上世纪90年代海南房地产泡沫警示
楼上的疯女人
午后，赵瑜来找我。他坐在我ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ间
唯一的墨绿色单人沙发上，瞟了眼昆
在梦中，我 也是一个呼 救者。每次 梦 见 水，内 心就会恐慌
有
一年，那时我还在昆明，一个慵懒的
开门的是个四十岁左右的女人，顶着乱蓬蓬的 头发，一口牙快掉光，露出红藕般的牙床。她用充 满敌意和戒备的目光盯着我，一口否定她是噪声的 制造者。我瞅了眼地上的铁锤以及拆得四分五裂的 老式电视机，更加坚定了我的判断。听到声音，一 个神情萎靡穿着破旧的男人从里间走了出来。唯唯 诺诺地望了我一眼，刚想说什么，迅速被女人劈头 盖脸地挡了回去。他们是本地人，说的话我一句听 不懂。我张着嘴，想和她丈夫理论几句，声音迅速 被她一长串噼里啪啦的语言冰雹打得七零八落。 待她停火，我终于获得一丝喘息之机，趁机打 量了一下房间，家里乱成一团，没一件像样的家具， 散发着一股霉味。我不仅插不进嘴，也插不下脚。 随处可见的凌乱、破败、杂乱和朽烂让人无法呼吸。 在她平静的当头，我描述了深夜的噪声，她的怒气 瞬间又升腾起来，朝我狂吼着， “不是我！ 我没有！ ” 尖细的嗓音震得旧玻璃要裂开。我落荒而逃。 有那么一夜，我觉得再无法忍受了，又跑了上 去。是个年轻女孩开的门。她怯怯望了我一眼，还 没等我开口，就像早已料到我将要说的。她厉声制 止了身后母亲的喧闹。 “不好意思……给你添麻烦了。 ”女孩反复道歉， 倒让我不安起来。我像做错了事，怏怏退了回去。 那一夜，楼上的声音消失了。夤夜的静谧，带来 某种落空。我似乎等着接下来的锤击声，它穿透九十 年代初期薄薄的预制板，敲打着我漂泊的灵魂。
专栏
郑小驴 作家、 《天涯》杂志编辑
楼上的疯女人
单位的宿舍是上世纪九十年代初期海南房地产泡沫 的遗产，背靠五公祠，依附美舍河，从窗户能看到 河岸的大王椰和凤凰花
海南楼市震荡蕴含法律风险
56国土资源导刊地产PROPERTY海南楼市震荡蕴含法律风险《国土资源导刊》：戴律师，您好！今天我们主要想谈一谈海南楼市震荡现象。
请问您对海南楼市暴涨的原因是怎么看的？戴勇坚：据我了解，海南楼市暴涨有以下几个原因：一、2月2日，海南省国土环境资源厅出台实施土地供应的“两个暂停”政策——暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目；二、部分开发商捂盘惜售，囤积房源，哄抬房价；三、来自全国各地的投资者和投机者的狂热炒作。
事实上，海南楼市一直就呈现外向型特征，比如三亚，岛外人士购房面积从2005年起就达到了85%，而且一直在上升中，但是今年的暴涨中购房用来自住的占很少的比例，更大部楼市应当是房价适当上升，市场持续升温的楼市，海南房价暴涨事实上是预支了今后数年内的价格预期，在炒楼过程中，接到最后一棒的购房者将面临严重的商业风险。
除了商业风险，海南楼市震荡中还可能存在以下的法律风险：一、政策风险：即地方政府意志变化造成的风险和房地产市场变化而引起的政府管理行为变化产生的风险。
比如海南省政府最近出台的禁止以股权转让的形式转让土地，彻底清查闲置开发用地，限制普通商品房开发等政策，就对海南楼市降温起了很多的作用，这对开发商及购房者来说，是一个相当大的风险。
二、土地取得中的风险：即因为土地的取得过程违法或违规或手续不全，导致开发商无法取得合法的开发手续，购房者无法取得房屋产权证，权益得不到保障。
最有可能出问题的几种情况一是划拨地开发，二是集体土地开发，三是联建与合作开发，四是项目整体转让，五是拆迁安置房。
一个典型的例子就是在海南房地产价格暴涨刺激下，海南省部分城市城中村和郊区农村的一些村干部、村民将集体所有农用地，通过联营合作、买卖、租赁、入股等方式，建设小产权房销售，从中牟利。
而根据我国现行法律法规及政策，小产权房是无法取得房屋产权证的，这就将给购房者带来极大的法律风险。
三、开发建设及销售中的风险：比如无证开发风险、逾期开发风险、认购风险、质量问题风险、面积缩水风险等问题。
南海公司案件启示
南海公司事件启示1、英国政府方面①政府信用的价值作用从深层次看，南海公司股票价值的每一次升值都伴随着政府信用的支持。
南海公司一系列经营活动是以政府信用为依托.南海泡沫的破灭让神圣的政府信用遭到了彻底的粉碎，英国人没人再敢问及股票,此后整整一百年间，英国再也没有发行过一张股票。
②政府立法通过英国“南海公司”破产审计案例可以看出，股份公司的存在需要民间审计及公司立法，民间审计发展对公司立法同样有着客观要求。
