美国房地产融资模式研究及其对我国的启示
美国众筹融资模式的发展及其对我国的启示
广 ？ 本 文 在 对 美 目众 筹 融 资模 式 产 生 的 原 因 、发 展 的
现 状 及 相 关 法 律 规 范等 问题 进 行 深 入 分 析 的 基 础 卜试
回答 这 一 问 题 。
一
、
众筹 融资 模 式 的 内涵 及 其 产 生 的 原 因
产 出 的 产 品 ）或 股 权 回报 。 因 此 ，与 微 型 金 融 一 样 ，
众 筹 首 先 也 是 一 种 融 资 活 动 ，但 是 又 与 众 包 相 似 ，在 相 当一 部 分 众 筹 活 动 中 ， 投 资 者 不 仅 为项 目进 行 融 资 ，
融危机前 的 ２ ０ ０ ６年 和 ２ ０ ０ ７年 ，美 国银 行 业 的 净 息 差 分别 为 ３ － ３ １ ％和 ３ ． ２ ９ ％ 。金 融 危 机 过 后 ，净 息 差 水 平
近 年 来 ，众 筹 这 一 融 资 模 式 之 所 以 住 美 迅 速
盛 行 ， 主要 有 ■ 个方 而 的 原 因 。 首 先 ，后 危 机 时 代 美
（ 一 ）众 筹 融 资 模 式 的 内 涵 。
众 筹 的概 念 来 源 于 众 包 （ Ｃ ｒ ｏ ｗｄ ｓ ｏ ｕ ｒ ｉ ｎ ｇ）和 微 型 金融 （ Ｍｉ ｃ ｒ ｏ — ｉ ｆ ｎ ａ ｎ ｃ ｅ） ，一 定 程 度 上 可 以 被 认 为 是 众
助 ，同时 还 能 使 产 品 更 好 地 适 市 场 需 要 。而 投 资 者
众筹 （ Ｃｒ ｏ ｗｄ ｆ ｕ ｎ ｄ ｉ ｎ ｇ） 这一新兴融资模式。美国的 《 初 创 期 企 业 推 动 法 案 》（ 简称 “ Ｊ ＯＢＳ法 案 ”）中 有 专 门 条款 以促 进 众 筹 融 资 模 式 的 良性 发展 。
美国次贷危机给我国的启示
美国次贷危机给我国的启示我国可以从美国次贷危机的爆发中学习怎样预防次贷危机的经验教训，虽说两国实行的政治、经济制度都不尽相同，但是从某些经济情况而言，两国是存在相似性和可相互借鉴性的，比方说两国都存在着由流动性过剩导致的投机行为的愈演愈烈以及房地产价格和股价虚高等。
美国这场严重的次贷危机让我们能够清楚地认识到要给金融业的发展创造一个有序健康的环境，从而预防次贷危机的产生。
具体来讲，我国从美国次贷危机中得到的启示有:(1)有效管理流动性过剩问题虽说我国并没有发展次贷市场，但从宏观角度而言，近年来中美两国的经济环境有许多相似性，尤其是都存在着严重的流动性过剩问题。
自二十一世纪以来，美国通过降低利率的方式来刺激房地产业的繁荣发展，但房地产价格很快出现了虚增，于是美联储相应地从2004年开始连续17次提高利率，将利率维持在5.25% 的水平，以给过热的市场消费降温，这样的加息行为直接导致了美国房地产市场由繁荣转向了衰退。
我国也出现过相似的情况。
2008年金融危机之前，中央银行曾上调存款准备金率二十次，将存款准备金率维持在了17.5%的高水平;而当2008年金融危机发生后，我国为了刺激经济而不顾流动性过剩的问题，在外汇占款扩大的同时，采取了增加四万亿进行投资的方式，推动了物价和房地产价格的上涨，也导致了资本市场的价格波动幅度加大，使得我国流动性过剩的问题愈加严重。
在流动性过剩严重的情况下，国家随后连续十几次将准备金率提高到了21.5%的高水平，这样的货币紧缩政策能够控制商业银行发放信贷的规模、增长速度以及贷款投向的方向。
在我国错综复杂的经济环境里，我们需要对宏观经济大方向有着深刻的了解并经常获取随时更新的信息，要从美国的次贷危机当中吸取经验教训，避免采用变化幅度大的政策以及政府的单向调控，高度关注资产价格的波动幅度，并且要掌握好经济调控的度和方向等关键性问题。
这样的经验教训是为更好地营造良好的经济环境，防止采用的变化幅度大的政策而对房地产市场及股市形成危害。
美国次贷危机对我国经济发展的影响与启示
