中粮海景壹号个案分析
世联XX北海北部湾一号海景豪宅项目营销战略
u 广西北部湾经济区由南宁、 北海、钦州、防城港四市 组成。由于特殊的地理位 置，北海在北部湾经济区 中占据核心战略地位。
u 北部湾经济区规划的五大 组团中，北海独占两席。 一是以电子信息产业、旅 游休闲度假和港口物流产 业为主导的北海组团，并 明确发展生态宜居房地产 业。二是铁山港(龙潭)组 团，重点建设船舶物流业、 石化、能源等临港产业和 承接产业转移。
市场 北海中高端项目对于配套的私享性与专属性需求打造不足。
北海中高端市场介于初级至高级发展阶段, 理念及形象尚停留在物质 理念 堆砌层面。
与普通住宅相比二线海景高层产品户型基本雷同于普通住宅产品， 产品 产品缺乏创新。
在首付差距不大的购买前提下，其二线海景资源对于销售未有明显 速度 的支撑。
趋势一：本项目作为豪宅的市场定位已得到普遍认可，冠头岭2000 趋势 亩项目将成为本项目主要竞争对手。
Points——竞争要点
要点一 要点二
在客户已形成项目高端物业认知基础上，设置更多体验环节，巩固认知。 强化项目海景资源，特别是对沙滩的利用，提升客户对海景资源认识。
域不同，自出众 ！ 紧临城市中心+艺术建筑+海景的项目均好性成为本项世联目XX最北海大目北营部的销湾竞战一略号争海景优豪势宅项。
CONCLUSION 结论
大盘开发,一线海景+旅游+地产的高尔夫配套型开发模式对本项目形成较大竞争。 世联XX北海北部湾一号海景豪宅项 目营销战略
高端豪宅市场趋势
与主要潜在竞争对手冠头岭2000亩项目相比，本项目 主要优势在于宜居性与项目入市时机的占先性
Superiority——优势
本项目
VS
冠头岭 2000亩
入市时间较早，在北海已形成高端物业之客户认知。 艺术建筑，紧临城市中心，入则幽静，出则繁华，更具易居性。 一线海景+高尔夫+旅游资源+私家沙滩更具度假氛围与海景资源。
中梁、蓝光案例分析
意境鸟瞰图
开发商
蓝光地产
项目地址
长ห้องสมุดไป่ตู้门街与展览东路交叉口东北角
占地面积(亩)
87亩
建筑面积(万m²)
20.38
容积率
3.5
绿化率
35%
整体规划
项目一期一批规划6栋高层
建筑风格
中式
区位图
物业形态 产品主力面积
高层 96㎡、105㎡、115㎡、128㎡、142㎡
交付标准及成本
毛坯
销售均价
待定
销售动作
3月15日展厅开放，目前会员招募中
小高层99㎡三室两厅一卫
小高层108㎡三室两厅两卫 小高层120㎡三室两厅两卫
洋房128㎡四室两厅两卫
客厅+餐厅
动
观景阳台
静
客厅+餐厅
动
主卧
静
主卧
观景阳台
静
主卧
客厅+餐厅
动
观景阳台
客厅+餐厅
静
动
主卧
观景阳台
优势：6.3米观景阳台，餐客一体，三 面宽朝南。 劣势：入户无玄关
优势：6.7米观景阳台，餐客一体，三 面宽朝南。 劣势：入户无玄关
优势：6.7米观景阳台，餐客一体，三 面宽朝南。 劣势：卫生间无干湿分离
优势：6.7米观景阳台，餐客一体，三 面宽朝南。 劣势：入户无玄关，动静不分区、次 卧过小
整体概况
个案分析
中梁·壹号院
聚力中原地产营销梦之队
通过线上媒体推广及线下渠道拉访形成客户到访，2019年预计推售811套房源约13亿，5月7日项目取得11#楼预售证进行认筹升
首批推售，预 计6月初开盘
火灾免责：中粮公司葵花籽饼案的处理及启示
摘要海上货物运输，是一项很具有风险的事业。
为了鼓励和保护航运业的发展，针对海上风险，逐步形成了一系列保护承运人的法律制度，如海事赔偿责任限制制度，承运人免责制度等等，这些特殊的法律制度是其他法律部门所不具有的。
而海洋运输中的火灾免责条款，又是其中最常用到的。
本文以中粮公司葵花籽饼案为例，分析了海洋运输中的火灾免责问题。
通过对《海牙规则》、《汉堡规则》等国际公约及美国海商法的介绍，阐述了火灾、火灾起因和举证责任的定义，并且详细分析了葵花籽饼案。
最后分析我国《海商法》相应条款，认为海上火灾免责，从其定义、起因，到举证顺序，举证对象等方面来看，我国立法上存在较明显的缺陷，最后作者提出修改建议。
【关键词】火灾免责举证责任海牙规则汉堡规则海商法AbstractThe marine transport is a business with high risk. In order to encourage and protect the development of this industry, a law system cover the risk of the marine transport was established gradually. Such as the system of maritime affairs indemnification responsibility limits and the system accepting the carrier free from responsibilities. And the other law sections do not have such system. Marine fire clause is one of them.This thesis taking the case of Sunflower seed cake of