股份公司的发展对发展资本市场、推动社会经济发展具有重大作用,但若在法律上不加规范、缺乏社会监督则势必引起社会经济秩序混乱.因此政府通过制定法案对股份公司进行社会监督有着重大的意义.③政府监管应有“度"南海泡沫事件发生前，英国政府过度地纵容南海公司，任由南海公司对外吹嘘.而且，当南海公司以300%甚至400％的溢价发行股票时，英国政府并没有根据南海公司的实际盈利能力及时地予以制止，反而都争相购买了南海的股票，以致当南海公司的股票出现在短短十个月时间由暴涨到狂跌的动荡局面时.南海泡沫事件发生后，英国政府通过了“泡沫法案”,虽在一定程度上遏制了泡沫的再次出现，但却对股份公司实行封杀，严重抑制了股份公司的发展.2、股份公司应该真实披露财务状况，诚信经营股份公司作为公众性公司，披露信息是其与公众进行交流的最基本形式。
股票价格的形成是建立在真实信息的基础上的。
如果股份公司信息披露虚假，故意夸大公司的业绩或者经营状况，就会造成投资者盲目投资，股票价格发生异常波动，以致不能真实反映公司的盈利能力。
3、公众应持有理性的投资态度。
在对巨大财富的憧憬中，公众的理性防线彻底崩溃，完全任由股份公司发布的消息牵引。
当公众不再考察股份公司的盈利能力，不再辨别股份公司的经营范围，只为股价的一时上涨而买入股票时，他们的投资行为已经演变为一种投机性行为，公众已经谈不上对股市基本行情的认识，也不能客观预期投资所带来的后果。
他们的行为只会使股价越来越高，最终泡沫必然会破灭。
实用文_银行业法律案件案例分析报告_1
银行业法律案件案例分析报告银行业法律案件案例分析报告篇一:1、海南发展银行是怎样建立起来的?19__年之前，即海发行兼并托管信用合作社事件之前，海南省被设立为经济特区，经济开始快速发展，房地产业也大规模扩张，同时伴生了许多金融机构。
但是并没有得到政府的有效监控，房地产业出现了泡沫，并在19__年代中后期，泡沫开始崩溃。
海南省的银行类金融机构数目很大，在这种激烈的市场竞争情况下，各个信用社都采取了高利息的方式来吸引存款。
后来随着房地产泡沫的破灭，许多信用社都出现了大量的不良资产，而对储户承诺的高利息也加剧了这些信用社经营困境。
19__年12月16日，中国人民银行宣布，关闭海南省5家已经实质破产的信用社，其债权债务关系由海发行托管，其余29家海南省境内的信用社，有28家被并入海发行。
2、海南发展银行为何被政府关闭?(一)不良资产比例过大。
可以说，海南发展银行建立本身就是一个吸纳海南非银行金融机构不良资产的怪胎。
19__年5月以后，国家加大金融宏观调控力度，房地产热逐步降温，海南的众多信托投资公司由于大量资金压在房地产上而出现了经营困难。
有关部门认为，可以靠公司合并后的规模经济和制度化管理，使它们的经营好转，信誉度上升，从而摆脱困境。
19__年底，遵循同样的思路、有关部门又将海南省内28家有问题的信用社并入海南发展银行，从而进一步加大了其不良资产的比例。
二)违法违规经营，海南发展银行建立起来以后，并没有按照规范的商业银行机制进行运作，而是大量进行违法违规的经营，其中最为严重的是向股东发放大量无合法担保的贷款。
许多股东的贷款发生在其资本到账后的一个月，入股单位实际上是刚拿来，又拿走。
股东贷款实际上成为股东抽逃资本金的重要手段。
这种违法违规的经营行为显然无法使海南发展银行走上健康发展的道路。
3、对海南发展银行风险进行分析?从海发行的本身来看，一方面，从海发行的性质来看，它是由中国人民银行总部设在海南省的一家股份银行，银行由海南省政府控股，它不仅有中国银行强大的后盾，还有海南省地方政府的大力支持，无论是在政治还是经济领域都有着强大的优势。
2019年银行业法律案件案例分析报告
2019年银行业法律案件案例分析报告银行，一个和我们的生活息息相关的场所，是我们存钱取钱的地方，一个离不开钱的地方。
它便利了我们的生活，解决了我们的燃眉之急，相对的，它也会给我们的生活带来一定的消极影响，比如一些和银行有关的短信轰炸、诈骗等。
接下来就为大家带来两篇关于银行业的案件分析报告，让我们来看看下面两个银行的案例分析报告吧。
20xx年我的一位同事(林老师)办了一张光大银行的信用卡，至20xx年10月因业务需要林老师已用该卡消费透资8000多元和现金透资7000多元，她一直是采取每月最低还款方式(总款10%)，20xx年10月她接到该行一业务员电话，业务员强力推荐她的消费透资8000多元部分可以办理一年期的分期付款可以节约几百元利息，虽然林老师强调其余部分也只能最低还款是否有任何影响，该业务员说没有任何影响，这时林老师认为是每月比最低还款方式还低，又能节省几百元利息，于是怀着对光大银行的感激之心答应业务员推荐的分期付款业务(电话合同)，可是后来在还款过程中发现根本不是这样，最低还款每月在递增，最多时达7000多元，即使这样还要算你违规，每月还要承担罚款，为此林老师找多柳州光大银行卡部，他们说无能为力帮她解决，于是她通过95595投诉电话投诉几次(前后两个月时间)，才等来一个结果:将以前罚款部分退回林老师账户，请林老师立即还清所有借款。
