住房公积金贷款的风险及规避

住房公积金贷款的风险及规避
基于白城市住房公积金管理中心的职责定位，分析住房公积金存在的风险，提出住房公积金贷款管理风险的规避措施。

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1 住房公积金贷款概要
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

白城市住房公积金管理中心成立于2002年，累计到2014年6月30日，白城市住房公积金通榆管理部共为3160户职工发放贷款，贷款余额累计2.51亿元。

通榆住房公积金管理部只是整个白城市住房公积金管理中心的一个小分部，全区公积金贷款发放要在此数据的十倍以上。

住房公积金管理中心作为职工“五险一金”中的“一金”的掌门人，深知自身责任的重大，要为百姓管好钱，看好钱，更要体现出互助性，让百姓用好钱。

任何事物都有双面性，有利有弊，有收益就有风险。

为了替百姓当好家，公积金管理中心不断完善创新管理体制，建立风险预控体系，尽全力规避风险，以适应市场经济体制发展的需要。

2 住房公积金存在的风险
2.1 住房公积金贷款管理风险的形成。

住房公积金贷款和商业住房贷款虽然拥有共性，但是各自在管理方面和经济运行过程中都存在一定风险。

其中，住房公积金贷款风险较为突出。

2.2 运行体制带来的管理风险。

国务院在《住房公积金管理条例》中对于住房公积金管理中心所承担的金融业务有严格的规定。

按照《住房公积金管理条例》中的相关规定，住房公积金管理中心凡是涉及住房公积金金融业务的，一律委托由住房公积金委员会指定的商业银行进行办理。

住房公积金管理中心无权直接办理金融业务。

个人住房贷款也委托商业银行代办，相应的风险由住房公积金管理中心承担。

这就形成了同一贷款业务的委托方与受委托方是两个不同的利益主体。

受委托的银行是以获取最大利润为经营目的的经济实体，委托方的住房公积金管理中心则是政府职能部门，以低息惠民为主要宗旨，全心全意为百姓谋福利，全体员工不以效益定工资，完全以事业单位定编，定制，定工资。

没有奖金制度，市场化经济量化指标。

3 受委托银行自身的风险
3.1 受委托银行在自营业务与委托业务之间，通常留下高利润、低风险的住房公积金贷款项目，高风险的项目则交由住房公积金管理中心统一承办，期间不乏通过推荐商业贷款或联合开发商蒙骗客户做银行的住房贷款，以获得风险小，
利润高的贷款的违规操作行为。

住房公积金管理中心违规操作会导致客户和开发商流失，使得住房公积金贷款风险指数升高。

笔者作为住房公积金管理中心业务窗口的业务人员，发现每年都有客户前来咨询业务。

自己当时听信开发商统一安排在银行贷款，没有到住房公积金管理中心来办理住房贷款，没有享用到低息贷款，后悔莫及，只因为自己不懂得公积金的贷款具体流程。

3.2 工作人员积极性问题。

银行运行体制中，定期要完成的经济指标和个人的奖惩制度非常明确，这样，就会使办理住房公积金贷款的工作人员积极性变低，他首先要保证自己银行的工作任务完成，再去办理公积金的住房贷款业务。

每个银行职工都会这样做，这也是无可厚非的。

毕竟每个人都要对自己的家庭负责。

受委托银行在办理住房公积金贷款时，公积金管理中心会按规定付给银行5%的手续费作为报酬。

这相对于银行贷款的利息收入微不足道，不能引起银行对此项业务的重视，在自身利益的驱动下，甚至有时会出现拖拉现象，延迟为住房公积金贷款客户发放贷款，使客户不能及时拿到现金。

当然，无论对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位。

有些银行还打出在商业银行贷款给予优惠，代为办理贷款手续，使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使住房公积金管理中心又失去了许多优质客户，既而加大住房公积金贷款风险。

