中粮·海景壹号开盘策划方案
通过京、沪两地 认筹加以缓解
中粮·海景壹号——认筹（意向金排序）
11月15日
认筹
板房开放
“京沪”两地认筹
目的： 1、名义上，内部客户北京认筹； 外部客户上海认筹。适当解决VIP 客户优先问题，实际认筹地点仍 在上海。
2009.11.15
2、增加认酬数量
优势： １、蓄势而发，把认筹与板房开放时间放到一起，营造现场氛围； ２、促动新到访客户认筹意愿，强化“紧俏”气场。
中粮·海景壹号开盘策划方案
目录
一、销售计划及阶段性目标 二、开盘方案 三、报价 建议
Step 1 销售计划及阶段性目标
中粮·海景壹号——计划及阶段性目标
2009年11月28日当日销售目标，53套，80% 至2010年6月份累积销售目标，67套，100%（含顶层复式一套）
注：该阶段性目标仅基于现市场及政府政策情况
地点：会所
中粮·海景壹号——开盘方案
11月15日 11月21日
1、样板房开放（18F） 2、当天开始认筹，50万酬金/套，认筹顺序决定选房顺序，
至11月26日认筹关闭。 3 、认筹客户同时提供个人信息，提前查询客户贷款资信情况
1、8号楼整栋仅开放一天，前期认筹客户预选房，当晚即关闭； 2、根据客户预选房落点，进行客户梳导和价格修正，以求房源
需求均衡，最大限度降低客户流失率。
11月25日
汇报开盘价格及价表，待最后审核确定
11月28日
开盘认购，客户按认酬序号先后，依次进行认购
注：以上楼层都为名义楼层
中粮·海景壹号——认筹安排
2
3
1
4
5
1 保安指引客户入车库 2 客户停车后直接进会所
3 两个会议室连通做为认酬
场地（对面培训室做认酬 等待区域）
危机预案准备
开盘强销期间，为应对各类突发事 件， 设立对外宣传窗口及公关接待；
增设外援
通过现场服务人员，指示引导作用；
支援金鹰队40人；支援红缨队20人。
Step 3 报价建议
中粮·海景壹号——价格测试
报价策略
分二步走，先报总价段，再报一房一价。 先用略高的总价段对客户进行报价测试，
（拟用110980元/平米均价的面价表）
11月15-21日先报模糊总价段 11月25日待价格最终确认后再向认筹客户报一房一价
11月15日当天报价口径：（以后述110980元/平米测试价表报总价段） ✓ 11楼以下：2300万到3100万左右； ✓ 12-25楼： 3200万到4200万左右； ✓ 26楼以上：3700万到4800万左右； ✓ 特殊单元在5500万左右，02单元比01单元总价高出五、六百万左右。 11月21日当天报价口径：（以后述110980元/平米测试价表报总价段） ✓ 11楼以下：01/02单元单价较接近，2300万-3100万左右 ✓ 12-25楼： 01单元3200-3600万左右；02单元3600-4200万左右 ✓ 26楼以上：01单元3700万-4200万左右；02单元4200万-4800万左右 ✓ 特殊单元总价在5500万左右
市场常用开盘方式
利
弊
公证摇号 认筹√（意向金排序）
直接排队
➢公平、公正 ➢意向金客户最大化 ➢内部客户容易安排
➢压力提前释放 ➢现场氛围好 ➢内部客户容易安排 ➢人气氛围较好
➢内部客户不容易安排
➢受房源供应量限制，意向金数量超出供 应套数后，客户支付意向金意愿降低
➢高档盘一般不采用 ➢排队阶段管理不易
不足： １、对产品力要求较高； ２、内部客户需提前梳理；
中粮·海景壹号——优惠方案
优惠项目
折扣率
认筹优惠
（限11月28-29日）
3%
对 外 宣
开 盘 前
开盘优惠 （限11月28日）
2%
布
1 日
一次性付款
1%
中粮特批折扣
宁董/于总 2% 孙总/周总 1%
发生率 100% 100% 70％ 20% 20%
