广州百信广场项目定位报告终稿(仲量联行)
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白云新市商圈调研分析报告
白云新市商圈一、新市商圈现状：片区界定：以新市墟商业圈辐射范围为界，北至黄石西路，南至三元里大道，西至石槎路，东至机场路，其中机场高速公路横穿新市镇。
片区背景分析：白云区新市及周边区域是广州市主要的生产制造区，也是珠江三角洲区域基层人才最为密集的工业区。
新市墟一带的基础配套设施齐全，但在整体规划上相对陈旧。
近年来，随着人们的环保意识加强，污染严重的加工工厂纷纷迁离，白云区的居住环境得到一定的改善。
另外，白云国际机场的搬迁、白云新城即将建成、萧岗村的旧城改造等，白云区新市居住环境、交通网络、商业氛围、文化氛围将会迎来一个新的提升，对其商业发展也会起到推到作用。
交通状况：做为白云区的区中心位置，其交通已形成网络状，机场高速贯穿整个新市，相连环城高速和华南快速干线，一般出行的公交线路有78、245、803、832等几十条，道路通达性强。
生活配套设施：家乐福超市、好又多超市、广百百货、国美电器、苏宁电器、百信广场、各大银行、学校等，白云区第一人民医院、新市医院等。
片区楼盘及居住消费群体：主要有金碧新城、汇侨新城、富力阳光美居、纵横缤城、元邦航空家园、百顺台花园、和罄雅居、紫薇花园、紫荆花园、白云花园、嘉裕园等，价格在5000-11000元/m2，比起白云区白云大道、同和镇的楼盘，这个价格水平较低的。
这里消费群体多为普通工薪阶层和生意人，属于中低档消费群体。
片区商场分布：主要以百信广场为中心，以及周边临街铺，辐射范围500m。
商圈周边：地理上新市与G5停机坪，万达广场所在的白云新城商圈邻近，直线距离分别需1.4公里和2.4公里。
（白云新城的商圈调研作为另外一个商圈调研，不在此文档呈现）白云商圈内居住氛围逐渐成熟，白云高尔夫花园、白云骏景花园、汇侨新城、海德花园、紫荆花园……众多高素质楼盘林立，消费能力巨大。
尤其是随着政府“北优”政策的实施、白云机场的搬迁，白云新城的人气将会更加旺盛，消费能力将会进一步提高！据保守估计，白云区居民可支配年消费收入达２３７亿元！广百与家乐福正是看中了白云商圈的巨大消费能力与升值潜力才会选择百信广场。
某广场项目整体定位建议报告(PPT 177页)
2009年湖南主要城市经济比较
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0 长沙市
社会消费零售总额(亿 1524.91 元）
生产总值GDP（亿 元）
3744.76
人均GDP（元）
20238
株洲市 364.4 1022.6 27474
湘潭市 186.58 654.76 23672
衡阳市 399.23
株洲市2008年-2009年人均收入总表
年份
2008年
2009年
城镇居民人均收入（元）
15911
17433
农民人均收入（元）
5837
6502
同比增长(%） 12.5 11.4
株洲市2008年-2009年社会零售品消费总额汇总表
年份
2008年
2009年
批发、零售贸易业（亿元）
262.3
299.5
住宿和餐饮业（亿元）
第一产业增加值（亿元）
75.5
96.6
109.6
第二产业增加值（亿元）
311.8
396.3
497.2
第三产业增加值（万元）
218
255.8
302.7
人均地区生产总值 （元/人） 16526
20257
24563
2009年 1022.6 107.8 560.3 354.5 27474
社会经济概况
星联国际机构
37.9
60.4
其他（亿元）
4.5
6.5
社会零售品消费总额（亿元）
304.7
364.4
同比增长(%） 20.3 30.6 12.3 19.6
广州久和新能源汽车产业园项目初步策略方案
● 项目初步发展思路
│ │ 丹麦科技地产研究院 DENMARK TECHNOLOGY LAND PROPERTY INSTITUTE
பைடு நூலகம்
广州中麦房地产策划机构
GUANGZHOU ZHONGMAI REAL ESTATE MARKETING CO.,LTD.
