西安市高新区都市之门项目提案
西安大规划文件
以专业价值，成就销售价格汇通太古城二期城市战略—区域发展动态培训张家堡广场将建99米高长安门电梯可达48米高观景2010-12-24 10:44 信息来源：西安规划局日前西安市规划局经过多次评审，确定将在张家堡广场建‚长安门‛系列雕塑方案，其中主雕塑设计高度99米。
据了解，目前西安中心市区重要雕塑主要分布在旅游景点和公共设施附近，大专院校和企事业单位内分布有一定数量的以主题类和装饰类为主的雕塑。
在这些城雕中，‚丝绸之路‛、‚诗魂‛等给人印象深刻，但还缺少标志性城市雕塑。
在2002年完成的《西安市城市景观雕塑体系规划》中，张家堡广场作为城市出入口，属于城雕‚四大片区‛之一。
随着西安市即将实施行政中心北迁，其位臵优势更加突出。
规划部门及时调整，决定在钥匙状的张家堡广场建标志性城市雕塑。
2009年5月18日，西安市规划局举行了一场‚城市规划与雕塑专题讲座‛，由国内著名学者、专家陈晓丽、吴为山等，为西安城市雕塑把脉。
西安市规划局、西安市雕塑委员会办公室在全国范围内广泛征集雕塑设计方案，经多次评审，最终选定‚长安门‛系列雕塑方案为可实施方案。
设计的雕塑群由一座主雕——西安新城市地标，以及西安历史群雕长廊组成。
规划位臵位于西安城市南北主轴——未央大道北端的张家堡广场。
包括未央大道与凤城路路口直径约300米的中心环岛、以及环岛以北600米长、近150米宽的未央大道中心绿岛，总体面积约15万平方米。
方案1——整座地标覆盖篆书“长安”新城市地标选址于整个广场的三分之一位臵，意在营造西安的城市北门———它既是历史之门、文化之门也是创新之门与和谐之门。
设计中对照西安历史地标‚大雁塔‛的体量、比例和篆书‚长安‛的中国书法笔意，通过拓扑重构，创造富于历史感的‚长安门‛。
‚虚幻‛而清晰的‚安‛字形态，通过与‚大雁塔‛体量、高度的糅合，成为城市之门的基本形态。
以门之‚虚‛映衬须弥山之‚实‛。
拟名为‚长安门‛。
‚安‛之影上，是对西安传统建筑形象的翻译与重构。
万科-项目故事线梳理及场景应用策划标准
项目故事线梳理及场景应用策划标准——郝文龙案名：万科翡翠国宾SLOGAN：西安国宾道·当代人物身份资产案名：万科·融信|西雅图SLOGAN：西雅图计划|我想要的世界案名：德信·九溪云庄SLOGAN：云山何处不西湖案名：万科·白石湖東SLOGAN：我不是大师，湖山是大师案名：金隅中铁诺德| 都会森林SLOGAN：钱江新城，森林之宅案名：绿城·沁园SLOGAN：让灵感沁人心脾案名：杭州壹号院SLOGAN：HANGZHOU我的将来城市案名：黄龙万科中心SLOGAN：走进知识城市，从世界到杭州案名：如意春江SLOGAN：一脉如意，山水为师案名：金茂府SLOGAN：一江两岸，杭州从此金茂府一、什么是故事线？故事线的定义故事线=故事（虚）+线（实）虚实结合，将项目核心价值通过一个精彩的故事贯穿于项目所有营销的场景从而建立起客户差异化偏好的购买逻辑故事：源自于项目的独特的精神内核线：则是将“故事”链接到营销场景的应用逻辑故事线解决了什么问题它明确了项目主要价值的来龙去脉它设定了讲产品之前，要先讲哪个“动人的故事”它设定了项目在竞争中的身份角色，以及切入竞争的最佳入口它同时指导着产品规划设计、建筑设计、示范区营造等工作主题故事线的重要性对客户来讲：故事线是代入感与区隔感极强的购买逻辑对操盘团队来讲：故事线是一个操盘的方法论对执行团队来讲：故事线是营销各项工作开展的工具和边界故事线的来源它可能来自独有的产品系案例：翡翠系、万科城它可能来自区域的独特配套案例：万科翡翠国宾、中海·阅骊山它可能来自土地的历史文脉案例：万科·大明宫、万科·仓前九里它可能来自资源价值的稀缺性案例：万科·白石湖东、万科翡翠滨江它可能来自客群的深切洞察案例：绿城·桃源小镇、曲江·诸子阶它可能来自产品的自身特色案例：万科·大都会79号故事线的呈现方式案名广告语营销场景建筑设计案名：万科·融信|西雅图、万科翡翠国宾广告语：融创·玖樟台示范区营造：万科西雅图建筑设计：万科大都会79号（罗伯特·斯特恩的平行世界）