商业面积计算说明
商业体量测算模式
最近很多商业项目，体量从几十万方到上百万方，规模巨大让人惊叹，开发商业项目也是一个接一个，不管市场潜力多大，市场需求如何，先开发再运作，或者边开发边运作，今天我在这里就重点说商业理性体量多大比较合理，或者一个商圈内商业规模多大合适。
因为未来随着商业成熟，商业地产的开发都将会面临确定一个合适规模的开发体量问题。
首先引用两个公式；
1、零售销售额=购物概率*人口*人均零售开支
2、商业面积=零售销售额/单位面积营业额
购物概率测算公式选用赫夫模型公式
在以上的公式中，P ij表示i地区的消费者在j市场购物的概率；s j 表示j 市场的规模（营业面积）；T ij 表示i地区的消费者到j市场的时间距离或空间距离；表示通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距离或空间距离敏感性的参数；
表示j市场对i地区消费者的吸引力；示同一区域内所有市场的吸引力。
在计算购物人流（购物人流=购物概率*人口）同时，画出商圈大小和画出商圈的三个层次。
分别计算三个层级，核心商圈（交易区域）、次级商圈（交易区域）、边缘商圈（交易区域）
然后累加总的销售额，其中在计算商业面积或体量的时候，单位面积营业额也可以用零售平均收益额替代。
赫夫研究模型是商业体量测量体系中最为成熟的研究方法。
但这一模型的运用需要收集大量的基础数据和进行较大规模的市场调查，对调查执行和数据处理都有较高要求，一般只为专业的市场研究人员所使用
一般采用人均商业面积来计算商业体量，其中根据商业外向型商业类型还是内向型商业类型以及其服务半径和住宅参考一定比例或人均商业面积来计算，国际上通常比例是人均在
1.2-1.5M
2.。
商业面积营业额估算方法
商业面积营业额估算方法商业面积营业额估算方法应该是每个商业租户租赁房屋时都要关心的问题。
商业面积营业额估算方法是根据经验数据和市场分析来确定一家企业在一个特定面积的商业空间中所能够达到的营业额的理论计算方法。
一般来说，这种方法是通过对不同公司进行比较，了解他们在不同面积的商业空间中的营业额是如何变化的。
以下为10条关于商业面积营业额估算方法的详细描述：1. 行业平均经验行业平均经验是商业面积营业额估算方法的一种主要方式。
该方法根据该行业中同等条件的其他租户，从而推算出该面积的营业额。
酒吧的营业额大约为每平方英尺每年200美元。
2. 面积效率比面积效率比是将营业额与租赁面积相除，然后计算出每平方英尺的营业额。
这种方法在不同的行业中很常见，例如零售和餐饮业。
3. 人均收入该方法通过估计该公司的客流量、购买力和周围区域的人口，以人均收入为估算标准来计算出公司的营业额。
4. 竞争分析该方法通过调查同一商圈内的竞争公司，分析其营业额和面积，来推算自己公司在该区域的营业额。
5. 地点分析该方法通过分析地理位置和周边区域的特征，来推算自己公司在该地点的营业额。
地点分析通常考虑到人流量、交通状况、周边商业设施等因素。
6. 市场趋势分析市场趋势分析通过考察行业、经济和市场上的趋势，来预测某一类型公司在未来的发展可能性和营业额。
7. 现有策略该方法通过回顾公司的当前策略和过去几年的营业额变化，来预测公司的未来增长和营业额变化情况。
8. 科技创新在某些行业中，科技创新对营业额的影响非常明显。
通过跟踪技术创新，可以预测公司的营业额变化。
9. 顾客调查该方法通过对潜在客户的调查，了解他们的需求和购买习惯，来预测公司在特定市场中的营业额。
10. 税务评估税务评估通常是政府或银行对公司进行财务评估时采用的评估方法。
这种方法一般会考虑到公司的历史财务数据、行业发展趋势、竞争情况等因素，来进行营业额的估算。
商铺面积测量
商铺面积测量商铺面积测量是商业地产行业中非常重要的一环。
对商铺面积进行准确测量不仅能够提供有关商铺空间的详细信息，还能够为租赁、销售和设计提供重要的依据。
有效的商铺面积测量方法能够确保商业交易的公平性和准确性。
本文将介绍一些常用的商铺面积测量方法，并探讨其重要性和应用。
一、外墙法测量方法外墙法测量方法是商铺面积测量中最常用且最简单的一种方法。
该方法通过测量商铺外墙的长度和高度，计算出商铺的总面积。
外墙法测量方法适用于商铺形状规则的情况，如矩形或正方形商铺。
在测量过程中，需要注意考虑外墙的厚度，以确保测量结果的准确性。
