级别与基准地价》，南京市基准地价分商业、住宅、工业几种用途。
其基准地价内涵为基准日于2008年1月1日，土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、土地平整）或“五通一平“（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、土地平整），不同级别、不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。
工业用途基准地价见下表。
表5-17 南京市江南八区工业用地土地级别与基准地价表
根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价系数修正法评估的宗地地价
＝[基准地价×K1×（1+∑K）×K3+开发程度修正值]×K2
式中：K1──期日修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K3──容积率修正系数
K2──土地使用年期修正系数
D．区域因素及个别因素修正（∑K）
根据《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》，工业用地二级、三级地价影响因素说明表及修正系数表（见表3-26、表3-29），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
续表
续表
编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表，详见表5-30、表5-31。
表5-30 宗地A－E影响因素说明、优劣程度及修正系数表
表5-31 宗地F－G影响因素说明、优劣程度及修正系数表
E．容积率修正系数K3
待估宗地符合城市规划容积率要求，因此对此项不做调整，容积率修正系数为1。