案名-金隅中铁诺德·都会森林、万科翡翠国宾广告语-融创·玖樟台示范区营造-万科西雅图建筑：高级灰立面建筑：全落地玻璃、铝板商业景观：孵化巨蛋景观：精神堡垒软装科创主题（手绘太空背景墙）软装科创主题（背景墙）软装科创主题（书房下拉床背板）建筑设计-万科大都会二、怎样梳理一个项目的故事线故事线营造的3大方法论【黄荣庆】营战“10个1”提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结营战“10个1”1个运营角色定位1份土地属性清单1份客户画像1份初拟产品方案1份客户生活场景模拟图1组竞品对比分析1份产品建议书1套展示策略1套传播组合策略1套销售管理策略发现价值创造价值推广实现价值1组渠道组合策略展示价值1个价值传播体系创造价值逻辑体系1Part1：初步产品定位——工具及应用案例分析Part2：创造项目价值3Part3：一套客户体验流线24Part4：组合推广、精细管控实现价值【黄荣庆】营战“10个1”铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索三、翡翠国宾故事线营造与落地以操盘团队的视角，基于“提效重塑赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索”方法论的案例实践万科翡翠国宾项目简介：万科翡翠国宾位于西安大高新核心，坐拥唐延路与锦业路双CBD商务轴，对望陕西宾馆，5大公园环绕。
2020年西安高新区总体规划(草案)出台
西安高新区总体规划（草案）出台作者：：西安晚报添加日期：12年07月04日近日，由市规划局组织、市城市规划设计研究院编制的《西安高新区新区总体规划（草案）》已完成，并在市规划展览馆及市规划局网站进行公示，广泛征求社会各界的意见、建议。
据悉，去年11月14日，市政府同意了高新区的扩区请示，扩区控制用地规模为200平方公里，至2020年建设用地规模60平方公里。
业内人士认为，高新区新区规划建设，不仅是西安拓展国际化大都市发展空间、建设世界一流科技园区的重要举措，也是推进西安城市化进程，为市民提供一个生态宜居的城市生活新区的重要支撑。
绿地面积将超新区建设总控一半如今走在高新区，处处能感受到一种繁荣、一种方便、一种舒适、一种优美、一种和谐。
短短二十年，高新区已经发展成一座生机勃勃的科技新城，成为现代西安的标志区。
高新区就像它的名字一样，是一片充满新意的“新区”。
根据《西安高新区新区总体规划(草案)》，高新区新区的规划定位为创新之城和科技之都，以培育国际化、外向型高端生产性服务职能为主，打造一个产业与居住互融，生态文化休闲与园区建设共赢的高科技创新型新城。
新区建成后，高新区面积将扩展至200平方公里。
东接西沣公路，南接新环山公路，北接西汉高速，西接户县县城。
根据规划，扩区范围内公共绿地、生态绿地、防护绿地、农林地总面积将达到104平方公里，超过总控制面积的一半。
据了解，新区将以生态环境建设为先导，形成绿水绕城，水网交织，绿核点缀的绿地系统，在规划区中心布局生态公园，沿市政廊道和交通性干道布局防护绿地，用地内部结合水系点缀小规模公园绿地，以营造生态宜居的新区环境。
20年发展高新区已成西安人居典范说到西安楼市，高新区无疑是当中的焦点。
经过20年的发展，现在的高新区已经是连接西咸新区与西安市区的黄金要塞，随着西安国际化大都市建设进程的不断加快，区域价值必将在短时间内有很大提升，加之20余年发展成熟的生活配套，区域优势十分明显。
西安绿地世纪城
４２
万方数据
城市ｔ筑Ｉ设计作品Ｉ№－－＿＿棚知州催腓１ｗｏｌｌｌ匹ｏｌ＝嘲
新里·仕嘉公寓是该区域内的高档住宅开发项 目以高层板式建筑为主，占地面积３２．６ｈｍ２，在延 续上海新里国际化品质建设理念的同时．汲取西安 汉唐文化背景，以全新人居理念和人性化设计为出 发点，从建筑风格．综合景观，软件服务三方面创 造人与自然．建筑和谐共生的可持续发展的绿色人 居环境。
作者单位，上海绿地集团西安置业有限公司ｉ西安·７１００６５｝ 收稿日期２００７·１１－２５
