2009年北京二手房市场概况

一、2009年北京二手房市场综述成交量翻番、价格飞涨、供小于求、购房者恐慌。

这几个短语可以说形象的概括了北京09年楼市的方方面面。

3月份开始前所未有的楼市暴涨潮，可以说出乎所有人的意料。

一组数字说明了09年楼市的疯狂：总体开看，09年成交量暴涨一年超越前三年总和，估计将达到27万套。

09年前11月二手房成交量已经达到了236578套，这一数据已经接近了06-08年总和237020套。

09年来的楼市成交高峰非常惊人，根据目前的成交量推算，09年全年将肯定超过06-08年三年的二手房成交总和。

而12月很可能继续突破历史记录，全年将达到27万套。

二手房成交在09年超过商品房的原因总结：在09年出现二手房成交量远超商品房成交量，是由市场众多因素综合导致的结果，主要原因有：一是商品房总价高于二手房近一半。

例如11月份商品房均价保持在16700左右，而二手房在11920元/平米，成交平均面积更是以120对92平米。

平均总价差距更是200万对比110万，巨大的差距使得目前商品房市场与二手房市场的需求类型明显脱节。

刚性需求或者是首次置业需求更多集中在二手房市场。

而只有投资需求中的高端才有能力在09年的市场到商品房市场置业。

二是商品房供应的问题，商品房供应的数量以及供应的区域分布都使得二手房占据了市场的主体。

数据显示：在今年前11月北京成交的二手房中62%为城八区房源。

而商品房在今年的供应量因为受到08年土地成交锐减的影响，供应量相对比较少，而且开发商明显没有预料到今年出现的成交高峰出现。

开盘的房源5环外也占据了60%以上。

现在二手房可选择性越来越高，但是商品房因为08年地块供应集中于5环外区域，这样使商品房的区位弱势比二手房越来越大。

三是二手房系列税收政策的优惠。

今年全年实施的营业税优惠新政，使得08年全年以为营业税停滞交易的二手房汹涌上市。

这也使得2手房明显成交市场热点。

（一）2009年二手房市场表现1、2009年北京二手房交易量分析2009年北京二手房市场成交量走势分析从2009年单月的成交量来看，北京二手房在09年3月开始全部成交突破2万套，达到了以前从未有过的高度。

特别是9月因为84号文造成的集中成交使得成交量创造了前10月的记录，而11月更是创造了有史以来北京单月成交的记录，突破3万套，达到了32784套，而12月将可能继续打破这一纪录。

（从各月的具体成交情况可以将09年划分为几个时间段）1-2月：年初市场处于观望期，虽然一系列优惠政策已经实施，但是因为08年开始的市场观望使得大量的需求对市场的走势存在疑惑，再加上本来就属于年初成交淡季使得市场明显的依然维持一个比较低的成交量，但是明显的已经有成交上涨了趋势。

3-5月：刚性需求大量入市，市场出现明显的因为优惠政策的存在而导致的前期刚性需求大量入市，成交量连续突破2万套，房价开始收复08年出现的下跌，市场交易火热。

而因为商品房市场开发商对市场的预判，导致开发的房源数量少，大量的需求变现在二手房市场。

6-8月：地王潮开始出现，市场明显的出现，地王区域二手房成交量及成交价格上涨迅速，市场成交量继续回升，维持在25000套左右。

均价更是月均上涨超过5%9月：二手房市场在年底第一次迎来重磅政策--84号文使得需要贷款的客户将需要多支付大量的税费，这一政策使得9月份市场明显的出现了几种成交的情况，二手房市场首次出现了价格下调的情况。