二、净面积法测量方法净面积法测量方法是商铺面积测量中更为精确和详细的一种方法。
与外墙法不同，净面积法将商铺内部的分隔墙、柱子和其他障碍物所占空间排除在外，只计算商铺可用空间的面积。
净面积法测量方法适用于商铺内部结构复杂、存在障碍物的情况。
在进行净面积测量时，需要仔细测量并记录每个房间或区域的尺寸，并进行计算得出商铺的净面积。
三、公摊面积法测量方法公摊面积法测量方法是商铺面积测量中考虑共用空间的一种方法。
在商业综合体或大型购物中心等场所，商铺往往需要共用走道、大厅、卫生间等公共空间。
公摊面积法通过按比例确定商铺对这些共用空间的使用权，计算出商铺的实际占有面积。
公摊面积法测量方法能够更加准确地反映商铺的使用率，对商业租赁和出售提供了重要依据。
商铺面积测量的准确性对于商业活动的各个方面非常重要。
首先，对于商业租赁来说，准确测量商铺面积能够确保租赁方和出租方在签订合同时享有平等和公正的权益，避免争议的发生。
其次，在商业销售中，准确测量商铺面积能够为商家提供有关商品陈列和顾客流量的重要信息，有助于商家做出科学合理的经营决策。
此外，商铺面积测量也对商铺设计和装修具有重要意义，它能够为设计师提供准确的空间规划依据，确保商铺的功能性和美观性。
在商铺面积测量过程中，需要注意以下几点。
首先，必须准确测量商铺的尺寸，包括长度、宽度和高度等。
商业面积营业额估算方法
商业面积营业额估算方法商业面积营业额估算是指通过一定的方法和指标来计算商业场所预计的营业额。
商业面积营业额估算的准确性和可靠性对于商业经营者来说至关重要，它可以作为经营决策的依据，帮助商家提前做好资金规划、人员安排等工作。
下面将介绍一些常用的商业面积营业额估算方法和相关参考内容。
一、平均产值法平均产值法是最常用的商业面积营业额估算方法之一。
它的核心思想是将商业面积的经营额度平均分摊到每个单位面积上。
具体步骤如下：1. 计算商业面积的总经营额度，可以通过历史数据或者市场调研来获取。
2. 计算商业面积的可出租面积，即剔除非商业区域比如走道、洗手间等面积。
3. 用总经营额度除以可出租面积，得到每个单位面积的经营额度。
参考内容：- 历史数据：通过分析历史数据，了解过去一段时间内商业面积的经营额度，可以得到平均产值。
- 市场调研：通过对同类商业场所的调研，了解行业平均经营额度，并结合商业面积的特点进行推算。
二、租金比率法租金比率法是一种基于租金收入和经营额的关系来估算商业面积营业额的方法。
具体步骤如下：1. 计算商业面积的租金收入，可以通过商业场所的租金价格和出租率来计算。
2. 通过市场调研或者行业数据了解商业场所租金收入和经营额的比率，得出租金比率。
3. 将商业面积的租金收入除以租金比率，得到预估的经营额度。
参考内容：- 租金价格：通过市场调研或者行业数据了解商业场所的租金价格，考虑到地理位置、租赁期限等因素。
- 出租率：根据市场租赁情况，了解商业场所的出租率，即商业面积中已被租出的比例。
三、类似商业场所参考法类似商业场所参考法是通过参考同行业类似商业场所的经营数据来估算商业面积的营业额。
具体步骤如下：1. 选择同一地区或者同一类别的商业场所作为参考对象，确保参考对象与待估算商业面积的特点和环境相似。
2. 收集参考对象的经营数据，如经营额、客流量等。
3. 通过对参考对象的数据进行比较和分析，结合待估算商业面积的特点和环境，得出预估的经营额度。
商业使用面积和建筑面积如何换算？换算公式是什么
商业使用面积和建筑面积如何换算？换算公式是什么导读:本文介绍在房屋买房，面积分类的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
我们在买房时，都会去关心建筑面积和使用面积，房屋建筑面积通常要大于房屋使用面积，商品房一般是按房屋建筑面积计价，建筑面积怎么算直接关系到商品房总房款，使用面积直接关系到购房者室内空间是否足够大，因此了解商业使用面积和建筑面积如何换算？换算公式是什么?这对购房者来说是非常重要的。
商业使用面积和建筑面积如何换算商业使用面积和建筑面积之间没有确定的换算系数,也没有限额的。
公摊系数=(建筑面积-使用面积)/使用面积; 公摊系数根据你所购买房产的平面计算所得。
开发商现在在混淆一个概念,你在买房的时候问公摊,其实他们可能告诉你的是公摊率。
公摊率=(建筑面积-使用面积)/建筑面积。
