不动产登记错误赔偿规制探析

目录引言一、不动产登记错误的界定与分类（一）不动产登记错误的界定（二）不动产登记错误的分类二、登记错误发生的原因及救济途经（一）登记错误发生的原因（二）登记错误的救济途经三、登记错误赔偿责任的性质四、赔偿责任的构成要件五、赔偿责任的范围六、赔偿责任的承担方式结论注释参考文献不动产登记错误赔偿规制探析[摘要]•物权法‣确立的不动产登记机构登记错误的赔偿责任机制过于原则，缺乏操作性，实务中亟需加以明确细化。

本文对赔偿责任的规则构建提出了初步构想：登记错误的赔偿责任应定性为民事责任。

赔偿责任的构成要件应同时具备损害结果、登记机构存在过错、损害的发生与登记错误具有因果关系等条件。

在立法政策上应对赔偿责任的范围限定为直接损失，同时，以是否涉及善意第三人利益为标准区分不同的赔偿范围。

引入商业保险，同时国家财政设立赔偿基金，构建赔偿责任分担机制。

[关键词]不动产登记登记错误赔偿责任引言《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第21条规定:“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。

登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

”这一规定确立了我国的不动产登记机构登记错误的赔偿责任机制。

虽然《物权法》明确规定了登记机构在登记错误的情况下应当承担赔偿责任，由于在立法过程中立法机关、学术界和实务界就不动产登记机构的管理体制、登记行为的性质、赔偿责任的性质与归责原则、赔偿责任的范围以及设立不动产登记赔偿基金等问题观点不尽一致。

因而《物权法》第21条仅对该制度做了原则性规定，而具体问题则留待关于不动产登记的专门法律去解决。

①但从理解和适用方面看，该规定存在回避争议问题、有失明确和清晰之弊，缺乏操作性，具体的程序规则需要相关的不动产登记制度加以细致完善。

然而，从《物权法》出台后相继修改颁布的相关不动产登记办法来看，对于登记机构的法律责任规制大多还相对粗放。

例如，建设部《房屋登记办法》在第五章以三个条文对法律责任进行了规定，包括了不实申请的法律责任，房屋登记机构的赔偿责任及追偿权，以及登记机构人员的法律责任。

②同样的，国土资源部《土地登记办法》在第九章对法律责任进行了规定，分别是对当事人伪造土地权利证书和登记机构人员违法犯罪的法律责任规制，并没有明确没有明确登记机构的赔偿责任问题。

③因此，实务中亟需对这一部分规则加以明确细化，以使受到利益损害的当事人能够获得相应的赔偿，实现法律制度价值的平衡。

2013年3月，国务院办公厅印发的《关于实施<国务院机构改革和职能转变方案>任务分工的通知》明确要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。

④因而当前对这一领域的研究更具有现实意义。

笔者试图从不动产登记错误的发生原因、赔偿责任的性质、赔偿责任的构成要件、赔偿责任的范围、赔偿责任的承担方式等方面进行分析，对不动产登记机构对登记错误承担赔偿责任的规则构建提出初步构想，以其抛砖引玉。

一、不动产登记错误的界定与分类（一）不动产登记错误的界定不动产登记，是指登记机构根据当事人的申请并经审查，把不动产物权的设定、变更、转移、消灭等事项登录记载于特定簿册的事实。

不动产登记簿上记载的事项可以分为三部分：第一部分，不动产的标示，即不动产的坐落、位置、界址、面积、结构、用途等自然状况；第二部分，不动产的权利状况，即不动产上的所有权、用益物权、担保物权等权利事项；第三部分，其他依法应当记载的事项，如预告登记、异议登记、查封登记等。

不动产物权登记的内容正确与否，不仅影响到当事人的利益，而且关涉到整个社会不动产交易活动的安全与秩序，一旦出现瑕疵或错误，难免不会给产权人及其他交易当事人造成损失。

既然登记簿上记载了上述这些事项，从理论上说，只要登记簿上记载的事项与真实的情况不符合或不一致，就可以认为登记存在错误。

从广义上理解，不动产登记错误是指在不动产登记中，登记簿记载的物权权利状态与真实的权利状态不一致的情形。

（二）不动产登记错误的分类根据不同的标准，登记错误可以分为不同的类型：按照登记的权利是否为真实存在的权利为标准，登记错误可以分为两类：其一，对客观存在的权利内容未予登记，即遗漏登记；其二，将客观上不存在的权利内容进行登记，即将不存在的物权在登记簿上予以记载，立法上通称的“登记原因无效或得撤销者”指的就是这种类型。

按照登记错误产生的时间不同，可将其分为初始错误与嗣后错误。

前者是指登记簿记载之时就已经存在的错误，如登记簿的记载与登记的原因证明文件不一致；后者是指登记簿记载时并不错误，但是在登记完成后因新的法律事实（如继承、强制执行、物权变动合同无效等）而使得登记簿出现了错误。

按照造成登记错误的原因不同，可以将其分为因当事人过错引发的登记错误、因登记机构的过错导致的登记错误以及因其他原因造成的登记错误等。

二、登记错误发生的原因及救济途经（一）登记错误发生的原因从实务操作的角度考察来看，发生错误登记的原因按照主体的不同，可分成三类：1、登记机构及其工作人员的原因。

登记机构及其工作人员的违法行为导致错误登记的产生。

换言之，登记机构及其工作人员不仅可能违反法律规范和具体操作规则，还可能违反诚实信用原则、公序良俗原则、未尽合理审慎义务和注意义务进行登记审查等。

具体而言，登记机构及其工作人员的违法行为可以作为的方式做出，也可以不作为的方式做出。

2、登记申请人的原因。

主要是指登记申请人通过伪造、变造等手段向登记机构提供虚假材料，故意隐瞒物权变动的真实原因，或未尽充分说明义务，以致登记机构尽了合理注意义务和审查义务后仍不能审查出不实权利的存在，而就不实登记申请予以错误登记的情形。

