2019年中国产业地产投资运营主体及业务模式
2019年中国产业地产投资运营主体及业务模式
业和交运、金融、信息等生产性服务业，加快进入工业4.0时代占据产业结构的高地 • 产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求：我国东部沿海
产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求； 另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力
苏州、合肥、廊坊、青岛、无锡、重庆等城市受益于城市群建设
部分城市提前布局了产业地产政府投资平台或民营企业，是受惠于城市群规划及城市群核 心城市辐射红利。典型代表廊坊市，由于京津冀一体化布局，廊坊市投资控股集团有限公 司和荣盛房地产发展股份有限公司在此运营了新兴产业示范区、京南产业港等项目，提升 了城市产业集聚度和经济地位。
贵州
湖南 1
江西 28 福建
台
广西
广东
湾
香港 澳门
海南
数据来源：赛迪顾问整理，2019.04
南海诸岛
北上深杭企业占据总数的近三分之二，广津汉港位列第二梯队
在样本百余家企业中，北京企业24家，上海企业19家，深圳企业17家，杭州企业6家，四 城企业总数共计60家。另外，广州、天津、武汉、中国香港等城市也有多家企业布局。反 映出一线城市及强二线城市有良好的产业氛围，使企业有超前布局产业地产的先进意识。
人/家庭
商家+消费者
企业
成熟期
短期行为
3年以上
5年以上
盈利方式
售
租售+资产增值
租售+资产增值+产业服务
资料来源：赛迪顾问整理，2019.04
产业地产的角色分工
2019年中国房地产行业市场分析：TOD模式成为发展新蓝海 20万亿市场规模引领新方向
2019年中国房地产行业市场分析：TOD模式成为发展新蓝海20万亿市场规模引领新方向1、中国房地产行业逐渐踏入平稳发展期如果将中国房地产分为萌芽期、高速增长期、平稳发展期、成熟期四个阶段，伴随“2018年中国房地产商品房销售额近15万亿规模”这个结点的到来，中国房地产行业已经逐渐踏入平稳发展期，而这也或许是房企最后的高速成长机会。
但不能忽视，这也是中国房地产少见的“高快盛”时期。
据前瞻产业研究院报告显示，从2016年中国房地产销售额首次超过10万亿元大关(11.76万亿元)，到2018年我国商品房销售额达到15万亿元(14.997万亿元)，达到历年新高，但增速下降至12.2%，较2017年回落1.5个百分点。
仅仅过了两年时间，而期间房地产纵向横向链条则诞生了IP化、存量运营、TOD等纷繁精彩的新尝试。
2011-2018年中国房地产市场销售额统计及增长情况数据来源：前瞻产业研究院整理2、TOD模式成为发展新蓝海尤其是规模和效益前景尤为突出的TOD模式，已被视为新蓝海。
TOD体系下，城市路网可有机连接内部核心区块，并汇集大型商业综合体、商务办公空间、商业配套及中高端住宅。
未来综合考虑住宅总规模、群体消费体量、物业服务体系、商业环境、通行规划等，TOD将是房企参与城市可持续发展建设的重要选择。
9月5日，在第九届中国价值地产年会上，京投发展总裁高一轩、蓝绿双城科技集团总裁顾建明、越秀地产总经理助理、大湾区轨交地产公司总经理张研，58安居客房产研究院首席分析师张波，分别从各自的经验和专业领域出发，深度研讨TOD的方法论和发展观，为业界贡献了诸多值得参考的干货。
3、中国迈入“TOD时间”20万亿蓝海爆发力惊人TOD模式，是以公共交通为导向的开发，是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。
伴随TOD发展硬件基础的不断增强，截至2018年底，全球有72个国家和地区的493座城市开通了城市轨道交通系统，里程超过26100千米。
中国产业地产行业运营模式分析及投资战略咨询报告2019-2025年
中国产业地产行业运营模式分析及投资战略咨询报告2019-2025年报告编号(No): 374077【出版机构】: 产业经济研究院【出版日期】: 2019年2月【交付方式】: 电子版或特快专递产业经济研究院报告每个季度更新，我们的客户将免费售后服务一年，后期可以续费。
行业研究报告是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，预测行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、公司、市场、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和营销能力。