整案强销期去化套数 51套 34套 23套 16套 12套 8套 7套 7套 6套
折合均价：97663元/平米
折合均价：110980元/平 米
报价应拔高客户预期， 暂以此均价制定一房一价表，
然后形成报价口径
敬请领导决策事项：
1、开盘方案 2、优惠方案 3、报价方案
谢谢！
4 泳池前厅为板房参观客户
等候区域
5 样板房及售楼处两个房型
参观
中粮·海景壹号——开盘注意事项
开盘注意事项：
指挥中心的设立
功能： 调度当天活动现场服务人员安排 销售进度控制 成立2个接待团队（前期到访/现场来访） 成立贵宾接待组（政府官员/媒体/嘉宾）
指挥中心的组成
总指挥：叶雄总、宗磊总 营销部门各线负责人 工程、设计负责人 物业负责人
中粮·海景壹号——报价建议
CRIC 均价建议
静态均价：110980元/平米，估算销售12套 流量均价：97663元/平米，估算销售51套
基准A户型单价 92049 95187 98325 101463 104601 107739 110877 114016 117154
基准B户型单价 102451 105943 109436 112929 116421 119914 123407 126899 130392
中粮·海景壹号——计划及阶段性目标
标 90--100组
客户现状： 截止11月11日，能支付50万诚意金客户为89组，需看价格支付诚意金客户为41组。 合计130组。
Step 2 开盘方案
中粮·海景壹号——开盘方案：意向金排序
为何选用意向金排序的方式：
折扣明细 3% 2% 0.7% 0.4% 0.2%
总计
6.3% 5.7%（不含特批折扣）
说明：此优惠不影响销售底价，底价上翻6.3%做为销售价表
中粮·海景壹号——认筹VIP客户安排
VIP客户
市场客户
11月14日 时间：19:00～21:00 销售动作：参观+认筹 地点：18楼售楼处
11月15日 时间：10:00~21:00 销售动作：参观+认筹
房地产策划方案案例(14篇)
房地产策划方案案例（14篇）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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中粮·海景壹号
四、：
记录日 最高价格 期
2012 -11-26 2012 -10-30 2012 -09-25 2012 -08-31 2012 -07-05 2009 -12-10 2009 -12-03 -150000 元/㎡ 150000 元/㎡ 130000 元/㎡ 150000 元/㎡ 5000 万 元/套 -110000 元/㎡ --
1
占地面积 产权年限 总户数 楼层状况 绿化率
24315平方米 70年产权 311户 由31-37层的楼栋组成 51%
总建筑面积 开发周期 建筑类别 容积率 开工时间
98000平方米
高层 4
中粮·海景壹号楼盘点评：
优点： 地处陆家嘴核心地区，坐拥黄浦江美景；小区自带多项配套，功能齐全；品牌地产，高品质 保证。 缺点： 地处商业中心，略欠生活氛围；周边道路车流量较大，可能会受噪音干扰。
均价
最低价格
价格标注
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2300-6000万/套
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起价3000万元/套 最高价5000万元/套
资料来源：网易房产
3
三、中粮·海景壹号交通情况与楼盘配套
中粮·海景壹号交通情况：
地铁线路 交通状况 2号线（陆家嘴） 地铁：2号线 陆家嘴站
中粮·海景壹号楼盘配套：
