不动产抵押登记的风险点及防范
不动产登记涉诉风险点分析（上）
不动产登记涉诉风险点分析（上）展开全文2016-12-04 尚娟导语不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家职能部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为。
本文主要以律师的视角，分享在办理不动产登记中可能遇到的问题及相关的案件处理经验。
本文主要涉及四部分的内容，前三部分按照不动产登记流程（即申请程序、审核程序、登记程序这三个流程）分别梳理笔者在代理案件中遇到的常见涉诉风险点；最后一部分介绍不动产登记赔偿责任，由于不动产登记赔偿责任是登记机关最不希望出现的裁判结果，所以有必要系统地了解一下与不动产登记赔偿责任有关的基础知识，以便登记机关能通过规范登记行为来防范相关法律风险。
一、登记机关在接收材料环节中的涉诉风险材料接收环节是登记中的启动环节，通常而言材料接收环节的涉诉风险较小，但在实务中也存在一些容易忽视的细节：（一）申请材料的接收与处理《不动产登记暂行条例》（以下简称“《条例》”）第十七条[1]规定了四种处理方式，即受理、更正后受理、不予受理并一次性告知需要补正的全部内容、不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
虽然《条例》对上述四种处理方式所适用条件规定得比较明确，但笔者注意到在实务操作中，登记机关为了节约行政资源，往往会针对不同情形预先形成固定的范本或通过系统来生成格式文本直接进行处理。
正是由于这些范本本身就是多次重复使用或是系统生成的，工作人员在使用时容易不仔细查看范本中已经生成的表述，这样一旦范本出了错误就会产生相应的涉诉风险。
对此我们可以看以下这则案例：尹某是位于北京某小区1号楼6层701、702、703号三套房屋的房屋所有权人，并就前述房屋分别取得《房屋所有权证》，其向房屋登记机关申请将上述三套房屋合并为一套房屋。
房屋登记机关经审查，认为申请人提交的材料不齐全，于同日作出《不予受理告知书》，告知申请人补正规划部门及测绘部门出具的相应材料后重新提出申请。
不动产登记风险排查及防控措施清单
不动产登记风险排查及防控措施清单不动产登记是指根据法律规定，将不动产权利由权利人转移到受让人并予以公示的法律行为。
在不动产登记过程中存在一定的风险，因此需要进行风险排查并采取相应的防控措施，以确保登记的真实性和合法性。
以下是不动产登记风险排查及防控措施清单。
一、不动产历史权属风险1.风险排查措施：-核查土地用途规划及土地红线，确保土地使用权的合法性。
-查询不动产登记簿册、权籍档案和房屋权证，确保权利人信息真实和合法。
-核查土地及房屋的历史交易记录，查明是否存在非法操作和糊涂交易。
2.防控措施：-强化不动产登记制度，建立完善的不动产登记档案管理制度。
-加强土地管理和不动产登记信息的共享，提高信息透明度。
-加强不动产登记权属权证核验力度，防止伪造和冒用他人房产信息。
二、不动产担保风险1.风险排查措施：-深入了解不动产担保物的价值和估价，确保其能够提供足够的担保价值。
-综合评估借款人的信用状况和还款能力，避免不良借款人加入担保范围。
2.防控措施：-对不动产担保物进行专业评估，确保其价值得到充分认可。
-加强对借款人的尽职调查和信用评估，确保其信用状况良好。
-建立健全的不动产担保登记制度，保护债权人的权益。
三、不动产纠纷风险1.风险排查措施：-综合考虑土地使用权、房屋所有权、微地役权等各项权益，避免因权益不清导致的纠纷。
-了解不动产周边环境，排查是否存在争议、纠纷或法律诉讼等情况。
2.防控措施：-严格按照法定程序进行登记，确保公平公正。
-对可能产生纠纷的不动产进行综合评估，降低纠纷风险。
-加强与相关部门的沟通与合作，及时解决不动产纠纷。
四、不动产虚假登记风险1.风险排查措施：-加强对权属证明材料的审查，核实证明材料的真实性。
-联系权利人核对不动产信息，确保信息的准确性和真实性。
-针对含有法律、行政法规及合同的适用问题，咨询专业法律意见。
2.防控措施：-加强登记人员的培训和专业技能水平，提高对虚假登记的辨识能力。
互联网+“不动产抵押登记”风险防控建议
互联网+“不动产抵押登记”风险防控建议作者：王小玲来源：《现代企业》2022年第01期在现代化发展中，互联网的全面应用节约了时间成本和人工成本。