专家提示：十三五规划期间，产业政策对本行业产业链有重新梳理，数据每个季度实时更新，关于报告的图表部分，以当时购买报告的最新数据为准，图表的个数或多或少，届时以实际提交报告为准，感谢关注和支持！第一章产业地产简述1.1 产业地产的界定1.1.1 产业地产的概念1.1.2 产业地产的分类1.2 与传统地产的区别1.2.1 目标客户不同1.2.2 开发思路不同1.2.3 发展理念不同第二章2016-2018年中国产业地产发展环境分析2.1 国内外宏观经济形势2.1.1 全球经济形势2.1.2 国内生产总值2.1.3 工业运行情况2.1.4 固定资产投资2.2 产业发展驱动因素2.2.1 产业转型升级2.2.2 产业转移驱动2.2.3 经济发展载体2.2.4 深化体制改革2.3 房地产市场发展环境2.3.1 房屋施工面积2.3.2 商品房销售规模2.3.3 行业开发景气指数2.4 土地市场供需环境2.4.1 建设用地供应情况2.4.2 主要城市监测地价2.4.3 房企土地购置面积2.4.4 房企拿地布局状况第三章2016-2018年中国产业地产相关政策分析3.1 2016-2018年房地产市场调控分析3.1.1 重要调控政策回顾3.1.2 2018年调控政策分析3.1.3 2018年调控政策分析3.1.4 2018年调控政策形势3.2 2016-2018年产业地产用地政策分析3.2.1 土地制度改革试点3.2.2 土地利用规划政策3.2.3 节约集约用地政策3.2.4 促进土地多元化利用3.2.5 支持新兴产业用地3.3 2016-2018年产业地产扶持政策分析3.3.1 促进产业结构升级3.3.2 推进高新园区发展3.3.3 规划物流园区发展3.3.4 规范文化基地管理3.3.5 完善生态园区政策3.3.6 加快经开区转型升级3.4 2016-2018年其他重点相关政策分析3.4.1 规划新型城镇化发展3.4.2 限制地方政府举债3.4.3 规范税收等优惠政策第四章2016-2018年中国产业地产市场总体分析4.1 中国产业地产发展概况4.1.1 产业地产发展阶段4.1.2 产业地产发展背景4.1.3 产业地产发展程度4.1.4 产业地产逐步兴起4.2 2016-2018年中国产业地产市场现状4.2.1 产业运行状况4.2.2 市场运行特点4.2.3 产业升级加快4.2.4 转型升级现状4.2.5 行业发展新模式4.2.6 企业加速布局4.2.7 企业跨界合作4.3 2016-2018年中国产业地产开发特征4.3.1 开发专业度提高4.3.2 产品升级换代4.3.3 产品日渐规范化4.4 中国产业地产发展面临的困局4.4.1 土地利用问题4.4.2 开发建设问题4.4.3 发展能力问题4.4.4 配套规划问题4.4.5 发展环境问题4.5 中国产业地产发展的对策建议4.5.1 主要策略分析4.5.2 行业发展建议4.5.3 找准产业定位第五章2016-2018年中国产业地产热点类型分析5.1 物流地产5.1.1 驱动因素分析5.1.2 行业发展特征5.1.3 市场供需分析5.1.4 市场竞争分析5.1.5 市场运行分析5.1.6 市场发展前景5.2 经济开发区5.2.1 政策扶持力度5.2.2 发展规范发布5.2.3 主要发展特征5.2.4 经济运行现状5.2.5 区域发展情况5.2.6 PPP模式分析5.2.7 发展趋势分析5.3 高新技术产业园区5.3.1 园区发展历程5.3.2 经济运行现状5.3.3 发展问题分析5.3.4 总体规划布局5.3.5 园区规划建议5.4 生态工业园区5.4.1 基本分类及构成5.4.2 总体建设状况5.4.3 园区审批情况5.4.4 发展效应分析5.4.5 支撑低碳经济5.4.6 主要问题分析5.5 文化创意园区5.5.1 发展特点分析5.5.2 发展成就分析5.5.3 园区建设状况5.5.4 主要建设模式5.5.5 影响因素分析5.5.6 发展问题分析5.6 总部经济基地5.6.1 发展背景概述5.6.2 建设要求规划5.6.3 区域建设动向5.6.4 发展模式对比5.6.5 发展策略建议5.7 临空产业园区5.7.1 总体发展历程5.7.2 园区建设意见5.7.3 房企布局动态5.7.4 建设发展机遇5.7.5 发展问题分析5.7.6 发展方向建议第六章2016-2018年中国产业地产市场竞争分析6.1 产业地产开发市场主体介绍6.1.1 房地产企业转型6.1.2 实体企业进入6.1.3 传统产业地产企业6.1.4 金融类企业跨界6.2 产业地产市场竞争格局分析6.2.1 重点企业格局6.2.2 