小区内 部 学校 商场 医院 银行 饮食 上海新世界进修学校、启明金融管理专修学院、上海大学生社会实践基地 易初莲花、正大广场 东方医院 仁济医院 花旗银行 新元素陆家嘴店、新梅万豪行政公寓餐厅、美国猫头鹰餐厅 （浦东店） 、禾绿回转寿司正大店、 港丽餐厅（正大店） 娱乐 其他 外滩游艇会、浦劲娱乐中心、蓝蛙俱乐部、汤姆熊正大广场店 滨江大道 健身房
绿城凤起潮鸣个案
2. 高价地，按目前政策限制，打破限价取得高 价格难度大
3. 售楼部打造一般，豪宅气息不浓厚 4. 项目与金沙小学仅一墙之隔，后期投入使用，
可能会有噪音影响
5. 叠拼产品可能会因对面金沙宸宇的高层而影 响采光情况
Towards More Sustainable 正合股份D，e做ve中l国op地m产en价t值…的推动者。
融信公馆
高层、叠拼、 别墅
高层
165-410 114-199
金沙城 西派浣花
高层 高层
95-151 170-260
套数 310 340 /
218
楼盘情况
新盘待售 开盘在售 等待加推 新盘待售
近期销售 均价 /
27000
22000 /
Z H E N G H E
G
小结
R O U
P
·
S I N C E
1 9 9 8
区域级商圈 公立医院
二级乙等 城市私公立建医绿院化公园
金沙博物馆
公建博物馆
总结
教育资源比较 丰富，涵盖幼 儿园到中学， 金沙小学距米离 项目仅600
大型商超缺乏 医疗资源一般
风景资源最多 之处。周边绿 化相当怡人。
【本体分析-指标】绝版稀缺地块，城市低密高端改善产品
地理置位
区域 售楼地址
服务业企
开发商
1122 70
配套情况
项目内部：儿童游乐园，游泳池，架空层设置功能性 会所
示意图
【本体分析-指标】高地价、剑指高端产品
楼面价15600元/㎡，溢价率59.18%，须配建并移交租赁住房比例为24%。实际楼面价突破2万。
中粮置地壹号系列产品规划设计
4
COFCO
壹号系列 由于绝佳的地缘、顶级的景观及人文资源和产品的卓越品质，结 合极富有创造力的圈层营销 上海海景壹号项目在2009年11月28日 合极富有创造力的圈层营销，上海海景壹号项目在2009年11月28日 曾创造2小时售罄，总销售额达23亿的奇迹，为我司的业绩及业界口 碑作出了巨大贡献。
从土地取得到开工 工程 程 参考 参考工期 期 从土地取得到结构封顶 从土地取得至 交付入伙 不含精装 含精装
本页内容由运营管理部、工程采购部草拟,暂未考虑北方冬季歇工等因素， 经研讨审批确定后,适时推出。
中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引
1、土地资源的——稀缺性 壹号系列产品的选址是最为重要的 建造地点或是一线城市的商务核心 壹号系列产品的选址是最为重要的，建造地点或是 线城市的商务核心 区，或是拥有城市稀缺资源的核心地段。 2、居住体验的——舒适性 壹号系列产品在彰显尊贵的同时，应同时充分强调居住体验的舒适性。 3、设计品质的——高端性 壹号系列产品的设计首先应充分发挥各项资源特点 同时通过设计进一 壹号系列产品的设计首先应充分发挥各项资源特点，同时通过设计进 步提升品质，最终使产品本身成为优势。
中粮置地有限公司壹号系列产品规划设计指引
8
COFCO
壹号系列
五、壹号系列产品的现有项目基本情况——海景壹号
物业类别 项目特色 建筑类别 装修状况 所属商圈 物业地址 交通状况 住宅 公寓 住宅、公寓 江景地产,豪华居住区 板楼 高层 精装修 陆家嘴 浦东银城中路600弄 紧邻地铁2号线陆家嘴站、 东昌路渡口 公交937 东昌路渡口、公交937， 81等 24315.8m2
16
‐ ‐
高档实木门 （如意大利Gardesa等） 高档断热式铝合金窗、中空 LOW-E玻璃