林老师认为非常不公平，要求银行取消业务员推销的业务，恢复以前的业务状态，但是林老师的要求遭到拒绝。
后记:由于林老师暂时资金紧张，还被动承受过800多元的罚款。
问题一:林老师有错吗?问题二:光大银行客服存在欺诈吗?问题三:光大银行的客服让顾客满意吗?问题三:光大银行该行为将带来何种负面影响?思考:此事件然你对客服有何想法?问题一:答:①对于外面的角度而言林老师是没有错，对于整个过程下来林老师都是按照广大银行来做的，后面的投诉也都是捍卫自己的利益而去做的。
所以林老师并没有错。
2015年金华公务员热点时评： 海南“叫醒”闲置土地 约谈12囤地大户
2015年金华公务员热点时评海南“叫醒”闲置土地约谈12囤地大户金华华图过去在海南囤地坐等升值的好日子可能一去不复返。
海南省国土环境资源厅近期约谈了12家在当地大面积囤地的房地产企业，包括华润、中信泰富、鲁能和中远等一众“大腕”。
而南都记者昨日从上述部分房企有关人士获悉，不单是受资金掣肘无力开发，而且主动闲置土地也开始变得无利可图。
海南当地一位不愿具名的大型房企有关负责人向南都记者介绍称，如果督促房企将闲置的土地投入开发，将获得结转和相关税费收入。
“催周转，补财税，这是市场层面的真实用意。
”海南“大清理”开始海南省办公厅近日下发通知，要求加快闲置土地处置，确保今年7月底前完成闲置土地清理处置任务。
中信泰富、华润集团等12家企业被约谈。
南都记者昨日联系上述部分房企，但未获得针对此事的直接回应。
一位接近鲁能地产的行业内人士告诉南都记者，近期都还没有对海南的开发计划。
“海南这次土地大清理有几个背景，整个海南前期拿地很便宜，一些热点比如三亚陵水区域，土地需求量大而价格低廉，开发商往往一拿就是上万亩。
几年囤下来，一两千元拿的地能卖出一两万的高价。
”前述不愿具名的海南大型开发商有关负责人向南都记者透露说，就是开发节奏整体都慢，一方面是体量大确实快不起来，总有一部分必然要闲置，另一方面刻意不开发的情况层出不穷，坐等地价升值。
根据海南省国土环境资源厅对外通报，约谈这12家企业的主要原因是土地闲置的数量大、时间长，企业闲置土地处置的进度或者开发进度慢，有的不积极配合政府的处置工作。
据业内透露，这12家企业涉及闲置土地面积44742亩，占海南省闲置土地总面积的32%。
从闲置的时间来看，最长的达22年。
而当地开发商也透露，海南的大规模囤地现象始于上世纪90年代的房地产热。
以鲁能、华润、中信为代表的大型房企以为当地政府建设城市配套获得了大量协议出让土地。
海南省国土厅下达的“通牒”是，如企业不按照约定进行投资，继续造成土地闲置的，政府将没收保证金，收回土地使用权。
1992,海南房地产泡沫事件启示录
1992，海南房地产泡沫事件启示录众所周知的导火索，引发了众所周知的泡沫，造就了众所周知的人物、财富以及亏空。
为什么总会不厌其烦地回首这段地产史，难道只是为了追忆辉煌或伤痛？今天看来，追忆远不是目的。
■本报记者李诚如今在海南三亚担任某星级酒店副总经理的于益贤，是当年“海南房地产泡沫”的亲历者。
1992年海南房价疯涨时，他担任一家房地产公司的副总。
这是他在接受本报记者采访时，一上来就说的三个故事——故事一：1992年，于益贤所在的房地产公司在海口建起了37幢别墅。
据他回忆，当时别墅的成本是2000元/平方米，开盘售价为4500元/平方米，结果销售的第一天就被炒房者全部买去，一套不剩，仅仅几天，别墅再次标价，价格已涨到8000元/平方米，抢的人头破血流。
于益贤感叹，盖房的不如炒房的。
故事二：于益贤手下有一个售楼小姐，广东人，原先在政府机关上班，1992年辞职，带了一点生活费来到海南，刚来时找不到工作，就先做售楼小姐，工资不高，她和人合伙炒房，3个月后辞职专职炒房，走的时候，坐驾奔驰，身家上百万。
于益贤再次感叹，这种一夜暴富的故事，在1992年的海南，就像空气一样习以为常。
故事三：于益贤在南京工作过，南京有不少熟人，每年有不少朋友去海南玩，于益贤也会尽地主之谊。
1992年炒房高峰，再有朋友过来玩，于益贤会建议他带个大额的汇票，玩几天，买几套房子再卖出去，带来的500万的汇票就变成800万了。
“那是个疯狂的年代，也是个泡沫年代。
”于益贤总结说。
是泡沫，总会有破灭的时刻。
1993年底，海南房地产的美丽泡沫化为乌有，这个号称中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产史上占据特殊地位。
于益贤说：“90年代，对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。