推动互联网+不动产抵押登记是根据大众所需形式发展，是创新之路的同时也是一种全新的工作模式。
为贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革，全面优化服务平台，实行统一业务平台管理，建立互联网+不动产抵押登记这一创新服务体系，营造24小时不休息，全自助登记办证模式，进行全面业务电子化凭证，为大众提供网上申请审核及通过，实现不见面，不跑腿模式，高效智能的办证服务，不断增强社会互联网发展活力与制度。
一、抵押登记的概述及现状是指登记机关对不动产抵押权的取得，互联网+不动产抵押登记的意思就是不动产登记机构在具备条件的银行设立服务办理点，使得这些银行的客户可以在办理点签订合同时办理贷款审批和抵押登记等。
针对企业资金融资等难题，由于“互联网+不动产抵押登记”的服务开展，将为企业、实体经济和小微企业抵押融资带来精准服务，加强延期续贷、借新还旧等贷款业务。
同时审批与抵押登记的变更登记、注销登记、首次登记的无缝衔接，减少企业融资时间，避免企业短期资金融通，规避抵押物在解押过程中带来的风险。
随着“互联网+不动产抵押”正式上线运行实现了群众在金融机构和不动产部门办理不动产抵押登记实现了“零跑路”现象。
推动“互联网+不动产抵押登记”带给了我们许多利益，同时这也是社会的一种趋势。
它是一条创新之路，也是一种全新的抵押登记手段，人们可以不用到不动产登记大厅办理业务，借助互联网在银行端就可以将不动产抵押登记的业务办理好，大大提高了工作效率。
二、线上不动产抵押登记优势结合实际问题，工作效率是现下各企业要求的重点，互联网的便利让更多人受益，互联网线上可实现不动产抵押登记在银行端“一站式”办结服务。
两端通过互联网数据共享应用，可以直接通过银行设立的服务点直接办理抵押登记，实现不动产抵押登记在银行端“一站式”办结。
房屋不动产登记代理服务的法律责任和风险防范
房屋不动产登记代理服务的法律责任和风险防范随着房地产市场的发展和政策的变化，房屋不动产登记代理服务逐渐成为购房者和卖家的常见选择。
然而，当涉及到房屋不动产登记代理服务时，代理人需要履行相应的法律责任，并且需要注意风险防范。
本文将从法律层面探讨房屋不动产登记代理服务的法律责任和风险防范。
首先，作为房屋不动产登记代理人，他们需要遵守相关的法律规定和执业规范。
根据《不动产登记暂行条例》和《房屋登记代理管理暂行办法》，房屋不动产登记代理人应当具备相关的资质，并且需要接受专门的培训。
代理人应当遵守代理合同的约定，保障客户的合法权益，不得泄露客户的个人信息。
其次，房屋不动产登记代理人需要履行的法律责任包括准确填写登记材料、提供真实有效的证据、妥善保管客户的权益证件等。
登记材料的准确填写对于登记手续的顺利进行至关重要。
代理人应当核实客户提供的证据材料的真实性和有效性，避免虚假登记和欺诈行为。
此外，代理人还需要妥善保管客户的权益证件，防止证件丢失或被盗用。
房屋不动产登记代理服务的风险主要有以下几点需要注意。
首先是信息泄露的风险。
代理人在办理登记手续时，需要调取客户的个人信息和房屋不动产证明材料。
如果代理人未能妥善保管这些信息和材料，或者泄露给他人，可能会导致客户的个人隐私泄露和财产安全被侵害。
其次是出现纠纷或争议的风险。
在房屋不动产登记的过程中，可能会涉及到各种复杂的情况和问题。
代理人需要具备一定的法律知识和业务经验，以便妥善处理各类问题，并避免引发纠纷或争议。
例如，在代理过程中，如果代理人填写的登记材料不准确或者提供的证据不充分，可能导致登记失败或被撤销，给客户带来损失。
此外，代理人还需要注意与相关部门的沟通和协调。
房屋不动产登记是一个复杂的过程，涉及到多个不同的部门和机构的合作。
代理人应当了解各个部门的要求和流程，并与其进行及时、有效的沟通和协调，确保登记手续能够顺利进行。
为了有效防范法律风险，房屋不动产登记代理人可以采取以下措施。
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议【摘要】银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险涉及到房产买卖中可能出现的风险问题，这包括证书真实性、债权人优先权等方面。
针对这些风险，可以采取一些对策建议，如加强审慎调查、确保合同条款清晰明确等。