中粮海景壹号介绍
A
2
楼盘简介
• 楼盘地址：浦东新区银城中路600弄
• 总占地面积: 24315 m²
• 总建筑面积：120000 m²
• 建筑类别：高层
• 绿化率： 51%
• 物业管理：高力国际
• 物业费： 12元/平方米·月
• 开盘时间： 2009-11
• 装修情况： 精装修，装修价格每平米1.5万至2万
• 环线情况： 内环内 A
A
8
小区会所介绍
A
9
四房二厅四卫
A型 魅力海景
A
308.73m² 10
四房两厅四卫
B型 至尊海景
A
340.24 m² 11
A 小区实景图 12
A 小区中央景观 13
陆家A 嘴商务区景观 14
A 左前方江景 15
A
看江实景 16
A
低区江景 17
A 外滩南面江景 18
A 外滩北面江景 19
中粮·海景壹号简介
A
1
世界500强中粮集团荣献
• 陆家嘴滨江1号作品 • 中粮集团（cofco corporation)以世界500
强企业的雄厚实力，中国2010年上海世博 会高级赞助商的顶级荣誉，秉承城市与建 筑理想，深耕数年，精心布局，于上海浦 江之畔，陆家嘴CBD罕贵之地，与来自世 界各地的名师巨匠通力合作，以艺术珍品 的才究之道，缔造世纪名宅典范。
2800万------3200万 3200万------4000万 4000万------5000万
A
5
物业介绍
中粮海景壹号
• 由国际知名洒店服务公司Fraser管理
• 汇聚世界500强外籍财智精英
豪宅案例分析—上海 中粮海景壹号
所属区域板块 容积率 建筑形态 开盘日期 车位配比 装修标准 物管公司 建筑设计 室内设计
陆家嘴板块 4.0 5栋34-41层高层 2009-11-28 1:1 8000-16000元/平方米 上海高力国际物业服务有限公司 上海华东建筑设计院 梁志天
2
规划分析
规划建筑面积约 98000平米 总占地面积24000万平米 规划容积率为 4.0
8000-16000元/平方米
客厅
餐厅
厨房
10
配套设施分析
购物：易初莲花、正大广场 周边配套 银行：花旗银行等外资银行 医院：东方医院 、仁济医院 交通：紧邻地铁 双会所面积：5000平米 内部配套 会所服务内容：室内泳池、室外泳池、桌球馆、健身房、 桑拿房、多功能宴会厅 、音乐理疗室 会所经营方式：全封闭模式 会所收费方式：按项目收费
规划布局考虑： 项目由5幢超高层江景公寓围合 组，主要为西向观景，考虑最 大化的发掘观江景的价值，因 此规划布局呈流线型通透布局， 少部分观景效果不理想的户型 考虑观内部组团景观。
3
建筑立面分析
• •
现代简约风格，外立面幕墙采用芬兰进口的合金钢板，美学使用年限长达95年 底层架空，顶层退台，形成高低起伏优美的天际线，部分顶层户型采用弧形凸窗，细部处理偏流线型。
地下车库大堂
•
地下车库大堂设门禁，可直 接入户，地面、墙面均采用 大理石处理.
一层入户大堂
•
一层大堂挑高6米，星级酒店 豪华装修
8
户型分析
总体户型面积段分析
分类 平层（主力户型） 复式 房间 四房二厅五卫 五房三厅四卫 面积/平米 300-310 340-350 600-650
• 建筑面积308平米 四房二厅五卫 •
今年“火爆”创新的——“边厅”户型（100-420㎡，不同面积段）
今年“⽕爆”创新的——“边厅”户型（100-420㎡，不同⾯积段）从竖厅到横厅，再到⽅厅、巨厅的流⾏，开发商为什么今年开始做边厅了？不知⼤家有没有注意到，市⾯上的横厅是前两年开始流⾏的，市⾯上的户型功能性越来越强，越来越趋于紧凑。
房企们也开始迎合这⼀需求，做出更多的房间，更多的卫⽣间。
发展到今天，就连90平都已经能做到三房两厅两卫了。
⽽功能性发挥到极致的同时，也导致市⾯上产品同质化较为严重。