其次，将开放空间｛公共）与围合空间《私密｝ 进行二次融合。建筑生于”岛”．”岛”为”绿”所 围．“坡”在其间形成过渡．组合出彼此独立又相 互渗透的院落，从而延续邻里空间．既保留了传统 的人文精神，又与现代的生活相适应．创造出更为 开放和积极的居住空间。
景观策略 景观设计采用新中式园林的构成手法．通过自
西安绿地世纪城
Ｔｈｅ Ｇｒｅｅｎ Ｃｅｎｔｕｒｙ Ｃｉｔｙ ｉｎ Ｘｉ’ａｎ
■徐建一Ｘｕ Ｊｉａｎ
建筑全景
立面细部
项目概况 绿地世纪城位于西安市西南郊高新技术产业
开发区ＣＢＤ核心地段．距绕城高速大约５００ｍ．交 通便利．规划用地面积为８０ｈｍ２，总建筑面积为 １ ５０万ｍ２，是集大型商业、办公．住宅为一体的综 合类城市发展项目，其中包括超五星级酒店、绿地 笔克会展中心、都市之门．ＳＯＨＯ同盟、酒店式公 寓及高档住宅区。
西安市人民政府关于支持西安高新区建设世界一流科技园区的实施意见
西安市人民政府关于支持西安高新区建设世界一流科技园区的实施意见文章属性•【制定机关】西安市人民政府•【公布日期】2009.03.30•【字号】•【施行日期】2009.03.30•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】科学技术综合规定正文西安市人民政府关于支持西安高新区建设世界一流科技园区的实施意见各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：为认真贯彻《陕西省人民政府关于支持西安高新区建设世界一流科技园区的若干意见》（陕政发［2008］30号）精神，加快推进西安高新区建设，在继续落实《中共西安市委西安市人民政府关于把西安高新区建设成为世界一流科技园区的若干意见》（市发［2007］23号）的基础上，制定以下具体实施意见：一、加强对建设世界一流科技园区工作的组织领导加强西安市建设世界一流科技园区协调领导小组及其办公室的工作。
领导小组组成人员如下：孙清云、陈宝根同志为组长，董军同志为常务副组长，韩森、岳华峰同志为副组长。
市发改委、市科技局、市财政局、市人事局、市编办、市教育局、市建委、市规划局、市国土局、市外经局、市公安局、市金融办、市国税局、市地税局、市执法局、市环保局、市市容园林局、雁塔区、长安区、户县、高新区管委会负责人为成员。
领导小组办公室设在高新区管委会，岳华峰同志兼任办公室主任，牵头负责日常工作，负责做好与省政府支持西安高新区建设联席会议及其办公室的工作对接和联络。
协调领导小组每半年召开一次会议，专题研究影响和制约高新区发展的重大问题和有关重大事项，出台相关政策措施。
二、加快拓展高新区的发展空间按照西安第四次城市总体规划，加强高新区80平方公里的规划控制，确保高新区在规划范围实施统一管理与开发。
加快推进高新区规划建设4平方公里的软件与服务外包产业基地、7平方公里的长安通讯产业园和20平方公里的草堂科技产业基地。
将长安通讯产业园、户县草堂科技产业基地的建设列入西安市经济社会发展规划和重点建设规划，将这两个园区（基地）前三年税收市级分成部分留给园区，用于支持其开发建设和发展。
李老花与中能建西北城市建设有限公司劳动争议二审民事判决书
李老花与中能建西北城市建设有限公司劳动争议二审民事判决书【案由】民事劳动争议、人事争议其他劳动争议、人事争议【审理法院】山西省阳泉市中级人民法院【审理法院】山西省阳泉市中级人民法院【审结日期】2020.12.15【案件字号】(2020)晋03民终1173号【审理程序】二审【审理法官】古晓丽李继成王世明【审理法官】古晓丽李继成王世明【文书类型】判决书【当事人】李老花;中能建西北城市建设有限公司【当事人】李老花中能建西北城市建设有限公司【当事人-个人】李老花【当事人-公司】中能建西北城市建设有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】李老花【被告】中能建西北城市建设有限公司【本院观点】《最高人民法院关于适用的解释》第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