目录–
第一部分：项目区域背景研究 第二部分：项目总体推进思路 第三部分：项目功能及市场定位 第四部分：中麦服务内容及优势
项目背景– 白云四大商业中心
白云万达广场
观察：万达广场开业以来，白云新城商铺价值像 坐直升机急速上升。目前白云万达广场室内购物 中心首层商铺租金800-1200元/平方米/月，二 层600元 /平方米/月。室外步行街商铺目前二手 市场成交活跃，售价10万-15万元/平方米，租 金200-300元/平方米/月。
“一轴多点”，就是以正在续建的空港大道为轴，加快沿线片区及地铁站点周边开 发建设，打造一镇街一经济亮点，形成多点支撑的发展格局。
南部的白云新城CBD │北部的空港经济区│西部的先进制造业和现代物流区│东部的绿色生态健康产业区
项目背景– 白云区商业布局
白云区2009年公布的《白云区临空产业发展规划(2009-2020)》提到，未来白云新城将成为白云区的总部区，承接广州中心城区和空港经济双辐射，发展成为高端 服务功能不断强化的总部经济集聚区。五号停机坪、太阳城广场、百信时尚商业街、金沙洲综合商业城等都是规划里面的百亿经济项目。……
现状：有人说，一个绿地中心，引领一个时代的 繁华。白云绿地中心的奠基，也预示着白云区新 地标的诞生。
百信广场
观察：百信广场是白云新城商圈首个商业项目， 位于机场路汇侨新城南侧。商场共4层，经营面 积11万平方米，配套有1500个停车位；以百货、 超市为主导，兼有电影院、电玩、文化娱乐、中 端时尚主题餐厅等业态。
│ │ 丹麦科技地产研究院 DENMARK TECHNOLOGY LAND PROPERTY INSTITUTE
பைடு நூலகம்
广州中麦房地产策划机构
GUANGZHOU ZHONGMAI REAL ESTATE MARKETING CO.,LTD.
目录–
第一部分：项目区域背景研究 第二部分：项目总体推进思路 第三部分：项目功能及市场定位 第四部分：中麦服务内容及优势
项目背景– 白云四大商业中心
白云万达广场
观察：万达广场开业以来，白云新城商铺价值像 坐直升机急速上升。目前白云万达广场室内购物 中心首层商铺租金800-1200元/平方米/月，二 层600元 /平方米/月。室外步行街商铺目前二手 市场成交活跃，售价10万-15万元/平方米，租 金200-300元/平方米/月。
“一轴多点”，就是以正在续建的空港大道为轴，加快沿线片区及地铁站点周边开 发建设，打造一镇街一经济亮点，形成多点支撑的发展格局。
南部的白云新城CBD │北部的空港经济区│西部的先进制造业和现代物流区│东部的绿色生态健康产业区
项目背景– 白云区商业布局
白云区2009年公布的《白云区临空产业发展规划(2009-2020)》提到，未来白云新城将成为白云区的总部区，承接广州中心城区和空港经济双辐射，发展成为高端 服务功能不断强化的总部经济集聚区。五号停机坪、太阳城广场、百信时尚商业街、金沙洲综合商业城等都是规划里面的百亿经济项目。……
现状：有人说，一个绿地中心，引领一个时代的 繁华。白云绿地中心的奠基，也预示着白云区新 地标的诞生。
百信广场
观察：百信广场是白云新城商圈首个商业项目， 位于机场路汇侨新城南侧。商场共4层，经营面 积11万平方米，配套有1500个停车位；以百货、 超市为主导，兼有电影院、电玩、文化娱乐、中 端时尚主题餐厅等业态。
广州大学城项目市场定位分析报告
风险评估与应对措施
加强技术研发和合作，引进先进技 术，提高项目产品的技术含量和竞 争力。
制定财务预警机制，加强财务管理 和监控，及时发现和解决财务风险 问题。
市场风险
技术风险
管理风险
财务风险
对目标市场进行深入分析，了解市 场需求和竞争状况，及时掌握市场 变化，调整市场策略。
建立完善的管理机制和流程，加强 团队建设和培训，提高项目管理的 效率和执行力。
政策法规
遵守相关政策法规，合理规划项 目，确保项目合法合规。
