房地产企业全程财税处理与筹划讲解(附案例)
一文说清房地产开发企业全流程税制和税务筹划
一文说清房地产开发企业全流程税制和税务筹划房地产开发企业的税收负担之重、税制之复杂可谓据所有企业之冠。
据行业一般数据统计，税收成本对于房地产开发企业来说，是仅次于土地成本的第二大成本支出，很多情况下甚至高于建安成本和资金成本。
因为，对于房地产开发企业而言，做好企业开发建设全流程的税务筹划尤其重要。
房地产开发企业必须有全流程税收筹划的意识鉴于房地产开发企业税负重、税制复杂的事实，对于房地产开发企业来说，具有全流程的税务筹划意识最为重要。
要从项目最初意向阶段即开始有税筹意识，提前做好各项税筹安排。
税筹要贯穿项目开发建设的全过程。
税务筹划的及早介入最重要。
▶项目获取阶段：税务测算（收购公司、收购项目）、意向城市的税务政策及环境等▶项目开发建设阶段：土地成本的涉税问题（拆迁成本？是否可以增值税销项扣除？）、供应商的选择和报价、发票管理等▶项目销售阶段：增值税（预缴、缴纳）、企业所得税、土增税（预缴、缴纳）、房地产开发企业税、土地使用税、耕地占用税、印花税等▶项目清算注销阶段：完工清算、土增清算、如何避免企业所得税退税、注销、土增退税等▶投融资阶段：对外投资时所得税的处理、融资阶段融资结构所得税和增值税的处理▶全产业链的筹划▶税收优惠政策和财政返还房地产开发企业的增值税及税收筹划01房地产开发企业增值税与一般企业的增值税有很大的不同，主要表现在计算方式、缴纳义务时间、缴纳方式等方面。
（1）计算方式不同根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年18号公告），房地产开发企业增值税计算方式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款（当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积；房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积；支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
做账实操-房产企业税收筹划案例
做账实操-房产企业税收筹划案例XXX公司20XX年，以90万元从某企业购进一处房产。
随着城市发展，房产逐渐升值，2020年公司将房产以360万元的价格出售给某公司，其应缴各项税费如下：城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加征收率为5%，当地规定契税适用税率为4%（不考虑其他费用）。
XXX看了朋友公司的筹划案之后连连称赞。
【分析】一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。
因此，减少纳税环节是常见的税收筹划思路。
但土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能越小。
纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，若增加一个(或多个)中间环节，则可将一次高增值分解为两次（或多次)相对较低的增值，从而降低增值率和适用高税率的金额。
【对比】筹划前，直接出售给某公司，各项税收合计114.35万元。
具体计算：1、应缴纳转让不动产增值税：（360-90）：（1+5%）×5%=12.86（万元）2、应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：12.86×（7％＋3％+2％）=1.54（万元）3、印花税：360×0.5%0=0.18（万元）4、土地增值税：收入额=360-12.86=347.14（万元）扣除额=90×（1+5×5％)+1.54+0.18=114.22（万元）增值率=（347.14-114.22）=114.22=204％土地增值税额：（347.14-114.22）×60%-114.22×35%=99.77（万元）5、各项税收合计：12.86+1.54+0.18+99.77=114.35（万元）筹划后，增加销售环节，公司可先将土地以215万元销售给A公司，再由后者以360万元销售给某公司，各项税收合计100.78万元。
