关于政府规划建设管理拆迁安置房工作的几点思考

（ 五） 明确目标任务， 抓紧高质 量建设， 保障重点工程拆迁安置需 要。
济南市在安置房基地工程的 建设工作中， 重点抓了工程手续、 工 程 质 量 、工 程 造 价 等 工 作 。 一 是 严格按照有关规定， 认真履行各个 项 目 的 立 项 、规 划 定 点 、建 设 用 地 、 规费交纳等报批程序， 做到安置房 建设手续齐全。二是精心组织施 工， 狠抓影响工程质量的关键环 节 ， 切 实 加 强 对 设 计 单 位 、施 工 队 伍 、监 理 公 司 的 监 督 与 管 理 ， 加 强 对 重 点 部 位 、隐 蔽 工 程 、重 要 接 点 的跟踪检查， 做到安置用房质量优 良。三是充分利用竞争机制， 按照 公开、公平、公正的原则， 通过工程 招标和政府采购， 搞好造价比较分 析， 做到节约建设投资。
安置房基地建设是一项需要 大资金投入的系统工程， 如果盲目 建设， 不仅会导致资源浪费， 还会 造成商品房市场的剧烈波动。因 此 ， 建 立 科 学 、合 理 的 安 置 房 储 备 数量控制制度， 可以有效地避免决 策失误。在政策制定工作中要注意 以下几点： 一是要保证安置房管理 职权的惟一性。安置房源是一种特 殊的国有资产， 政府应授权专门的 管理单位， 对安置房源进行统一的 建设、收购、管理和维护， 确保能够 准确、及时地反应安置房储备数 量。二是要紧紧围绕城市建设的短 期 、中 期 和 长 期 发 展 计 划 ， 按 照 适 度超前的原则建设安置房源。三是 要统筹其他经济要素， 结合当地的 经 济 增 长 水 平 、人 民 群 众 的 消 费 水 平 、商 品 房 市 场 价 格 等 ， 更 加 科 学 合理地确定安置房储备数量。
（ 二） 围绕保障重点工程建设， 确定大规模实施。
今年济南市的重点工程项目 无 论 数 量 、规 模 、复 杂 程 度 都 普 遍 超过往年， 安置房源缺口较大， 拆 迁安置形势非常严峻。为此， 济南 市按照适度超前的工作思路， 组织 专门工作班子， 落实责任分工， 基 本实现多处安置基地全面开工建 设。
要提供与拆迁工程量相适应的现 房用于产权调换和安置。作为安置 房的房源应当产权明晰、无权利 负 担。另外， 房屋拆迁许可证必须在 拆迁冻结期限内取得， 并且拆迁冻 结期最长不得超过六个月。因此， 科学预测拆迁安置房源的需求形 势并合理安排安置房建设计划是 确保依法拆迁的必要条件。
（ 二） 有利于保障重点工程建 设顺利实施。
二 、济 南 市 规 划 和 建 设 拆 迁安置房基地的主要做法
为了保障城市基础设施建设 工作顺利推进， 济南市在总结近几 年城市规划建设管理经验的基础 上， 策划并实施了多处拆迁安置房 基地建设项目。
（ 一） 立足城市发展战略， 进行 大手笔规划。
济南市高度重视安置房基地 规划策划工作的先导性和基础性 作 用 ， 按 照 既 定 的“东 拓 、西 进 、南 控 、北 跨 、中 疏 ”的 城 市 空 间 发 展 战 略 和“ 新 区 开 发 、老 城 提 升 、两 翼 展 开、整体推进”的城市发展思路， 把 安置房建设选址的重点放在城市 东部和西北部地区， 这些安置房基 地建成以后， 将成为东部新区开发 的“基 石 ”， 在 实 施“西 进 、北 跨 ”发 展 战 略 中 也 将 起 到“ 平 台 ”和“ 跳 板”的关键作用。
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工作研究
关于政府规划建设管理 拆迁安置房工作的几点思考
