XX地产面对新一轮调整-31页PPT资料
房地产行业现状及发展趋势 ppt课件
目前支撑房地产市场高速增长的因素正在逐步减弱，房地
产行业需求放缓。
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2．房地产投资增速下降，但库存依然高企
习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议上对楼市提 出了“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，指 出化解库存高企是目前房地产行业重要任务。2017 年 12 月 21 日中央经济工作会议强调要“化解房地产库存”， 提出消化去库存的五大措施
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目录
房地产在中国发展所经历的阶段与特点 中国房地长的现状 中国房地产的未来发张趋势 个人看法
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21Βιβλιοθήκη 2017年房地产政策盘点PPT课件
22
坚持房子是用来住的、不是用 来炒的定位，加快建立多主体 供给、多渠道保障、租购并举 的住房制度，让全体人民住有 所居。
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（4）“房地产深度调控，促进房价合理回归”是 2010 年至 2013 年期间调控重点， 政府陆续于 2010 年提出“国十一条”、2011 年提出“新国八条”等政策，但受宏观 环境影响，房地产销售波动上升，2013 年房地产销售面积增速达到 17.30%。
（5）2016 年宏观经济增速放缓，房地产销售面积和增速下滑明显，2016 年下半年开
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3住房价格上涨的成因分析
3.1商品住房供不应求是房价上涨的首要原因 3.2土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动
上涨 3.3利益主体的分配需求 3.4投资性需求火上浇油 3.5人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动 3.6住房供应结构不合理 3.7建筑开发成本上涨 3.8住房周边硬件条件的完善
（2）2004 年至 2007 年“调控供需、抑制房价”是房地产调控的主旋律，政府陆续提 出了 2004 年“831”大限、2005 年的“国八条”、2006 年的“国六条”和“国十五 条”、2007 年多次加息等政策，房地产销售面积依然延续增长态势。
新常态下的房地产市场调整
新常态下的房地产市场调整第一章经济新常态对房地产市场的影响近年来，中国经济进入了新常态时期，即高速增长转向中高速增长和结构性调整的时期。
经济新常态对房地产市场产生了重大影响。
一方面，经济发展放缓导致房地产市场资金链紧张，投资客精神逐渐淡化；另一方面，政府对房地产行业的调控力度逐渐加强，房地产市场逐渐向稳健型转型。
这些因素导致房地产市场进入到了一个新的调整期。
第二章房地产市场的新调整周期从2017年开始，中国房地产市场进入了新的调整周期。
首先，房地产市场的供应量在逐渐增加，同时购房者的刚性需求开始减弱，房地产市场逐渐进入到了中长期整体调整阶段。
其次，经济下行压力和市场调控双重因素导致了房地产市场价格和销售量都不断下滑。
第三章政府对房地产市场的调控为了控制房地产市场的泡沫风险，中国政府对房地产市场进行了一系列的政策调控。
包括借助税收手段和贷款收紧等手段控制土地和资金输入，并推出限制房价上涨、限制房地产销售等一系列韧性措施来维护市场平稳健康发展。
这些政策的出台使得房地产市场进入了一个新的区间，市场需求和供给逐渐趋于平衡；同时也促使房产商重视产品质量，注重对客户的服务，加强内部风控和质量控制意识。
第四章房地产市场未来的发展趋势随着中国经济的新常态和政策调控力度的加强，房地产市场将继续进入调整期。