04
项目产品定位
建筑类型
以住宅、商业、教育设施为主，适当配置 休闲、娱乐等公共设施。
户型设计
根据目标客户群的需求，设计不同户型以 满足不同需求。
装修标准
提供不同装修标准，满足客户个性化需求 。
配套设施
配备完善的生活配套设施，如超市、餐厅 、医疗中心等。
机遇识别
抓住广州大学城内学生和教职工的需求，以及周边地区的发展机遇，本项目有望取得更大的市场份额 。
03
项目定位分析
项目定位策略
01
目标客户群
以大学生、教职员工、周边居民 为主。
竞争环境
分析竞争对手的优劣势，扬长避 短，打造差异化竞争优势。
03
02
土地资源
充分利用土地资源，以规划建设 适应市场需求的高品质建筑。
3
广州大学城的建设旨在提高广州的高等教育水 平，促进科研成果转化，提升城市综合竞争力 。
项目地理位置
广州大学城位于广州市南部，距离市中心约30公里，距离广 州市白云国际机场约40公里。
广州大学城周边有多条高速公路、铁路和城市轨道交通线路 贯穿，交通便利。
项目周边环境
广场商业项目商业定位报告(ppt 83页)
谨呈：协和集团
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面 许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面 许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
白云区商圈规划 ppt课件
百信广场拥有优质的品牌租户资源，现拥 有各式品牌500多个，其中包括广百百货、 家乐福超级市场、ZARA、优衣库、Vero Moda、Five plus、APPLE苹果专卖店、金 逸电影院、胜道运动城等诸多知名品牌。
二；广园新村商圈
以广园新村好又多为核心的居 住密集型商圈，拥有庞大的常 住居民消费能力，又是靠近白 云新城而发展时间最长的商圈。 区内有景泰步行街、好又多、 麦当劳、真功夫等品牌商家， 社区商业氛围浓厚
嘉裕太阳城 南方医 院
写字楼大厦 居民社 区
写字楼上班族、社 区居民 医院病人
客 南方医院
流 动 线
嘉裕太阳城广场选址广州大道北最繁华的 南方医院地段，总建筑面积7万平方米， 总投资超过6亿元，是目前白云区规模最 大、档次最高的集购物、饮食、休闲娱乐 于一体的综合体验式购物广场。嘉裕太阳 城广场是获得白云区政府支持的重点项目， 发展商不吝工本打造该项目。 该广场由 香港著名的吕元祥规划设计公司进行整体 规划设计，设计水平与国际顶尖商场看齐， 以五星级酒店的装修标准营造出一流的高 档购物环境，就装修而言，该广场完全可 以跻身目前广州最高档的Shopping Mall行 列
地铁：地铁三号线梅花园站 公交十一条
行业业态
主要竞 争对手
味千拉面 万岁寿司
大西豪
景泰步行街：位于白云区广园中路松柏大 街，毗邻机场路、白云大道，是广园新村 位于中心地带，景泰步行街附近。走出去 三分钟就是广园新村公交车站，有麦当劳， 天达酒店，车站，医院，各类银行，两大 菜市场，汇聚肯德基、真功夫、百丽、特 乐路、百事、安踏、同仁堂，东方眼镜等 一批社区街铺商业，人流非常畅旺，
随着广州大道北新住宅小区落 成，周边专业市场和货运场搬 迁推出，商业项目陆续出现。 目前由嘉裕太阳城广场、君华 香柏广场、摩登百货圣地店、 广百佳润广场、梅花园商业广 场等大型商业、高级公寓、高 级生活住宅社区等组成。商圈 整体人流量较少，，消费能力 较低。
二；广园新村商圈
以广园新村好又多为核心的居 住密集型商圈，拥有庞大的常 住居民消费能力，又是靠近白 云新城而发展时间最长的商圈。 区内有景泰步行街、好又多、 麦当劳、真功夫等品牌商家， 社区商业氛围浓厚
嘉裕太阳城 南方医 院
写字楼大厦 居民社 区
写字楼上班族、社 区居民 医院病人
客 南方医院
流 动 线