美国次贷危机对我国经济发展的影响与启示美国次贷危机又称次级房贷危机，它是一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市急剧动荡引发的风暴。
这一风暴迅速席卷全球，演变成全球性的金融危机。
分析美国次贷危机发生的原因，我们可以发现，美国次贷市场法律制度上存在着许多缺陷，如金融监管机构的不统一性、信用评级机构的倾向性、结构性信贷工具的不透明性、资本市场信息披露的不完整性等问题。
此此金融危机必将引起全球金融监管机构的重现审视：以前的法律制度的缺陷在哪里？怎样处理金融安全和效率两者的关系？一、美国次贷危机发生的背景所谓的次贷，即次级抵押贷款（Sub-prime Mortgage）,指贷款机构（主要是银行）向信用记录较差的客户发放的贷款。
在本次危机中，特指次级房屋抵押贷款。
在美国的信用体系下，无信用记录的或者信用记录较差的客户一般很难从正常的渠道贷款，他们只能从次级贷款市场寻求贷款。
前几年，美国楼市火热的时候，很多银行或按揭公司为扩张业务，获得更高的报酬，纷纷介入房贷业务[1] 由于该种贷款的信用级别的要求低于普通优惠贷款，其利息比较高，因此其内在的风险也就相应高于普通贷款。
上世纪30年代的经济大萧条不仅使美国的经济遭受重创，而且也是许多低收入人群无家可归，于是“让每一个家庭都能在适宜的环境中拥有一个家”，称为美国住房政策的基本目标，并写进了1949年通过的《住房法案》的序言中[2] 在此后的半个多世纪里，美国联邦和州政府不仅通过公共住房信贷、税收减免等政策鼓励人们购房，通过公共住房、住房券等政策让中低收入人群能够租得起房子，甚至还通过合作建房和公有住房等途径来解决国民的住房问题。
[3] 在进入21世纪以后，美国政府调整了住房政策，由以往的售、租、合作和共有住房等多种措施并举转向以售为主。
这一时期，美国的住宅商品化的程度很高，私人拥有住宅约占98.5%。
自美国的网络经济的泡沫破灭和“9.11”事件后，为刺激经济增长，防止经济衰退，美国联邦储备委员会不断地降息，使联邦的基金利率降到了1%，同时鼓励中低收入者买房。
美国次贷危机对我国的影响和启示.
美国次贷危机对我国的影响和启示作者：T ZY S Y—以对我国对外贸易的影响为例【摘要】：美国次贷危机的爆发对我国经济有着重大的影响。
本文以次贷危机影响我国对外贸易的视角来分析美国次贷危机对我国所造成的影响，分析了美国消费需求、贸易政策以及出口企业的金融环境等不同因素对外贸的影响，并对如何减轻次贷危机对我国对外贸易的影响从而稳定中国的经济增长提出了自己的思考。
【关键词】：次贷危机、对外贸易、影响途径当前气象学上的“蝴蝶效应”正在全球经济生活中上演，2007年3月美国爆发次贷危机以来，不仅美国经济受到巨大冲击，世界经济也受到牵连。
全球范围内都陷入了不同程度的金融危机。
不仅在全球金融体系造成大的危害，而且伴随着消费者消费需求的萎缩和投资者投资信心的悲观而使实体经济也陷入了萧条之中。
美联储和欧洲央行纷纷向市场注入资金，以增加市场流动性，恢复市场信心，但次贷危机对全球经济的影响并没有进一步缓解，其造成的经济损失依然在增加，目前全球经济损失累计已超过前几次经济危机的总和。
加入W T O之后，中国的社会主义市场经济已逐渐融入全球经济一体化之中，因此在这一背景下，期待中国经济能独善其身是不现实的。
目前，中国经济受到的冲击已经开始显现，我国对外贸易中出口增速明显下降，严重的影响了我国的经济增长。
一、美国次贷危机产生的原因分析及其影响（一）次贷危机产生的原因分析次贷危机从根本上说是由于虚拟经济发展过快，不能如实反映实体经济的发展，从而引发的市场经济的自我调整。
其表现形式就是美国房地产十多年的繁荣和大量次级抵押贷款的产生。
上世纪80年代末以来，尤其是克林顿上台期间，美国政府出台了一系列放松金融管制的法律法规。
低利率刺激了房价上涨，再加上美国金融监管的松动，使得大量房贷机构贷款给信用等级差和收入较低的购房者，进一步激发了美国人买房的热情。
