2020-2021年北京二手房市场半年报
北京近十年房价变动原因与数据分析报告
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波动性：房价变动存在一定的周 期性和波动性
政策影响：政府政策对房价变动 有重要影响如限购、限贷等政策 出台后房价涨幅有所放缓
房价变动影响因素
政策因素：政府调控政策、限购政策等
社会因素：教育、医疗、交通等公共 服务设施的改善
经济因素：经济增长、通货膨胀、利 率等
投资因素：投资者对房地产市场的预 期和投资行为
土地供应因素
土地供应量：政府对土地供应的控制影响房价 土地价格：土地价格上涨导致房价上涨 土地用途：住宅用地供应减少导致房价上涨 土地政策：政府对土地政策的调整影响房价
北京近十年房价数据分析
房价数据来源及处理
数据来源：政府统计数据、房地产公司数据、网络公开数 据等
数据处理：清洗、整理、分类、汇总、分析等
制定更加严格的限购政策限制投机炒房行为
提高房产税税率增加持有成本抑制投资需求
加强土地供应管理合理控制土地供应量稳定房价 完善住房保障体系增加保障性住房供应满足中低收入人群的住房需 求
优化土地供应结构
增加土地供应量：增加土地供应量缓解供需矛盾 调整土地供应结构：优化土地供应结构增加中小户型供应 加强土地监管：加强土地监管防止土地囤积和炒作 提高土地利用效率：提高土地利用效率减少土地浪费和闲置
供需关系：人口增长、土地供应、房屋 供应等
国际因素：全球经济形势、汇率等
北京近十年房价变动原因分析
经济发展因素
城市化进程加快人口流入增加 经济增长居民收入提高 房地产政策调整限购限贷政策影响
土地供应减少地价上涨 城市基础设施建设提升城市价值 投资需求增加炒房现象严重
政策调控因素
限购政策：限制 购房数量降低房 价上涨速度
房地产：市场降速明显，销售面积与新开工面积单月降幅超20%
所属行业 房地产发布时间2021年11月15日市场降速明显，销售面积与新开工面积单月降幅超20%核心观点：1-10月全国商品房销售面积与金额分别是14.3亿平米和14.7万亿元，同比分别增长7.3%和11.8%，增速延续收窄的趋势。
由于当前影响新房市场的核心因素没有消失，因此，短期内，预计单月同比将维持下行趋势。
从单月土地购置面积、新开工面积、施工面积和竣工面积表现来看，土地投资和开发建设两个阶段都处于降速阶段，因此房地产开发投资也保持一致，单月同比为负，并且降幅扩大至-5.4%。
目前来看，房地产对于推动经济增长的作用在减弱。
如果11月和12月单月房地产开发投资继续保持-5.4%的降幅，那么全年房地产开发投资增速将降至5.0%。
这意味着房地产开发投资将低于2021年GDP 增长目标——6%以上。
1-10月房地产开发企业到位资金合计16.7万亿，同比增长8.8%，增速较8月末下降了2.3个百分点。
从各项资金的占比情况来看，截止2021年10月，国内贷款和自筹资金占比分别较2020年下降3.0个百分点和3.1个百分点。
定金及预收款的占比提高了6.0个百分点，个人按揭贷款占比提升0.4个百分点。
即用于房地产开发的资金中，筹资占比减弱，经营资金投入增加，这也意味着房地产行业的杠杆将相应降低。
相关研究：《2021年10月房地产行业月报：房产税试点工作开展，政策纠偏下，企业信用或回暖（第40期）》 《2021年10月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第48期）：单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021年1-9月）》联系人：报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、李慧慧（Yjtzl2016微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： 一、影响商品房成交的核心因素没有消失，预计单月同比将维持下行趋势1-10月全国商品房销售面积与金额分别是14.3亿平米和14.7万亿元，同比分别增长7.3%和11.8%，增速延续收窄的趋势。
北京近20年房价走势 北京房价未来走势当如何
北京近20年房价走势北京房价未来走势当如何导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