嘉裕太阳城广场选址广州大道北最繁华的 南方医院地段，总建筑面积7万平方米， 总投资超过6亿元，是目前白云区规模最 大、档次最高的集购物、饮食、休闲娱乐 于一体的综合体验式购物广场。嘉裕太阳 城广场是获得白云区政府支持的重点项目， 发展商不吝工本打造该项目。 该广场由 香港著名的吕元祥规划设计公司进行整体 规划设计，设计水平与国际顶尖商场看齐， 以五星级酒店的装修标准营造出一流的高 档购物环境，就装修而言，该广场完全可 以跻身目前广州最高档的Shopping Mall行 列
地铁：地铁三号线梅花园站 公交十一条
行业业态
主要竞 争对手
味千拉面 万岁寿司
大西豪
景泰步行街：位于白云区广园中路松柏大 街，毗邻机场路、白云大道，是广园新村 位于中心地带，景泰步行街附近。走出去 三分钟就是广园新村公交车站，有麦当劳， 天达酒店，车站，医院，各类银行，两大 菜市场，汇聚肯德基、真功夫、百丽、特 乐路、百事、安踏、同仁堂，东方眼镜等 一批社区街铺商业，人流非常畅旺，
随着广州大道北新住宅小区落 成，周边专业市场和货运场搬 迁推出，商业项目陆续出现。 目前由嘉裕太阳城广场、君华 香柏广场、摩登百货圣地店、 广百佳润广场、梅花园商业广 场等大型商业、高级公寓、高 级生活住宅社区等组成。商圈 整体人流量较少，，消费能力 较低。
广州中山兴中广场、步行街及大信广场深入分析(41页)
中山市与广州市相距约100公里，驾车约需1小时20分。
中山石歧市区主要商业物业分布
兴中广场
大信-新都会
国际酒店 富华酒店
喜莱登酒店
5星级酒店集中
中山百货 中恳百货
假日广场
兴中广场项目现状相片
中恳大厦 及 中恳百货
A地块
兴中广场项目现状相片
ห้องสมุดไป่ตู้
B地块
A地块
兴中广场项目现状相片
另一待开发之澳利高商业广场
C地块
B地块
处于周边商圈的纽带位置
市政公共广场文化功能
规划理念: “连接” 及 “延 续”
A地块规划简介
A地块规划简介
A地块主体为10层设计，建筑面积为28000平方米
A地块规划简介
A地块规划简介
A地块规划简介
A地块规划简介
B地块规划简介
地块主体建筑为五层设计，建筑面积逾85000平方米的商业中心地块，临江面设置休闲餐饮 和休闲设施，临街设置国际一二线零售品牌 。按照其规划，百货区域在该建筑的首层及一、 二层的部分。
B地块
A地块
步行街入口
步行街内相关相片
步行街内相关相片
大信-新都会
位 置: 中山石歧区莲塘东路及莲塘北路交界 商业面积: 15万平方米 楼 层: 7层 停 车 位: 1000余个 发 展 商: 大信置业
平面图(主力店分布)
室内天幕垂直高度约30米,面积达1500平方米 但广场内的临时展销位较杂乱,相关场内的广告位设置也不甚美观
场内相片
场内相片
二层 面牵一线 新开业
周边商业街相片
商场周边的住宅底商也与大信新都会商场的外围独立街铺组成商业街
周边商业街相片
中山石歧市区主要商业物业分布
兴中广场
大信-新都会
国际酒店 富华酒店
喜莱登酒店
5星级酒店集中
中山百货 中恳百货
假日广场
兴中广场项目现状相片
中恳大厦 及 中恳百货
A地块
兴中广场项目现状相片
ห้องสมุดไป่ตู้
B地块
A地块
兴中广场项目现状相片
另一待开发之澳利高商业广场
C地块
B地块
处于周边商圈的纽带位置
市政公共广场文化功能
规划理念: “连接” 及 “延 续”
A地块规划简介
A地块规划简介
A地块主体为10层设计，建筑面积为28000平方米
A地块规划简介
A地块规划简介
A地块规划简介
A地块规划简介
B地块规划简介
地块主体建筑为五层设计，建筑面积逾85000平方米的商业中心地块，临江面设置休闲餐饮 和休闲设施，临街设置国际一二线零售品牌 。按照其规划，百货区域在该建筑的首层及一、 二层的部分。
B地块
A地块
步行街入口
步行街内相关相片
步行街内相关相片
大信-新都会