在经济下行和整体调控缺口的作用下，未来房地产的发展趋势极有可能向稳健方向转型。
这意味着房地产开发商将不再关注市场规模而是更加注重品质、服务和附加值等多方面。
另外，互联网+将成为一个新的趋势，即开发商将更好地利用互联网和科技手段实现房地产信息化建设，提高产品的竞争力。
第五章政策建议为了适应新常态下的发展趋势，政府需要出台更具体的房地产调控政策，同时加强对房地产市场的监管力度。
未来，政府应该更注重建立房地产数据共享机制，激发市场活力，支持房地产市场及相关产业的发展。
同时，各地开发商也应该认识到新常态下的房地产市场调整并及时作出相应的改变，加强质量管理，推进品牌建设，为市场进一步发展打好基础。
7月中国房地产市场走势研判报告PPT文档31页
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
7月中国房地产市场走势研判报告
31、园日涉以成趣，门虽设而常关。 32、鼓腹无所思。朝起暮归眠。 33、倾壶绝余沥，窥灶不见烟。
34、春秋满四泽，夏云多奇峰，秋月 扬明辉 ，冬岭 秀孤松 。 35、丈夫志四海，我愿不知老。
谢谢你的阅读
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
拉Hale Waihona Puke 60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
XX地产面对新一轮调整
增长38.6％ 新开工
595.69万㎡
施工增长 59.6%
负增长7.6％ 新开增长 18.1%
竣工 21.4%
8
新一轮投资热的原因
11号令的推动作用 城市与土地的经营 借债与举债的依据 地方投资的动力
9
调控首先影响弱势群体
中小公司 城市弱势群体 失地农民 落后地区及城市
汇率 利率 货币总量供给 财政政策 物价
4
内外差别
钢铁 汽车 房地产 信贷 物流
5
五月份投资增幅
固定资产投资
当月 4390
↓
16.4%
新开工项目
1--5月 15437
↓
15.7%
固定资产投资
↓
8.0%
第二产业投资
6149
↓
10.3%
房地产
3703
↓
2.6%
树立正面的公共形象 建立激励机制 你的金融报表经过审计吗？潜在的会计
问题解决了吗？ （MD&A）拟订管理层的讨论与分析
(MD&A)
27
债权融资是成本最低的 直接投资减少银行的风险 基金的要求较高 股权融资是最昂贵的
28
房地产仍是支柱产业
发展前景 重要性 平稳过渡
纺织
↓
20.4%
化工
↓
7.5%
非金属矿
↓
26.9%
黑色金属
↓
19.6%
有色金属
↓
22.3%
交通
↓
10.6%
机械
↓
26.2%
电、气、水
↓
0.5%
石油
房地产开发商如何应对市场变化
房地产开发商如何应对市场变化近年来，随着经济环境的不断变化，房地产市场也面临着越来越多的挑战。
作为房地产市场主要参与者之一，房地产开发商如何应对市场变化成为了一项重要课题。
本文将探讨房地产开发商在面对市场变化时应采取的策略和措施。
一、灵活调整产品组合房地产开发商应密切关注市场需求的变化，并根据市场反馈不断调整产品组合。
在房地产市场火热时期，中高档住宅项目往往是市场的主流，而在市场低迷时期，应适当增加经济适用房等中低档产品的供应。
灵活的产品组合调整能够帮助开发商更好地满足市场需求，降低库存风险。
二、加强市场调研与分析房地产开发商应加强市场调研与分析，及时获取市场信息，把握市场变化的脉搏。
通过对市场需求、竞争对手及政策环境的研究，开发商可以更加准确地判断市场走势，为产品定位、价格策略等方面的决策提供有力支持。
三、加大营销力度在市场变化时，房地产开发商应加大对产品的宣传和推广力度。
通过多渠道的品牌宣传、广告投放、线上线下推广活动等方式，提升品牌知名度和认可度，吸引更多的购房者。
此外，开发商还可以通过与房地产中介机构建立合作关系，加强销售网络拓展，增加销售渠道，提高销售效果。
四、注重产品品质和服务质量面对市场变化，提升产品品质和服务质量是房地产开发商的核心竞争力。
开发商应注重产品细节和装修质量，提供居住者需要的舒适居住环境。
同时，通过建立健全的客户服务体系，提供周到的售后服务，增强客户口碑和满意度，促进品牌口碑的积累。
