中美房地产融资模式比较分析
中美房地产市场泡沫的对比探析
中美房地产市场泡沫的对比探析摘要：近几年我国的住房价格表现出了比较强烈的涨势，住房价格的异常波动带来了高杠杆率，大量场外资金加杠杆投机推动产生大量房地产市场泡沫，部分城市的房地产市场泡沫破灭会对我国宏观经济环境造成严重冲击，甚至有可能引发次贷危机。
美国房地产市场上信用衍生产品的滥用催生了房地产市场泡沫，在紧缩的货币政策与资金链条断裂的作用下爆发次贷危机，对我国房地产市场的发展有一定的警示作用。
当前我国住房市场存在着金融体系杠杆率过高、金融创新发展过快、房地产市场供求失衡等问题，形成了爆发次贷危机的隐患。
我国政府对房地产市场有较强的掌控能力，虽然存在住房价格泡沫，但出现大型次贷危机的可能性较低。
政府及金融监管部门应当采取加快去杠杆速度、审慎推进金融创新、实施严格限购限贷政策等有效对策，缓解房地产市场泡沫的不断扩张。
关键词：房地产市场；市场泡沫；次贷危机；金融创新；杠杆率随着近年来我国经济的高速发展与社会消费结构的显著改变，社会大众对商品住房的需求日益增长，导致房地产市场开发不断升温，住房价格上涨幅度的增大使得房地产业在宏观经济管理中被工具化，流动资金加杠杆投机推动产生大量市场泡沫，逐渐形成爆发经济危机的隐患。
在此背景下，关于房地产市场泡沫与次贷危机的研究就成为一个具有重要现实意义的课题。
一、我国市场泡沫成因及与美国的对比1、量化宽松的货币政策在货币政策的实施上，我国在国际金融危机爆发以后也采取了与美国相同的量化宽松货币政策，实施大规模经济刺激政策维护金融稳定。
2008年末国家颁布总额为4万亿人民币的投资拉动内需计划来救市，在国内信贷市场上的成效明显，新增贷款同比增长149.51%。
宽松的经济刺激政策虽然在一定程度上扩大了内需并拉动全社会投资，却未达到改善实体经济经营环境的目的，居民投融资大量集中于房地产行业，同时还产生了债务率上升与产能过剩的问题，为房地产市场泡沫的形成埋下了隐患。
2、金融体系较高的杠杆率与美国采取贷款可调整利率的形式不同，我国贷款利率采用有上限的浮动利率，但金融体系的高杠杆率促进了房地产泡沫的形成。
中美房地产经纪差异比较分析(注册房地产经纪人培训课程)
第一课中美房地产经纪差异比较分析课程内容：一、历史差异二、市场差异三、法律环境差异四、交易流程/环节差异五、经纪公司运作模式差异一、历史差异●形成历史差异·美国房地产经纪行业历史悠久·中国房地产经纪行业十分年轻●发展历史差异·美国房地产经纪行业较为成熟和规范·中国房地产经纪行业处于快速发展中二、市场差异●交易主体不同·美国房地产交易市场以二手房交易为主·中国房地产市场交易以一手房交易为主，二手房交易发展迅猛●消费意识不同·美国房地产经纪市场上，独家委托受到法律保障，而且消费者对房地产经纪公司和经纪人信赖度高,大多数房地产交易都是通过经纪公司完成·中国由于消费习惯和法律保障等原因，独家委托较难实现三、法律环境不同●行业管理部门的差异·美国从事房地产经纪的公司由政府管理·美国从事房地产经纪的经纪人由房协管理·中国从事房地产经纪的法人由政府下设的主管部门进行管理●房协性质及地位的差异·美国房协属于民间组织，其领导人多由各大房地产经纪公司高层担任,对行业政策有一定影响力·美国房协是盈利性组织，每年收取大量经纪人的会费·中国房协属于行业内非盈利组织，属于政府和房地产企业之间的交流桥梁●房协作用的差异·美国房协分为四个层级：全国（United