【权责关键词】代理合同第三人证人证言证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
李老花仅提供临时入场人员现场安全告知书，尚不足以证明其与中能建西北城建之间符合劳社部发〔2005〕12号《关于确立劳动关系有关事项的通知》第一条规定的成立劳动关系的情形。
一审法院对李老花关于其与中能建西北城建之间存在劳动关系的诉讼请求未予支持，并无不当。
李老花上诉还提出一审法院未依职权追加陕西固城建筑工程劳务有限公司为原审第三人，程序错误，导致事实认定错误，因陕西固城建筑工程劳务有限公司，非必须共同进行诉讼的当事人，其未参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。
西安科技大市场简介
西安科技大市场简介西安科技大市场是由西安市科技局和西安高新区管委会共建的科技资源公共服务平台，是贯彻落实《关中天水经济区发展规划》“建设以西安为中心的国家统筹科技资源改革示范基地”启动的重大项目，是建设创新型城市、转变经济发展方式、推动科学发展的战略工程。
一、科技大市场定位科技大市场是科技资源统筹转化的“聚变器”。
西安科技大市场将通过政府的引导、市场的配置、创新的模式、特殊的政策、集成的服务“五措并举”，致力于打造全国规模最大、功能最全、统筹能力最强、辐射作用明显的科技综合服务市场。
二、科技大市场功能科技大市场将重点发挥“展示、交易、共享、服务、交流”五位一体的功能：“展示”功能——通过科技条件类、成果类、产业类、人才类等各种科技资源的展示与发布，促进科技资源的对接与合作。
“交易”功能——通过线上线下、网内网外的有机融合，汇集技术、成果、资金等科技资源供需信息，依托政府政策引导和市场化交易，促进技术转移和成果转化。
“共享”功能——通过技术平台、仪器设备、科技文献、科学数据、专家人才等资源的共享，实现科技资源的开放整合与高效利用。
“服务”功能——通过人才创业、政策落实、项目申报、知识产权、科技中介、联合创新等专业化和集成化服务，构建流动、高效、协作的创新体系，推动科技创新创业，促进科技资源的嫁接合作与成果辐射。
“交流”功能——通过举办科技集市和各种专业论坛，开展科技宣传、咨询、培训等活动，推动科技资源的交流与合作，促进科技成果的商品化、产业化与国际化。
三、科技大市场构成科技大市场由西安科技资源信息网和西安科技大市场服务大厅“一网一厅”构成。
科技资源信息网：汇集西安高校院所、军工单位、科技企业、服务机构在人才、设备、技术、成果、资金等方面的科技资源，为产学研合作推动产业发展搭建科技资源信息交流平台。
科技大市场服务大厅：位于高新区都市之门B座二层，建设面积2000平方米，设有成果展示、项目发布、科技服务等功能分区，提供各类创新性服务。
【万科中西学院】项目故事线梳理及场景应用策划标准
中西学院营销分院乘风班培训项目故事线梳理及场景应用策划标准——郝文龙案名：万科翡翠国宾SLOGAN：西安国宾道·当代人物身份资产案名：万科·融信|西雅图SLOGAN：西雅图计划|我想要的世界案名：德信·九溪云庄SLOGAN：云山何处不西湖案名：万科·白石湖東SLOGAN：我不是大师，湖山是大师案名：金隅中铁诺德| 都会森林SLOGAN：钱江新城，森林之宅案名：绿城·沁园SLOGAN：让灵感沁人心脾案名：杭州壹号院SLOGAN：HANGZHOU我的将来城市案名：黄龙万科中心SLOGAN：走进知识城市，从世界到杭州案名：如意春江SLOGAN：一脉如意，山水为师案名：金茂府SLOGAN：一江两岸，杭州从此金茂府一、什么是故事线？