大家在平时肯定都有听说到有人说北京的房价方面的内容，北京的房价确实也是吸引了很多人的目光，在北京买房也是很多人努力的目标，如果有想要了解关于北京房价的相关内容，现在就来一起了解一下关于北京近20年房价走势以及北京房价未来走势当如何的问题吧。
北京近20年房价走势1、1998年开始，国家取消了福利分房，开始住宅货币化、私有化，自此，中国房地产市场进入了一个新时代。
20年前，北京房价一般单价为2000~2500元左右。
2、2001年，前3个月内的北京，房价的涨幅就达到97.3％，政府开始全面整顿房地产，2002年，首发调控之“217号文”。
从土地供应、住房结构、市场整顿等方面进行调控，市场对此的反应是涨幅减缓，但是北京房价继续上涨。
3、2003年6月，央行紧接着印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。
并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。
121号文效果显著，全国房价应声下跌，上涨势头得到遏制，全国地产行业进入冬季。
4，房价下跌的故事并不长，不久后住建部发布了“18号文”。
自2004年开始，中国的房价就开始变成云霄飞车了，极速上涨。
到了20017年，发布《关于加强商业地产信贷管理的通知》，房价的上涨得到了一些控制。
接着政府再次救市，然后房价继续涨，然后政府再发布规定控制。
北京房价未来走势当如何?1、随着10月的结束，比天气转冷更快的是楼市下坠的速度。
根据中原地产的数据，北京的新房市场虽然供应量开始增加，但成交却明显下降。
数据显示，10月北京新房共成交新建住宅2738套，相比9月份的2948套，环比下调7.12%。
2、最受关注的限房价项目虽然进入供应井喷，大批房源入市，但却遭遇成交难。
据中原地产研究中心统计数据显示，截至10月31日，今年北京合计入市限房价项目共26个15982套，而网签累计只有2581套，累计网签比例仅16%，虽然网签数据有所滞后，但统计实际销售也只有3成。
贝壳-2022中国主要城市住房空置率调查报告-202208 -房地产月报-
1.28个大中城市平均住房空置率为12%，处于较高水平全国28个大中城市的平均住房空置率高于美国、加拿大、法国、澳大利亚和英国。
其中，一线城市平均住房空置率为7%，二线城市平均住房空置率为12%。
据贝壳研究院统计，重点城市中，南昌、廊坊、佛山、重庆和武汉住房空置率排前五位（由高到低），均在15%以上。
深圳、北京和上海空置率最低，均在7%以下。
2.城市老龄化程度会显著影响住房空置率，南通和重庆空置率有进一步提高的风险国内外相关研究发现随着老龄化程度加深，住房需求会逐步下降，进而导致住房空置率变高。
65岁以上人口占比超过15%的城市中，南通和重庆住房空置率较高，随着城市老龄化程度逐步加深，住房需求逐步衰减，预计后续空置率会进一步升高，房地产市场供给面临过剩的风险。
核心观点3.小区住房空置率与楼龄显著负相关，次新小区空置率更高研究发现，小区的住房空置率随着楼龄的增长逐渐变低，次新小区的空置率通常较高。
五年以内楼龄的小区，空置率随楼龄的增长从30%依次递减至12%；15年以上楼龄的小区空置率没有明显差异。
近年来，关于“中国的房子够住吗？”、“房子是否已经过剩？”的讨论不绝于耳，尤其在房地产市场不景气的情况下，这种担忧更加严重。
数据显示，我国整体上并不缺房子。
2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，中国城镇地区住房空置率是21.4%，2018年中国整体的空置房屋数量可能至少有1.3亿套。
央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中提到，到2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率是96％，其中两套及以上的拥有率约为41.5%。
另一方面，热点城市的新房市场时而出现“万人摇”，时而惊现“日光盘”，似乎住房需求不减反增。
一些专家认为，我国的城市化仍在加速。
许多农村人想在城市买房，小城市的人想在大城市买房。
只要一个城市的人口流入增加，就会有很大的购房需求。
从这个角度看，整体上我国不缺住房，但存在结构性失衡。
房地产销售周报：销售改善趋缓，房地产融资再收紧