法律责任及风险预防措施也需要完善，包括建立风险预警机制、加强法律监管等。
要规避这些风险，需要加强监督与管理，并关注未来发展趋势，及时调整相关策略以防范风险。
在房地产交易中，银行收执抵押人不动产权属证书的合法性需加强监管，以确保交易的安全性和合法性。
【关键词】银行收执、抵押人、不动产权属证书、法律风险、对策建议、法律责任、风险预防、监管、规避风险、监督与管理、发展趋势。
1. 引言1.1 银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议在当今的金融市场中，银行收执抵押人不动产权属证书已经成为一种常见的贷款抵押形式。
这种证书在一定程度上为借款人提供了便利，同时也带来了一定的法律风险。
我们有必要深入了解这种形式的抵押，分析其中存在的法律风险，并提出相应的对策建议。
什么是银行收执抵押人不动产权属证书呢？简单来说，这是指借款人将不动产的权属证书交给银行作为贷款抵押的一种形式。
借款人在贷款期间无法处置此不动产，直到贷款还清后方可恢复权利。
这种形式的抵押也存在着一定的法律风险。
如果借款人出现违约情况，银行可能会直接通过该证书取得不动产的所有权，给借款人带来巨大损失。
借款人在还款过程中可能会面临不动产权属争议，导致法律纠纷。
为了规避这些风险，建议借款人在签署相关文件前，仔细阅读并确保自己的权益得到保障。
借款人还应及时偿还贷款，避免违约情况的发生。
银行也应加强对不动产的审查，确保其权属证书的合法有效性。
在监督和管理方面，相关部门也应建立更加严格的法律监管机制，加强对银行收执抵押人不动产权属证书的监督，确保各方权益得到充分保护。
银行收执抵押人不动产权属证书在带来便利的同时也存在一定的法律风险，我们需要认真对待并采取相应的对策措施，确保各方的权益得到有效保障。
不动产可以质押吗
不动产可以质押吗不动产可以质押，指的是将不动产作为质押物，在满足一定条件下，将其作为抵押品用于借款、融资等目的。
质押不动产通常需要经过法律程序，并且需要确保质押权的合法性和有效性。
一、不动产质押的定义及常见情况不动产质押是指将房屋、土地等不动产权益作为借款人向贷款人提供的担保方式，以获取借款或融资的一种方式。
常见的不动产质押情况包括：1. 房地产质押：指将房屋及其附属设施作为质押物。
2. 土地质押：指将土地及其上的建筑物或其他相关权益作为质押物。
3. 不动产租赁权质押：指将不动产的租赁权作为质押物。
二、不动产质押的法律依据不动产质押的法律依据主要有以下几个方面：1. 《担保法》：该法规定了质押的法律规则，包括质押的形式、合同的内容、质权人的权益等。
2. 《不动产登记法》：该法规定了不动产的登记制度，确保不动产质押的合法性和真实性。
三、不动产质押的条件与程序不动产质押需要满足一定的条件，通常包括：1. 不动产的所有权：只有拥有所有权的不动产才可以作为质押物。
2. 不动产的清晰权属证明：需要提供不动产权属证明，如不动产权证、土地使用证等。
3. 不动产的价值评估：需要进行不动产的评估，确定其价值，并与贷款金额相匹配。
在进行不动产质押时，需要进行以下程序：1. 协商质押合同：贷款人与借款人达成质押合同，明确双方的权益和义务。
2. 办理不动产抵押登记：将质押的不动产进行抵押登记，确保其有效性和公示性。
3. 确认质权的优先顺序：根据登记顺序确定质权的优先顺序，保护质权人的利益。
4. 监管质押物：贷款人对质押物进行监管，确保其完好无损。
四、不动产质押的风险及注意事项不动产质押存在一定的风险，借款人需要注意以下事项：1. 贷款风险：如果借款人无法按时偿还借款，质押物可能被贷款人收回。
2. 法律风险：不动产质押需要符合法律法规的规定，借款人需要遵守相关法律法规。
3. 评估风险：不动产的价值评估可能存在偏差，借款人需要选择合法、专业的评估机构。
不动产抵押登记风险点及防范