企业品牌价值6.2.3 区域竞争态势6.2.4 市场格局变动6.3 物流地产行业竞争现状分析6.3.1 市场格局分析6.3.2 区域格局分析6.3.3 圈地运动兴起6.3.4 企业竞逐市场6.3.5 外资扩张迅猛6.4 产业园区核心竞争力的评价体系6.4.1 园区竞争力概述6.4.2 资源整合能力6.4.3 运营管理能力6.4.4 社会经济效益第七章中国产业地产开发模式分析7.1 国外产业地产成功开发模式分析7.1.1 “地产+金融”模式7.1.2 “九州加工区”模式7.1.3 “丰田技术城”模式7.2 中国产业地产的开发模式总体分析7.2.1 关键要素分析7.2.2 渐进发展模式7.2.3 直接开发模式7.2.4 协调开发模式7.2.5 综合运作模式7.2.6 开发选址策略7.3 物流地产主要开发模式分析7.3.1 地产商主导型7.3.2 物流商主导型7.3.3 地产物流合营第三方做平台7.3.5 经济开发区模式7.4 总部基地产业地产开发模式分析7.4.1 开发主体7.4.2 园区定位7.4.3 项目选址7.4.4 企业选择7.4.5 物业类型7.4.6 盈利模式7.5 其他类型产业园区具体开发模式分析7.5.1 经开区7.5.2 生态工业园区7.5.3 文化创意产业园区第八章中国产业地产运营模式分析8.1 产业地产运营模式概述8.1.1 工业园区（生产型园区）8.1.2 商务园区（服务型园区）8.1.3 运营关键要素8.2 产业园区的运作机制分析8.2.1 园区运作方式沿革8.2.2 园区运作方式探索8.2.3 政府角度价值分析8.2.4 运营商的价值分析8.2.5 来区厂家价值分析8.2.6 运作机制完善意见8.3 物流地产的运营模式分析8.3.1 国外物流地产运营模式8.3.2 国内物流地产运营模式8.3.3 物流地产“本土化”模式8.3.4 运营模式选择影响因素8.4 产业地产项目运营管理策略8.4.1 产业园区运营建议8.4.2 提升园区运营效率8.4.3 科学管理工业园区第九章中国产业地产盈利模式分析9.1 产业地产盈利模式发展动态9.1.1 产业地产主要盈利模式9.1.2 产业地产盈利模式变化9.1.3 传统房企投资盈利模式9.1.4 盈利模式升级发展方向9.2 产业园区主要盈利模式分析9.2.1 土地增值收益9.2.2 房地产开发收益9.2.3 入园企业经营税收9.2.4 自投项目经营收益9.2.5 园区运营管理收益9.2.6 未来重点发展趋势9.3 物流地产的盈利模式分析9.3.1 主要盈利模式介绍9.3.2 盈利模式主要问题9.3.3 盈利模式设计方法第十章中国产业地产招商模式分析10.1 产业地产招商基本原则10.1.1 明确招商地位10.1.2 招商环节先行10.1.3 广告定位策略10.1.4 招商营销重点10.1.5 招商人员素质10.2 产业园区的招商流程10.2.1 确立目标10.2.2 前期调研10.2.3 制订招商方案10.2.4 比较招商方案10.3 产业地产的招商策略10.3.1 设置诱因策略10.3.2 吸引商家战略10.3.3 全产业链战略10.3.4 园区聚商战略10.3.5 招商洽谈战略10.3.6 优惠政策战略10.4 物流地产项目的招商策略10.4.1 招商总体策略10.4.2 项目招商目标10.4.3 项目招商对象10.4.4 商家引进方式10.4.5 商家进驻要求10.4.6 租金定价策略10.4.7 招商优惠政策10.4.8 项目招商人员第十一章2016-2018年中国产业地产典型企业发展分析11.1 华夏幸福基业股份有限公司11.1.1 企业发展概况11.1.2 业务发展模式11.1.3 运营项目分析11.1.4 财务状况分析11.1.5 未来发展前景11.2 上海张江高科技园区开发股份有限公司11.2.1 企业发展概况11.2.2 核心竞争力分析11.2.3 经营效益分析11.2.4 业务经营分析11.2.5 财务状况分析11.2.6 未来前景展望11.3 武汉东湖高新集团股份有限公司11.3.1 企业发展概况11.3.2 经营效益分析11.3.3 业务经营分析11.3.4 财务状况分析11.3.5 企业发展动态11.3.6 未来前景展望11.4 武汉光谷联合集团有限公司11.4.1 企业发展概况11.4.2 经营效益分析11.4.3 企业业务模式11.4.4 构建服务平台11.5 亿达中国控股有限公司11.5.1 企业发展概况11.5.2 经营效益分析11.5.3 企业园区项目11.5.4 企业发展模式11.6 华南城控股有限公司11.6.1 企业发展概况11.6.2 经营效益分析11.6.3 核心业务体系11.6.4 