位 置: 中山石歧区莲塘东路及莲塘北路交界 商业面积: 15万平方米 楼 层: 7层 停 车 位: 1000余个 发 展 商: 大信置业
平面图(主力店分布)
室内天幕垂直高度约30米,面积达1500平方米 但广场内的临时展销位较杂乱,相关场内的广告位设置也不甚美观
场内相片
场内相片
二层 面牵一线 新开业
周边商业街相片
商场周边的住宅底商也与大信新都会商场的外围独立街铺组成商业街
周边商业街相片
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
14.2 2007
9.6 2008
9.2 2009
10.3 2010
中国经济仍然是全球经济发展中最具活力的国家之一，发展潜力被世人所看好。
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
良好的经济增长势头对国内房地产行业而言是长远的利好，有助于住宅地产和商 业地产的蓬勃发展。 国内经济整体发展良好，但也存在一定问题与风险。根据国家统计局的调查，经 济学家认为中国经济面临的主要问题与风险中，“通胀压力增大”、“房地产调控 难见成效”、“民间资本缺乏出路”分别占 78.5%、56.9%、52.3%。这三大问题与 风险，都能对国内房地产市场产生较大影响；从侧面可以看出，通胀、调控难见 成效、民间资本无出路都对目前普遍较高的房价有一定支撑作用。 因此，从经济发展势头或经济面临问题等方面判断，未来国内房价出现大幅下 降的可能性不大。
70 个大中城市房屋销售价格涨跌幅度（月度同比）
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
◆2010 年 10 月 19 日，央行突然宣布自 2010 年 10 月 20 日起上调金融机构
广州市白云区白云新城项目可行性研究报告
人民币存贷款基准利率，房贷利率相应提高。 ◆2010 年 10 月底，多家银行纷纷表示收到通知，将于 11 月 1 日起，全面
取消房贷 7 折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的 85%。
2）文化中心区 功能定位：集中规划了市级文化休闲设施，主要包括广东画院、广州画院、 城市规划展览中心、岭南文化中心、广州博物馆和白云公园等。通过这些文化休 闲设施与便利公共交通相结合，从而大大提升了整个地区的城市功能和文化形 象。 3）商业中心区 功能定位：商贸综合体片区位于白云新城中部，是地铁二号线和地铁 14 号 线交汇地段——白云新城站公共交通枢纽，依托其突出的交通优势，发展商贸综 合体建筑，并通过步行系统连接老航站楼改建商业中心、步行商业街、西入口公 园等，使之形成具有现代特色的集商业贸易，酒店服务，休闲设施、公共休憩空 间于一体的现代新城综合体片区。 白云新城是广州城区内重点规划的新城，政府重点支持开发，成为继珠江新城外 广州城市最受瞩目的重点开发区域，其发展前景大好。合理的城市规划、有力的 政府支持、优越的居住环境、完备的商业配套、便利的轨道交通等，都是白云 新城未来价值之所在。现时，商业开发实力强劲的万达广场入驻开业，突显出白 云新城商业价值之高，对周边商业带动作用明显；而广州市新地王亦出现在白云 新城，由保利以 20605 元/㎡的楼面地价创造，预示着白云新城住宅市场充满机 遇，将大有可为。
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电玩50元/平方米 电影院38元/平方米
百信广场
对各业态进行租金的整体提升
改变二期A区平面布局，将1楼和2楼铺面重新分割和联动，提高 租金价格。改变三期3楼平面布局，利用UNIQLO的带动效益
提高具体个别商铺的租金单价
连锁品牌
九牧王 歌莉娅 莎莲奴 TOUCH 古川崎 百丝 卡佛连 淑女屋 emu ebase 5+ VERO MODA