五、加强资金管理与控制在市场波动较大的情况下，房地产开发商应加强资金管理与控制，降低经营风险。
开发商可以通过完善资金预算和计划、优化资金结构、控制成本开支等方式来提高资金使用效率和盈利能力。
此外，房地产开发商还可以积极寻找合作伙伴，分散风险，共同应对市场挑战。
六、积极融入互联网+时代随着互联网+时代的到来，房地产开发商应积极融入数字化转型的潮流，拥抱互联网技术。
通过建立自己的官方网站和移动端应用程序，开发商可以实现线上线下的互动和销售，提升品牌形象和市场竞争力。
新一轮地产紧缩下的投资策略(PPT 39页)
图：一线城市房价相对高估
8
推进经济发展结构转型
如果大量中下层普通居民的利益长期饱受高房价侵蚀和折磨，中国经济转变成内 需推动型经济发展模式，是脆弱的空中楼阁，财政补贴过后，便不可持续。 几十年来，在中国经济增长三动力中，消费占GDP的比重已连年下降到接近40%的 水平。
图表：38年来中国消费、投资和净出口占GDP的比重
市场能否会走完三个阶段要视情况而定，短期内政策是最大的扰动项。
图：房地产指数稍微领先上证综指
40.00% 30.00%
房地产指数
上证综合指数
逆转期
20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00%
直线下跌期
？阶段3
-30.00%
09-05 09-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03
40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% -30.00%
09-05 09-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03
房地产指数
上证综合指数
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10-04
中国股市周期与房地产调控周期一致
图：房地产成为扩大内需的重要手段
7
民生上，一线城市房价可承受力再下降
2010年1 季度70 大中城市房价1 季度房价增长3.3%，环比折年率13.2%,超过了居民收入 10%的增速，使得可承受能力进一步恶化，增强了政府调控决心。 投资需求在一线城市最为突出，前期房价暴涨的也主要是北京、上海、深圳等一线城市。 当地居民月供收入比达到90%。 在当前新的历史时期，基于确保社会阶层稳定，顺利实现国家转型，进一步推进经济发展 结构转型与城市化的战略考虑，中央政府对房地产的意图发生转变。
房地产-开发商经营变革-PPT精选文档
2009/1-5 2009/1-4 2009/1-3 2008/1-12 2008/1-11 2008/1-10 2008/1-9 2008/1-8 2008/1-7 2008/1-6 2008/1-5 2008/1-4 2008/1-3 2007/1-12 2007/1-9 2007/1-6 2007/1-3
2019年3季度各区域房地产市场变化表
％ 70 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20
东北地区
2007Q3 2008Q1 2008Q3
2007Q4 2008Q2
％ 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30
2007Q3 2007Q4 2008Q1 2008Q2 2008Q3
▲中小开发商往往既没有资本优势，有没有技术和管 理优势，主要靠当地人脉关系和不规范操作生存、 发展，但从发展趋势上看越来越难。 ▲各项房地产税收征收将趋于严格，打击偷漏税的 力度在加大，税收压力大大增加。 ▲舆论暴政笼罩全国，房地产市场的发展环境进一步 恶化，并未将来的社会发展埋下隐患。但在“民生 ”的压力下，一些制度与政策更扭曲，虽然可能增 加供应，但干预增加，市场化程度明显下降，政府 一些倒退行为出现。 ▲每当市场趋好时，就会出现打压房地产的消息，如 出台物业税，取消商品房预售，提高利率或首付等 。大开发商也会制造话题打压中小开发商。