企业战略动向11.7 卓尔集团有限公司11.7.1 企业发展概况11.7.2 经营效益分析11.7.3 企业发展布局11.8 毅德国际控股有限公司11.8.1 企业发展概况11.8.2 经营效益分析11.8.3 企业运营项目11.8.4 企业合作动态11.9 北京联东投资（集团）有限公司11.9.1 企业发展概况11.9.2 企业区域布局11.9.3 企业产品特征11.9.4 搭建企业平台11.9.5 项目开发动态11.10 天安数码城（集团）有限公司11.10.1 企业发展概况11.10.2 开发模式分析11.10.3 盈利模式分析11.10.4 发展模式转型11.10.5 企业合作动态第十二章2016-2018年中国产业地产市场投融资分析12.1 2016-2018年房地产行业投资规模12.1.1 投资规模及增长12.1.2 投资结构分析12.1.3 区域投资状况12.1.4 资金到位情况12.1.5 投资影响因素12.2 2016-2018年产业地产市场投资形势12.2.1 市场投资热潮兴起12.2.2 融资渠道不断拓宽12.2.3 资本角逐产业地产12.2.4 产业地产布局转变12.2.5 房企跨界产业地产12.3 物流园区投资分析12.3.1 投资规模12.3.2 投资分布12.3.3 区域格局12.3.4 投资强度12.4 经济技术开发区的融资分析12.4.1 融资的必要性12.4.2 融资方式的对比12.4.3 融资方式的选择第十三章中国产业地产市场投资潜力分析13.1 产业地产的投资价值分析13.1.1 发展活力强盛13.1.2 利益链条独特13.1.3 盈利空间可观13.1.4 升值潜力广阔13.1.5 促进城市升级13.2 产业地产的投资机遇分析13.2.1 新型城镇化13.2.2 区域一体化13.2.3 新兴产业前景13.3 物流地产的投资潜力分析13.3.1 投资特征分析13.3.2 投资市场空间13.3.3 投资回报率高13.3.4 投资需求分析13.4 产业园区的潜在投资主体分析13.4.1 政府投资13.4.2 国有资本13.4.3 外商投资13.4.4 民间资本13.4.5 重点领域13.4.6 投资模式13.5 产业园区热点类型的投资机会13.5.1 物流园区13.5.2 高新技术园区13.5.3 生态工业园区13.5.4 航空产业园区第十四章中国产业地产市场投资风险预警14.1 房地产行业一般投资风险14.1.1 宏观经济风险14.1.2 投资经营风险14.1.3 开发法律风险14.1.4 其他相关风险14.2 产业地产投资的外部风险14.2.1 政策门槛提高14.2.2 小众市场风险14.2.3 土地供给风险14.3 产业地产的投资开发风险14.3.1 行业政策风险14.3.2 市场经营风险14.3.3 专业开发风险14.3.4 项目招商风险14.4 产业地产项目运作风险14.4.1 社会环境风险14.4.2 公共关系风险14.4.3 策略选择风险14.4.4 系统操作风险14.4.5 市场竞争风险第十五章中国产业地产市场投资策略及建议15.1 产业地产项目的风险管理15.1.1 风险识别15.1.2 风险评估15.1.3 风险管控15.1.4 管控机制15.2 产业地产市场的投资建议15.2.1 总体建议15.2.2 产业选择15.2.3 区域选择15.2.4 模式选择15.3 产业地产投资项目的运作策略15.3.1 运营模式选择15.3.2 选址建议15.3.3 融资模式15.3.4 招商能力15.4 产业地产开发项目的转型建议15.4.1 资源整合15.4.2 产业为先15.4.3 转型升级15.4.4 投资金融创新15.4.5 互联网+地产15.5 产业地产发展战略15.5.1 挖掘细分市场15.5.2 价值链延伸15.5.3 资产管理第十六章中国产业地产市场发展前景及趋势16.1 中国产业地产行业发展前景16.1.1 行业前景展望16.1.2 市场发展机遇16.1.3 行业融合前景16.1.4 产品发展走向16.2 中国产业地产市场转型趋势16.2.1 “十三五”发展趋势16.2.2 未来转型方向16.2.3 行业升级趋势16.2.4 未来融资方向16.2.5 政策转型趋势16.2.6 去地产化趋势16.2.7 智慧化转型趋势16.3 中国产业地产行业发展方向分析16.3.1 产城融合16.3.2 定位精准16.3.3 互联网化16.3.4 