4 住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险客观存在。

我们应该以客观的态度对其做出评价，并且在管理活动中通过各种措施来规避风险。

白城市住房公积金管理中心基于上文的风险分析，积极探寻应对措施。

全区住房公积金管委会，多次调研出台新的管理办法，以协助住房公积金中心规避管理风险及金融风险。

具体方案如下：
4.1 要合理规避住房公积金贷款制度性风险，首先确立公积金中心的主导地位。

公积金中心在市公积金管委会的支持下通过自营模式运行。

这种权责利三方关系协调统一的工作模式，一方面权责界限清晰，另一方面不存在委托方式中的利益冲突，工作效率大大提高。

同时，自营模式也是对个人住房公积金贷款委托机制的革新。

可以自主选择受委托人——公积金业务的承办银行，消极应付受委托银行，工作效率差，认为失误时有发生，住房公积金贷款风险始终存在。

一般情况下，由受委托的商业银行承担住房公积金贷款风险，公积金中心优胜劣汰，从而最大限度规避贷款风险。

4.2 在确立了主导地位的同时，公积金中心更加强化自身建设，以规避风险。

做到贷前审查，贷后跟踪，内审稽查按季度审核并形成纸质报告，专门成立了中层领导以上的八人组公积金住房贷款审贷委员会，每周二周四定期召开例会审批贷款业务。

4.2.1 贷前审查。

贷款申请人必须具备的条件：①只有参加住房公积金缴存的职工才有资格申请住房公积金贷款，申请人在贷款前连续缴存公积金的时间不得少于一年，且为正常缴存状态，这说明其经济收入稳定，不易产生风险。

②配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。

因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本要求时提供
的金融支持，公积金贷款是专款专用，决不允许挪作他用。

③申请人还必须向住房公积金管理中心提供个人征信报告，该报告能显示出每个人的经济状况：住址、单位、公积金缴存情况、信用卡的使用记录、担保记录、贷款记录等等。

凭此报告，公积金的工作人员可直观地查出申请人的所有问题，再根据国家在2012年颁布的《关于二套房的住房贷款细则》中的相关政策，核定是否给予办理公积金贷款业务。

④上述手续都符合要求的，公积金中心工作人员还得到现场看房，满足贷款条件的，方可委托房屋产权管理中心进行评估和抵押，根据评估报告的价值首套房不超过70%，二套房不超过50%，且最高额不超过30万元，为其办理住房公积金贷款。

4.2.2 贷后跟踪。

公积金中心花重金引进升级软件，改进先关还贷措施，提高跟踪和服务的质量，减少因服务质量带来的还贷风险，对每个公积金贷款户，实现了便捷的网上银行扣款业务，银行短信息通知服务，发放贷款的同时明确告知客户每月的还款期限和还款额，并且敦促贷款人如期缴纳贷款，以免逾期缴纳或拒缴影响个人信用。

公积金中心还增加了每月的扣款次数，新的软件引进后公积金中心每月至少扣款8次，而且对于每笔没有及时足额还款的客户，公积金中心指定专人催缴归还贷款。

电话通知，联系贷款人单位，使逾期贷款率明显降低，截止2013年12月31日，白城市住房公积金管理中心的贷款坏账率为0，逾期率0.03%。

尽管如此，公积金中心还是按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序。

5 总结
住房公积金作为一种政策性融资模式，取之于民，用之于民，能够反映本国基本国情，同时能扎实推进城市住房制度革新，改善职工住房条件。

住房公积金贷款、审核、发放及回收等各个环节都存在一定的操作风险。

公积金涉及主体较多，包括单位、职工、中介机构、地方政府、管理中心、监管部门等，公积金贷款制度要有新的突破、推进，就必须打破现存的利益格局和体制格局，这需要克服重重困难。

鉴于此，应该建设一套相对完善的风险控制体系，将个人住房贷款作为风险管理重点项目，强化全过程控制。

同时，调整公积金管理中心贷款流程，健全相关制度，贷款项目的调查、审查、审批、催收、内部稽核等一律照章办事，杜绝违规操作。

住房公积金贷款管理中心的一切活动都应该纳入制度的框框中，确保各项工作流程化。

此外，还应该与商业银行增进交流，可适当借鉴商业银行贷款风险处理方法，用以规避住房公积金贷款的管理风险。

我们会一直努力，做到没有最好，只有更好，为公积金事业奋斗！
参考文献：
[1]李玉福.住房公积金贷款的探索和思考[J].金融经济，2014（08）.
[2]赵秀梅.论住房公积金的风险控制[J].价值工程，2011（06）.
[3]苏梅.浅议住房公积金贷款风险管理[J].中小企业管理与科技（上旬刊），
2010（12）.。