大量的次级抵押贷款的产生，使得金融机构将其打包成一系列的次级抵押贷款证券，加强信用后再由信用评级机构评级，最终出售给投资者。
美国发展“以房养老”的经验及对我国的启示
美国发展“以房养老”的经验及对我国的启示“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并每月从金融机构获取现金，直到借款人去世。
该业务起源于荷兰，发展成熟于美国。
人民银行冀州支行对美国住房反向抵押贷款的产品特点及该国发展“以房养老”的经验进行了总结，并结合我国实际提出了借鉴和启示。
一、美国住房反向抵押贷款的主要产品及其特点美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款产品：HECM计划、the Homekeeper Program计划和Financial Freedom计划。
其中前两种是由公营机构推出并由政府担保的，最后一种是私营机构推出的。
从适用对象看，HECM计划主要适用于拥有较低价值住房的借款者，the Homekeeper Program计划适用于拥有中等房产价值的借款者，而Financial Freedom计划则适用于拥有高档房产的持有人。
（一）房产价值转换抵押贷款(HECM)。
房产价值转换抵押贷款是国会授权的一种住房反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督，还得到美国住房与城市发展部和联邦住房管理局的支持。
HECM得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可用于任何消费目的。
联邦住房管理局也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。
美国住房与城市发展部负责保险项目的设计与改进，联邦住房管理局负责授权贷款提供人，收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
美国住房与城市发展部和联邦住房管理局并不直接提供反向抵押贷款，HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使老年人在获得养老资金的同时不必搬出或出售住房。
这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间内按月发放、在一定限额内自由支取或最后一种方式与前两种方式的结合。
美国两大部门出手救助房地产金融机构的启示
美国财政部和联邦储备委员会7⽉13⽇宣布措施，救助美国的两家住房抵押贷款融资机构———房利美和房地美，以避免这两⼤⾦融机构的资⾦困境进⼀步冲击美国经济。
资料显⽰，1938年成⽴的美国房利美是联邦政府发起的股份公司，房利美有权提供抵押贷款或贷款担保，多年来⼏乎垄断了⼆级抵押贷款市场。
具有类似功能的房地美全称为“联邦家庭抵押贷款公司”，是1970年联邦政府发起的新公司，⽬的是扩⼤⼆级抵押贷款市场。
受次贷危机和房地产市场低迷影响，房利美和房地美资产严重缩⽔，负债飙升。
两公司为避免破产，急需融资750亿美元。
美国财政部当天表⽰将提⾼这两家机构的信⽤额度，并如有需要，美国政府将出资购买这两家公司的股票并出借资⾦。
素来号称是最为市场化的美国，为何对这两家上市公司开⼀⾯？这对我国宏观经济管理有什么启⽰？ 启⽰之⼀：⽤哪只⼿要以全局为重房利美和房地美这两家公司在美国住房融资体系中发挥着核⼼作⽤，它们共有或担保着全美12万亿抵押贷款市场中的⼀半资产。
美国政府此时出⼿，表明⾯对整个美国市场的“⼤地震”，政府绝对不可等闲坐视。
与此形成对⽐的是，我国深圳房地产在连涨10年后，刚刚⼀出现价格的下降就有⼈急呼要政府“救市”。
但是从⽬前阶段来看，即便深圳房地产有着某种指标性的意义，如果政府不顾及市场经济“涨久必跌”的基本规律出⼿⼲预，有可能会带来更⼤的不可预知的后果。