行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告 2021年01月10日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001**********************张春娥分析师SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************胡孝宇 联系人 *****************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:关于加强和改进住宅物业管理工作的通知——政策评价》 2021-01-072 《房地产-行业点评:龙头房企表现超预期，整体销售目标超额完成——12月百强房企销售点评》 2021-01-03 3 《房地产-行业研究周报:地产政策因地制宜，土地市场热度逐渐改善——房地产土地周报0103》 2021-01-03行业走势图销售改善趋缓，房地产融资再收紧——房地产销售周报0110行业追踪（2020.12.28-2021.1.3）一手房：环比下降17.38%，同比上升18.94%，累计同比下降21.44%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.46万套，环比下降17.38%，同比上升18.94%，累计同比下降21.44%，较前一周减少13.79个百分点。
其中一线、二线、三线城市环比增速分别-24.4%、-41.83%、33.41%；同比增速分别为33.52%、-19.24%、72.85%；累计同比增速分别为51.05%、-61.94%、23.44%，较上周分别增加40.5、-49.32、32.25个百分点。
一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-69.2%、-20.66%、-16.19%、28.18%；累计同比分别为-94.24%、112.42%、38.8%、92.99%，较上周分别变动-104.45、112.53、11.03、82.94个百分点。
二手房：环比下降38.42%，同比下降14.58%，累计同比下降99.68%本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.87万套，环比下降38.42%，同比下降14.58%，累计同比下降99.68%，较上周减少103.81个百分点。
房地产专题报告
房地产专题报告一、当前房地产融资的困境2016 年前，中国房地产政策顺应了几轮地产周期，每次放松和收紧的力度都非常大。
政策着力点主要集中在“需求端”，通过调控贷款利率和额度，限制炒房投机，整体房价也呈现大开大合的趋势，主要城市新建商品住宅价格指数同比增长最高接近10%，最低时跌至-6%。
房地产行业紧密收紧政策，第一轮自2003 年 6 月起，当时国家政策旨在严厉控制1998 年房改后，地产信贷过度扩张的行为；第二轮自2009 年12 起，政策重点打击2008 年金融危机后，宽松政策带来的房地产过度投机行为，通过上调首付比例、限购、暂停发放三套及以上住房贷款等政策，对房地产金融去杠杆，遏制房价上涨势头，2012 年时房价甚至转为负增长。
第三轮自2016 年10 月，中央提出“房住不炒”和“三稳”政策，房地产行业回归刚性住房属性，整体政策的基调愈加稳定，整体市场价格始终被严紧控制在合理范围之内，调控政策也越加细致且具有针对性，政策实施强调因城施策。
当房地产市场增长过热，政府会出台一系列紧密政策针对性调控；当房地产整体下行压力过大，政策大概率也会及时纠偏，以免拖累整体经济下行。
过去20 年中国的房地产行业有极强的金融属性，部分居民通过炒房投资积累大量财富，拉大贫富分化。
此政策颁布，一方面旨在引导中国住房回归居住属性；另一方面，也告别过去20 年国民经济发展严重依赖地产增长的态势，过度到以高端制造业和新兴科技产业为主要支柱。
未来房地产整体政策会呈现“易紧难松”的态势，地产脱离金融属性。
本轮房地产收紧政策在2020 年8 月-2021 年 2 月密集出台，主要着力点集中在“供给端”，通过融资收紧，来限制房企高杠杆、高速扩张拿地的经营状况，以及居民的炒房行为。
以往房地产政策主要集中在需求端（如首付比例、房贷利率和额度），也有部分限制房地产融资的政策出台，但主要是融资渠道的收紧，例如对企业债、银行贷款、非标融资、信托等渠道先后收紧，打压影子银行融资等等。