具体计算：1、XXX公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（215-90）（1+5%）×5%=5.95（万元）(2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：5.95×(7%+3%+2%）=0.71（万元）（3）印花税：215×0.5%0=0.11（万元）（4）土地增值税：收入额=215-5.95=209.05（万元）扣除额=90×（1+5×5％）+0.71+0.11=113.32（万元）增值率=（209.05-113.32）=113.32=84.48%土地增值税额：（209.05-113.32）×40%-113.32×5%=32.62（万元）2、A公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（360-215）（1+5%）×5%=6.9（万元）（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：6.9×（7%+3%+2%）=0.83（万元）（3）契税：215×4%=8.6（万元）（3）印花税：215×0.5%o=0.11（万元）；360×0.5%o=0.18（万元）（4）土地增值税：收入额=360-6.9=353.1（万元）扣除额=215=1.05+0.83+0.18+8.6=214.37（万元）增值率=（353.1-214.37）=214.37=64.72％土地增值税额：（353.1-214.37）×40%-214.37×5%=44.77（万元）3、各项税收合计：5.95+0.71+0.11+32.62+6.9+0.83+8.6+0.11+0.18+44. 77=100.78（万元）【结果】筹划前后，虽然增加了纳税环节，但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，使整体税负降低13.57万元，达到了筹划效果。
房地产开发全流程纳税筹划与实战案例解析
项目操盘手必备的财税训练——房地产开发全流程纳税筹划与实战案例解析【课程背景】✧按计划营改增将于2015年基本实现全覆盖。
针对营改增扩围，国家税务总局局长王军在全国税务工作会议上也表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围,并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。
一语激起千层浪，营改增的话题一度成为2015年初各大媒体的头条热点话题。
增值税与营业税处理究竟有什么不同点?营改值对成本又有哪些影响？✧房地产公司的开发流程对财务管理及税收筹划有什么特殊的影响？房地产企业的税收成本成为仅次于建安成本的第二大营运成本，即便如此，房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战。
怎样才能依法纳税、合理筹划?如何反稽查,稽查的主要手段有哪些？如何避税而又规避刑事责任？房地产集团公司的税收风险管控点再哪里？【课程价值】➢本课程将带领学员充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查要点、风险等方面的问题,使学员掌握房地产企业的开发流程,在熟悉业务的基础上掌握企业成本各种控制方法与手段，有成本控制转化成本经营,优化企业各项管理决策。
【课程大纲】第一章房地产开发流程与涉税简介第一节房地产开发流程简介第二节房地产公司涉税简介第三节房地产营改增专题一、房地产营改值政策梳理(一）房地产“营改增”涉及的税率和征收率(二)房地产企业增值税的纳税地点（三）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限（四）增值税专用发票丢失的处理(五）房地产企业进项税金抵扣的几种规定1、进项转出与视同销售的区别2、没有销售清单的专用发票不得扣除3、“对开发票"不能抵扣进项税金（六）营改增房地产公司帐务处理（七）虚开发票的种类及虚开增值税发票专用罪的司法规定(八）不能开具增值税专用发票的几种情况二、增值税与营业税处理的关键不同点提示（一）增值税要求，三价统一:合同价、发票价和结算价相互统一.三流统一：资金流、发票流和劳务流(物流)相互统一。
房地产税务筹划实战案例
房地产税务筹划实战案例房地产税务筹划在当前的经济背景下显得尤为重要。
税务筹划是指通过合理地调整企业的经营行为和税务关系，以达到减少纳税负担、降低经营成本和提高企业竞争力的目的。
本文将介绍一个房地产企业在税务筹划方面的具体实战案例。
背景介绍某房地产企业（以下简称A公司）位于中国某大城市，主要经营住宅开发和销售业务。
