美年广场商业部分定位报告32p
商圈评估报告
商圈评估报告背景介绍：本次商圈评估报告的研究对象是某城市的XX商圈。
该商圈地处城市中心位置，被许多主要道路和公共交通线路所覆盖。
商圈内涵盖大型购物中心、超市、影院、KTV等各种服务设施，是当地市民及外来游客共同的购物、娱乐、交流场所，有着极高的人流量和商业价值。
评估方法：本次评估报告采用综合评估法，包括以下几个方面：1.人流量调查。
我们在商圈内设立了七个人流量监测点，每天分别在早、中、晚三个时段分别进行观测。
同时也研究了在节假日等特殊时期商圈内人流量的变化趋势。
2.环境评估。
我们通过对商圈内的生态环境、安防设施、设备维护情况等方面进行评估。
3.商业评估。
我们根据商圈内各类主要商业设施的运营情况、品牌竞争力等客观数据进行分析。
评估结果：经过对商圈内的评估，我们提出如下结论及建议：1.人流量调查结果显示，商圈内的人流量整体稳定，但节假日与平日相比有所增长，其中以周末最为明显。
2.环境评估结果表明，商圈的生态环境较好，但在安全防范、设备维护等方面还有待改进。
3.商业评估方面，虽然商圈内的购物中心品牌竞争力较强，但其他设施的业态单一、品牌较为老旧，需要加强引入更多新型商业业态。
建议：在综合分析评估结果的基础上，我们给出如下建议：1.商圈可以加强与周边酒店、景区、公园等场所的合作，组织更多的活动吸引游客，提升节假日人流量。
2.商圈管理方面应重视安全防范及设备维护，保障商圈内的生态环境良性发展。
3.开展品牌调整升级及引入新型商业业态，提高商圈内的商业竞争力、吸引力，满足不同消费群体的需求。
结论：本次商圈评估报告分析了商圈的人流量变化趋势、环境质量及商业发展状况等方面，提出了针对性的改进建议。
商圈管理方可针对此报告中提到的问题，制定有效的计划和措施，推动商圈内的可持续发展。
某广场项目整体定位建议报告(PPT 177页)
2009年湖南主要城市经济比较
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0 长沙市
社会消费零售总额(亿 1524.91 元）
生产总值GDP（亿 元）
3744.76
人均GDP（元）
20238
株洲市 364.4 1022.6 27474
湘潭市 186.58 654.76 23672
衡阳市 399.23
株洲市2008年-2009年人均收入总表
年份
2008年
2009年
城镇居民人均收入（元）
15911
17433
农民人均收入（元）
5837
6502
同比增长(%） 12.5 11.4
株洲市2008年-2009年社会零售品消费总额汇总表
年份
2008年
2009年
批发、零售贸易业（亿元）
262.3
299.5
住宿和餐饮业（亿元）
第一产业增加值（亿元）
75.5
96.6
109.6
第二产业增加值（亿元）
311.8
396.3
497.2
第三产业增加值（万元）
218
255.8
302.7
人均地区生产总值 （元/人） 16526
20257
24563
2009年 1022.6 107.8 560.3 354.5 27474
社会经济概况
星联国际机构
37.9
60.4
其他（亿元）
4.5
6.5
社会零售品消费总额（亿元）
304.7
364.4
同比增长(%） 20.3 30.6 12.3 19.6
关于多美商业广场现有商业调查报告
关于多美商业广场现有商业调查报告宝庆路至迎春路，约300米左右。
小型超市、水果零售、早餐、服装零售构成一条两百余米的商业街。
其中主体二纺机的好厨房生鲜连锁超市，面积120平米，以猪肉、牛肉、粮油为主。
日销售三至五头猪，半头牛肉，平均日营业额1万至1.5万左右。
好又多超市面积360平米，为大众化生活生鲜超市。
日营业额5千至1万不等。
华红超市门面三间，约150平米，以生活超市为主体，日营业额为2千至5千元之间。