但成交量则突破了27500套。

10月：第一次8天长假使得很多已经有观望情绪的需求有了观望的理由，而且前期已经踏空行情，10月成交量明显的下滑，仅相当于楼市暴涨的起点3月份的成交量。

但是因为临近年底，去年开始实施的支撑全年发展的一系列楼市新政策的到期，取消的可能使市场出现成交放量。

11月：对优惠政策取消出现恐慌性购房潮。

市场成交量历史来首次突破3万套。

成交均价飞涨幅度超过10%。

成交量环比10月上涨57%。

12月：对政策的担忧失去理性，市场成交量继续突破历史，有房就能卖，标价就能成交的绝对卖方市场首次出现了北京二手房市场。

2009年北京二手房市场成交均价走势分析均价上涨有望突破50%2009年北京房价上涨是疯狂的一年，年底价格对比1月8900元累计涨幅已经超过47%。

达13150元/平米。

而这一价格上涨趋势在12月还将继续，全年价格上涨幅度有望达到51%出现价格飞涨及成交量飞涨的原因主要有几点：首先：需求层面：08年经济低迷，楼市深受其害，大量需求被抑制，09年释放。

其次：国际经济层面：国际经济陷入深度危机，看好中国经济，大量国际资本开始流入价值洼地--中国内地，而中国经济发展的三驾马车只剩下拉动内需.第三：国内经济层面：09年国家4万亿的大手笔投资，很大一部分用在了基础设施建设，提高了城市综合配套，流动性增强，人民币升值，在投资管道狭小、国内本就短缺的金融衍生品又在经济危机不被看好的情况，货币更多地流向楼市。

第四：行业政策层面：政府在09年年初就开始陆续出台一系列松地根、松银根的政策和手段，有效地刺激投资热情，撬动需求释放：外令解禁、商品住宅资本金比例大松绑、房贷七折优惠、二套房贷政策放宽、二手房税费下调等。

第五：北京市场层面：作为首都，人口红利比其它城市明显很多，奥运之后，城市配套更加完善，横式形象和地位也再度提高，关注度相应上升。

置业人群也变得更加多元.（二）2009年北京二手房市场热点“恐慌性”需求房价恐慌、成交恐慌、贷款恐慌在09年的北京二手房市场又出现了一个专有名词：“恐慌性需求”这部分需求在11月及12月的市场成交高峰中已经占到了整个需求的30％左右。

不问价格、地段，为了购房而购房。

这部分脱离需求能力，贷款比率畸高的购房群体被定义为恐慌性购房需求。

恐慌性需求与刚性需求和投资性需求有所不同，它介于两者之间，恐慌性需求极易受到外界影响，房价一旦停止上涨必然带动恐慌性需求大量减少，而刚性需求则是无论市场怎么变化，只要是在自身可实现的范围之内，都要在短期内完成置业，投资性需求更是为了从理财角度出发，利用房产保值升值，需求越积极房价越是上涨，越是对这部分客户有利。

恐慌性需求支撑了北京二手房市场在09年的爆发，而这种爆发明显是建立在宽松的金融及交易政策下的，因为对去年底开始实施的7折商业贷款优惠利率取消的担忧使得大量的刚性需求开始突击购房，市场明显出现前所未有的恐慌潮。

需求量暴涨，在11月单月新增需求已经突破10000大关，而房源新增据房地产交易管理网数据显示仅22603套。

11月供需比达到了1：4.4，供需比悬殊化越来越大。

郊区置业大势所趋随着城区的房价普遍接近15000每平米和大量二手商品房源的释放，09年郊区二手房成交继续上升。

郊区如通州、昌平和大兴地区配套设施完成迅速，区域规划得力，交通状况逐步得到改善，区域内大量新楼盘项目释放出的优质二手次新房房源，其综合优势已经大大吸引了一批置业需求群体，再加上09年商品房供应量的下降，一大批新房需求客户转移到了二手次新房上面来，所以，带动了郊区二手房市场的繁荣局面。