由于地方政府实施了一系列的房地产调控政策，房地产市场竞争激烈，导致A公司的销售业绩下滑，利润受到了很大的影响。
为了应对这一局面，A公司决定开展房地产税务筹划，以减少企业的税负，提高盈利水平。
房地产税务筹划方案1. 合理利用住房销售周期房地产销售周期较长，可能需要数年才能完成项目的销售。
A公司通过合理规划销售计划，将部分销售款项分拆到不同的年度中，从而降低每一年的纳税金额。
这样一来，A公司不仅可以减少当年的纳税负担，还能够将税款延后支付，提高企业的现金流量。
2. 合理利用固定资产折旧政策根据中国税法规定，房地产企业可以按照固定资产的使用年限，合理计算并分摊固定资产的折旧费用，从而减少纳税金额。
A公司可以通过调整固定资产的使用年限，延长折旧时间，从而降低当年的纳税负担。
同时，A公司还应合理评估固定资产的价值，以避免因低估或高估而引发税务的风险。
3. 合理运用财务费用的扣除财务费用是企业在借款或融资过程中发生的利息、手续费等支出。
为了减少纳税负担，A公司可以通过适当增加借款额度，提高财务费用的金额，从而减少纳税金额。
然而，需要注意的是，这个筹划方案必须符合税法的规定，避免出现违规操作。
4. 合理利用税收优惠政策政府对于房地产企业采取了一系列的税收优惠政策。
A公司可以充分了解并利用这些政策，如减免企业所得税、减免土地增值税等。
通过合理的税收优惠政策运用，A公司可以有效降低其税务负担，提高企业的盈利水平。
案例效果评估通过实施上述的税务筹划方案，A公司在一年的时间内实现了显著的效果。
企业的税负有所降低，盈利水平得以提高。
房地产税务筹划案例
房地产税务筹划案例在房地产行业，税务筹划是非常重要的一环。
合理的税务筹划可以帮助企业合法减少税负，提高经营效益。
下面我们通过一个实际案例来介绍房地产税务筹划的重要性和具体操作方法。
某房地产开发企业在某城市开发了一处高端住宅小区，该小区拥有优越的地理位置和高品质的建筑设施，因此备受市场青睐。
然而，随着项目的建设完工，企业开始面临着较高的税收压力。
在这种情况下，企业需要进行税务筹划，合理规避税收风险，提高企业的经营效益。
首先，企业可以通过合理的资产配置来减少税负。
在房地产项目开发过程中，企业通常会持有大量的土地和房屋资产，这些资产的增值会带来较高的土地增值税和房产税。
因此，企业可以通过资产转让、租赁等方式，将部分资产转移到其他企业名下，以减少自身的税负。
其次，企业可以通过合理的财务安排来降低税收成本。
在房地产项目销售过程中，企业可以通过合理的财务安排，将部分收入转移至其他税负较低的地区或企业名下，以降低税收成本。
同时，企业还可以通过合理的财务结构设计，选择适用税收优惠政策的方式，来减少税收支出。
最后，企业还可以通过合理的税收申报和风险防范来规避税收风险。
在房地产项目运营过程中，企业需要严格遵守税法规定，及时、准确地进行税收申报，避免因税收违法行为而导致的罚款和损失。
同时，企业还可以通过购买税收风险保险等方式，来规避税收风险，保障企业的经营安全。
综上所述，房地产税务筹划对于企业的经营发展至关重要。
通过合理的资产配置、财务安排和税收申报，企业可以有效降低税收成本，提高经营效益。
因此，企业在开展房地产项目的同时，务必重视税务筹划工作，以确保企业的稳健发展和可持续经营。
房地产企业税收筹划案例分析
房地产企业税收筹划案例分析引言：房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一，但由于税收政策的复杂性和变化性，房地产企业往往面临着较高的税负压力。
因此，科学合理地进行税收筹划，对于房地产企业来说至关重要。
本文将以某房地产企业为例，分析其税收筹划案例，并探讨有效的税收优化策略。
一、某房地产企业的税收现状分析某房地产企业是一家规模较大的房地产开发商，主要从事房地产项目的开发、销售及租赁业务。
根据其最近一期的财务报表，该企业年利润为1000万元，企业所得税税率为25%，即企业所得税应缴纳250万元。
二、房地产企业税收筹划案例分析1. 合理利用资产折旧房地产企业的主要资产是房地产项目，合理利用资产折旧可以减少企业的应纳税额。
该企业在不违反法律法规的前提下，可以合理通过折旧计提等手段，将资产价值分摊到多个会计年度，从而降低当期的应纳税额。
2. 合理规避地方所得税根据我国税收政策，不同地区对房地产企业征收的地方所得税税率存在差异。
该企业可以通过巧妙地规避高税率地区，将资本和利润转移到税率较低的地方，从而降低企业的税负。