生存压力与 中小开发商经营变革
中小开发商将面临长期的生存压力
▲ 房地产问题已经被彻底政治化、道德化、娱乐化、 社会化，虽然房地产仍有大的发展空间，在危机期 间也可能出台针对房地产的短期政策，但从长期来 看，很难再形成东南亚经济危机时期那样的救市氛 围和政策。 ▲在今后几年内，中小开发商都会受到融资问题的困 扰，其他行业的资金仍会源源不断地进入房地产业 ，形成对中小开发商的挤压。市场一发生大的震荡 ，中小开发商就面临被并购重组的风险。 ▲在几年调控无法达到目的的情况下，政府开始反思 ，对市场的认识程度提高，并逐渐回到以经济手段
房地产培训心态调整PPT共55页
26、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
• 一念之差有多大，答案是十万八千里。因为这 一念之差直接决定你的爱与恨，褒与贬，取与 舍，行与止，进与退，然与否，喜与忧。 心态
不同，人的一切感觉都不一样。所以人和人的 根本区别就在于心态不同。伟人之所以伟大， 也仅仅因为他们在关键时刻的心态更积极。多 少人因为一念之差而与成功背道而驰。多少人 因一念之差而一失足成千古恨。说穿了你现在 的处境完全是由于你自己一念之差造成的，怪 不得别人。不明白这个道理，就容易抱怨社会， 抱怨领导，抱怨他人。
• 找出根源所在 • 设定自我发展的目标 • 总结工作中碰到的问题 • 获取团队的力量
一单多 氛我 天，打 围们
快电 有 乐话 良 工， 好 作多 团 每签 队
我
们
婴儿期
少年期
成
长
历
经
的
稳定期
青春期
几
个
成熟期
时
期
我们如何度过婴儿期
对未来的职业生涯规划
工2作思路和良好工作习惯的培养
1
学习
工作习惯培养 4
• 这还告诉我们一个人生经验：在你心态不正 常时千万不要作出人生重大决定。
（三）冲破自我设限
心理学上有个名词，叫自我设限，意思是行动 的欲望和潜能被自己的心态惯性所扼杀。
• 什么是心态惯性，科学家有一个有趣的实验说 明。（接例：跳蚤变爬蚤）很多人的遭遇同这 极为相似。人们在成长过程中特别是幼年时期， 遭受外界（有的主要是家庭）太多的打击、批 评及挫折与失败， 慢慢变得习惯麻木，丧失了 热情与欲望。 他们既对失败惶恐不安，又对失 败习以为常。 渐渐养成了懦弱、犹豫、狭隘、
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收租物业
A、
事先约定预付金或担保
按业主要求设计施工
B、
按出租经营公司的要求设计
由经营公司委托租务
将租约与建筑物同时卖出
C、
按基金要求选址、定位
由基金投资组成公司建设
由基金全部收购股权，单独持有
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重组型
将地产资产以低价收购 将不同项目剥离、重组 将决定债务纠纷的项目转出或开发 开发后的项目或出售或出租
1919亿 元
42.3 %
↑
6.7 %
定金及预 付款
2364亿 元
54.7 %
↑
11. 7 %
销售面积
8310万 30.9
㎡
%
平均价格
2708元 10.7 /㎡ %
完成投资
3703亿 元
32.0 %
↓
0.9 %
7
江西的情况
完成投资
住宅
增长
全国前列
64.03亿元
39.42亿元
47.3%
第七位
销售面积
住宅
销售额增长
面积增长
139.32万㎡
14.44亿元
37.8%
7.1%
土地购置 土地购置的费用
土地购置面积
345.9万㎡ 施工面积 1872.97万㎡
增长38.6％ 新开工
595.69万㎡
施工增长 59.6%
负增长7.6％ 新开增长 18.1%
竣工 21.4%
8
新一轮投资热的原因
11号令的推动作用 城市与土地的经营 借债与举债的依据 地方投资的动力
基金
30％
70％
项目公司
四证
股 权
银行贷款
回
销售
购
偿还贷款
保 证 基 金 回 报 率
18
项目开发
公司
基金
30％
项目公司
70％
银行贷款
销售
竣工
结利
19
利润分配
品牌公司 价值
公司管理费
保底调整
按入资比例分配
净投入 回报率
18%以上或 年x%以上
优先保证 基金收益
资产或股 权回购