专业运营管理附录:附录一：《中华人民共和国土地管理法》附录二：《中华人民共和国城市房地产管理法》附录三：《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》附录四：《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》图表目录:图表12016-2018年国内生产总值及其增速图表22016-2018年国内生产总值及增长速度图表32016-2018年全部工业增加值及其增速图表42016-2018年全部工业增加值及其增长速度图表52018年主要工业产品产量及其增长速度图表62016-2018年建筑业增加值及其增长速度图表72018年全国规模以上工业增加值同比增长速度图表82016-2018年全社会固定资产投资图表92018年分行业固定资产投资（不含农户）及其增速图表102016-2018年全社会固定资产投资。
中国产业园区运营模式诊断和招商策略分析报告2019.1.22
77.3
3%
50
2%
1%
0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
0% 2017
固安县GDP（亿元）
GDP占廊坊比（%）
2013-2017年固安工业园区累计投资及签约项目情况
累计投资
累计签约项目
总投资
# 园区发展概况
张江高科技园区基本概况
• 区位：上海浦东新区中南部 • 面积：张江园区规划面积79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015
管委 会
平台 公司
基础 设施 建设
公共 配套 建设
华夏 幸福
产业 发展
城市 运营
固安标杆，成就共赢
2013-2017年固安县经济结构情况（%）
第三产业 第二产业 第一产业 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017E 注：固安县2017年未披露经济结构情况
在固安园区推动下，固安县经济结构明显优化
中国产业园区运营模式诊断与招商策略分析报告contents政府运营模式投资运营模式服务运营模式土地盈利模式产业运营模式政府部门在对园区进行不同定位的同时园区也会产生五种不同的运营模式政府产业园区企业投资开发税费招商代理费税费收取优惠税务代理行政事务代理等服务服务费用无法保证大型园区的长期运营广州天河软件园典型代表引入外部投资者上市政府产业园区投资建设通过合作资产孵化成长中小企业企业实现资产增值并收回投资长期投资中短期难有可见回报浦东软件园典型代表房租固定资产等强化了园区和企业的合作增加了园区的收入渠道对园区的服务环境有一定要求杭州软件园典型代表政府产业园区企业投资建设提供人才派遣人才招聘信息提供等软服务为企业提供更佳的生存发展环境政府产业园区土地土地存储初步开发拍卖的功能控制大面积土地收入公共设施初步开发提升土地价值地产开发或转让收入获利能力非常强大为园区后期开发奠定基础有一定风险性中关村软件园典型代表初期企业产业园区入驻企业引入企业资本对有实力的入驻企业进行投资直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目分享企业成长红利获得资本增值园区需要具备行政服务和企业投资运营职能对园区的管理能力和运营能力提出了很强的要求重庆两江国家开发区典型代表实行以一站式服务一个窗口收费一个部门执法为主要内容的管委会封闭运行机制建设环保部门授权职能到管委会引进社会资金民营资本入股园区开发建设公司借助专业人才实施园区市场化运营组建或引进若干项目经营公司外包广告服务市政养护餐饮酒店物业管理和商业设园区发展概况襄阳高新技术产业开发区基本概况产业布局
2019年中国房地产开发企业状况-13页文档资料
2019年中国房地产开发企业状况作者单位：中国社会科学院城市发展与环境研究中心一房地产开发企业基本情况1.房地产开发企业发展迅速中国房地产开发企业的队伍是随着房地产市场的发展而不断壮大起来的，从1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2019年的37000家左右，这表明房地产业稳步发展，房地产开发企业数量出现了稳步增长局面。
2.房地产开发企业以内资和民营为主从注册类型来看，2019年内资企业、港澳台投资企业、外商投资企业分别为19960家、3214家、1204家，2019年分别为33107家、2840家、1176家，与2019年相比分别增长了65.9%，下降了11.6%和2.3%。
可见，近五年来港澳台投资企业和外商投资企业基本保持稳定，而内资开发企业迅速增加；中国房地产开发企业主体为内资企业，2019年内资企业分别是港澳台投资企业、外商投资企业的11.7倍和28.2倍。