3、第三人的原因。

主要是指除登记机构及其工作人员、登记申请人以外的第三人的原因造成错误登记。

包括真实权利人、登记义务人或利害关系人。

例如，登记义务人明知可能存在错误登记，但故意隐瞒该情况或怠于向登记机构说明以致发生错误登记的情形。

（二）登记错误的救济途经按照民法原理，对于登记错误的救济，主要有两种救济途径：1、“恢复原状”，通过更正登记、注消登记等方法消灭错误登记，以使权利的真实状态能够在登记簿上得到反映；或通过异议登记，向公众发出可能出现错误登记的预警，以暂时中止登记之公信力的发挥。

这在《物权法》中已有规定。

⑤2、“赔偿损失”，通过建立赔偿机制对损失进行事后救济，使利益受损人的损失能够得以填补。

三、登记错误赔偿责任的性质我国目前对于登记错误赔偿责任的规定多为原则性规定，且多以行政管理角度为立足点，对责任的性质并未阐明。

然而，若不首先明确赔偿责任的性质，势必会造成法律适用上的分歧，进而产生赔偿标准、赔偿范围、救济途径等方面的差异。

对于赔偿责任的性质，有行政赔偿和民事赔偿之争。

笔者认为，不动产登记机构的审查、登记行为虽然含有“行政”与“管理”的成分在内，但其行为的核心内容和基本性质应界定为私法行为、民事行为;不动产登记机构错误登记的赔偿责任也应相应地定性为民事赔偿责任。

将不动产登记错误的赔偿责任定性为民事赔偿不仅存在适法性，也存在可能性。

第一，从适用对象上，民事赔偿责任规范的是侵犯公民合法权益的行为，主要调整的是损害赔偿之债和责任的关系。

就不动产登记错误而言，登记机构的错误登记无疑侵犯了申请人或信赖登记并为之交易的相对人的权益，因此，由此引发的责任亦可归之于民事赔偿责任的范围内。

第二，从责任产生的根源上看，民事赔偿责任的产生必须是违反了某一法定义务，而在不动产登记错误的情形下，登记机构也符合这一构成要件。

具体而言有两种形态：一是登记机构以积极作为的方式，违反了遵守法定程序进行登记的义务。

例如，登记机构未尽合理审查职能，对应当审查的内容未予审查从而导致错登或漏登。

二是登记机构以消极不作为的方式，怠于行使职权。

例如，登记机构未在法定期间对申请登记的不动产作出审查。

第三，从民事赔偿责任的功能上看，其具有的补偿性、自主性的特征更符合不动产登记错误救济的目的。

“填补损害”是民事赔偿责任的首要功能，同时其还具有惩罚违法和一般预防的功能。

这与不动产登记错误救济的目的相契合，因为不动产登记错误救济的主要目的在于补偿权利人或相对人因登记错误而受到的损害，实现与赋予登记公信力的制度对接，而不仅仅在于制裁行政违法行为，保障行政机关依法行政。

在这一层面上，民事赔偿责任更符合不动产登记制度的需求。

同时，民事责任允许主体间相互协商，而行政赔偿责任作为公法上的责任，并不允许协商确定责任内容，更不容许免除。

因此，将赔偿责任定性为民事赔偿责任不仅有利于充分发挥保护权利的作用，也能促进公民增强权利意识，促进市场经济的有序运转。

第四，从现行法律规定来看，依据充分。

首先，居于民事法律统帅地位的《民法通则》第121条明确规定:“国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任。

”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第152条规定:“国家机关工作人员在执行职务中，给公民、法人的合法权益造成损害的，国家机关应当承担民事责任。

”其次，2010年颁行的《侵权责任法》第34条第1款规定:“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。

”依对该规定的权威解读和理解上的共识，其中的“用人单位”包括国家机关在内，并且该规定将取代《民法通则》第121条而发挥作用。

再次，最高人民法院于2008年发布、2011年又根据《侵权责任法》等规定修改的《民事案件案由规定》(法发［2011］41号)在其第三部分“物权纠纷中”的不动产登记纠纷类别中，明确规定了“虚假登记损害责任纠纷”(修改前的表述为“虚假登记损害赔偿纠纷”)，其法律依据就是《物权法》第21条的规定;在该案由规定的第九部分“侵权责任纠纷”中，还明确规定了“用人单位责任纠纷”(修改前的表述为“国家机关及其工作人员职务侵权纠纷”)。

该民事案件案由的规定，从具体的司法操作层面进一步明确了不动产登记机构错误登记赔偿责任的性质。

第五，从可能性上分析，登记机构以特殊民事主体的身份参与市场活动，承担风险，不仅能使市场更活跃，也有利于国家通过市场手段进行宏观调控，弥补市场缺陷。

从另一方面看，当登记机构因违反义务对相对方造成损害时，其若能以平等的民事法律关系进行赔偿，更能体现国家对财产权的尊重和保护，有利于建立稳定的财产秩序和法律秩序四、赔偿责任的构成要件关于不动产登记错误赔偿责任的构成要件，应同时具备以下条件：第一，具有损害结果。

对不动产登记而言，损害结果既可能是在发生在不动产尚未发生转移的情形，也可能是涉及第三人利益的情形。

在登记错误涉及善意第三人时，为了维护物权交易的动态安全，保障登记的公信力，登记结果具有不可逆性。