两相对照，调控之中，⼀⽅⾯不能将局部困难任意放⼤为全局问题，另⼀⽅⾯也不能对影响全局的某些领域出现的危机视⽽不见。
启⽰之⼆：⽤哪只⼿要注重时机美国政府出⼿相助两公司的举措是在其次级贷款问题暴露两年之久后。
为什么要等如此长时间？⾸先⼀种经济趋势的形成要有⼀个增量的过程，才能完成由量向质的改变，任何措施不宜过早⼲预市场的⾃然选择。
其次，要限度地调动企业⾃⾝的能⼒。
我国近些年来经济结构调整之所以困难，就在于某些政策客观上培养了企业⼀叫就给“奶”吃的坏习惯。
特别是在国际国内经济环境出现⼀些变化时，对企业来讲既造成经营上的困难，同时也是敦促企业产品升级、产业转型的好时机。
次贷危机的成因及对中国的启示
次贷危机的成因及对中国的启示次贷危机是指发生在2007年的一场金融危机，该危机的爆发源于美国次贷市场的问题，最终导致了全球金融系统的崩溃，成为了近些年来影响最为深远的金融危机之一。
那么，造成次贷危机的原因是什么？对于中国而言，次贷危机又有哪些启示呢？一、次贷危机的成因1.贪婪的金融机构2000年代初期，美国的一些金融机构开始将高风险的次级房屋贷款打包成资产支持证券（ABS）并出售给全球投资者，用高收益吸引投资者加入。
而消费者的信用评级不高，容易违约。
同时，房价居高不下，个别银行所持次贷债券的价值已经远高于市场价格，这些银行为了能够长时间保持让投资人持续购买资产支持证券而不惜降低贷款的担保比例，所以这些高风险的贷款都被捆绑成AAA级的证券，遮盖了客户的实际信用风险问题。
2.失控的市场风险在次贷危机时，不同的金融机构之间出现了无序的交易，并难以有效地达到监管标准。
金融机构对市场风险掌控不佳，不是完全了解自己的市场风险就是太过依赖简单的量化风险模型。
当金融机构利用借贷倍增效应来盈利时，风险却加倍放大。
3.政府监管的缺失美国政府对次贷市场的监管不足。
一方面，财务行为所需的法律法规并不全面，另一方面，政治因素和考虑保持美国金融体系的全球市场竞争力以及对强劲的房地产市场刺激持续性的追求而导致监管失控。
这些都加剧了危机的发生。
二、对中国的启示1.审慎的资本运营处于市场经济的转型阶段，中国的金融市场如今正处于非常复杂的情况下。
在此背景下，中国的金融机构应该更加审慎地掌控其自有资本。
在银行和信贷公司领域进行监管、维护本金的安全，对于金融市场来说至关重要。
同时，金融监管机构也应该加强监管工作，严格审查和管理各类银行业务，规范金融市场秩序，从而保证金融市场的健康运营和金融秩序的正常开展。
2.加强监管的严谨性中国应该以色列化为模式，加强监管部门对各级市场和企业的监管力度。
为了避免经济的快速增长而导致的过热现象，监管认定积极的市场理念是不可避免的。
浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响
浅谈美国次贷危机对我国房地产市场的影响1. 前言2008年，全球经济发生了一场规模巨大的金融危机，其中以美国次贷危机最为严重。
次贷危机在全球范围内引起的金融风暴对经济、金融市场的影响深远。
作为重要的经济体，我国也受到了影响。
其中，我国的房地产市场是受到波及的。
下面将从我国房地产市场的角度来简单探讨美国次贷危机对我国房地产市场的影响。
2. 美国次贷危机简介美国次贷危机是2008年全球金融危机的重要导火索之一，其发生的原因主要有以下两点：1.庞大的次贷市场和次贷债务，引发银行借贷风险。
2.美国经济持续走低，多数作为担保的住房贬值，借贷利率的上升导致无法偿还债务。
美国次贷危机的爆发，导致许多金融机构和企业破产，对全球经济和金融市场造成了巨大的冲击。
3. 美国次贷危机对我国房地产市场的影响由于美国次贷危机爆发后，全球一系列金融机构连带破产，引发金融风暴，导致连锁反应，并引发了全球的经济衰退。
对我国房地产市场的影响主要表现在以下几个方面：3.1 资金链断裂和融资环境变差由于全球金融和信贷市场的紧缩，大量外资从我国的房地产市场撤离，导致国内资金链断裂的情况急剧加剧。