故事线的定义故事线=故事（虚）+线（实）虚实结合，将项目核心价值通过一个精彩的故事贯穿于项目所有营销的场景从而建立起客户差异化偏好的购买逻辑故事：源自于项目的独特的精神内核线：则是将“故事”链接到营销场景的应用逻辑故事线解决了什么问题它明确了项目主要价值的来龙去脉它设定了讲产品之前，要先讲哪个“动人的故事”它设定了项目在竞争中的身份角色，以及切入竞争的最佳入口它同时指导着产品规划设计、建筑设计、示范区营造等工作主题故事线的重要性对客户来讲：故事线是代入感与区隔感极强的购买逻辑对操盘团队来讲：故事线是一个操盘的方法论对执行团队来讲：故事线是营销各项工作开展的工具和边界故事线的来源它可能来自独有的产品系案例：翡翠系、万科城它可能来自区域的独特配套案例：万科翡翠国宾、中海·阅骊山它可能来自土地的历史文脉案例：万科·大明宫、万科·仓前九里它可能来自资源价值的稀缺性案例：万科·白石湖东、万科翡翠滨江它可能来自客群的深切洞察案例：绿城·桃源小镇、曲江·诸子阶它可能来自产品的自身特色案例：万科·大都会79号故事线的呈现方式案名广告语营销场景建筑设计案名：万科·融信|西雅图、万科翡翠国宾广告语：融创·玖樟台示范区营造：万科西雅图建筑设计：万科大都会79号（罗伯特·斯特恩的平行世界）案名-金隅中铁诺德·都会森林、万科翡翠国宾广告语-融创·玖樟台示范区营造-万科西雅图建筑：高级灰立面建筑：全落地玻璃、铝板商业景观：孵化巨蛋景观：精神堡垒建筑设计-万科大都会二、怎样梳理一个项目的故事线故事线营造的3大方法论【黄荣庆】营战“10个1”提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结营战“10个1”1个运营角色定位1份土地属性清单1份客户画像1份初拟产品方案1份客户生活场景模拟图1组竞品对比分析1份产品建议书1套展示策略1套传播组合策略1套销售管理策略发现价值创造价值推广实现价值1组渠道组合策略展示价值1个价值传播体系创造价值逻辑体系1Part1：初步产品定位——工具及应用案例分析Part2：创造项目价值3Part3：一套客户体验流线24Part4：组合推广、精细管控实现价值【黄荣庆】营战“10个1”铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索三、翡翠国宾故事线营造与落地以操盘团队的视角，基于“提效重塑赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索”方法论的案例实践万科翡翠国宾项目简介：万科翡翠国宾位于西安大高新核心，坐拥唐延路与锦业路双CBD商务轴，对望陕西宾馆，5大公园环绕。
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—— 城北版块
这里办公气氛相比其他地区并不浓。并且受到区域成熟度影响，这里的项目 大多数都打出商住楼概念牌，而推向市场的纯写字楼比较少。商住两用的楼 在此区域需求量很大。主要是由于商住的价格一般要低于纯商务写字楼的价 格（总价相差30%左右），且更适合于中小型企业及成长型企业办公。
—— 高新版块
西高新在房地产领域具有非常独特的魅力，以“高效”著称，物业档次较高， 区内房地产开发量不断加大，对西安市房地产发展具有深远的影响，日 益形成了西安市的“中央商务中心区”和“高尚住宅区”。
（2）横向来看,西安房地产市场发展区域化明显, 未来将 有 更加突出的主题概念
城北区
浐灞 经开区
城 内 区 城 西 区 城东区
城南区
曲 江
高 区 新
西安写字楼市场分析
西安写字楼市场板块分析 西安写字楼市场发展现状及前景预测 西安甲级写字楼供应量分析 西安甲级写字楼产品分析 宣传推广
西安写字楼市场板块分析
客户需求调研情况
在对写字楼市场需求调查中，DTZ针对区域选择、何时更换办公地点、选择新办公地点 时所考虑的主要因素、以及租金、售价承受力和需求面积等问题作了深入调查：
图表：客户对办公地点的选择
图表：何时更换办公地点
1-3年内租用新 址写字楼 3年以后租用新 址写字楼 1-3年内购买新 址写字楼 3年以后购买新 址写字楼 不打算更换办公 地点 其它
—— 城内版块
西安市的中心，其日益改观的城市面貌和交通状况，为其奠定了良好基础，具有 很好的商业价值和发展潜力，但受土地的限制和旧城改造的压力，其发展的空间 受到一定的阻碍。
—— 城南版块