迎春农贸市场大小摊位130余间，其中猪牛肉合计为23家，猪肉销量19头，平均每个肉摊销售生猪一头。
回民牛肉四家，日销售牛肉1.5头。
鸡日销售200余只，鸭日销售百余只，活鱼500多斤，青菜类不详。
百春圆小区现有居民楼百余栋，电力局、烟草局、交通局、银行等单位构成，只有一个占地700平米以生活生鲜为主的喜乐多超市，日平均营业额2.5万至3万不等，无农贸市场。
西湖路至多美商业广场150米左右，以国土局、建设银行、邮电局等单位家属区构成。
以早餐店、日杂店、冷鲜肉店等够成。
其中肉店五家，日销售生猪三头。
敏洲西路至多美商业广场约300米左右，以华夏新园、多美新苑、晶美花园、电信新村四个大型商住小区构成。
以许乐连锁超市、扬扬超市构成一个临时农贸市场，其中肉摊6个，日销售生猪4头。
两个超市营业额不详。
未来即将入住单位有大祥区人民政府、邵阳市财政局、大祥区检察院、城管局、大祥区人民法院、林业局、邵阳市税务局等单位。
正在兴建与装修的有华夏田园、汇福丽城和以上市企单位的安置房和集资房，拥有约5万即将入住的人口量。
以猪、牛肉、鸡鸭鱼日销量计算，现多美商业广场周边500米内长住人口7-8万，即将入住人口高达5万，以多美商业广场为中心，这块片区将成为邵阳唯一一个高收入、高品质的生活商业中心。
购物中心定位报告
购物中心定位报告市场定位，也称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使该产品在细分市场上占有强有力的竞争位置。
一、项目简介始建于2007年，原名青山一百国际城，于2009年正式更名为。
项目建筑面积7万平米，其中公寓面积4万平米，停车场面积9659平米。
商业面积16143平米。
负二层、负三层为停车场，负一层为永盛成超市。
地上一至四层位商业面积，五层为健身俱乐部、小型游泳馆、水吧（休闲厅）。
二、定位分析过程中考虑的要素（一）主观因素1、大厦商业部分所呈现的百货业态和公司连锁超市的主要业态形成互补，将永盛成的整体品牌形象提升一个档次，提升永盛成在商业零售服务业的知名度及竞争实力。
2、整合永盛成现有资源，进一步开拓团购业务，满足团购顾客及高端会员对超市以外的百货商品的需求。
3、大厦的整体亮相将为永盛成进一步发展壮大提供良好的品牌支援和形象支持。
4、百货业态的亮相，将为公司新三年战略目标的实现即到2012年超市100个店铺，百货业态2万平米以上5个店铺，涉及呼、包、鄂地区，销售额达到25个亿奠定更加坚实的基础。
（二）市场因素1、青山区以王府井百货为核心，新的不断规范的商圈正在逐步形成。
而项目也同处商圈之内。
2、商圈内同类业态的经营模式（除王府井外），都以租赁为主。
管理水平低，品类规划，品牌结构混乱，处于竞争的低级阶段，缺乏发展后劲。
3、由于没有规范的商业经营业态引导消费，导致青山区的消费习惯的改变，消费意识的成熟，有待在市场不断成熟的过程中逐渐转变、提高。
4、业态面对的消费群体有别于昆区包百王府井商圈。
目前，最主要的是为本区的工薪阶层提供更加适销对路的商品，和周到满意的服务。
5、相对而言青山区核心商圈周边的城市发展空间较大，大型地产商开发力度的不断加强，随着2010年市政府东迁，青山区将成为包头市真正的商业中心，有巨大的潜在消费群体和消费能力。
广场商业群楼初步定位报告
RR广场商业群楼初步定位报告第一部分：项目理解及分析一、项目分析（一）项目综合简介RR广场项目位于汉阳古琴台，是一栋具有标志性的商住项目，主体由一栋塔楼及六层群楼组成，本案所论述的为商业群楼部分（后简称项目）。
项目规划范围包含地上六层及地下一层群楼物业，主体面宽为108米，进深90 - 95米，总建筑面积6万平米。
建筑采用剪力墙结构，整体无粱设计，一至六层层高为4米，地下一层高为4.7米。
建筑一层设计有5个出入口，内部配置电梯19部，其中包含观光电梯、中厅扶梯各两部，交通动线清晰便捷。
项目还配备车位个，停靠方便。