”“击鼓传花”于益贤记得他刚到海口市的情景，1989年——海南岛建省刚满一年（建省前，海南隶属于广东，1987年海南的工农业生产总值只占广东省的5%）。
1990年代：海南,一堆烂尾楼
１ ６
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据《 中国房地 产市场年鉴 （９ ６ 》 １ ９ ）统计，９ ８年 ， 南商 １８ 海
品劈平瑚价格 为 １５ ３ ０无 ７ 平 方 朱 。９ １年 为 １０ １９ ４ ０无 ／平 方 米 ，９ ２年 猛 涨 至 ５ ０ １９ ００元 ／平 方 米 ，９ ３年 达 到 ７ ０ １９ ５０ 元 ／平 方 米 的 顶 峰 。 短 短 三
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海 南 建 省 十 年 间 ， 压 的 商 品 房 主 要 集 中于 海 口 、 亚 、 山 三 市 ， 积 三 琼 约 占海 南全 省 总 数 的 ９ ％。许 多停 工 的 地 基 里 因 为 长 年 积 水 ， 然 已 成 ４ 居
～
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开发 ， 宛如打开 －潘多拉 的盒子 。 『 狂 热房地 产 刚开始 ，海南发展房 地产业 的确也有其 道理 ：一夜 间涌人 海 南 的人 实在太多 了。用 当时跑 到
海 南 淘金 的潘 石 屹 的话说 ，９ ９ １８
过 了《 于设立 海南省 的决定 》 关 和
《 于 建 立 海 南 经 济 特 区 的决 关
的商 品街 ，那 都是像北 京 的四
｝ 院式 的建筑 群 ，好 象每栋 １ 万
段 ，许 多楼盘一 拿到报建批 文就
登告 自， 连地基 还没有 打 ， 价钱就 已经 翻了几倍 。 有个松雷大厦 ， 炒 卖了 ｌ ７手 ，最 后 楼竟 然 还没 完
工 。
； 吧， 元 具体情 况记不 清 了。１９ ９２
年 ， 长 超过 ４倍 。 增 另据 统 计 ， 海 口市 地 价 １９ ９ １年 最 高 为 ９ ８万 元 ／亩 ， １ ９ 到 ９ ３年 涨 至 最 高位 为 ６０万元 ／亩 ， ８ 而到 １９ ９ ６年 初 则 下 降 到 约 １０万 ０
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上世纪90年代海南房地产泡沫警示
1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。
如果不是一个偶然的
发现，他还准备继续“淘”下去。
为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。
凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。
包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北
京发展。
一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。
对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破
裂，是一段难以磨灭的记忆。
1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。
海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。
用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，
发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。
1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。
海南建省和特区效应也因此得到全面释放。
高峰时期，这座总人数不过160万
的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。
事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。
时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；
同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收
入的40%来源于房地产业；
据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。