南二环作为西安目前最为成熟的交通命脉，聚集了众多高档写字楼、高尚社区、 娱乐业、餐饮业、金融业、商业，形成了浓厚的商务氛围和高素质的人文环境， 成为西安新经济的金腰带。南二环全线开通，从长远来看，对于改善这一区域的 交通情况将是受用无穷，让这一地段再次成为热点区域，不少商家和投资者纷纷 看好这一区域内的房地产项目。
数据来源：政府公报
西安市社会消费品零售总额情况
图表：社会消费品零售总额及其增长率
亿 元 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 社会消费品零售 总额 社会消费品零售 总额增长率 ％
6% 6% 16% 34% 高新 城南 其它 38% 城内 城北
5.8 5 31.7
3.3
20
34.2
数据来源：DTZ
图表：更换办公地点时首先考虑的因素
平方米
7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006
竣工面积 销售面积
西安市总体房地产市场发展迅速，尤其是最近两年，无论从固定资产投资、商品房的竣工面积 还是销售价格的上涨率等指数来看，强劲的增长都显示出买卖双方对市场的信心。
资料来源：DTZ
西安房地产市场前景预测
近几年来西安经济飞速发展,房价一路飙升,考虑到土地的不可再生性 及近年来土地交易成本越来越高,同时消费需求也在不断扩大,在需求 旺盛的基础上,西安房地产市场还会相对稳定地加速发展。
（1）纵向来看,一级市场和二级市场未来发展各有特点
西安市一级房地产交易市场在未来发展会更加市场化。
都 市 之 门
目 录
----------------------西安市经济形势及房地产状况分析 西安写字楼市场分析 区域市场分析 项目分析 市场定位建议 规划设计建议 价格体系 营销策略 销售时间及阶段销量 面积策略 执行策略
西安市经济形势及 房地产状况分析
西安市社会经济概况 西安房地产市场现状分析 西安房地产市场前景预测
近几年，西安中高档写字楼在配套、设备和办公环境上、智能化、高科技等服务配套上做足了 功夫，楼顶停机坪、数千平方米的大型广场、经理人沙龙、超豪华大堂、高速国际名牌电梯、 国际时尚商务会所等，让西安写字楼的配套不断升级，整体均价在6000元/每平方米以上。
西安写字楼市场发展现状及前景预测
西安写字楼市场发展现状
二级市场方面,推力与阻力同时影响未来市场发展，但是总体市场将更加活跃。
一方面二手房交易税费的增加带来交易障碍,同时一路飞涨的一手市场价格给人们以想象空间,供 需信息交流不畅通及过户管理制度不完善等原因导致现阶段市场不活跃；另一方面政府努力出台 新的相关政策规范市场，所以随着市场制度的完善,二级市场无疑将在西安房地产市场中占据越来 越重要的地位。
而由于高新管委会和创业中心的迁入将会带动众多相关企业和机构的入迁，可以说， 西高新将是西安对商务写字楼客户最具吸引力的地区。
分区域写字楼比较
图表：2007年第二季度西安甲级写字楼分区租金和空置率分布
160 140 120 100 80 60 40 20 0 3% City Center South Xian rental Hi-tech Zone vacancy North Xian 73.8 22% 45 15% 10% 0% 40% 30% 20% 150 110 50% 50% 60%
西安写字楼市场总体需求分析
从市场需求来看，随着西安经济的稳步发展，高新技术产业开发区的进一步成熟，外资 机构加快了进入西安市场的步伐，但目前甲级写字间仍将处于存量消化期。 自2007年 初金融、地产、保险、IT等行业成为需求主力军，如毕益辉、海昌投资入住中大国际， 一汽财务、舍弗勒进驻高新商务中心。另外大韩民国驻西安领事馆也已入驻高新区。 中资机构在2007 年扮演了生力军的角色，无论在租务市场还是销售市场，其中传统行 业占较大的比重求。中资客户大致可分为以下几种类型： 政府相关机构； 金融机构，包括各级银行、保险、基金及信托等； 外地集团、协会（公司）及驻陕办事处； 上市公司及准上市公司； 汽车、石油、化工、电力、电信等垄断性行业企业； 民营公司