此外，全球金融市场动荡也使得我国的融资环境急剧恶化，对房地产行业的企业造成很大影响。
3.2 房价下跌随着经济下滑，许多人失业或工资收入下降，房屋需求量急剧下降，致使房价下滑，房地产企业面临重大的财务负担压力，导致大量企业破产或合并倒闭。
3.3 各地政策限制加强由于房地产市场动荡，政府对房地产行业进行了加强的监管，并加强了各种政策限制。
例如城市居民购买第二套房屋的政策被强制执行。
然而，这种限制政策在短期内产生了明显的效果，但在长期内可能会影响房地产市场的健康发展。
4. 结论美国次贷危机是2008年全球金融危机的重要导火索之一，对全球范围内经济和金融市场造成了深刻的影响。
特别是对我国房地产市场，虽然美国次贷危机的影响深远，但这种影响并不是没有可能化解，政府和房地产企业可以采取多种措施来缓解成本和税负，以及改变业务和融资战略，降低成本，以适应新的市场环境。
美国REITs对完善中国房地产信托法律的启示
存 在 的问题
（ ） 一 当前 我 国房 地产 金融 存在 的问题 １房 地 产 金 融 的 片 面 依 赖 性 使 得 房 价 螺 旋 上 ．
升 ， 行 风险不 断 加大 银
在 我 国城 市 化率 不 断提 高 、 地 产 快 速发 展 的 房 时期 ， 地产 市场 发展 需要 大量 的资金 支持 ， 房 由资金 支持所 引 发 的一 系列链 条 给我 国房 地产 的发展 带来 了 隐患 。 目前 我 国房 地产 的快 速发 展建 立 在 国家土
Ｒ Ｉｓ ＥＴ 是房 地 产 投 资 信 托基 金 （ ｅｌ ｓ ｔ Ｉ— Ｒ ａ Ｅｔ ｅ ｎ ａ ｖｓ ｎ ｒｓ ， ＥＴ ） ｅｔ ｔ ｕｔ Ｒ Ｉｓ 的简 称 。 目前 ， 地 产 信 托 ｍｅ Ｔ ｓ 房 投资基 金 发展 的模 式 主要 分为 美 国模式 和亚 洲模 式
来一定 的风 险 ， 同时 房地 产 行 业 又 是 国民 经济 发 展 的支 柱 ， 果 打压 房 地 产价 格 经 济 发 展 水平 就 会 衰 如 退 ， 对 于我 国在 现 阶 段城 市 化 过 程 中的 经济 发 展 这
很 高 的价 值 ， 以房地 产商 在进 行房 地 产开 发时 ， 所 开 发 成本 就 会增 加 ， 就 要 求 开 发 商具 有 雄 厚 的资 金 这 实力 ， 而从 我 国 目前房 地产 发展 的状 况 来看 ， 地产 房
程， 政策在房地产市场的硬着 陆使得房地产开发的 资金链容易发生断裂给银行带来额外的风险。
格也随之飙升 ， 银行单一贷款模式 ， 造成银行贷款数
量增 加 ， 后 导致银 行 风险不 断 提升 。 最 ２ 不 健全 的房 地产 金融 框架 未得 到完 善和 补充 ．
托房地产 资产 再募集 资金 的资产 型 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 发展方
次贷危机对我国房地产业的影响及启示
次贷危机对我国房地产业的影响及启示美国次贷危机已经演化成了全球金融危机的导火索,本文在分析次贷危机对我国房地产业造成影响的基础上,分析了房地产泡沫生成的机理,并在此基础上提出了自己的模型,运用该模型对我国房地产进行了测度并得出结论,最后提出当前我国房地产业各相关方在次贷危机下的应对策略。
标签：次贷危机泡沫投机启示一、引言美国次贷危机是以美国房地产泡沫破灭为导火索,美国金融业产能过剩为核心原因的一场经济危机。
疾风骤雨般的美国次贷危机(Subprime Mortgage Crisis)已近三年了,在过去的两年中,次贷危机从美国金融业蔓延到美国实体经济,并进一步的危及到全球经济,对全球未来几年的经济前景造成了深远的影响。
回顾美国次贷危机爆发前后,也是我国房地产行业井喷与萧条快速转换的时期,次贷危机到底给我国房地产业带来了怎样的影响?次贷危机爆发三年后,我国房地产泡沫是否还存在?未来我们应该采取哪些积极地措施应对可能的风险?笔者尝试在本文中做出回答。