从登记类型来看，内资房地产开发企业中国有、集体房地产开发企业数量逐年减少，民营、股份制企业不断增加。
2019年国有企业、集体与民营企业、股份制企业分别为7958家、4538家、7464家，到2019年分别为4558家、2205家、26344家，分别比2019年减少了42.7%、51.4%和增加了231%。
国有房地产企业所占比重由2019年的39.9%下降到2019年12.3%，集体企业由22.7%下降到5.9%，民营及股份制企业则由37.4%上升到81.8%。
可见，内资开发企业的主体是民营及股份制企业，且其所占的比重还在继续提高。
不过，国有房地产企业的比例虽然只占总数的12.3%，但由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，因此，对市场的影响仍然举足轻重。
3.房地产开发企业经营收入稳步增长，利润率变化较大近10年来，中国房地产企业经营总收入不断稳步增长，1988年为162.12亿元，到2019年达到9137.27亿元，15年间增长了55.4倍，年均复合增长率为30.8%；商品房销售收入也不断增长，1988年为147.22亿元，2019年达到8153.69亿元，15年间增加了54.4倍，年均复合增长率为30.7%。
干货_产业地产地四大商业模式
产业地产的四大商业模式近年来.以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温.刹那间.涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先.传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题.且有越演越烈的趋势.据统计.国内排名前20的房地产商.目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产.成立了专门的事业部、部门或中心.探求“创新驱动、转型发展”的道路.打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例.近年来.绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次.产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年.取得丰硕成果的同时.也树立的行业标杆。
近年来.随着产业地产的不断升温.多数产业地产商继续发力.开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制.拟在打造50个特色产业新城.规划面积约960平方公里.俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制.目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区.未来的5~10年.联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势.已在全国范围内建立超过30个园区.凭借自身的品牌资源.清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个.大有蓄势待发之势。
中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第三、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看.制造企业、电商处于产业地产的上游.是产业地产的需求方。
但现如今.产业资本开始觉醒.大量企业开始试水产业地产.产业地产上游驱动的现象十分普遍。
2019年中国产业地产企业业务模式与创新实践白皮书
２０１９年中国产业地产企业业务模式与创新实践白皮书当前，产业地产成为地产行业的新风向，从几年前的冷门词汇一跃成为众多地产商、实业企业和资本追逐的热门领域。
由此，布局产业地产业务的企业数量剧增，产业地产项目遍地开花。
众多产业地产企业中，有诚心踏实地打造产业标杆者，亦有借产业名义以图拿地便利者。
各类主体在摸索实践中找寻自己的业务开拓模式。
本研究分享了赛迪顾问对于产业地产的认识以及其发展宏观环境的判断，并选取百家产业地产企业为样本研究了产业地产企业区域分布、总体概况和重点产业布局；筛选了产业地产企业对行业有一定代表性的事件和趋势。
我们也对产业地产企业类别做了划分，并分别选取代表性企业分析了创新实践和业务模式。
赛迪顾问产业地产研究中心致力于成为中国产业地产成长的见证者与参与者。