20%
5%
150
12-20%
%
30天 60天
1期3楼 1期4楼、2期2楼
通过以上六项措施，在未来5年内，合计将实现租金总收入12.3
亿，平均实现104%的增长。
单位： 万元
现状 2011年总收入 租约到期租金增长
租金 连廊及西通道的面积增加 增长 家乐福、广百、车库调整
小计 租金收入合计
租金增长
广百清离后的租金收入
广百仓库 广百百货 广百百货 广百电器
合计
楼层
B1 1F 2F 3F
建筑面积
999 4,498 4,688 3,090 13,275
实用面积
436 3,516 3,719 2,536 10,207
单位：元
单价 780 600 400 300 460
月 度 租金收入 340,369
各项工作指标分解
四期停车场新增临街商铺，租赁收入预计
单位：元
2013年
面积（平方米）
租金单价
月租金收入
2013年租金收入
2014年租金收入
2015年租金收入
2016年租金收 入
四期地块临街 商铺
4,800
400
1,920,000 23,040,000
24,192,000
25,401,600 26,671,680
38,912,491
40,858,115
42,901,021
一期4楼
7,560
150 1,134,000
-
13,608,000 14,288,400 15,002,820 15,752,961
合计
16,349
501 4,222,293
-
50,789,468 53,322,844 55,982,889 58,775,935
各项工作指标分解
连廊、西通道租赁收入预计
单位：元
2012年 西通道 连廊 总计
面积增加 （平方米）
租金单价
月租金收入
2012年租金收 2013年租金 2014年租金 2015年租金收 2016年租金收
入
收入
收入
入
入
521
600
312,600
3,751,200 3,938,760 4,135,698 4,342,483 4,559,607
面积构成
核心目标消费群
11万平方米
四期 0.48 万
二期1.2 万 平方米
一站式综合型购物中心
+ 一期地上自有产权5.1万平方
米
一期地上售出0.4万平方米
时尚潮流馆
+ 三期2.3万
平方米
四期0.48 万平方米
+ 年轻流 一期地下1.1
行地带 万平方米
二期1.2 万 平方米
建议从六个方面对项目进行优化
单位：元
2013年
面积（平方 米）
租金单价
月租金收入
2012年租金收 入
2013年租金收 2014年租金收 2015年租金收 2016年租金收
入
入
入
入
家乐福租金增长
121,954
121,954
121,954
121,954
家乐福搬迁至5 楼，2-3楼增加的 面积
8,789
351 3,088,293
-
37,059,514.8 0
连廊及西通道 出租
2013年 到期租约调整 四期地块停车场建成，增加 4800平方米的临街商铺产生租 金收益 一期 家乐福2、3楼部分搬迁 至5楼，增加租金单价 一期4楼新增租赁面积招租 一期2、3楼原家乐福面积重 新租赁
2014年 到期租约调整
2015年 到期租约调整
2016年 到期租约调整
广百到期，商 铺自主经营
单位：元 备注
根据8-9月份的车位收入推算 暂无数据 暂无数据
各项工作指标分解
到期租约调整
单位：元
2012年到期 2013年到期 2014年到期 2015年到期 2016年到期 合计
2012
2013
2014
2015
2016
合计
757,992 2,897,836 3,544,880 4,224,277 4,937,644 16,362,629
2011年租金收入（现状）
项目
租金收入（不含售出未返租商铺） 物业管理费 停车位收入 广告位收入 促销活动收入 合计
月度租金收入 全年租金收入
8,708,600 910,797 450,000
