验房手册

验房项目表资料方面的核查：查业主商品房购买合同，看交房标准的约定，（电梯方面规定，绿化，供气，供水，智能，宽带方面，道路方面）1、开发商销售广告（查看兑现情况）2、查看开发商提供的资料（两书一表及住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表）。

3、房产面积复测报告。

4、看户型细部是否变化。

二、实物部分的核查室外部分：1、小区的绿化率、会所、道路、等配套设施是否与广告宣传、规划相符。

2、电梯是否有无障碍设计，前室及电梯是否过小。

3、电梯是否有排风、换气设备，是否有三方通话功能。

4、是否有排烟气道。

5、设备、动力房是否与业主房相邻，躁音是否超过规定分币6、楼外是否有明显沉降裂纹。

7、楼梯是否有应急灯8、业主的房是否在沉降缝边，沉降缝是否做得规范。

9、采光方面，看楼间距是否符合要求。

10、避雷网带是否闭合、镀锌。

11、消防栓是否规范。

12、楼梯栏杆室内部分：1、防盗门是否有商标。

2、配件是否齐全，开启是是否灵活，门边缝隙是否过大，门的表面是否有硬伤等。

3、阳台的门是否少配件，玻璃是否超1.5M24、门是否有问题，门扇是否方正。

5、其它门开启方向是否合适。

6、窗框料、玻璃、胶条等是否符合要求。

7、窗的气密性8、层高情况。

9、室内方正情况。

10、墙壁，楼板裂纹，空鼓情况。

11、烟道情况。

12、煤气泄露报警器的位置。

13、卫生间防水情况14、等电位情况。

15、厨房，卧室面积是否过小。

16、阳台栏杆17、空调位置的合理情况18、强电箱回路标识19、相位情况20、弱电与强电的位置情况。

21、外墙、外窗、屋顶、水管的渗漏情况。

22、排水立管情况。

23、洗衣机位情况。

交房验房完全手册一：心理准备多数云主都是第一次买房，对云窝倾注了大量的时间、精力与金钱，+之长时间的等待，看到自己的新窝难免会兴奋不已，这时大家千万不要沉浸在自恋中，看什么都是OK，都是完美，一定要张大眼睛仔细找找房子的毛病，若是这时候没仔查看，待到入住后发现问题可就难办了。

二：选择日期开发商给的看房日期一般比较宽裕，应该有组织的去看房，不要都在第一、二天去看房，可以在这两天内看看别家收房时遇到的问题，给自己做参考。

三：携带工具和资料1、小桶或塑料盆：验下水道2、小锤子：验墙体是否空洞3、小扫把：打扫卫生4、卷尺、计算器：测面积基层高5、笔、本子：记录数据6、照相机：现场取证7、购房合同、入住通知单及相关证件四：战斗开始1．交房流程：①检验材料→②领取《国有土地使用权证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》、面积实测表管线分布竣工图→③交纳余款→④领取钥匙并签《钥匙拿到书》→⑤综合验收→⑥问题质疑、改进意见、解决方案→⑦与开发商达成协议，15日内解决→⑧业主签署《入住交接单》。

2．查看相关文件：①《国有土地使用权证》（原件，可带走）②《住宅使用说明书》（原件，可带走）③《住宅质量保证书》（原件，可带走）④《竣工验收备案表》（原件，可带走）⑤面积实测表、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）原件（原件，可带走）3．核实面积4．实际验收●自己验房应当注意的问题：1、暂时别交物业费，验好后交也不迟，特别是暖气费，9月份交也不迟。

2、进房前从物业拿钥匙并签/《钥匙拿到书》，钥匙分别有：楼门、户门、信箱、水表、电表。

3、进户后详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等。

4、检验墙体平整度、是否渗水、有裂缝；特别是山墙、卫生间、厨房是否有水迹。

5、用小锤子轻敲墙体、地面是否空鼓，若有，让物业详尽记录。

6、检查水、煤、电是否畅通，检查水的时候，将水龙头大开，检查漏水及水压情况和排水速度，然后关闭水龙头各分闸是否控制住各分路。

7、检查下水，接两盆水下各下水处（阳台、厨房、卫生间、浴缸、马桶、脸盆、地漏）灌水，每个下水口灌两盆水，听到咕噜咕噜声且表面无积水。

8、将下水突出物及地漏用袋子包住用绳子扎紧。

9、地面下水：卫生间放水2厘米，和楼下邻居约好24小时后检查邻居家的天花是否渗漏，若有诏物业解决。

10、核对合同上注明的设施、设备是否有遗漏，品牌数量是否相同。

11、测实际距离，楼高、马桶坑位、浴缸（或淋浴）长度宽度、吊顶高度、水表数字。

●验房时的简单操作方法：1、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。

留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。

烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。

如果不能动作，及时修复；4、空鼓：手锤垫上几层纸（避免留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。