states）房协、各州（State)房协、各县（County）房协、各市（City）房协·美国房地产经纪人一般会自愿参加以上24个房协，并为每个房协支付200300美金/年·中国房协主要面向房地产企业·美国实行独家委托制，因此各级房协都有属于自己的独家委托房源,经纪人加入该协会，能够获取更多的房源信息·各级房协都会在其网站上公布所属会员经纪人的所有交易记录，任何人都可上网查询·各级房协每年都提供一定的培训、资料、资质认证等会员服务·美国房地产经纪人愿意成为房协会员,房协则愿意与交易记录良好的经纪人实现双赢四、交易流程/环节不同●居间和代理·中国广泛存在的居间代理形式,存在经纪人损害一方利益的隐患·美国许多地方规定：房地产经纪人只能代理卖方或买方，即每笔交易必须由买方、卖方及各自的经纪人四方才能成交●过户环节不同·中国的二手房交易多由经纪人代理客户完成签约、过户、按揭等一系列程序·美国许多地方规定:买卖合同签订后，接下来的环节必须交由公证公司进行后续的过户、按揭等服务·公证公司是独立的第三方(可以是经纪公司投资)机构·为保证公证公司提供公正、优质的服务，美国法律规定：每年由州政府对公证公司进行审核(包括不良记录、投诉记录），并依审核结果强制要求公证公司存取一定的保证金（数额随信用记录升高而降低）到指定商业银行；州政府控制该州公证公司的数量，并随时监督其服务质量●产权调查不同·中国的二手房交易中，一般由经纪公司进行产权调查·美国由产权保险公司进行产权调查,交易方支付相应费用·产权保险公司进行产权调查之后，对调查的不动产生成相应的保单，若交易中出现问题，则按照标的物价值进行相应赔付五、经纪公司运作模式不同●薪酬结构不同·中国房地产经纪公司大多采取“适度底薪、低提成”的薪酬结构·美国前十大经纪公司均为“无底薪、高提成（6％左右）”的薪酬结构·美国经纪行业的高提成缘于美国交易程序复杂，交易费用约占交易总额的6％-7％●佣金形成机制不同·中国相关行业主管部门规定佣金收取比例，美国则不强制规定·美国法律规定:严禁市场上较大的房地产经纪公司联合控制市场上的佣金收取比率第二课房地产中介门店经营管理实战【字体:大中小】【打印】房地产中介门店管理■ 门店选址■ 日常管理■ 门店选址◇ 概览◇ 选址方法◇ 信息获取的方法◇ 选址程序▲ 门店选址——概览◆商铺和办公楼投资情况概览▲ 门店选址—-选址方法△ 经济环境和生活结构△ 区域城市结构·上海的三横三纵△ 规划和政策△ 商业结构组成的市调△ 竞争行业分析·对手投资额、利润率、人员、薪资、规划等△ 当地居民消费习惯分析△ 立地条件研究·交通、人流量、周边商业环境、可见度、朝向△ 同行业调查△ 租金与经营成本构成分析△ 市场定位△ 客户定位▲ 门店选址——信息获取的方法△ 行业部门·例如房地产交易中心等◆商圈调查房地产中介门店管理■ 门店选址■ 日常管理■ 门店选址◇ 概览◇ 选址方法◇ 信息获取的方法◇ 选址程序▲ 门店选址——信息获取的方法△ 行业部门·例如房地产交易中心等◆商圈调查◆独立调研公司▲ 门店选址——选址程序△ 法律程序·行业限制·注册限制·转租限制△ 工商行政程序经纪人能力需求分析你适合做经纪人吗?常见的6种“问题经纪人”：1.杞人忧天型2。
中美中小企业融资问题比较研究
中美中小企业融资问题比较研究一、引言中小企业作为经济发展的重要组成部分，在促进就业、推动创新、促进经济增长等方面发挥着重要作用。
然而，中小企业在发展过程中常常面临融资困境，而融资问题的解决对于中小企业的可持续发展至关重要。
本文将从中美两国的角度出发，对比分析中美两国中小企业融资问题，并探讨其差异和原因。
二、背景1. 中美两国经济背景介绍中美是世界上最大的两个经济体，具有相似之处又存在着许多差异。
美国是一个市场经济体制，市场化程度高，金融市场成熟；而中国是一个社会主义市场经济体制下的新兴大国，在金融市场方面还存在一些制度和机制上的不完善。
2. 中美两国中小企业概况中小企业在中国和美国都占有重要地位。
根据统计数据显示，中国有超过90%以上的企业都属于中小微型企业；而在美国，虽然大型公司占据主导地位，但仍然有相当数量的创业型中小企业。