2006年西安国民经济继续保持快速增长，实现社会消费品零售总额突破RMB 776亿， 相比2005年同期增长15 %，绝对值于西北五省区省会城市中位居第一（占总值48 %） ，表明零售商业消费仍是带动西安市经济增长的主要动力。从行业看，餐饮业零售额 增长加快。商贸业已成为西安经济发展的支柱产业。
数据来源：政府公报
西安写字楼市场发展前景预测
2007-2009展望 2007年-2008年市场仍然会处于消化存量的阶段，2008年后供需可能出现持平状 态，写字楼产品可能出现多元化发展，特别是一些中间路线的开发思路会贯彻到未 来的产品中，以寻求突破困局。例如 SOHO 类和酒店式公寓以及综合性项目极有 可能增多。产品的配套和设计中，逐渐强调建筑中加入景观和人文元素，立足写字 楼产品的差异性。 多元化、区域化、低密度成为办公楼市场发展趋势 近年来，紧跟低密度住宅之后，国内房地产市场上出现了一股低密度办公建筑产品 的开发热潮。西安地区以企业一号公园、秦唐 12 栋为代表，这种以美国硅谷为样 板的低密度“科技园”、企业总部基地，以优美舒 的外部环境被许多企业所认可， 它们可喜的销售业绩也证明了低密度办公成为西安市写字楼市场的新宠之一。
根据DTZ调查，西安写字楼市场从2004年起进入一个供给集中放量的时期，这个时期将一直持续到2008年。
相对于需求， 供给的增长速度超出需求的吸纳速度，这将在一段时期内导致市场供 需失衡，固有的价格体系和市场格局将会被打破，DTZ预测西安写字楼市场的平均租 金水平将会保持一个稳定的趋势，无论是需求面积还是付租能力都会保持小幅增长， 而销售市场对区域供给量的终极消化能力有限。
从2006年上半年写字楼市场的交易价格来看，城内最高，西高新次之，二环区域最低。城 内区域起步早，发展快，如今已是商务氛围浓厚的成熟区域，其客户主要以金融、电信、 保险以及外资机构为主，价格承受力相当高。西高新的写字楼客户多为金融、通讯、电 子、IT等行业的重量级客户，这些“ 轻”的企业对公司的办公环境以及周围的商业氛围很 看重，即使价格稍高也可承受。二环路区域则近几来才开始发展，客户多为成长型中小公 司，承受力较低。 西安写字楼市场整体的发展可以简单概括为“３＋Ｘ局面分布”，即城内板块、北郊板 块、西高新板块形成了西安写字楼市场三足鼎立的局面，二环、长安路等沿线布置的写字 楼形成Ｘ局面。 一方面西安的一些中小企业对甲级写字楼的需求不强，另一方面外资企业进入西安的速度 慢于甲级写字楼的增长速度，故现在高端写字楼市场仍处于消化存量阶段。
西安甲级写字楼供应量分析
甲级写字楼供应量分析
表格 ：西安各板块甲级写字楼样本基本状况分析
物业名称 中大国际 长安国际 高新商务中心 创业广场 高科广场 西港国际 经发大厦 所处商圈 城内 城内 高新 高新 高新 高新 城北 规模（M2） 8000 48000 78000 85000 57000 64600 38000 合计：378600 租金水平（元/月•M2） 150 110 85 68 70 --45 平均：103.6 入住率 100% 50% 70% 92% 70% --90% 平均：85%
西安市社会经济概况
西安GDP情况
图表:全国GDP增长率与西安GDP增长率比较
％ 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2001 2002 2003 200趋成熟，国内生产总值自2001年以来趋于平稳快速增长，近五年平均增 长率平均保持在13.3％的水平。西安GDP 的增长水平明显高于全国GDP增长9％的 水平。国民生产总值的快速增长反映了西安的城市经济发展的活力。
数据来源：政府公报
西安房地产市场现状分析
图表1：西安固定资产投资额
亿元
1200 1000 800 600 400 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 256.95 307.24 445.74 776.33 612.03 971.84