从上面提到的两个公式可以看出,因为建筑面积肯定大于使用面积,所以同样的一套房子,公摊率肯定比公摊系数要小,这样表面上好像你的公摊就比较小似的。
主要体现在以下几个方面：1、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算。
2、烟囱、通凤道、各种管道竖井等不计入。
3、非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入。
4、套内使用面积系数：房屋按套(单元)计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率。
因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。
1、商业建筑面积其实就是在非住宅的商业用房所测量的建筑规模的指标。
测量单层的商业性建筑物的建筑面积，应当按照其外墙勒脚以上结构的外围水平面积来计算。
2、单层建筑物的高度在2.2m及以上的则应计算全部的面积；若楼层不足2.2ｍ的则应计算其二分之一的面积。
其中的勒脚指的是建筑物外墙跟室外的地面或是散水的接触部位墙体的加厚部分；而高度指的是室内的地面到屋面的低处结构标高之间垂直的距离。
各类用地面积计算
各类用地面积计算用地面积计算是指根据用地规划和设计需求，对不同类型的用地进行面积计算。
用地面积是城市规划和土地利用规划的基础，能够为城市发展提供科学依据和规划指导。
下面将介绍几种常见的用地类型及其面积计算方法。
1.住宅用地面积计算：住宅用地是指用于建设住宅楼、别墅等居住设施的土地。
住宅用地面积计算通常以单位住宅面积乘以住宅总建筑面积来得出，其中单位住宅面积可以根据当地规划要求和住房资源分配情况确定。
2.商业用地面积计算：商业用地是指用于建设商业中心、购物中心、超市等商业设施的土地。
商业用地面积计算通常以单位商业面积乘以商业总建筑面积来得出，其中单位商业面积可以根据当地规划要求和商业资源分配情况确定。
3.工业用地面积计算：工业用地是指用于建设工厂、仓库等工业设施的土地。
工业用地面积计算通常以单位工业面积乘以工业总建筑面积来得出，其中单位工业面积可以根据当地规划要求和工业资源需求确定。
4.农业用地面积计算：农业用地是指用于农田、果园、畜牧场等农业生产的土地。
农业用地面积计算通常以有效农用地面积来计算，有效农用地面积是指排除非农业用途的土地面积。
5.公共设施用地面积计算：公共设施用地是指用于建设学校、医院、公园等公共设施的土地。
公共设施用地面积计算通常以单位公共设施用地面积乘以公共设施总建筑面积来得出，其中单位公共设施用地面积可以根据当地规划要求和公共设施供需情况确定。
以上是几种常见的用地类型及其面积计算方法，不同地区的规划和设计要求可能有所不同，因此具体计算方法还需要根据当地的规划和设计要求来确定。
用地面积的准确计算可以为城市的规划和发展提供科学依据，实现土地资源的合理利用，促进城市的可持续发展。
商铺租聘中的租赁面积计算方法及标准解读
商铺租聘中的租赁面积计算方法及标准解读商铺租赁中的租赁面积计算方法及标准解读在商业房地产领域中，商铺租赁是一项重要的经营活动。
租赁面积的计算方法及标准对商铺租赁双方都有着重要的影响。
本文将对商铺租赁中的租赁面积计算方法及标准进行解读，以帮助商家和租户更好地理解租赁协议并做出明智的决策。
一、租赁面积计算方法商铺租赁面积是指商业场所实际可以使用的空间大小，通常以平方米为单位进行计量。
在实际操作中，有几种常见的租赁面积计算方法。
1.建筑总面积法建筑总面积法是指将商业建筑内所有可使用的面积相加，包括店铺内外的公共区域（如走廊、楼梯等），得出一个总的建筑面积。
这种计算方法适用于购物中心、商场等复杂的商业综合体。
2.净使用面积法净使用面积法是指将商铺内部的可使用面积进行计算，并排除公共部分。
一般来说，净使用面积包括商铺内部的实际经营空间，如店铺的展示区、库房、办公区等。
这种计算方法适用于独立商铺或写字楼等单一功能的商业空间。
3.地上面积法与地下面积法地上面积法和地下面积法是指将商铺在地上和地下的可使用面积进行分别计算。
地上面积一般指商业楼层的面积，地下面积一般指商业楼层下方的地下室或地下停车场的面积。
这种计算方法适用于商业楼层复杂的场所。
二、租赁面积的标准解读商铺租赁面积的计算标准对于商家和租户来说都有重要意义。
以下是一些常见的租赁面积标准解读。