项目是一个具有商业历史的建筑，曾历经过百货与电子广场两次产业经营，因此内部商业配置十分齐全，且商业知名度也较高。
（二）项目现状项目目前处于空置状态，内部水、电、梯均已停用。
由于外墙封闭，内部空间目前采光点少，部分区域黑如深夜。
（三）项目周边配套情况1、交通配套：项目位于鹦鹉大道，紧邻江汉一桥，不远至RR大桥，交通极为便利，是武汉三镇的交通枢纽，车流量达每分钟150辆之多。
2、商业配套：项目北面过江汉一桥即达武广、汉正街及江汉路三大汉口核心商圈，南面为汉阳钟家村老商业中心，无论购物、医疗、娱乐一应俱全。
3、自然资源配套：项目矗立于三镇中心，享尽繁华的同时，包揽了武汉几大著名的自然胜景，RR、汉江、月湖、龟山呈现于此，美不胜数。
4、文化资源配套：项目位于月湖文化广场建设范围内，著名的知音文化处处可循，另外即将投入使用的琴台大剧院更是将高尚文化聚焦于此，成为武汉未来高知、高雅文化传播的主阵地。
二、项目的优势条件分析三镇交通枢纽，通达性良好；核心地段，价值永恒；坐拥经典美景，感受高雅文化，建筑内外的品质、气度自然天成。
三、项目的难点分析商业氛围不足，人流引进困难项目所在地段虽是汉口、汉阳商圈连接的纽带，但由于汉口、汉阳商圈一直以来都相对独立，力口上这一地段汇集了几大著名自然景观，缺乏可开发商业的土地资源，所以商业发展相当缓慢。
沈阳美联大厦项目定位报告
沈阳美联大厦项目定位报告集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]沈阳美联大厦项目定位报告2008年7月目录引言：在前面的项目市场报告的基础上，我们对项目的地块环境、所处商圈、以及竞争项目进行深入研究，并做出最终定位和初步产品建议，为项目公司提供决策参考。
第一部分：项目概况及周边环境分析地块概况本项目位于昆山路与长江街交汇处，南临韩式风情商圈西塔商圈，北拥沈阳第三大商圈北行商圈。
目前为平整地块，无建筑物；东面为一年多烂尾楼（新世纪酒店），西面是中国石油办公大楼，北面是中国人民财产保险大厦，南面是建材装饰市场，周边多为比较旧的居民住宅。
地块经济技术指标周边环境1）长江街项目位于长江街南端临街，长江街是沈阳市最古老的商业街之一，至今已有300多年的历史，已经形成以长江街为主轴的长江街商圈，有着一定的商业市场基础，本项目处于中心附近地段。
2）自然景观项目马路斜对面有碧塘公园，环境幽雅；北面与沈阳最大自然景观北陵公园遥遥相望；还有位于北陵公园西侧的沈阳新乐遗址，是距今7200多年前的原始社会新石器时代较早的一处母氏族公社聚落遗址。
3）朝鲜族风情街项目向南紧临西塔,沈阳西塔地区形成已有近百年历史，目前该区聚居着3万多朝鲜族居民，其最重要的标志性建筑西塔街，全长682米，是仅次于美国纽约韩国街世界第二大的朝鲜族风情街。
交通状况本案所处地块位置为全市交通枢纽、过往车辆众多、交通极为便利，有9辆公交线路可达项目，唯一缺憾项目附近无地铁。
第二部分：项目所处商圈区域商业分析 2．1所属商圈基本情况 2.1.1区域范畴以本项目为核心，长江街为中轴线，东至嘉陵江街、南达公铁立交桥、西至珠江街、北接崇山路，形成一个长江商业圈区域，属于皇姑区比较繁华的区域。
209112 242 248 249 236293228本案辽大道义 小河沿 新宁保利花园 金山小区 东北汽配砂阳路大东门215 我们的交通莲2.1.2区域定位此商圈属于沈阳市区比较繁华的商圈之一，年代悠久，商业比较成熟。
广场商业项目商业定位报告(ppt 83页)
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
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本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
成都美年广场项目简介
商务科技中心，天府新城商务科技源动力