COFCO as an example, analyzes the problems of Marine fire absolution responsibility. The thesis introduces the rules in “HAGUE RULES”、“HAMBURG RULES” and “American Maritime Law”, and illustrates the definition of fire, cause, onus probandi, and then analyzes the case in details. At last the thesis analyzes the rules in “China Maritime Law”. In the author’s point of view, marine fire, in respect of its definition, the cause, the order of proof as well as the subject of proof are quite important problem. There are some defects in the legislation in China. The author puts forwards some advices for amendment the law.【Keywords 】Absolution responsibility of fire;Onus probandi;Hague rules; Hamburg rules;Maritime law目录1 海洋运输中火灾免责的案例 (4)1.1中粮公司葵花籽饼案详情 (4)1.2双方争议 (4)1.3争议焦点 (5)2 国际公约中的火灾免责条款 (5)2.1不可抗力与火灾免责条款 (5)2.2《海牙规则》中的火灾免责 (6)2.3《汉堡规则》中的火灾免责 (8)2.4美国海商法中的火灾免责 (9)2.5各类条例对火灾免责规定的比较 (9)3 对葵花籽饼案的分析 (9)3.1从《海牙规则》来看 (10)3.2从《汉堡规则》来看 (10)4 我国《海商法》中火灾条款的规定与不足 (11)4.1我国《海商法》中的火灾免责 (11)4.2《海商法》中火灾免责条款的不足之处 (11)4.3对我国《海商法》中火灾免责的修改建议 (12)结束语 (12)参考文献 (14)致谢 (15)火灾免责：中粮公司葵花籽饼案的处理及启示1 海洋运输中火灾免责的案例1.1 中粮公司葵花籽饼案详情某年12月底，被告所属某轮在大连港承运了中国粮油食品进出口公司辽宁省分公司的货物葵花籽饼碎518.2吨，其中50吨为袋装，其余均为散货，装载于第五舱的舱底，在其上面又装载了由原告承保的2，226箱中国出口服装，该船于该年1月14日从大连港启航，24日抵新加坡卸货并加载，2月5日离新加坡驶往目的港鹿特丹、汉堡。
中粮·海景壹号
四、：
记录日 最高价格 期
2012 -11-26 2012 -10-30 2012 -09-25 2012 -08-31 2012 -07-05 2009 -12-10 2009 -12-03 -150000 元/㎡ 150000 元/㎡ 130000 元/㎡ 150000 元/㎡ 5000 万 元/套 -110000 元/㎡ --
1
占地面积 产权年限 总户数 楼层状况 绿化率
24315平方米 70年产权 311户 由31-37层的楼栋组成 51%
总建筑面积 开发周期 建筑类别 容积率 开工时间
98000平方米
高层 4
中粮·海景壹号楼盘点评：
优点： 地处陆家嘴核心地区，坐拥黄浦江美景；小区自带多项配套，功能齐全；品牌地产，高品质 保证。 缺点： 地处商业中心，略欠生活氛围；周边道路车流量较大，可能会受噪音干扰。
均价
最低价格
价格标注
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2300-6000万/套
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起价3000万元/套 最高价5000万元/套
资料来源：网易房产
3
三、中粮·海景壹号交通情况与楼盘配套
中粮·海景壹号交通情况：
地铁线路 交通状况 2号线（陆家嘴） 地铁：2号线 陆家嘴站
中粮·海景壹号楼盘配套：
小区内 部 学校 商场 医院 银行 饮食 上海新世界进修学校、启明金融管理专修学院、上海大学生社会实践基地 易初莲花、正大广场 东方医院 仁济医院 花旗银行 新元素陆家嘴店、新梅万豪行政公寓餐厅、美国猫头鹰餐厅 （浦东店） 、禾绿回转寿司正大店、 港丽餐厅（正大店） 娱乐 其他 外滩游艇会、浦劲娱乐中心、蓝蛙俱乐部、汤姆熊正大广场店 滨江大道 健身房
绿城凤起潮鸣个案
2. 高价地，按目前政策限制，打破限价取得高 价格难度大
3. 售楼部打造一般，豪宅气息不浓厚 4. 项目与金沙小学仅一墙之隔，后期投入使用，
可能会有噪音影响
5. 叠拼产品可能会因对面金沙宸宇的高层而影 响采光情况
Towards More Sustainable 正合股份D，e做ve中l国op地m产en价t值…的推动者。
融信公馆