专用钢针小锤（10g）测墙砖空鼓。

5、验电：A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。

如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。

插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。

如果没有或不明确，立即纠正。

C、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。

否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

E、检查弱电插座数。

：F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

G、检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。

是否不响或响了不停。

6、视镜（猫眼）：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。

7、测高度：用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5m（或者2.6m）说明房顶没有倾斜。

8、测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）。

9、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆（修补过）会与墙壁原色产生差异。

10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。

如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。

11、楼道窗户是否有纱窗。

如果没有，应及时提出。

12、检查防盗门。

有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

13、检查门窗的密封是否良好。

可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。

14、窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。

窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。

双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

15、检查管道安装、通畅和密封。

用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。

如果松动，应重新固定。

打开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

16、厨房和卫生间是瓷砖到顶的。

要检查阴角阳角达90度，四角无磕碰（房顶四角和地面四角），地砖墙砖无变形开裂和空鼓。

用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

18、闭存水试验、水表空转试验。

（重要检验项目）19、卫生间：A：卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。

B：如若没有窗户，则应有通风孔。

通风孔设在吊顶下面。

离通风孔最近的插座是防水插座。

20、暖气片：A：暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。

如果拧不动就需要修理解决，否则气排不出来，暖气片不热。

B：还要注意暖气片安装时进水管和回水管的坡度符合要求，否则影响采暖。

五：常见验房问题● 验房术语①渗水：墙、板表面观感有湿痕，但无明水。

②漏水：墙、板表面观感有明水，且不断往外流。

③渗漏：墙、板表面观感湿痕严重，但无流水。

④空鼓：抹灰层表面无裂纹，用金属响鼓槌敲击墙面，能听见空鼓声。

⑤桶式防水层：在卫生间或者厨房贴砖前，对地面涂刷防水涂料。

并且防水层要向四面墙体上翻至少20-30厘米为佳。

● 病症1：● 墙面地面空鼓、不平整● 后果严重指数：★★★★经历过验房的业主都会不由地感叹：“真是不验不知道，一验吓一跳！”业主自己看起来雪白的墙壁在验房师的水平尺下却频频显出凹凸不平，与水平差异少则一两毫米，多则一厘米，验房师的小锤在敲打墙面和地面时不断发出清脆的空响。

这些处处存在的空鼓问题不容忽视！抹灰层空鼓，是抹灰层与结构层未粘接牢固而产生分离的一个质量问题，由于墙、楼表面受温度变化的影响，空鼓部位不断扩大，到抹灰层失去支撑时，就会变形脱落。

如果大面积空鼓的在交房时没有发现的话，等装修以后，墙壁可能会慢慢往外涨，严重的就会造成墙壁涂层脱落。

● 验房师“处方”：验评为优良等级的单位工程，抹灰层和找平层是不允许有空鼓的。

《建筑工程施工质量验收规范》GB50300-2001标准对单位工程施工质量验收只规定了合格与不合格两个级别，其中030201质量检验批记录表主控项目4规定，“抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂纹”。

如果有了这些质量问题，该检验批就不能验收为合格，必须进行返修重新检验达到合格为止。

● 病症2：● 地面、墙面出现小裂纹● 后果严重指数：★★★许多新近交房楼盘都普遍存在的地面墙面有裂纹的现象：有的开裂细纹只要仔细观察便可发现，一条条弯弯曲曲的裂缝清晰地分布于墙面，地面及窗台等地方；有的业主在装修时发现打掉原有腻子后混合砂浆基层也普遍出现龟裂(表面腻子没有出现裂纹)，整面墙全是细小的裂纹；还有的是业主在刷完乳胶漆后乳胶漆表面出现裂纹且相当严重。

造成龟裂纹的原因很多，轻微的龟裂纹对墙面装修基本没有质量影响，在刮腻子刷涂料以后，是看不到龟裂的，只要抹灰层没有空鼓，您可以进行正常装修。

在刷完乳胶漆后，乳胶漆表面出现裂纹，此现象应是混合砂浆抹灰层空鼓的原因，必须将所空鼓的部位全部打掉，重新抹好就可以。

● 验房师“处方”：钢筋混凝土楼板可分为预制板和现浇板两大类。

现浇楼板裂纹，如裂纹只是在表面，将所裂鼓部分全部打掉，基层清理干净，用水充分润湿，刷素水泥浆，重新用与原相同的砂浆抹平即可。

预制板裂纹中顺板裂缝的部位，应顺楼面找平层开裂空鼓部位打宽5厘米，深度为板厚，基层清理干净，用水充分润湿，刷素水泥浆，用与原相同标号的细石混凝土浇灌密实，24小时后应养护5-7天，再用1:2水泥砂浆与原楼面抹平，检查验收至达到合格。