三、中美中小企业融资问题比较1. 融资渠道差异在融资渠道方面，中国的中小企业主要依赖于银行贷款，而美国的中小企业则更多地依赖于股权融资、债权融资、风险投资等多元化的融资渠道。
2. 资本市场差异在中国，股票市场相对较为不发达，尤其是对于中小企业而言。
相比之下，美国的股票市场发达，并有专门为中小企业提供服务的创业板和风险投资市场。
3. 利率和成本差异中国的银行贷款利率相对较高，尤其是对于中小企业而言。
而美国的利率水平相对较低，并且有更多针对性地为创新型和高成长型企业提供低成本融资服务。
4. 风险投资环境差异在风险投资方面，中国在近年来逐渐完善相关和制度，并且有不少成功案例。
但相比之下，美国在风险投资方面更加成熟和发达，并且有更多投资机构和投资者愿意为中小企业提供风险投资支持。
5. 相关部门支持差异中美两国相关部门对中小企业融资问题的重视程度有所差异。
中国相关部门通过各种和举措提供一定程度的财政支持和融资担保，但在实际执行过程中，由于制度和执行问题，中小企业融资仍然面临一定的困难。
中美房地产市场比较
中美房地产市场比较在全球经济一体化的背景下，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，对于一个国家的经济发展和社会稳定起着举足轻重的作用。
中美两个世界经济大国的房地产市场无疑是备受关注的焦点。
本文将从政策环境、市场特点和发展趋势等方面对中美房地产市场进行比较。
一、政策环境政策环境对于房地产市场的发展影响重大。
在中国，国家层面高度重视房地产市场的稳定和可持续发展，因此，政府通过一系列政策手段来调控市场。
例如，限购、限贷、调整房贷利率等措施被广泛实施。
而在美国，政府相对较少干预房地产市场，市场更加自由化。
这使得中美两国的房地产市场在政策环境上存在较大差异。
二、市场特点1. 中美房价差异中美两国房价存在明显差异。
中国的房地产市场经历多年的快速增长，房价呈现上涨趋势，尤其是大中城市的房价高企。
而美国房价则相对较为稳定，不同城市之间的房价差异相对较小。
这种差异主要受到经济发展水平、居民收入水平和城市规模等因素影响。
2. 投资属性差异中国的房地产市场在很大程度上被视为一种投资渠道，很多人购房的主要目的是为了投资和保值增值。
相比之下，美国的房地产市场更注重居住需求和住房质量，投资属性相对较弱。
这导致了中美两国房地产市场运作机制和投资模式存在较大差异。
3. 融资方式不同中国房地产市场融资方式以银行贷款和企业自筹为主，购房者需要较高的首付款比例，信贷政策对房地产市场的调控起到重要作用。
而美国的房地产市场则更依赖于抵押贷款，购房者可以通过按揭贷款购房，首付款比例相对较低。
三、发展趋势1. 中国市场仍有增长空间尽管中国房地产市场经历了多轮调控，但随着城镇化进程的推进和人口流动的加剧，中国城市化率还存在提升空间，房地产市场仍具备较大的发展潜力。
2. 美国市场迎来调整期美国房地产市场在2008年的金融危机后经历了调整和复苏。
目前，美国房地产市场整体发展趋势相对稳定，但随着利率上升和经济增长乏力等因素的影响，房地产市场可能面临调整的局面。
从中美住房金融制度分析探讨改革完善我国住房金融政策
点。
拒付。 即便 出口商 有可能 通 过与进 口商 交涉 最终 仍 然在信
用证下得 到付款 ， 毕竟 风险性增 大ห้องสมุดไป่ตู้许 多。
贸易融 资额 度 内的分项 业 务 额度 需 要根 据 不 同的企 业 经 营 范 围和 经 营 特点 区 别设 定 ， 配成 不 同 的额 度 组 搭 合。 在确定 分项 额 度种 类时也应 当结 合企业 资信 状况综 合