二、次贷危机对我国房地产业的影响分析在经济全球化和金融一体化的当今世界,这次由次贷危机引发的全球金融危机必然也会直接或间接对中国房地产市场产生深远的影响。
根据对区域房地产市场的调查,其影响渠道包括直接和间接两类。
1.直接的资金传导房地产行业虽说是属于第三产业,但却属于“资金密集型”行业,资金对于房地产行业的重要性可见一斑。
从外资投资来看,国外发生金融危机和经济动荡首先最直接的影响必然是外商延缓在我国房地产行业的投资进度乃至取消潜在的投资项目。
金融危机导致全球流动性收紧,尤其是处于重灾区的西方发达国家。
从房地产整个行业观察,近期如果人民币升值预期出现反转,极有可能出现较为集中的大规模境外资金抽逃,而即使是轻微程度的资金流出,都可能对目前处于脆弱平衡的我国房地产市场形成难以度量的冲击。
2.直接的需求传导时下全球金融危机已经引起实体经济的动荡,对我国而言,必然引发外部需求快速萎缩从而影响我国居民的收入水平和消费需求。
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摘
要： 房地产 融资是房地产金融 学科的一个分支 ， 也是与资金量需求 巨大的房地产市场关 系极为 密切 的一 个方
面。美 国房地产业运作较早 ， 各种类型的金 融机 构或个人 等投 资主体 的参与给房地产行业 带来 了多元化 的融资渠道 ， 并形成 了较 为完善的市场体 系、 法律体 系与调控体 系。而 中国房地 产融资模 式尚未成 熟， 应在 紧扣 中国国情 的基础上
２ ０ １ ６年第 ３ ２期
总第 ３ １ ３期
经济研究导刊
Ｅ Ｃ０Ｎ０ＭＩ Ｃ ＲＥ ． ３２， ２ ０１ ６
Ｓｅ ｉａ ｒ ｌ ＮＯ ． ３１ ３
美国房地产融资模式研究及其对我国的启示
马 华 燕
（ 苏州大学 ， 江苏 苏州 ２ １ ５ ０ ０ ０ ）
率 高。 （ 二） 商业地产抵押贷款 支持证券 （ Ｃ ｏ ｍ ｍｅ ｒ ｃ ｉ ａ ｌ Ｍｏ ￣ ｇ ａ ｇ ｅ —
Ｂ ａ ｃ ｄ Ｓ ｅ ｃ ｕ ｉ ｒ ｔ ｉ ｅ ｓ ． Ｃ ＭＢ Ｓ）
高度依赖银行 、 融 资渠道单 一脆弱 的弊端 ， 通过借 鉴美 国房 地产多样化 的融资模式 ， 寻求符合 中国 国情 的融资渠道 ， 对 于促进 中国房地产业 的良性发展 、 满足一般居 民的住房 消费 需求 、 保障金融体 系的安全 等方面 ， 不仅 具有重要 的理论 意
引言
作为全球经济发展 的风 向标 ， 美 国经济发展 的很 多方面 都深深影响着世 界经济 ， 房地产市场也不例外 。美 国房地产 业 具有健全 的法律法规 、 积 极介入 的政 府支持 、 严 格的行业 监管 、 发达 的金融 市场 、 完善 的金融 制度 等特点 ， 其 中金 融创 新工具 在美 国的房地产金融市场上更是屡 见不鲜 ， 使得其房 地 产市场始终保持强劲 ， 促进 着美国经 济的发展 。 作为资金密集型产业 ， 房地产业对资本有着很强 的依赖 性， 单靠 一个项 目的开发 、 运营 、 周转 ， 资金的 回笼 速度 明显 跟不上新开发的速度或企业发展壮大 的需求 ， 充足 的资本是 房地产开发 、 消费及流通过 程顺利进 行的可靠 保障 ， 是房地 产企业 良性 运营的必 备前提 。中国房地产业的融资明显存在
义， 也具有重大的现实意义。
一
、
美 国房地 产融 资模 式
切 经 济 活 动 都 是 在 宏 观 经 济 大环 境 下 进 行 的 ， 房地产 企业的融资活动也不可避免地受到大的融资环境 的影 响。由 于美国房地产行业起步较早 ， 其市场和金融环境在不断 繁荣 发展中 已非常成熟 ， 支持房 地产行业 发展 的相关法律和税收
借 鉴 美 国模 式 ， 健 全 法律 法规 ， 大 力发 展 多渠道 融 资。