王大海
在 实施城市基础设施建设 项目过程中， 拆迁安置 工作既是工程建设的前 提条件， 也是容易引发一系列社会 矛盾的敏感环节。为了保障城市基 础设施建设顺利进行， 维护被拆迁 群众的切身利益， 目前许多城市实 施了安置房建设工程。本文以济南 市为例， 探讨了政府规划建设管理 安置房源的意义和主要做法， 并对
（ 四） 有利于调控房地产市场 价格。
当前， 落实宏观调控政策， 稳 定住房价格， 是房地产市场管理工 作的主旋律。由于旧城改造和城市 基础设施建设等工程多为政府行 为， 且拆迁安置量较大， 如果房源 主要依赖市场供应， 难免出现市场 反应滞后的情况， 部分投机商还有
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工作研究
５ ２ 山东 经济 战略 研究 ２００６·１２
由于向房地产开发商收购或 与其合作建设的安置房源在立项 规划时， 往往不以拆迁安置为建设 目的， 因此， 安置房源自身存在的 问 题 经 常 成 为 导 致“拆 迁 难 ”的 重 要因素。而由政府委托相关部门立 项建设的拆迁安置房源， 所提供房 源 的 户 型 设 计 、建 筑 面 积 、建 设 标 准在灵活性与适用性方面具有较 强优势， 房源的房产手续与投入拆 迁工程的时间也比较可靠， 可以使 被拆迁人在同样的拆迁政策和条 件下获得更多的实惠。
济南市把高水平设计作为打 造精品安置房基地的前提和保证， 坚 持 以 人 为 本 、统 筹 协 调 的 设 计 理 念， 高标准组织好安置基地的市政 设 计 、交 通 设 计 、建 筑 设 计 、环 境 设 计 、管 线 综 合 设 计 等 专 业 设 计 。 围 绕有利于拆迁安置的原则， 实行领 导 、专 家 、群 众 相 结 合 的 方 式 比 选 设计方案， 进一步提高设计方案的 科学性和可操作性。
（ 三） 结合科学管理建设资金， 坚持大资金投入。
按 照 大 规 划 、大 整 合 、大 投 入 、 实现大发展的推进思路， 济南新一 轮城市重点工程建设中， 许多跨年 度的大型项目同时运作实施， 资金 供需矛盾比较突出， 需要妥善处理 好重点工程项目和安置房基地建 设的关系。鉴于规划建设安置房基 地是城市建设特别是旧城改造的 必要条件， 同时也由于建设安置房 源是一种有利于降低拆迁成本的 投资方式， 从当前的形势来看， 储
可能从中炒作商品住房， 哄抬物 价， 最终导致商品住房价格盲目上 涨。因此， 用于市政工程的拆迁安 置房源由政府委托相关部门负责 建设管理， 通过安置房源的评估价 格指导商品住房市场价格， 既是稳 定房地产市场价格的必要条件， 也 是调控价格的科学手段。
（ 五） 有利于维护被拆迁群众 切身利益。
当前， 一部分社会底层群众的 被拆迁房屋低矮破旧， 在对这部分 被拆迁人进行拆迁安置时， 他们热 切希望通过政府拆迁获得居住条 件的根本改善。然而通过市场评 估， 被拆迁房屋与安置房的市场价 格存在较大差价， 由于没有经济实 力 缴 补 差 价 ， 他 们 只 能 选 择“廉 价 租 赁 房 ”或 货 币 安 置 ， 从 而 永 久 失 去了房屋产权。因此， 规划建设一 批“特 供 ”拆 迁 安 置 房 源 是 大 势 所 趋， 这项工程无任何经济效益， 具 有社会公益性和救济性。
（ 四） 突破非住宅安置房建设 制度。