高层、叠拼、 别墅
高层
165-410 114-199
金沙城 西派浣花
高层 高层
95-151 170-260
套数 310 340 /
218
楼盘情况
新盘待售 开盘在售 等待加推 新盘待售
近期销售 均价 /
27000
22000 /
Z H E N G H E
G
小结
R O U
P
·
S I N C E
1 9 9 8
区域级商圈 公立医院
二级乙等 城市私公立建医绿院化公园
金沙博物馆
公建博物馆
总结
教育资源比较 丰富，涵盖幼 儿园到中学， 金沙小学距米离 项目仅600
大型商超缺乏 医疗资源一般
风景资源最多 之处。周边绿 化相当怡人。
【本体分析-指标】绝版稀缺地块，城市低密高端改善产品
地理置位
区域 售楼地址
服务业企
开发商
1122 70
配套情况
项目内部：儿童游乐园，游泳池，架空层设置功能性 会所
示意图
【本体分析-指标】高地价、剑指高端产品
楼面价15600元/㎡，溢价率59.18%，须配建并移交租赁住房比例为24%。实际楼面价突破2万。
中粮海景壹号介绍
A
2
楼盘简介
• 楼盘地址：浦东新区银城中路600弄
• 总占地面积: 24315 m²
• 总建筑面积：120000 m²
• 建筑类别：高层
• 绿化率： 51%
• 物业管理：高力国际
• 物业费： 12元/平方米·月
• 开盘时间： 2009-11
• 装修情况： 精装修，装修价格每平米1.5万至2万
• 环线情况： 内环内 A
A
8
小区会所介绍
A
9
四房二厅四卫
A型 魅力海景
A
308.73m² 10
四房两厅四卫
B型 至尊海景
A
340.24 m² 11
A 小区实景图 12
A 小区中央景观 13
陆家A 嘴商务区景观 14
A 左前方江景 15
A
看江实景 16
A
低区江景 17
A 外滩南面江景 18
A 外滩北面江景 19
中粮·海景壹号简介
A
1
世界500强中粮集团荣献
• 陆家嘴滨江1号作品 • 中粮集团（cofco corporation)以世界500
强企业的雄厚实力，中国2010年上海世博 会高级赞助商的顶级荣誉，秉承城市与建 筑理想，深耕数年，精心布局，于上海浦 江之畔，陆家嘴CBD罕贵之地，与来自世 界各地的名师巨匠通力合作，以艺术珍品 的才究之道，缔造世纪名宅典范。
2800万------3200万 3200万------4000万 4000万------5000万
A
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物业介绍
中粮海景壹号
• 由国际知名洒店服务公司Fraser管理
• 汇聚世界500强外籍财智精英
上海中粮海景壹号施工单位
上海中粮海景壹号施工单位
【原创实用版】
目录
1.上海中粮海景壹号施工单位简介
2.上海中粮海景壹号的建设背景和意义
3.上海中粮海景壹号的建设情况和进度
4.上海中粮海景壹号施工单位的未来展望
正文
【上海中粮海景壹号施工单位简介】
上海中粮海景壹号施工单位是一家专业从事建筑施工的企业，拥有丰富的建筑施工经验和技术实力。
公司成立以来，始终秉持“质量第一，安全至上”的原则，为客户提供高品质的建筑施工服务。
【上海中粮海景壹号的建设背景和意义】
上海中粮海景壹号项目位于上海市浦东新区，是上海市政府重点支持的大型城市综合体项目。
该项目的建设旨在提升上海市的城市形象，推动上海市的经济发展，为市民提供高品质的生活环境。
【上海中粮海景壹号的建设情况和进度】
上海中粮海景壹号施工单位负责该项目的建设工作，自项目启动以来，公司全力以赴，精心组织施工，确保工程质量和进度。
目前，项目已经完成了主体结构的施工，正在进行内部装修和配套设施的建设，预计将在2022 年底前全部完工并投入使用。
第1页共1页。
豪宅案例分析—上海 中粮海景壹号
所属区域板块 容积率 建筑形态 开盘日期 车位配比 装修标准 物管公司 建筑设计 室内设计
陆家嘴板块 4.0 5栋34-41层高层 2009-11-28 1:1 8000-16000元/平方米 上海高力国际物业服务有限公司 上海华东建筑设计院 梁志天
2
规划分析
规划建筑面积约 98000平米 总占地面积24000万平米 规划容积率为 4.0
8000-16000元/平方米
客厅
餐厅
厨房
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配套设施分析
购物：易初莲花、正大广场 周边配套 银行：花旗银行等外资银行 医院：东方医院 、仁济医院 交通：紧邻地铁 双会所面积：5000平米 内部配套 会所服务内容：室内泳池、室外泳池、桌球馆、健身房、 桑拿房、多功能宴会厅 、音乐理疗室 会所经营方式：全封闭模式 会所收费方式：按项目收费
规划布局考虑： 项目由5幢超高层江景公寓围合 组，主要为西向观景，考虑最 大化的发掘观江景的价值，因 此规划布局呈流线型通透布局， 少部分观景效果不理想的户型 考虑观内部组团景观。
3
建筑立面分析
• •
现代简约风格，外立面幕墙采用芬兰进口的合金钢板，美学使用年限长达95年 底层架空，顶层退台，形成高低起伏优美的天际线，部分顶层户型采用弧形凸窗，细部处理偏流线型。
地下车库大堂
•
地下车库大堂设门禁，可直 接入户，地面、墙面均采用 大理石处理.