房地产行业周报：房地产贷款集中度管理发布，长效机制稳步构建
房地产贷款集中度管理发布，长效机制稳步构建行业评级：增持报告日期： 2021-01-03行业指数与沪深300走势比较[Table_Author]分析师：邹坤 执业证书号：S0010520040001 邮箱：***************联系人：王洪岩执业证书号：S0010120060026 邮箱：***************相关报告1.供给积极带动库存微增，城市分化逐步加深 2020-12-272.“以稳为主”调控风向未转，内生增长基本面多维向好 2020-12-203.销量累计同比转正，投融资展现强韧性 2020-12-16⚫市场表现：上证指数本周上涨2.25%，收报于3473.07点；创业板指本周上涨4.42%，收报于2966.26点；沪深300本周上涨3.36%，收报于5211.29点。
房地产板块本周上涨1.19%，在28个行业内位列第17位。
⚫新房成交：成交面积同比12.7%，环比8.9%本周，我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约674万方，同比12.7%，环比8.8%。
其中，一线（4城）一手房合计成交面积158万方，同比113.0%、环比28.8%；二线（13城）一手房合计成交面积301万方，同比-6.5%、环比4.6%；三线（26城）一手房合计成交面积215万方，同比6.2%、环比2.8%。
⚫二手房成交：成交面积同比24.8%，环比-0.5%本周，我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约172万方，同比24.8%，环比-0.5%。
其中，一线（2城）二手房合计成交面积65万方，同比56.7%、环比17.2%；二线（8城）二手房合计成交面积83万方，同比99.4%、环比-6.7%；三线（7城）二手房合计成交面积24万方，同比27.9%、环比-15.8%。
⚫新房库存：库存面积环比-0.38%，去化周期9.1月本周，我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约9725万方，环比-0.38%，整体去化周期（按面积）约9.1月。
地产行业月报：供地新政出台，境内融资量缩价升
地产行业月报供地新政出台，境内融资量缩价升平安证券研究所地产团队3月17日证券研究报告行业评级：强于大市（维持）核心摘要⏹本月观点：受春节假期与个别信用事件影响，2月房企融资规模大幅下滑，境内成本略有抬升，短期融资分化或将加剧。
楼市方面，上年低基数与楼市热度延续下，2月成交延续高增，后续主流房企销售表现依旧可期；同时中央加强供地管理下，2月济南等地明确供地“两集中”，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率，亦利于龙头规模房企扩大自身优势。
大盘波动加剧、市场风格切换背景下，地产板块低估值、低持仓、高股息率，配置价值依旧凸显。
看好后续主流房企估值持续修复，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、保利物业。
⏹政策：延续偏紧基调，加强供地管理。
2月涉房类政策共26项，环比降21%，其中偏紧类13项，偏松类8项。
中央层面重申“三稳”，要求重点城市集中供地、稳定市场预期。
地方层面，北上深杭等热点城市楼市调控频繁加码，重点监管哄抬房价、违规资金进入楼市、购房人资格审查等领域，后续因城施策或继续演绎；济南与青岛则发文落实土拍“两集中”新政，后续不排除其他重点城市跟随。
⏹资金：融资规模显著下滑，境内成本上升。
受春节假期、个别房企信用事件影响，2月房企境内债、境外债、集合信托分别发行205亿元、40亿美元、265亿元，环比降62.3%、66.8%、57.4%，平均收益率5.03%、6.03%、7.39%，环比分别升0.32pct、降1.15pct、升0.07pct。
短期信用事件与流动性收紧担忧下，房企融资分化或将加剧；中期随着主流房企降杠杆、稳增长，融资成本有望改善。
⏹楼市：假期推盘放缓，低基数下成交增速保持高位。
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1.