目前，电力、通讯、石油等行业的区域总部及川投、新希望等企业总部已落户新城，孵化园、软件园 建设大部分完成。
聚集了IBM、赛门铁克、阿尔卡特、诺基亚、甲骨文、上海盛大、华为、中兴等大批国际国内知名企业。
1.10
商业中心，天府新城强力磁场源动力
目前，仁和春天、伊藤、欧尚、苏宁、凯丹、凯德商用、茂业、复地商业等落户天府新城，并形成新 南天地、金融总部区、大源商务商业核心区三大商圈。
深圳茂业集团
伊藤旗舰店
凯丹广场
1.11
政务中心，天府新城城市策动源动力
目前，高新区行政服务中心、成都市政务服务中心、成都市中级人民法院等主要行政单位已落户天府 新城，并开始行使职能。
成都市法院
成都市政务中心
1.12
文化休闲中心，天府新城国际时尚源动力
目前，两个主题体育公园、成都大魔方、海洋乐园、歌剧院、儿童乐园等文化休闲设施已落户新城。
1.3
项目概况·成都基本情况介绍【2010年】
名称 成都市土地面积： 人口： 生产总值（GDP）： 人均GDP： 社会消费品零售总额: 居民人均可支配收入： 全社会固定资产投资： 在岗职工年平均工资：
数据 12,390.00 1,404.7 5,551.3 39,519.47 2,417.6 19,920 1.05 3012.9
天 堂 岛 海 洋 公 园
国
际 高 尔 夫 球 场
成 都 大 魔 方
1.13
会展中心，天府新城世界经济桥梁源动力
目前，国际会展中心、世纪城洲际大酒店、希尔顿大酒店等国际会展设施落户新城。
洲际酒店
成都新会展中心
希尔顿酒店
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市场分析 1.2 商业环境分析·小结
宏观 经济
成都近年整体经济高速发展，消费者对商业需求的随之不断提升，为商业市场的 蓬勃发展奠定了基础。
解决的关键问题及创新点
ห้องสมุดไป่ตู้
SWOT 详细分析项目优劣势
姓名 刘彬
员工 ID 号 TJ14020024
人员配置 公司 天津中原
咨询师体系职级 高级投资分析师
积分分配（%） 100
美年广场商业定位方案
中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.03.2012
市场分析
1.1 宏观经济分析·成都概述
市场分析
1.2 商业环境分析·城市商业遍地开花
➢ 作为商业项目的高级发展 形 态 —— 城 市 综 合 体 ， 2011年在成都兴建的数量 达到了历史最高峰，据 2011年上半年不完全统计 大成都2011年新增及在建 的 城 市 综 合 体 达到 了 150 个 ， 而 主 城 区 超过 了 110 个（左图中54个项目的总 体量已超过3100万方）， 为全国之最。
餐饮
高端百货、时尚百货、购物中心
购物中心、百货
档次 中低档 中高档
中档
建设路
成都华联·东环广场、龙湖天街·三千集购物中心、伊藤洋华堂、 SM广场
购物中心、文化创意园
中档
新兴 商圈
新南 天地 万年场
凯丹广场、迪卡侬运动超市、宜家家居、富森·美家居、富森美 家具MALL、欧尚超市、美克美家
万象城、环球贸易广场、MID TOWNCON
美年广场商业部分定位报告32p
提交日期： 研究方案
小成果提交表
成果名称 所属分类 成果类型
研究内容
美年广场商业定位方案 □住宅地产 √商业地产 □办公地产 □产业地产 □养老地产 □旅游地产 □城市运营 □交通地产 □企业咨询 □其他 □工具包 □专题研究 √经典案例 □其他
1、 市场分析 2、 项目分析 3、 消费者分析
➢ 2011年，成都城镇居民的收入已经近2.5万元 ，而近年的增长率也在逐步提升，保持在10% 以上，消费者收入的稳定增长是商业持续发展 的基础要素。
市场分析 1.1 宏观经济分析·成都城镇居民消费结构
成都市城镇居民人均生活消费结构
➢ 分析近年的成都市城镇居民人均生活消费结构可得，当中的食品类、居住、医疗保健等基础型消费占比 有所下降，而衣着、交通通讯等享受型消费需求有所提升。