30％ 公司 基金
70％
24
什么时候上市
你的公司相关记录吸引人吗？ 你的公司获得过风险资本的资助吗？ 你的公司是否已经达到了这样一个阶段：能
够维持未来高销售量与利润增长趋势？ 你的公司里的产品或者服务高度透明，并且
可以引起公众的消费与投资兴趣？ 管理层有管理能力且全力以赴吗？ 收益是否能超过上市的成本？ 市场是正确的？
面对新一轮调整
北京市华远集团 总裁：任志强
1
调控的目标
经济增长速度 投资增长速度 土地占用 信贷规模
2
出台的相关政策
银行准备金率 提高项目资本金 清理和停止新增农用地审批 清理在建项目 紧缩银行信贷 压缩拆迁规模 土地出让限期 国土资源垂直管理
3
关联要素
25
准备上市的步骤
创立一个有经验的管理团队 财政预算与度量其表现 任命独立成员进入董事会 创立审计委员会 建立与投资银行、律师行以及独立的会
计公司关系
26
准备上市的步骤（续）
树立正面的公共形象 建立激励机制 你的金融报表经过审计吗？潜在的会计
问题解决了吗？ （MD&A）拟订管理层的讨论与分析
(MD&A)
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债权融资是成本最低的 直接投资减少银行的风险 基金的要求较高 股权融资是最昂贵的
28
房地产仍是支柱产业
发展前景 重要性 平稳过渡
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30
谢谢
汇率 利率 货币总量供给 财政政策 物价
4
内外差别
钢铁 汽车 房地产 信贷 物流
5
五月份投资增幅
固定资产投资
当月 4390
↓
16.4%新开工项目1--5月 15437↓
15.7%
固定资产投资
↓
8.0%
第二产业投资
6149
↓
10.3%
房地产
3703
↓
2.6%
12
对外开放
境外银行的利用 境外上市 境外基金 境外发债 合资或联盟
13
吸引境外资金的理由
中国巨大的预期市场 人民币升值的压力 物业升值的潜力 出租物业的高回报率 WTO的开放
14
基金的三种经营模式
开发基金：持股或投资 物业基金：持有出租物业 重组基金：收购不良资产
9
调控首先影响弱势群体
中小公司 城市弱势群体 失地农民 落后地区及城市
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中小企业的问题
项目资本金不足 投标能力不足 信贷能力不足 变现能力不足 抵押担保能力不足
11
对策
用股权或债权融资 联合或联盟 互保、联保 向二线城市转移 放缓发展速度
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为什么要上市
获取资本 流动性 吸引与保留有才华的雇员 制造声誉、公共性和可见性 开拓与客户的关系网，增加客户的信任 增加兼并与收购机会 创始人与雇员的退出策略
23
上市的缺点
利益与人分享 失去保密性 报告与信用责任 失去控制权 首次公开发行（IPO）费用 通常不允许立即兑现 法律责任
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基金进入的四种方式
参与股权 参与项目 借贷转换 优先物业选择
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机构股权投资者使用投资组合理 论发展其收购策略
注重实力者：投资最强的市场及最好的 区域中的高质量的资产。
市场投机者：选择最佳时机买卖。 定量分析者：以多种类别平衡资产并进
行定量分析。
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项目招标
公司
纺织
↓
20.4%
化工
↓
7.5%
非金属矿
↓
26.9%
黑色金属
↓
19.6%
有色金属
↓
22.3%
交通
↓
10.6%
机械
↓
26.2%
电、气、水
↓
0.5%
石油
↑
1.6%
6
1—5月份房地产情况
项目
增长 增幅
房地产资 金来源
6173亿 元
39.3 %
↓
3.2 %
国内贷款
1408亿 元
17.6 %
33. ↓7
%
自筹资金