不动产抵押登记风险点及防范中国地质大学人文经管学院教育中心不动产抵押登记的风险点及防范一、概念定义不动产抵押是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押不动产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在不动产登记部门依照法定程序履行的法定行为二、背景介绍天津市各区县不动产统一登记工作是从XX年x月x日开始全面启动的由于机构、编制、人员等因素，目前我所在的不动产登记中心仅受理辖区土地及房屋登记，其他不动产权登记不在本次讨论的范围内抵押登记是不动产登记工作中非常重要的一环近年来，在银行贷款规模增涨，民众*担保意识不断增强，投资股市未达到预期收益等诸多因素影响下，越来越多的民众将自己的房屋土地做抵押、贷款，抵押登记的工作量也在不断增加《物权法》第二十一条规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿可以说，不动产登记工作是一项承担着诸多风险和责任的工作三、风险点未成年人作为抵押人进行登记的风险法律规定监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产但实务中，遇到未成年人作为抵押人，其利益遭受损失的情况，给登记带来一定风险一物多抵的风险中国地质大学人文经管学院教育中心一物多抵有两种情形，一是重复抵押，又称顺位抵押二是余值抵押，也称残值抵押现实中，不仅存在被担保债权数额超过评估价值的情况，也存在评估价值远远超过其市场价值的情况，一旦抵押人到期无法偿还借款，涉及抵押物处置，登记部门也会有责任个人之间抵押不予登记的风险许多登记机构对个人之间抵押一般不予登记，有可能面临消极不作为的风险闲置土地抵押登记的风险按照《闲置土地处置办法》的规定，闲置土地根据闲置原因不同，被分为因国有建设用地使用权人和因*原因造成的闲置作为登记部门是无法对土地闲置和闲置原因做出认定的，这给登记工作带来了风险四、防范措施针对未成年人作为抵押人进行登记的情况应要求监护人出具为未成年人利益而设定抵押的承诺，注意审查抵押目的、贷款用途如果监护人申请个人住房贷款，用于为未成年人购买房产而设定的抵押，可认为是为未成年人利益设定的抵押，可接受此类抵押物如果是为第三人提供担保，则一般认定有损害未成年人利益的可能，不宜登记针对一物多抵的情况实务上评估报告不作为登记要件，即使被担保债权数额超过评估价值，只要基于双方合意，抵押权人提供知悉函，登记机构没有理由拒绝受理但如果评估价值明显超过市场价值，而且是反复多次抵押，由于缺乏指导性办法，受理时还是应当严格审查谨慎办理针对个人之间抵押不予登记情况从法无禁止即可为的角度来说，《物权法》、《担保法》、《房地产管理法》中中国地质大学人文经管学院教育中心都没有关于自然人不能作为抵押权人的禁止性规定从提高资源配置的效率和保障不动产权交易的角度来说，只要双方认可且不违背《合同法》规定的合同，应当属于合法。
现房抵押贷款中存在的风险及防范对策
现房抵押贷款中存在的风险及防范对策摘要：21世纪的今天，随着我国社会经济及市场经济体系的进一步发展，现房抵押贷款业务也得到了迅速发展。
然而，随着现房抵押贷款业务成为新的经济点的同时，其负面风险性也进一步趋显，进入了人们的视线之中。
本文旨在针对现房抵押贷款的特性，通过对其存在的风险状况的分析并给予风险预防对策以规范我国这一新的风险点。
关键词：现房抵押贷款；风险预防；个人信用；价值评估Abstract: the 21 st century, along with the social economy and market economy system further development, a house mortgage business also get the quick development. However, with a house mortgage business has become a new economic point while its negative risk also further hasten show, into the line of sight of people in. This paper aimed at the characteristics of house mortgage loans, through the analysis of the risk status and give the risk prevention strategies to regulate in such a new risk points.Key words: a house mortgage loan; Risk prevention; Personal credit; Value evaluation随着我国市场经济的深入发展，现房抵押贷款业务也在逐渐成为新的社会消费热点。