房主毁约跳涨从进入2009年3月一开始，北京市的二手房价格就打破了08年市场调整期，房价上涨飞速。

在13个城区中，城八区较通州、昌平和大兴等郊区来说，房价涨幅略低，五环外郊区房价快速与城区缩小差距，上涨幅度远远超过了47％的平均线。

大量的房主随意向高调价，成交价高于挂牌价成了市场的惯例。

单套房源成交时间平均仅10天左右，比08年缩短了近一半。

“84号文件”黑白合同无所遁形《京银监通200984号文件的相关问题》文件，强调，“各银行在进行存量房贷款审批时，必须以北京市存量房屋买卖合同(以下简称‘网签合同’)作为审批的必要依据。

这一政策出台，9月2号当天：为了赶上“末班车”，中介公司的经纪人这两天带着客户扎堆面签贷款合同。

这也使得中介公司的过户、面签中心都出现了人头攒动的景象。

交易管理网2号的网签量达2119套，3号达2224套。

均超过前一天1174套近一倍。

创造了有网签来的历史记录。

这一政策的出台使得伴随着北京二手房市场的黑白合同基本被取缔，但是在一定程度上带来了买方交易成本的增加。

50%以上70后购房者加入啃老族，啃老置业、啃老投资成市场热点据调查数据显示：在针对70后置业的人群分析中有一半左右的人购房依然需要父母或者亲戚朋友的帮助：目前70后啃老的主要可以分为两类：啃老置业：这一类基本是出生在75年-80年的人群，占70后成交比例大约为40%左右。

这部分大部分为首次置业人群，30岁左右，虽然有一定的积蓄但是因为对房源的需求要比80后人群要高，大部分需要购买2居以上的中等以上房源，这类房源的总价基本在150万以上。

需要的首付就达到了60万以上。

而月供更是高达5500以上。

按照夫妻双方工作8年以内的北京上班族一般收入来说，首付款60万基本都有20-30万甚至以上需要啃老。

另外这类人群基本为晚婚人群，不光房产，结婚的投入也很大，所以啃老的比例达到了80%以上，仅20%左右的高收入可以自己置业。

啃老投资：这类消费者基本集中在出生在75年-70年的人群。

这部分消费者在目前来看是购买了最强的消费人群。

而且大部分已经在楼市低谷的06年前置业。

而且当时大部分购买的是首次购房，购买的大部分为2居及以下房源。

这样随着年龄的增加，父母的退休、小孩的成长。

对房屋面积及社区环境的要求都比较高。

二、2009年北京二手房市场成交数据分析（一）2009年北京二手房交易面积比重分析数据显示09年二手房交易中，60平米以下的房源成交比例下半年一直维持上升的趋势，截至10月已经占市场总成交的25.59%。

60-120平米的房屋是成交的主流户型，全年看来成交比重一直维持在50%以上。

而140平米以上的成交则明显的出现了上升，虽然在10月出现微调，但是全年看，从年初的9%左右上升到了13%以上。

郊区房价涨势惊人，京城低价房难觅年初时，单价万元元以下房屋占总成交的40%左右，年末此类房屋骤减到10%。

年初时均价万元以下房屋多分布于丰台、大兴、房山、通州、昌平等郊区。

由于城内居住成本过高，导致大量人群选择到近郊置业，形成了居住郊区化的局面。

随着各条线路的通行、郊区交通状况的改善、社区建设的健全、各项配套设施的齐备。

更加吸引了大量需求进入，推动房价直线上涨，郊区房价以比城内更高的涨幅上涨。

年末时，即便是在郊区也难以找到低价房屋。

（二）2009年北京13城区二手房付款方式比重分析利率降低以商业贷款50万，期限20年，等额本息为例，如果执行0.7倍的优惠利率，降息前月供为3310.8元，降息后月供为3105.3元，每月节省多达205.5元，总利息能减少近5万元。

而经过今年以来的4次降息，同样一笔贷款执行优惠利率，月供将从去年末的3773.9元降至3105.3元，每月可节省668.6元，总利息能减少逾16万元。