1.套内面积与套内净高在商铺租赁协议中，常常会提到套内面积与套内净高。
套内面积是指商铺内部净使用面积的总和，包括店铺的实际销售区、储藏室、办公区等。
套内净高则是指商铺内部的净空高度，通常以米为单位标注。
商家和租户需要在租赁协议中明确规定套内面积和套内净高，以避免后期出现争议。
2.公摊面积比例公摊面积比例是指商铺所在建筑中公共区域面积与商铺面积的比例。
公共区域包括大厅、走廊、楼梯、电梯等共用部分。
租赁协议中通常规定了公摊面积比例，并以此来计算商铺租赁面积。
商家和租户应该清楚公摊面积比例的具体数值，并在租赁协议中注明。
商业面积营业额估算方法
商业面积营业额估算方法在商业运营中，准确估算商业面积的营业额对于制定商业策略、优化运营效率以及预测收益至关重要。
本文将介绍几种常见的商业面积营业额估算方法，帮助商家更好地评估和规划商业运营。
1. 平均营业额法平均营业额法是最简单、常见的估算商业面积营业额的方法之一。
该方法假设商业面积内所有商品的销售额均衡分布，通过商业面积的总营业额与总面积的比例来计算每平方米的平均营业额。
例如，商场总营业额为1000万人民币，商场总面积为1000平方米，那么平均营业额为10000元/平方米。
2. 业态调整法业态调整法在平均营业额法的基础上，根据不同业态的特点对商业面积营业额进行调整。
不同业态的商品销售额和面积占比不同，因此可以根据业态的特点，分别计算出每个业态的平均营业额，并以此为基础进行调整。
例如，商场内有服装、食品、家电等业态，可以分别计算出每个业态的平均营业额，并以各业态的面积比例进行加权，得出综合的商业面积营业额。
3. 面积效益比法面积效益比法是根据商业面积的使用效益来估算营业额的方法。
该方法通过对商业面积的功能、布局、设施等因素的综合评估，计算得出商业面积的效益比值，再结合其他参数进行营业额的估算。
例如，对于一个高档购物中心，由于拥有顶级品牌、高端消费群体和豪华设施等优势，商业面积的效益比可能会更高，因此可以根据这一比值来预估营业额。
4. 现场调查法现场调查法是通过对商业面积内实际销售情况进行调查和统计，来准确估算商业面积营业额的方法。
可以利用摄像头或者直接进行人工调查，统计商业面积内每个店铺的销售额，并综合汇总得出整个商业面积的营业额。
这种方法的优势在于可以获取真实的销售数据，但也需要付出较多的时间和人力成本。
总之，商业面积的营业额是商家评估经营效益和制定商业策略的重要依据之一。
上述方法可以作为参考，根据实际情况选择适合的方法进行估算。
同时，需要注意的是，不同的方法可能会得出不同的结果，因此在估算过程中需要结合其他因素进行综合分析，以提高估算的准确性和可靠性。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
古玩市场商铺面积计算说明
一、面积计算指标
一至三层总建筑面积：14528.78㎡，其中：
一层建筑面积：4662.9㎡，商铺总套内面积4254.51㎡；
二层建筑面积：4932.94㎡，商铺总套内面积3154.6㎡，二层走廊面积：917.3㎡三层建筑面积：4932.94㎡，商铺总套内面积3154.6㎡，三层走廊面积：917.3㎡
二、公摊面积的计算
1、全楼一、二、三层共同公摊面积：
全楼公摊面积=总建筑面积—总套内面积—（二、三层走廊）=2130.47㎡公摊包含内容：墙体298.51㎡；楼梯间：1279.79㎡；设备间：160.21㎡
公共休息区：280.2㎡；卫生间：111.76㎡
2、走廊面积：917.3×2=1834.6㎡，由二、三层公摊。
三、计算过程：（这一条你再改下，我没改）
一、二、三层总建筑面积（除走廊面积）=4662.9+（4932.94-917.3）×2=12694.18㎡
一、二、三层总套内=4254.51+3154.6+3154.6=10563.71㎡
一、二、三层共同公摊系数=总公摊÷总套内
=（12694.18-10563.71）÷10563.71
=0.201678
一层总公摊面积=总套内×公摊系数=4254.51×0.21678
=858.04
二层总公摊面积=总套内×公摊系数=3154.6×0.21678
=636.21
三层总公摊面积=总套内×公摊系数=3154.6×0.21678
=636.21
二层、三层公摊走廊面积办法：
每间公摊面积=每间套内面积÷二、三层总套内×总走廊面积。