在以上研究的基础上，赛迪顾问对产业地产未来发展趋势进行了研判，并给出了赛迪建议。
01第 1 章 认识产业地产及其发展宏观环境02 认识产业地产04 产业地产主要项目类别 05 发展环境06区域经济与城市群08 产业地产企业总部分布 09 重点产业布局及规律 10核心商业模式 11企业动向07第 2 章 百家产业地产企业整体布局情况分析14 政府平台17 地产企业产城板块 21 实业企业 24专业化运营商28 产业地产未来趋势研判 29赛迪建议13第 3 章 产业地产投资运营主体及业务模式27第 4 章 产业地产趋势研判与建议认识产业地产及其发展环境产业地产是指以土地为基本要素，以企业为运作主体，以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，所开展的一系列市场化经济活动的总称。
认识产业地产产业地产是指以土地为基本要素，以企业为投资、开发、运营的主要主体，以区域“产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，产业运营和空间运营为主要盈利途径，房地产为载体，所开展的一系列市场化经济活动的总称。
产业地产聚焦产业生态的打造，实现产业空间的整体开发与运营。
产业地产的运营商业模式简析
产业地产的运营商业模式简析近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。
首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（XXX、绿地、富力、XXX、XXX、招商局、XXX、首创、远洋、XXX等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以XXX为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、XXX、XXX等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
XXX在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
XXX、XXX发展、XXX 中国、XXX等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。
第3、制造企业、电商向产业地产延伸。
从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。
但现如今，产业资本开始觉悟，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。
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图1 2015-2020年中国战略性新兴产业增加值及增速 23.50%
25% 150000
26.00% 24.00%
100000 50000
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22.00% 20.00%
0 Y2015
Y2016Y2017 NhomakorabeaY2020
18.00%
资料来源：赛迪顾问整理，2019.04
西安
工业项目投资强度达不到本办法规定标准的项目，不再单独供地， 采取租赁标准厂房的形式安排生产经营场所
市政发[2013]47号
资料来源：各地方政府官网，赛迪顾问整理，2019.04
产业：战略性新兴产业成为新增长点，实体经济发展带来产业地产机遇
• 预计到2020年，战略性新兴产业增加值占国内生产总值比重可达到15%，新一代信息技术、 高端制造、生物、绿色低碳、数字创意等将成为五个10万亿元级产业
• 孵化器（500㎡-20000㎡）：为新创办的科 技型中小企业提供物理空间和基础设施，提 供一系列的服务支持，进而降低创业者的创 业风险和创业成本，促进科技成果转化
发展环境
土地：一二线城市工业用地政策趋严，持有运营成为必然趋势
• 各地出台的工业用地政策对转让、出售等多有限制，要求拿地企业谨慎投资、精益经营，单
人/家庭
商家+消费者
企业
成熟期
短期行为
3年以上
5年以上
盈利方式
售
租售+资产增值
租售+资产增值+产业服务
资料来源：赛迪顾问整理，2019.04
产业地产的角色分工
主体
政府
表2 产业地产角色分工
项目开发/运营商
入驻企业
职责
• 产业方向把控
• 土地开发与投资建设