一层入户大堂
•
一层大堂挑高6米，星级酒店 豪华装修
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户型分析
总体户型面积段分析
分类 平层（主力户型） 复式 房间 四房二厅五卫 五房三厅四卫 面积/平米 300-310 340-350 600-650
• 建筑面积308平米 四房二厅五卫 •
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•营销渠道及客户分析
地段：可瞰外滩滨江，陆家嘴金融中心核心地段。
•项目概况 •内部空间及室内装修 •定位分析 •立面分析 •地段分析 •园林分析 •规划分析 •配套及服务 •户型分析
•营销渠道及客户分析
户型分析：两梯一户，中心对称户型，最热销390㎡大三房。
•项目概况 •内部空间及室内装修 •定位分析 •立面分析 •地段分析 •园林分析 •规划分析 •配套及服务 •户型分析
2、园林：拥有51%的园林绿化，居住舒适。
3、精致高档装修：室内装修均价1万五每平米。
4、隐贵大气户型：390㎡大三房，大气主卧套房。每个房间都配有独 立卫浴，更加享受私密性。
•内部空间及室内装修
•定位分析 •立面分析
•地段分析 •园林分析
•规划分析 •配套及服务
•户型分析
•营销渠道及客户分析
[Tel]:0731-8256 6151 8256 6152
[P.c]: 410005
[Http]:www.jianlue .com
[E-mail]:shjianlue@
中粮海景壹号——高端生活享受极致豪宅
•项目概况 •内部空间及室内装修 •定位分析 •立面分析 •地段分析 •园林分析 •规划分析 •配套及服务 •户型分析
•营销渠道及客户分析
开发 中粮集团 商
位置 中浦东银城中路600弄
项目 占地2.4万㎡ 规模 总建11.6万㎡ 容积率4.0
物业 高力国际 管理
产品 高层住宅 组合
•营销渠道及客户分析
ຫໍສະໝຸດ 两梯一户，中心 对称户型。 豪华江景大气客 厅，与功能厅合 为一体。共享阳 台。 每个房间配有独 立卫浴间。 豪华极致套房主 卧，双衣帽间设 计。使居住者环 境更加舒适。 独立保姆活动区。
上海·长沙·太原 景观气派客厅，豪华套间设计，两梯一户，独立保姆间。
•项目概况
立面分析——立面采用浅米色石材砌成，看上去简单，高档。
•项目概况 •内部空间及室内装修 •定位分析 •立面分析 •地段分析 •园林分析 •规划分析 •配套及服务 •户型分析
•营销渠道及客户分析
园林分析——项目绿化率高达51%，绿化面积较多。
•项目概况 •内部空间及室内装修 •定位分析 •立面分析 •地段分析 •园林分析 •规划分析 •配套及服务 •户型分析
核心 地铁，银行，商业中心， 配套 轮渡码头，商场
推出 200-636㎡三四五房 项目 高端生活极致享受 货源 定位
销售 只剩少量房源 情况
折后 15000 元/㎡ 价格
本案
高 端 生 活 极 致 享 受
定位分析：瞰江豪宅，全球典范
•项目概况 •内部空间及室内装修 •定位分析 •立面分析 •地段分析 •园林分析 •规划分析 •配套及服务 •户型分析
•营销渠道及客户分析
地处陆家嘴，周边都是上海地标性建筑,尊享地段带来的价值。
•项目概况 •内部空间及室内装修 •定位分析 •立面分析 •地段分析 •园林分析 •规划分析 •配套及服务 •户型分析
•营销渠道及客户分析
本案
项目总结——黄金地段的滨江豪宅。
1、好地段：陆家嘴黄金地段，对面就是外滩，一线江景。