104,503,201 10,929,558 5,400,000
10,069,397
120,832,759
2F
2915 3273
临街商铺、小商 铺、金银首饰、 钟表、化妆品、
鞋包
小商铺
1F 2915
B 1
2100
电影院
电玩
时尚连锁服饰品 牌
时尚连锁服饰品 牌
时尚连锁服饰品 牌
车库
2期：年轻潮流地带
楼 层
建筑面积
业态
连廊
3F 1427 2F 6046
美容美发 餐饮、零售
1F 4498
零售
对各业态进行租金的整体提升
857
B21 朵以
857
B22 丽人诗歌
857
B25 B-TWO
857
B26 异形
857
B27 YARN BOSS
857
B36 帝仕侨车
857
B37 魔斗士
857
品牌
实用面积
租金单价（实 用面积）
味千拉面 277.51
155.89
棒约翰 麦当劳
319.84 331.60
132.86 150.94
浅草寿司 340.20
租金单价（实 用面积）
463 600 659 786 448 614 426 395 333 1053 286
413
铺号 品牌
租金单价（实 用面积）
B18 汇香坊
321
B10 东京快车
857
B11 潮流指标
857
B12 淑女时代
857
B15 招积兔
857
B17 安奈蒂
857
B19 高尼奥
857
B20 哆啦A梦
2,109,516 1,487,468
760,707 4,698,060
讨论时间
谢谢！
假定：200米临街面、12米进深、2层
各项工作指标分解
广百百货到期，自主经营，租赁收入预计
2015年
2015年租金收入
广百到期，自营租金收入 56,376,715
广百原有租金收入
670,797
租金增幅合计
55,705,918
2016年租金收入 59,195,551 670,797 58,524,754
6,594,759 14,970,400 18,312,352 21,821,402 61,698,912
6,686,122 11,914,565 12,964,924 31,565,611
994,569 1,973,002 2,967,571
12,995,142 12,995,142
757,992 9,492,594 25,201,402 35,445,763 54,692,115 125,589,865
租金单价
134元/平方米
中华广场Taste 超市
租金单价 106元/平方米
电玩150元/平方米 中华广场
电影院125元/平方米
超市80元/平方米 百信广场
天河城广场 Jusco超市
电玩80元/平方米 花城汇 电影院38元/平方米
百信广场
电玩83元/平方米 广百新一城
百货66元/平方米
超市48元/平方米 百信广场
金银珠宝钟表 化妆品 鞋包
年期 最低租金单价 提点率 每年租金增幅
3年
600
8-12%
5%
3年
600
25%
5%
3年
600
12-15%
5%
免租期 15天 15天 15天
位置 1期1楼 1期1楼 1期1楼
本地连锁品牌服饰 2+1年
400
15-20%
5%
30天
1期2楼
本地服饰 餐饮
2+1年 3+2年
300
192.43
绿茵阁 仙踪林 必胜客
380.01 396.44 438.54
131.58 75.25 170.76
除已增加的连廊、西通道外，四期停车场临街商铺、三期与四 期停车场相邻的面、车道外移，均有可能增加项目的可租赁面 积
可以从年期、单价、提点率、每年租金增幅、免租期等方 面标准化租赁条款，达到保证租金收益的目的
156%
2016年
12,083 5,469 1,623 14,397 21,489 33,573
178%
合计
60,416 12,559 7,217 43,241 63,017 123,433
104%
年份 可租赁面积 总租金收入 总租金单价 租金单价增幅