随着拆迁安置形势的变化， 创 新建设商业设施非住宅安置房管 理办法是符合时代发展需要的。 首先， 许多依靠门头店面谋生的非 住宅被拆迁人， 虽然在享受货币安 置时可以获得较多的补偿款， 却失 去了谋生手段。其次， 完全依靠货 币安置需要投入大量资金， 有时会 占用工程建设款而影响工程建设 进度。第三， 拆迁安置时， 非住宅 补偿明显高于住宅补偿， 但从建设 成本来看， 同等面积的商业设施建 设成本并不明显高于住宅， 因此实 行非住宅安置可以节省更多的城 建资金。第四， 许多安置基地已配 套 建 设 商 业 设 施 ， 如 何 管 好 、用 好 这些商业设施， 需要我们尽快破 题。
三 、关 于 建 立 健 全 安 置 房 源管理制度的建议
保 证 质 量 、保 证 工 期 、保 证 数
ＧＯＮ设工作的基本要 求， 在此基础上， 笔者认为还必须 对安置房源的管理制度进行研究 和探索， 进一步做好管理和使用安 置房源的文章。
（ 一） 建立安置房储备数量控 制制度。
（ 作者单位： 济南市城市建设投融资 管理中心）
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进一步建立健全安置房管理制度 提出建议。
一 、政 府 规 划 建 设 管 理 安 置房源的意义
从济南市的情况来看， 政府规 划建设管理安置房源对城市经济 社会发展的促进作用主要有以下 六个方面：
（ 一） 有利于确保依法拆迁安 置。
根据《济南市城市房屋拆迁 管 理 办 法 》中 的 规 定 ， 建 设 单 位 申 请 办理房屋拆迁许可证时， 不仅要提 供立项、规划、土地等有关手续， 还
（ 二） 健全安置房市场准入制 度。
由政府委托相关部门建设的 住宅小区， 如果用于市政工程拆迁 安置， 可以被政府允许， 被社会接 受； 如果将过剩的安置房源投入市 场， 回笼建设资金， 就难以摆脱“政 府搞房地产开发”的指责了。但是， 当国家调整宏观政策压缩基建项 目时， 有可能造成拆迁安置房源大 规模积压， 如果没有配套的市场准 入制度， 必然会导致占压的资金不 能及时用于促进经济社会发展的 其他事业中去。因此， 建立安置房 市场准入制度， 是对安置房源管理 制度的补充和完善， 应将其作为一
（ 三） 有利于节约城市建设资 金。
一般来说， 在市政工程建设中， 特别是在老城区实施的工程项目 中， 征地拆迁费用往往占到项目总 投资的 ５０％以上。通过政府委托相 关部门立项建设安置房基地， 可以 降低拆迁安置成本， 减少工程项目 总投资， 节约城市建设资金， 并促进 国有资产保值增值。这主要因为： 一 是当市场房价大幅上涨并超过贷款 利率时， 拆迁安置房从建成到投入 使用， 便成为一个不断升值的过程； 二是在执行“按照市场价格双向评 估、货币与住宅安置自由选择”的拆 迁安置政策时， 如被拆迁人选择住 宅安置， 安置房的价值可以得以实 现； 三是同收购或合作建设安置房 源相比， 自主开发建设能够以较低 的资金投入， 获得相同或者更高标 准更大面积的安置房源。
（ 六） 有利于落实城市规划管 理政策。
各个城市的规划和建设管理 部 门 对 居 住 小 区 的 容 积 率 、绿 地 面 积 、配 套 设 施 、住 宅 户 型 等 指 标 都 有相应的标准和要求。与普通房地 产开发建设的住宅小区相比， 由政 府或委托相关部门开发建设安置 房基地， 能够从城市管理者的角度 出发， 围绕全面提高市民的生活居 住环境， 积极主动“达标”。同时， 政 府还具有一般房地产开发商所不 能比拟的经济优势和信用资本， 有 实力进行特大规模的片区开发， 可 以在安置房基地的建设过程中， 同 步 完 善 小 区 内 乃 至 周 边 的 文 教 、卫 生、市政道路等公共设施。