“317”政策以来近四年同期最低。
2.上半年市场受疫情持续牵制，宽松金融政策叠加学区政策调整导致
市场出现短期修复，改善性需求拉动换房链条局部改善，经历了封冻期、复苏期、政策拉动期、疫情复发回落期四个阶段。
市场韧性修复整体随疫情波动，修复速度、力度弱于其他一线城市。
3.疫情对市场的主要影响为需求释放节点推后，在市场预期及市场情
绪方面整体保持平稳。
4.下半年北京二手房市场上下压力并行，若疫情得以有效控制，被推后
的需求预计在四季度稳步释放，下半年整体成交量环比平稳。
从房价预期指数来看，大面积改善类产品预期相对较好。
在市场需求及预期平稳状态下，预计全年均价同比仍延续2019年的平稳态势。
一、上半年市场韧性修复，价格止跌温和上涨
（一）成交量从疫情影响中修复，但总体为近四年最低
2020年上半年，北京二手房网签6.7万套，比去年同期下降8.2%。
数据显
示，北京链家二手房成交量同比下滑约13.1%，比去年下半年环比增长约4.3%。
上半年成交水平为自“317”政策以来近四年同期最低。
与其他一线城市相比，北京上半年二手房市场复苏呈现节奏慢、力度弱、回落快的特点。
各城市受疫情影响下探幅度相近，而复苏增幅北京低于其他一线城市、回落降幅超过其他一线城市。
表：2020年上半年一线城市链家二手房成交量月度环比增/降幅
月份/城市 北京市 广州市 上海市
2020/1 -36% -30% -33%
2020/2 -87% -90% -81%
2020/3 702% 1256% 1130%
2020/4 72% 24% 9%
2020/5 41% 44% 5%
2020/6E -34% 6% -23%
分月看，数据显示，年初两月受春节假期及疫情影响，北京二手房成交累计
同比下降57%。
3月后，随国内疫情好转，防控等级下调，成交持续复苏，4、5月环比增幅达到71%和41%。
到5月，西城学区政变动进一步刺激需求释放，当月实际成交创下2017年“317”调控后单月成交量最高水平。
6月北京疫情复发，成交环比回落35%。
图：北京链家二手房月度成交量及环比走势
分城区看，数据显示，上半年同比增长较快的城区为亦庄开发区，增幅为12%
居13区首位。
东城区成交量同比降幅最大，达到32%。
此外，石景山、通州、丰台、顺义等区域，以外围城区为主，成交量同比降幅均超过全市平均水平。
从修复节奏来看，首轮增长由外围城区启动，以亦庄开发区、门头沟、大兴、昌平区为代表，3-4月增幅大于全市平均增幅158%。
随后由西城区接力，增幅为全市平均水平近2.5倍。
图：2020年上半年北京各城区二手房成交量同比变化
图：北京市各城区二手房市场修复力度及节奏
分面积段看，数据显示，60平米以下户型上半年成交量同比降幅超过全市平均水平，下降16%。
仅180平以上改善类大户型成交量同比实现增加，增幅2%。
从修复节奏来看，3-4月180平米以下各面积段产品修复幅度相近，增幅在160%左右，大面积产品增幅约为其他面积段产品增幅的1.4倍。
5-6月阶段，各类产品间增幅差异缩小，大面
积产品增幅83%居首位。
图：2020年上半年北京链家不同面积段二手房成交量同比变化
图：北京市各面积段二手房市场修复力度及节奏
从商圈看，交易量四分位数以上按交易量增长率排名，前十大热点商圈是分别为马甸、北七家、旧宫、双桥、天通苑、东坝、望京、亚运村小营、苏州桥、青塔。
从小区看，前十大热门小区分别为凯盛家园、白云观、西边门外大街、甜水园东里、幸福二村、梅园、八里庄南里、马连道中里、保利金泉、展览路。
图：2020年上半年北京链家各商圈二手房成交量环比变化
图：2020年上半年北京链家各小区二手房成交量环比变化
疫后北京二手房成交修复有以下三方面动力：
第一，上半年二手房客户使用贷款比例为74%，环比基本持平，月度浮动在3%以内，贷款比例稳定。
首、二套平均房贷利率水平随LPR下降而持续走低，资金成本降低吸引需求入市。
图：2019年下半年以来北京房贷利率走势
第二，西城学区政策变动带动部分家长提前入市，政策发布后一周，西城区挂牌量超过4月整月总量，5月西城区成交量在全市的比重从7%上涨到12%。
以德胜门、金融街最为显
著，5月两片区成交量环比分别增长316%、134%，尤其是小户型的交易量更为活跃。
5月西城区成交量环比、同比增速均超过120%。
同时，西城成交的增长带动换房链条上其他交易主体入市，促进全市成交量大幅增长。
原学区房业主房屋出售后大多进行置换改善，随着时间的推移，大户型“豪宅”增速越快。
图：北京豪宅（总价>750万，面积>140平）成交量
第三，自调控后外围城区均价下跌相对较明显，入市门槛降低，吸引刚需入场，如大兴、房山、门头沟、顺义、通州区等，2020年一季度均价较2017年均价跌幅均在10%以上。
其中，门头沟累计跌幅17%。
图：北京各城区半年度成交均价浮动（与2017年比）。