因此，房企们开始考虑放⼤⼀个功能，也就是客餐厅的功能，先是把客餐厅合并成⼀个贯通完整的空间，再给到客餐厅充⾜的采光⾯，除了竖厅、横厅还发展到了如今⽕爆的“边厅”。
接下来我们看⼀看，今年⽕爆了的“边厅”，各⼤地产是如何做的？1“边厅”打破传统客厅布局“边厅”优势：◎边厅户型，绝对的动静分区；◎⼤部分边厅设计减少了纯过道空间，提⾼了户型的使⽤率；◎ 270°采光，边厅拥有更⼤的采光⾯和更好的通风效果；◎边厅时尚感更强，在后期装修设计时有更好的发挥空间，装修样式多，整体更⼤⽓，更有空间感。
难道“边厅”就没有BUG了么？喜爱传统户型的⼈⼤多会认为：◎客厅的沙发不能靠着墙，不符合中国⼈的习惯，让⼈没有安全感；◎电视⽆处摆放；◎把餐厅和客厅的沙发都摆在⼀起，看起来⽐较拥挤凌乱，尤其是⾯积偏⼩户型；◎室内采光太好了，看电视晃眼；户型的功能性已经发挥⾄极致，为了打破户型的同质化，为了赢得更多的市场，各⼤房企才做出了各种创新举措，诸多事实证明，这样的创新也是成功的，推出边厅户型的项⽬，⼤都受到了市场的热捧：①真正的动静分区边厅户型动静分区的特点尤为明显，把活动和社交的“厅”区域放置在户型的⼀侧，⼀动⼀静，打破了客厅传统布局，互不⼲扰，这也正好适合现阶段住宅产品的创新需求。
济南奥体⾦茂府232㎡户型⽰意图⽐如济南奥体⾦茂府232㎡户型，约60平⽶的边厅置于整个户型的右侧，与公卫和餐厨形成整个动区，⼀⽅⾯满⾜了“⽣活进阶”的⾯⼦，⼀⽅⾯满⾜了“空间尺度”的⾥⼦，是⼀个迎合多重需求的创新。
2024年房地产开盘策划方案
参评单位代表
XX广场已购房业主代表8名
公证机构工作人员
新闻媒体人员
4、参与人员：XX公司XX总经理、XX副总经理
XX公司XX董事长、XX总经理
XX公司策划部负责人、XX公司、XX工作人员
5、会议程序：(1)与会人员签到并赠送纪念品
(9)、会议结束，与会者共进自助午餐，或与专家团、政要、竞标单位共进午餐(标准待定)。
(四)、XX广场封顶仪式、征集方案公开评审结果新闻发布会
1、时间：8月28日10：00～12：00am
2、地点：重庆宾馆宴会厅
邀请人员：
XXXX
XXX
由建筑、规划、装饰各方面专家组成的专家团(重庆建筑大学、重庆市设计院、重庆市美术学院、重庆市规划设计院有关领导)
(2)开发商发言。
(3)开盘剪彩仪式。
(4)开盘庆典大型广场文艺演出。
(具体事项包括人员按排、道具使用等代定)
三、信息通达
(一)美食节信息发布：
1、发布时间：
本次活动拟在6月16日开幕，预定媒体造势的'计划安排在五月中旬开始(具体时间待定)。
2、发布方式：
主要通过报纸、电视来通达本次活动。采用硬软两种广告相结合的媒体造势方式进行。
陕西路及朝东路广场景观设计及广场周围小环境设计
要求：①、风格鲜明、特点突出
②、具有现代感，庄重大气
③、在朝天门地区具有唯一性
④、有绿化，有雕塑
(二)、奖项设置：
设一等奖(1名) 奖金总额50000元正
(若是具有施工能力的单位则优先考虑承担相应工程的施工)
设二等奖(1名) 奖金总额30000元正
海景房市场营销方案
2
• 3、可做挂历，内容做海景房内容和自己公司广告。 送认识的有影响力的人。 • 4、给有的专属的会所、健身房、美容美体SPA会 所、高档酒店、 咖啡馆等有钱人常去的地方做免 费海报。并和以上会所老板达成分销协议，如每 介绍客户成交一套提点等。 • 5、做点菜单给高档酒店、 咖啡馆等，免费赠送。 并和以上会所老板达成分销协议，如每介绍客户 成交一套提点等。 • 6、网上或会员中推广，口碑相传。
客户的所在位置：