收 款买入 、 费廷业务纳 入对 境 外银行 的授 信额 度管 理， 福 不 占用企业 的授 信 额度 。 业 贸易融 资额 度一般 为可循环 企 额度， 在设 定的期 限和 限额内 ， 业可 以重复使 用。 企 但也可
以单为某一项目 核定一次性额度， 可一次或分次支用， 直至
支 用完 毕。
包 括开证额 度、 托 收据 贷款额 度、 口 信 出 议付 额度 、 打包 贷 据 贷款额 度、 打包贷款 额度时要慎之又慎 。
４ 贸易融资额度的分配和使用要严格管理。 、
银行在 对集 团客户授 予 贸易融 资额 度后， 当掌 握额 应 度分 配的主导 权 ， 额度 的分 配与使 用尽量 向其所属的 优 质 企业倾斜 ， 而不能任 由企 业 自 行支配 。▲
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一
随着 住房 制度 改革 和金 融制 度改 革逐 渐发展 起来 的。 国 我
商的风险， 很少考虑购买住房居民及商业银行的风险， 从
的住房金融制度借鉴了新加坡 ， 美国， 德国的模式， 有公积 而在这种制度下的金融风险是由住房购买者或者商业银行 金的性质， 储蓄性质， 也有商业银行抵押贷款的性 质， 属于 来承担。 对于这样一种存在严重的利益扭 曲的房地产金融
美国房地产业与中国房地产业的对比
美国房地产业与中国房地产业的对比作者：孙余恺来源：《中国房地产业》 2015年第10期文/ 孙余恺浙江大学城市学院浙江杭州 310000【摘要】对比中美房地产业的差异，即中美房地产的租售比不同，房地产金融性不同。
分析美国的房地产租售比，引出两者的区别与联系。
在两国房地产金融市场方面进行了较为详细的对比，发现两者在房地产金融方面存在着较多的不同。
美国的高租金保证了出租型房产成为可以产生稳定较高收益的房地产投资的类型。
另外Fannie Mae 也大大加速了美国房地产金融市场的活跃程度。
【关键词】中美房地产；租售比；金融性一、从出售和出租看中美房地产金融价值异同Jud 和Winkler ( 2012) 在简单供求模型的基础上利用1999-2011 年美国130 个城市的面板数据对房价进行了计量检验。
结果显示房价增长受人口增长率、实际收入变动、建造成本变动、利率变动、股票升值和位置固定效应的显著影响。
对于美国的情况来说，根据美国联邦住宅企业监管局公布的数据，美国51 个州区在2004年房价上涨超过10% 的有35 个，其中超过20% 的有6 个。
2004 年下半年，美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12. 56%: 到2007 年第一季度，其上涨幅度甚至达到12. 97 % , 4 年的累计上涨幅度达到惊人的50. 56%，平均年涨幅超过10%。
相比来说，美国全国平均房价的年上涨幅度在过去半个多世纪仅为 5. 5%:同时，房价/ 收入比，房价租金比这些房地产关键指标也都达到历史最高水平。
直到次贷危机爆发，美国的房屋价格才停比上涨并转而向下。
对比来说，我国的房地产市场在1998 至2003 年之间一直温和上扬，但在2004 年却陡然上涨14. 4% , 2005 年的涨幅也达7% 以上。
国家发展改革委、国家统计局调查显不，2006年2 月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,3 月55. 4% , 4 月幅度是5. 6%。
国内外保障房融资模式的比较及启示
国内外保障房融资模式的比较及启示作者：陈楠来源：《今日湖北·中旬刊》2013年第02期一、发达国家或地区保障房融资模式百姓的住房问题一直是国家民生工程关注的重点，而保障房的融资问题更是保障房建设所需要的资金缺口的重点。