• （部分）参与土 • 招 商 运 营 及 产 业 生 态 • 落地投资及产值贡献
代表性城市群大动作
产业协同：京津冀城市群
• 中国城市群发展已进入集中发力阶段 • 东部仍然占领政策扶持高地，走在产业升级发展的前端：未来发展重点在战略性新兴行
业和交运、金融、信息等生产性服务业，加快进入工业4.0时代占据产业结构的高地 • 产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求：我国东部沿海
产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求； 另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力
纯依靠地块本身的价值进行投资已行不通
表3 部分城市用地政策
城市
政策规定
政策依据
北京 工业用地可出租，但不可转让
京政发〔2017〕39号
上海
园区平台建设的标准厂房持有比例不少于50%，直接转让比例不超 过30%
沪府办〔2017〕69号
广州
每年对用地项目土地利用绩效进行评估，对不达绩效预期的，政府 有权提前收回用地
穗府规〔2017〕9号
深圳
以出让方式供应的一般产业项目建设用地使用权及建筑物限整体转 让或不得转让
深府〔2016〕80 号
苏州
约定开发建设要求、亩均投资、产出效益指标及未达产应退出用地 的管理内容
苏府规字〔2016〕11号
成都 工业标准厂房及国有建设用地使用权不得分割及转让
成国土资规〔2017〕2号
认识产业地产
产业地产是指以土地为基本要素，以企业为投资、开发、运营的主要主体，以区域 “产、城、人”的有效聚合和持续发展为核心，产业运营和空间运营为主要盈利途径， 房地产为载体，所开展的一系列市场化经济活动的总称。产业地产聚焦产业生态的打 造，实现产业空间的整体开发与运营。
从本质上看，产业地产是园区经济活动分工日益细化和高度专业化的必然产物，内涵 如下： 一、产业地产的操盘主体是具有市场化身份的企业。与政府相比，产业地产商基于市 场化手段能够使园区项目运作模式更加灵活、资金支撑更加强大、招商团队更加专业， 以解决政府在操盘园区中所面临的资金、人力等掣肘。（模式更市场） 二、产业地产的运作本质是以人为本的产城功能体系构建。与工业地产相比，产业地 产的产业功能更加高端，并弥补了城市功能短板；与商业地产相比，产业地产的产业 功能更加聚焦，并提升了产业服务的专业性。（功能更多样） 三、产业地产的核心目标是多方共赢。第一，政府可获得税收、解决就业；第二，入 驻企业可享受便捷、优质、专业的服务，并获得成长；第三，操盘主体可获得空间租 售、增值服务、股权投资等带来的收益。（操盘更复杂）
增加值（亿元）
增速
• 党的十九大报告给中国产业地产发展指明方向，继续支持产业转型升级，提高发展水平，促
进产业迈向全球价值链中高端，将培育诺干世界级先进制造业集群，另外区域协调发展、乡
村振兴发展等战略实施，为产业地产的发展的区域选择起到一定指导性作用
区域经济与城市群
城市化与城市群是产业地产发展的动力
中统一规划确定区域范围，并给予进驻的企 业一定的优惠政策 • 一般对园区发展方向指定特定行业、形态的 企业招引进驻，并由园区管委会或运营商进 行统一管理，并向入驻企业提供多方面的软 硬件服务
产业小镇
• 面积通常在1-3k㎡ • 通常基于原有乡镇，依靠资源禀赋、区位优
势等选定特色（产业）方向 • 产城融合，除产业功能外，配备完善的城市
功能 • 通常聚焦某一特定的产业，在特色小镇的基
础上构建或完善产业链，是特色小镇的高级 形态
产业新城
• 面积通常在10k㎡以上 • 产城融合探索，具备产业功能与一定的城市
功能，对满足配套设施 • 一般定位综合型产业发展，少有单一的产业
主题
创新形态
• 众创空间（≥500㎡）：提供不少于30个创 业工位。提供的创业工位和公共服务场地不 低于总面积的75%
认识产业地产
产业地产的功能
产业地产主要功能包括 • 满足企业采购、研发、设计、生产、物流、营销、售后等价值链各环节需求 • 满足企业员工长期居住、工作与休闲等需求 • 支持政府提升本地产值及税收、解决居民就业、完善公共服务等需求
表1 产业地产与住宅地产、商业地产特征对比
住宅地产
商业地产
产业地产
客户
地一级开发
构建
收益
• 税收等财政收入 • 土地出让金
• 物业租售及资产增值 收入
• 招商奖励及产业服务 收入
• 税收返还及租金减免 • 财政资金补贴，优质
服务
资料来源：赛迪顾问整理，2019.04
产业地产主要项目类别
产业园区
• 面积通常在30-1500亩 • 以产为主，允许15%左右的配套，由政府集