例如，该企业可以通过设立分支机构或子公司、调整销售渠道等方式实现地方税收规避。
3. 积极利用税收优惠政策针对房地产行业，我国税法有一系列的优惠政策，例如减免企业所得税、增值税的政策措施。
该企业可以积极申请适用这些税收优惠政策，从而减少税负。
同时，企业还可以利用一些特定的税收优惠政策，如节能减排政策、新疆和内蒙古地区税收优惠政策等，进一步降低税负。
4. 合理运用关联交易房地产企业往往与多个关联企业存在业务往来，合理利用关联交易的原则，可以优化企业的税务安排。
例如，该企业可以通过调整关联企业的利润分配、定价策略等方式，实现税收的合理分摊，从而达到整体税负的优化。
三、总结与建议在房地产企业税收筹划过程中，应根据企业自身情况和税务政策灵活运用各种策略，以达到税负优化的目的。
同时，在进行税收筹划时，也需要充分考虑风险控制和法律合规的问题，避免可能的风险和纠纷发生。
房地产全程纳税筹划详细2
房地产全程纳税筹划详细21. 引言房地产行业作为国民经济的重要组成部分，在国家税收体系中占据着重要的地位。
为了规范房地产行业的税收管理，保障税收的公平性和有效性，房地产全程纳税筹划成为了房地产企业所必须面对的一个重要问题。
本文将详细介绍房地产全程纳税筹划的相关内容，帮助房地产企业合理规划和管理全程纳税。
2. 房地产全程纳税筹划的概念和意义房地产全程纳税筹划是指房地产企业根据相关法律法规，结合自身发展需求和财务状况，通过合理的税务规划手段，实现税收优化、降低税负、合规经营的过程。
房地产全程纳税筹划的意义在于：•减少税负：通过合法合规的手段，降低税收的负担，提高企业的利润水平。
•规避风险：避免因税收管理不当而引发的法律纠纷和罚款等风险。
•促进企业发展：通过优化税收结构，为企业提供更多的资金支持，促进企业的投资、扩张和创新发展。
3. 房地产全程纳税筹划的关键要素房地产全程纳税筹划包括多个环节和要素，以下为其中的关键要素：3.1 税收风险评估和合规管理在房地产全程纳税筹划中，对税收风险进行评估和合规管理非常重要。
企业需要对可能存在的税收风险进行识别和评估，并采取相应的措施进行规避和应对，以避免可能的法律纠纷和经济损失。
3.2 资金结构优化房地产企业应合理优化自身的资金结构，通过合理的债务和股权结构安排，减少公司的融资成本，并降低企业的税负。
合理的资金结构可以为企业提供更多的融资渠道和资金来源，并提高企业的发展潜力和竞争力。
3.3 土地资源开发与利用策略土地资源在房地产行业中占据着至关重要的地位。
房地产企业应根据土地供应和市场需求情况，制定合理的土地资源开发与利用策略。
通过优化土地使用方式、合理安排土地投资和开发计划，实现土地资源的最大化利用和经济效益。
3.4 增值税优惠政策的合理运用房地产企业可以根据国家的税收政策，合理运用增值税优惠政策，减少增值税的负担。
通过优化房产开发模式、合理调整销售策略和规划土地使用方式，享受相应的增值税优惠政策，降低企业的税负。
房地产企业纳税筹划与实例解析
房地产企业纳税筹划与实例解析房地产开发企业涉及税种较多,税负较重,房地产交易过程的税收问题，是房地产开发企业需要考虑的重要因素。
在房地产行业不景气、销售不佳的背景下，随着市场不确定因素的增加、观望气氛的抬头，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，企业通过合法合理的方式进行积极的纳税筹划，达到降低企业的税收负担显得更为重要。
本文从房地产企业运用低税率的四种思路进行合理的税收筹划，进行实例解析。
一、巧妙用土地增值税税收优惠政策降低税率进行筹划按照现行《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
但税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发，分别核算与不分别核算，其税收负担会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。
在分别核算的情况下，若能把普通标准住宅的增值额控制在可扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，以减轻土地增值税税负。
［案例1］江宇房地产开发公司2013年商品房销售收入为6亿元，其中普通住宅销售额为4亿元，豪华住宅的销售额为2亿元。
按现行税法规定可扣除的项目金额为4.4亿元，其中普通住宅可扣除项目金额为3.2亿元，豪华住宅可扣除项目金额为1.2亿元。
［案例分析］分别核算与不分别核算税负孰轻孰重的问题。