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不动产抵押登记的风险点及防范
中国地质大学(北京)人文经管学院MPA教育中心
不动产抵押登记的风险点及防范一、概念定义
不动产抵押是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押。
不动产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在不动产登记部门依照法定程序履行的法定行为。
二、背景介绍
天津市各区县不动产统一登记工作是从2015年11月30日开始全面启动的。
由于机构、编制、人员等因素，目前我所在的不动产登记中心仅受理辖区土地及房屋登记，其他不动产权登记不在本次讨论的范围内。
抵押登记是不动产登记工作中非常重要的一环。
近年来，在银行贷款规模增涨，民众融资担保意识不断增强，投资股市未达到预期收益等诸多因素影响下，越来越多的民众将自己的房屋土地做抵押、贷款，抵押登记的工作量也在不断增加。
《物权法》第二十一条规定:当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。
登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
可以说，不动产登记工作是一项承担着诸多风险和责任的工作。
三、风险点
(一)未成年人作为抵押人进行登记的风险
法律规定监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
但实务中，遇到未成年人作为抵押人，其利益遭受损失的情况，给登记带来一定风险。
(二)一物多抵的风险
中国地质大学(北京)人文经管学院MPA教育中心
一物多抵有两种情形，一是重复抵押，又称顺位抵押。
二是余值抵押，也称残值抵押。
现实中，不仅存在被担保债权数额超过评估价值的情况，也存在评估价值远远超过其市场价值的情况，一旦抵押人到期无法偿还借款，涉及抵押物处置，登记部门也会有责任。
(三)个人之间抵押不予登记的风险
许多登记机构对个人之间抵押一般不予登记，有可能面临消极不作为的风险。
(四)闲置土地抵押登记的风险
按照《闲置土地处置办法》的规定，闲置土地根据闲置原因不同，被分为因国有建设用地使用权人和因政府原因造成的闲置。
作为登记部门是无法对土地闲置和闲置原因做出认定的，这给登记工作带来了风险。
四、防范措施
(一)针对未成年人作为抵押人进行登记的情况。
应要求监护人出具为未成年人利益而设定抵押的承诺，注意审查抵押目的、贷款用途。
如果监护人申请个人住房贷款，用于为未成年人购买房产而设定的抵押，可认为是为未成年人利益设定的抵押，可接受此类抵押物。
如果是为第三人提供担保，则一般认定有损害未成年人利益的可能，不宜登记。
(二)针对一物多抵的情况。
实务上评估报告不作为登记要件，即使被担保债权数额超过评估价值，只要基于双方合意，抵押权人提供知悉函，登记机构没有理由拒绝受理。
但如果评估价值明显超过市场价值，而且是反复多次抵押，由于缺乏指导性办法，受理时还是应当严格审查谨慎办理。
(三)针对个人之间抵押不予登记情况。
从法无禁止即可为的角度来说，《物权法》、《担保法》、《房地产管理法》中
中国地质大学(北京)人文经管学院MPA教育中心都没有关于自然人不能作为抵押权人的禁止性规定。
从提高资源配置的效率和保障不动产权交易的角度来说，只要双方认可且不违背《合同法》规定的合同，应当属于合法有效的合同，应予以登记。
有人认为合同效力的认定不在登记部门审查的范围内，例如:恶意串通的行为，以合法形式掩盖非法目的的行为。
所以即便出问题了，登记机构也无须承担责任。
也有人认为如果登记机构对合同效力不加审查，全部予以登记，将使大量没有效力的民间借贷得以确认，登记机构也难说毫无责任。
因此，登记机构在缺乏相关法律政策依据的情况下，应当审慎办理并给予善意提示。
比如:合同中约定的贷款利率超过基本利率的4倍，显然不合法。
在受理过程中，应该给予提示。
(四) 针对闲置土地抵押的情况。
要做到事先防范，避免错误登记带来严重后果。
登记前请分管该项业务的部门对土地闲置和闲置原因做出认定，如果是因国有建设用地使用权人原因造成闲置的土地，抵押时不得办理抵押登记。
如果是因政府原因造成闲置的土地，抵押时候一般可以办理抵押登记。