全社会固定资产投资
5006.0
数据来源：《成都市2011年国民经济和社会发展统计公报》
单位 平方公里 万人 亿元 元 亿元 亿元 元/年 元/年 亿元
市场分析
1.1 宏观经济分析·成都近年GDP情况
成都市近年GDP及增长率
成都市近年人均GDP及增长率
➢ 成都近年GDP年均增长率均保持在12%以上， 近年有稳步上升的趋势，经济的稳步上升促进 了商业市场的蓬勃发展。
购物中心、百货、超市、专业市 场
购物中心
中档 中档
金沙光华
仁和春天广场、大地·新光华广场、君悦金沙、家乐福、麦德龙
购物中心，高端百货、商业街区、 超市
中高档
成都的商业市场已经进入多核化发展阶段，商业项目由传统商圈向各区域扩散。传统的百货已经不能满足市场日益增长
的一站式消费需求，购物中心呈现出遍地开花的发展态势。
市场分析
1.1 宏观经济分析·成都产业结构情况
成都市近年产业结构
成都市2004－2011年恩格尔系数变化
➢ 近年成都全是第二产业占比变化不大，但第三 产业增速明显，截止2011年已占比近半，显示 出服务业已成为整个城市发展的最大动力来源 ，这对商业发展极为有利。
➢ 成都恩格尔系数在35%与40%之间浮动，近年有 上升的趋势，主要是因为食品的价格提升较快导致 ，但总体上成都仍然属于相对富裕的发展阶段。
市场分析
1.1 宏观经济分析·成都基础经济情况（2011年）
名称 成都土地面积 常住人口 生产总值（GDP） 人均GDP 社会消费品零售总额: 零售业商品销售总额 城镇居民人均可支配收入 农村居民人均纯收入:
数据 12121 1407.1 6854.6 48755 2861.3 2314.0 23932 9895
成都市，别称“蓉城”、“锦官城”，简称“蓉”，自古被誉为“天府之国”，是中国四川省省会，为 副省级城市。是中国开发最早、持续繁荣时间最长的城市之一，为第一批国家历史文化名城之一。 成都，被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”——中国西南地区的科技中心、金融中心、商贸 中心，交通枢纽和通讯枢纽，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区位竞争优势。
➢ 直到到2011年，成都的人均GDP已经接近5万元 ，人均GDP的提升，直接带动了商业的需求量， 刺激着商业的扩张。
市场分析 1.1 宏观经济分析·成都社会消费品零售总额
成都市近年社会消费品零售总额及增长率
成都市近年城镇居民收入及增长率
➢ 成都近年社会消费品零售总额均增长率均保持 在17%以上，虽然今年增长率有所回落，但绝 对值仍有较大提升，说明商业市场的发展潜力 仍然十分巨大。
市场分析
1.2 商业环境分析·城市商业遍地开花
根据《成都市商业网点发展规划》，成都的商业网点发展将会描绘为一核心带六组团，19商 圈带100个网点，一核心即位于成都市CBD区域内的盐市口——春熙路——大慈寺核心商业 片区。六组团指的是龙泉驿、双流华阳、双流东升、新都——青白江、郫县和温江。19商圈 是指19个商业片区，它们分布在如下区域：成华区的建设路、青龙场、龙潭寺、保和——十 陵；锦江区的牛市口、东部副中心；武侯区的跳伞塔、高升桥、红牌楼、晋阳、高碑；青羊 区的骡马市——西大街、清江、光华；金牛区的茶店子、沙湾——会展中心、火车北站、洞 子口和高新区的南部副中心。在上述商圈中将建设100个网点。
传统 商圈
商圈 春熙路 盐市口 骡马市
代表商业
王府井百货、太平洋百货【总府店】、群光广场、伊藤洋华堂、 伊势丹百货、四川时代百盛 仁和春天、远东百货
美美力诚百货、茂业百货、新世界百货、北京华联、仁恒置地广 场
新城市广场、太平洋百货【全兴店】、富力天汇MALL、铂金城 购物广场
商业类型 时尚百货、商业步行街、休闲娱乐、