在不分别核算的情况下，该公司应缴纳土地增值税的情况为：企业在筹办期间只有支出没有收入的客观实际给予按比例扣除招待费的特殊优惠政策，但是企业必须正确核算不允许扣除的40%部分，待允许扣除时记入当期的“管理费用筹办费——招待费（40%部分）”，在年度所得税汇算清缴时调增应纳税所得额，因此，在对筹办期招待费核算上要分60%和40%两个子目进行：在执行一次性扣除的方法下，支付业务招待费时：借：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：银行存款在开始生产经营时的会计分录为：借：管理费用——筹办费——招待费（60%部分）管理费用——筹办费——招待费（40%部分）贷：长期待摊费用——筹办费——招待费（60%部分）长期待摊费用——筹办费——招待费（40%部分）在年度所得税汇算清缴时，将40%部分调增应纳税所得额。
房地产税务筹划案例
房地产税务筹划案例
在房地产领域，税务筹划是非常重要的一环。
合理的税务筹划可以帮助房地产
企业最大限度地减少税负，提高经营效益。
下面，我们以某房地产企业为例，来探讨一下房地产税务筹划的具体案例。
该房地产企业是一家规模较大的房地产开发公司，主要经营房地产开发和销售
业务。
在税务筹划方面，该企业面临着土地增值税、企业所得税、契税等多个税种的问题。
首先，针对土地增值税的问题，该企业需要合理规划土地开发的时间节点。
在
土地出让之后，企业可以通过合理安排项目开发周期，将土地增值税的缴纳时间推迟，从而减少税负。
此外，企业还可以通过合理的土地评估和成本核算，降低土地增值税的应纳税额。
其次，针对企业所得税的问题，该企业可以通过合理的资产折旧政策来降低应
纳税额。
在资产折旧方面，企业可以选择加速折旧政策，将资产的折旧费用提前计入成本，从而减少当期的应纳税额。
此外，企业还可以通过合理的财务成本安排，将利润合法地转移至其他税负较低的地区，降低企业所得税的负担。
最后，针对契税的问题，该企业可以通过合理安排资产转让的时间和方式，来
最大限度地减少契税的应纳税额。
在资产转让方面，企业可以选择分批转让的方式，将资产转让的时间节点分散开来，从而降低契税的应纳税额。
综上所述，房地产税务筹划是一项复杂而又重要的工作。
通过合理规划土地增
值税、企业所得税和契税等税种，房地产企业可以有效降低税负，提高经营效益。
因此，房地产企业在开展税务筹划工作时，需要充分考虑各种税务政策和法规，制定科学合理的税务筹划方案，以实现税收最优化，为企业发展保驾护航。
企业房产税筹划相关案例
企业房产税筹划相关案例案例一：企业房产税抵扣公司拥有多个房产，为了降低房产税负担，该公司合理利用税务政策进行筹划。
首先，该公司评估了其不动产资产的市值，并对房产进行了精确分类。
根据税法规定，房产所需要缴纳的房产税是按照不动产市值的一定比例计算的。
因此，对于市值较高的房产，该公司主要进行出租以获取租金收入，对于市值较低的房产采取自用的方式，减少自身的房产税负担。
其次，该公司根据税务政策规定，合理利用租金支出进行税务抵扣。
将其自用的房产租给员工或第三方进行租金收入，然后根据税务政策规定，将所得租金作为税前扣除项目，从而减少企业的应纳税额。
再次，该公司通过拆分房产，将原本集中在同一座房产上的多个办公、生产等用途进行分散。
根据税法规定，拥有多个具有不同用途的房产的企业，房产税可以根据实际用途进行分类计算，进而减少企业的税负。
通过以上的房产税筹划措施，该公司成功降低了房产税的支付额度，提高了企业的税务效益。
案例二：企业房产转让优化公司在城市拥有多个不动产资产，并计划将其中一处房产转让。
为了减少房产转让所涉及的税负，该公司进行了相关筹划。
首先，该公司与专业税务机构进行合作，对于房产转让事项进行详细的评估和规划。
通过全面了解相关税收政策和法规，并进行风险评估，为公司提供一系列合理的税务优化方案。
其次，该公司利用资金链优势，采取分阶段转让的方式进行房产转让。
通过将房产按照一定比例进行分割，分阶段进行转让，可以减少一次性支付的税额，并且降低了房产转让对公司的资金流压力。
再次，该公司利用房产抵押贷款的方式进行房产转让。
通过将房产进行抵押，获得对应的贷款资金，并在一定时间内进行还款，可以将房产转让所得的收益有效地推迟到后续的还款期内，从而减少税务负担。
通过以上的房产转让优化筹划，该公司成功减少了房产转让所需支付的税额，实现了最大化的税务效益。
综上所述，企业房产税筹划是企业应该积极探索和采用的一种管理方式。
通过有效利用税务政策和优化资产结构，可以减少企业的房产税负担，从而提高企业的税务效益。