国外成功的保障房融资模式为我国的保障房融资提供了极为宝贵的经验。
但我们绝不能照搬照抄，而应该结合中国的国情出发借鉴和学习国外的保障房融资模式。
值得关注的是不仅要学习国外的保障房融资经验，也要学习其合理的适合保障房融资模式进展顺利的制度和政策法规。
（一）美国保障房融资模式美国是一个经济极其发达的国家，很多的经济运行规律都是靠市场的自我调节实现的，但在市场失灵尤其是公共住房出现了资金无法支持保障房建设的情况下，政府通过相应的立法和经济政策进行适当的调节，使得保障房建设得到大量的资金支持，使保障房能够顺利持续地发展下去。
自1937年开始，美国政府通过支付保障房的建设成本，由租户支付保障房的运营成本。
联邦政府既成为开发建设者，又成为所有者和管理经营者。
为满足保障房的建设需要，地方住房管理局开发设计并发行债券，债券本金和利息由联邦政府支付。
美国政府通过发行房券，低收入家庭的1/3用来支付房租，多出部分由住房券补充。
直到20世纪60年代，这一这样三位一体的传统模式一直运行良好。
但由于房龄增加和通货膨胀的压力造成维修费用和运营成本的增涨，租户变得无力承担房租款。
美国开始实施向私人机构进行补贴，私人机构按比市场利率低的贷款利率贷款给开发商（到20世纪70年代，开发商只需支付的贷款利率只有1%），同时私人机构按市场利率将这部分贷款抵押权出售给联邦抵押协会，联邦政府通过“保证利率”的前提下补贴这部分贷款利息差额。
如图1所示。
20世纪60年代末至70年代初，议会通过一系列的公共住房法修订法案，如1934年的《国家住房法》、《国民住宅法》、1972年的《住房和社区发展法》、《住宅与城市发展法》，开发制定了新的运营补助，补充公共住房运营成本中大量额外支出。
中美房地产市场对比
中美房地产市场对比随着全球化的进程加快，中美两国的房地产市场在近年来取得了长足的发展。
然而，由于两国经济体制和市场环境的不同，中美房地产市场在许多方面存在明显的差异。
本文将对中美房地产市场的各个方面进行对比，以便更好地了解两国市场的异同之处。
1. 市场规模和增长速度首先，从市场规模来看，美国房地产市场远远超过了中国。
根据数据显示，美国房地产市场的总价值约为29万亿美元，而中国的房地产市场总价值约为10万亿美元。
从增长速度来看，中国房地产市场在过去几十年里经历了惊人的增长，但随着国内经济的逐渐放缓，增长速度也有所减缓。
相反，美国房地产市场的增长相对平稳，受到经济周期和利率等因素的影响较大。
2. 房价和租金水平在房价方面，美国的房价普遍较高，尤其是在大城市地区，如纽约和旧金山。
相比之下，中国的房价相对较低，尤其是在二三线城市和农村地区。
然而，中国的房价在一线城市，如北京和上海，却高昂不少。
值得一提的是，中国的租金水平相对较低，与房价相比，租金回报率较低。
而在美国，租金水平相对较高，使得许多投资者更倾向于购买房产进行出租。
3. 购房政策和金融环境中国和美国的购房政策和金融环境也存在明显的差异。
中国的购房政策相对较为严格，限购、限贷等调控政策常常出现。
此外，中国的房地产开发商多为国有企业，市场竞争相对较低。
而美国的购房政策相对较为宽松，市场竞争激烈，购房流程更为简化。
此外，美国的金融体系相对完善，购房贷款系统更为成熟，买房更加灵活和便利。
4. 投资机会和风险中美两国的房地产市场都存在投资机会和风险。
在中国，随着城市化进程的推进，二三线城市及农村地区的房产投资前景广阔。
同时，中国政府也在积极推动房地产市场的调控，以防范潜在的风险。
在美国，不同城市和州的房地产市场存在差异，投资者需要根据各地的经济发展和就业前景等因素进行选择。
美国的房产投资风险相对较低，但仍需谨慎对待市场波动和利率风险等。
结论总的来说，中美房地产市场在市场规模、房价水平、政策环境等方面存在明显的差异。