• 生活范围及娱乐场所 1、占据着各地的高档小区或工作单位的住宅区。 2、 会有专属的会所。 3 3、健身房 4、美容美体SPA会所 5、高档酒店 6、 咖不要用传统的方式，可以用邮 寄的方式，有针对性的邮寄。从邮局找到目标客 户的地址邮寄。 • 2、做杂志刊物。如做海景房专刊，里面内容以海 2 景和房产内容为主，可参照南山特刊，内容要多 元化，要档次高些。主要免费放入专属的会所、 健身房、美容美体SPA会所、高档酒店、 咖啡馆 等有钱人常去的地方。并和以上会所老板达成分 销协议，如每介绍客户成交一套提点等。
消费人群定位：
• 企业老板（不动产投资、身份地位的象征） • 收入稳定的金领白领（个人财产的累积、 休闲度假） • 国家公务员（家庭财产的升值保值，部分 灰色收入的转移、休闲度假） • 企事业单位人员，如医生、教师、国企高 管、退休干部等（财产升值、休闲养老） • 移居人员（换生活环境）
消费人群特性分析：
建议策划方案：
• 做市场细化，把各自本土的客户群做有秩 的划分 • 了解这些客户主要的生活范围及娱乐场所 • 广告有目的的投放在客户群体中 • 做好老客户的今后工作及维护好老客户， 争取产生客带客
方案细节：1
• 市场细分 目标客户主要分为以下几类： 1、退休老师及快退休老师 特性：工作了一生，有一定积蓄，儿女普遍较有孝心，平时很少出去游 玩所以退休后会想找一个较理想的养老圣地修身养性。 2、国企退休工人及快退休工人 特性：工作一生，有一定积蓄，收入较高，儿女一般都工作分配较好稳 定，所以退休后会有想找一个较理想的养老圣地修身养性。并作儿女 财产的增值。 3、退休干部及快退休干部 特性：有一定积蓄，收入较高，儿女一般都工作分配较好稳定，所以退 休后会有想找一个较理想的养老圣地修身养性。并作儿女财产的增值。 4、在职公务员及领导干部 特性：收入一般，但灰色收入高，想做财产转移，度假、养老、养生。 不会回家张扬，很难产生客带客。但影响力大。
海景洋房销售方案模板
一、项目背景随着城市化进程的加快，人们对居住环境的要求越来越高，海景洋房因其独特的地理位置和优越的居住体验，成为了众多购房者的首选。
本项目位于我国某海滨城市，紧邻海岸线，拥有得天独厚的自然资源和优越的地理位置。
为满足市场需求，特制定本销售方案。
二、销售目标1. 短期目标：在项目开盘前，完成至少50%的预定销售任务。
2. 中期目标：在项目开盘后三个月内，实现100%的销售目标。
3. 长期目标：树立品牌形象，成为海滨城市海景洋房市场的领军者。
三、销售策略1. 产品策略- 突出项目优势：强调海景、空气质量、生态环境等独特卖点。
- 产品多样化：提供不同户型、不同面积、不同价位的洋房产品，满足不同客户需求。
- 配套设施完善：打造齐全的社区配套设施，如幼儿园、健身房、游泳池等。
2. 价格策略- 实行阶梯定价：根据户型、面积、楼层等因素，制定不同的价格区间。
- 限时优惠：在开盘前推出限时优惠活动，吸引客户提前预定。
- 信贷支持：与银行合作，为客户提供低息贷款，降低购房门槛。
3. 推广策略- 线上推广：利用网络平台，如微信公众号、抖音、微博等，发布项目信息，扩大项目知名度。
- 线下推广：举办新品发布会、客户答谢会等活动，邀请媒体、客户参观项目，提高项目关注度。
- 合作推广：与房地产相关企业、金融机构等建立合作关系，共同推广项目。
4. 销售渠道- 直销渠道：设立销售中心，为客户提供专业咨询、看房等服务。
- 分销渠道：与房地产中介机构、电商平台等合作，拓宽销售渠道。
- 联合推广：与其他项目或企业合作，共同举办推广活动。
四、销售团队1. 销售人员选拔：招聘具备专业知识和销售经验的团队，确保销售业绩。
2. 培训与激励：定期对销售人员进行业务培训，提高销售技能；设立销售奖励制度，激发团队积极性。
3. 团队协作：加强团队内部沟通与协作，确保销售流程顺畅。
五、销售流程1. 前期准备：收集客户信息，分析市场行情，制定销售策略。