关键词 ： 美国； 房地产金融 ； 房 地 产 融 资 模 式 中图 分 类 号 ： Ｆ ６ ８ 文献标志码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ ３ — ２ ９ １ Ｘ（ ２ ０ １ ６ ） ３ ２ — ０ １ ３ ０ — ０ ２
政策也 层出不穷 。此外 ， 由于美国各类金融机构或个人均可 通过不同方式参与房地产金融业务 ， 不存在垄断或被高度依 赖的金融机构 ， 在长期 的充分竞争中逐步形成 了多元化 的融 资模式 ， 其 中有 的融 资 方式 正 在 成 为 主 流 ， 有 的被 逐 渐 舍 弃 。 美国房地产融资模式 主要有 以下几种 。 （ 一） 房地产投资信托基金 （ Ｒ ｅ ａ ｌ Ｅ ｓ ｔ ａ ｔ ｅ Ｉ ｎ ｖ ｅ ｓ ｔ ｍ ｅ ｎ ｔ Ｔ ｒ ｕ ｓ ｔ ｓ ，
一
２ Ｏ世纪 ８ Ｏ年代 以来 ， 随着 直接融资方式运作 的抵押银 行 逐 步 占据 主导地 位 ， 房 地产抵 押贷 款证 券化种 类越 来越 多， Ｃ ＭＢ Ｓ在美 国房地 产金融市场 中越来 越 占有较 高的市场 份额 。这是一种将传统商业房产抵押贷款组成 资产池 ， 通过 资产证券化技 术 ， 以资产支 持证券形式 向投 资者发行 ， 并 以 物业 的 租金 收入 还 本 付 息 的结 构 性 融 资 活 动 。 其基础资产是 商 业物业抵 押贷款 ， 而 不是一般 资产 ， 物业形态包括 写字楼 、 酒店、 出租公寓 、 商业零售项 目和工业厂房等。它们 的共性是 能产生稳定的现金流的有形不动产 。 目前 ， 美 国共有住房抵
机构经营 ， 并将基 金收益按 一定 比例分配给投资者 的信托基
金 制度 。 近几年 ， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 在 全 球 范 围 内逐 渐 发 展 壮 大 。 这种融
资方式通过将个人和机构投资者 的资金 汇集起来 ， 投资 能产 生固定现金 流收益 的房地产项 目或为各类 房地产 项 目有价 证 券融资 。作 为一种现代房地产 融资手段 ， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 是房地产 证券化 的产 品 ， 一 般利用 股票或受益 凭证 的方 式 ， 使房地产 实现证券化。其本身具有很强 的灵活性 ， 体现在 以下 几个方 面： Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 包括个人和机构投 资者 、 市场经纪人以及基金 管理 机构组成 ； Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 可以使用普通 股 、 优先 股融资 ， 也可用无抵 押或有抵押 的贷款及债券进行融 资 ； Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 可 以优 化资源配 置， 将一些机构或 面临困境的物业销售商持有 的分散房产整 合上市 ， 发挥证券工具的作 用 ； Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 也可以将 纳税 集团公 司 整合运作 。Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 大多数都 由有经验的资金管理机 构实际操 作， 并且 在股票市场 中实现交易 自由。Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 作为一种 多元 化的组 合投资方式 ， 市 场回报率高 ， 持股较 为灵活 ， 股 东收益
ＲＥＩ Ｔ ｓ ）
押 贷款转手证 券 、 多档抵押 贷款转 手证 券 、 非机构 担保多档 抵 押贷款转手 证券 、 商业房 地产抵押 贷款 支持证券 、 资产支