短短三年，增长
超过4倍。
与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。
1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。
经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。
以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于我的上海…… （北
海建设）要量力而行”。
在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。
其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输
血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。
泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源
源不断涌入海南，总数不下千亿。
When you are old and grey and full of sleep,
And nodding by the fire, take down this book,
And slowly read, and dream of the soft look
Your eyes had once, and of their shadows deep; How many loved your moments of glad grace, And loved your beauty with love false or true,
But one man loved the pilgrim soul in you,
And loved the sorrows of your changing face; And bending down beside the glowing bars, Murmur, a little sadly, how love fled
And paced upon the mountains overhead
And hid his face amid a crowd of stars.
The furthest distance in the world
Is not between life and death
But when I stand in front of you
Yet you don't know that
I love you.
The furthest distance in the world
Is not when I stand in front of you
Yet you can't see my love
But when undoubtedly knowing the love from both
Yet cannot be together.
The furthest distance in the world
Is not being apart while being in love
But when I plainly cannot resist the yearning
Yet pretending you have never been in my heart.
The furthest distance in the world
Is not struggling against the tides
But using one's indifferent heart
To dig an uncrossable river
For the one who loves you.
倚窗远眺，目光目光尽处必有一座山，那影影绰绰的黛绿色的影，是春天的颜色。
周遭流岚升腾，没露出那真实的面孔。
面对那流转的薄雾，我会幻想，那里有一个世外桃源。
在天阶夜色凉如水的夏夜，我会静静地，静静地，等待一场流星雨的来临…
许下一个愿望，不乞求去实现，至少，曾经，有那么一刻，我那还未枯萎的，青春的，诗意的心，在我最美的年华里，同星空做了一次灵魂的交流…
秋日里，阳光并不刺眼，天空是一碧如洗的蓝，点缀着飘逸的流云。
偶尔，一片飞舞的落叶，会飘到我的窗前。
斑驳的印迹里，携刻着深秋的颜色。
在一个
落雪的晨，这纷纷扬扬的雪，飘落着一如千年前的洁白。
窗外，是未被污染的银白色世界。
我会去迎接，这人间的圣洁。
在这流转的岁月里，有着流转的四季，还有一颗流转的心，亘古不变的心。