绿城翡翠城法式花园洋房价值梳理(10月稿)
绿城法式合院解读
绿城法式合院适合建设在城市郊区或旅游景区等环境优美、 配套设施完善的地段，能够充分展现其独特的建筑魅力和价 值。
05 绿城法式合院的未来发展 与趋势
市场前景与需求分析
市场需求增长
随着人们对高品质居住环境的需求增加，绿城法式合院作 为高端住宅市场的一员，其市场需求呈现增长趋势。
市场竞争格局
配套设施与服务
01
02
03
完善的安保系统
社区配备先进的安保设施， 包括监控系统、门禁系统 等，确保住户的安全与隐 私。
专业的物业服务
绿城法式合院提供专业的 物业服务，包括清洁维护、 绿化养护、设施维修等， 确保住户生活无忧。
丰富的商业配套
社区周边配备各类商业设 施，如超市、餐厅、咖啡 馆等，满足住户日常购物 和休闲需求。
素，为住户提供一个宁静、惬意的休憩场所。
社区文化
邻里互动与活动
绿城法式合院注重社区文化建设，组织丰富多彩的邻里活动，增进 住户之间的交流与互动，营造温馨和谐的社区氛围。
文化交流平台
社区内提供图书阅览、艺术展览、文化讲座等平台，满足住户对文 化生活的需求，提升整个社区的文化品质。
节日庆典与民俗活动
在重要节日和民俗活动期间，社区会举办相应的庆祝活动，弘扬传统 文化，增强住户的归属感。
园林景观
法式园林风格
绿城法式合院的园林景观以法式 园林风格为主，强调轴线对称、 层次分明，营造出优雅、宁静的
园林氛围。
多样的景观元素
园林中包含草坪、花坛、喷泉、 雕塑等多种景观元素，丰富了园 林的视觉效果，为居住者提供了
多样化的休闲空间。
与建筑相互呼应
园林景观与建筑相互呼应，将室 内外的空间融为一体，增强了居
绿城八大产品系列赏析
目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读绿城平层官邸以3至4层的低层公寓为产品形态，同时又具有别墅的功能品质。
建筑借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉迪奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑的规律范式建造的官邸式建筑群。
2007年5月，绿城用4年磨砺出来的第一个平层官邸项目—北京御园开盘，一个月时间，创造了高档社区销售套数、销售额、销售单价三个第一，并吸引了大量业内人士及开发商的看盘与关注，不少外地开发商特意飞赴北京参观，媒体报道称之为“御园现象”。
而在杭州，北京御园的江南版—留庄受到了市场的广泛关注，成为高端消费群所推崇的理想居所。
从誉满业界的绿城桂花园多层系列，到以别墅手法打造的平层官邸式公寓，绿城以其精雕细琢的别墅品质，完成了对公寓甚至对别墅的双重提升。
绿城的平层官邸是在哪类产品上的提升似乎并不重要，重要的东西只有两个，一是高品质，二是形式上的创新。
吸引大量业内人士甚至外地开发商参观北京御园的一个重要原因，是其新古典主义的建筑令市场耳目一新，业内专家认为，北京御园的建筑绝对堪称百年经典。
北京御园和杭州留庄两个项目都地处人文命脉十分丰厚的“皇缘”地段，有着显赫而悠久的皇族根基，又深蕴大自然的恩泽，拥有无法复制的稀缺资源。
在皇脉之上，绿城找到了兼备感性诉求与理性寄托的新古典主义，借鉴欧洲古典皇家宫廷建筑元素，吸取文艺复兴时期建筑精髓，设计与美感效果建立于数学与透视学基础之上，追求整体恢弘与庄重，力求和谐对称，纯石材外立面大方简洁，方寸之间，尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一。
【成都楼市】华润置地翡翠城二期定价报告
ü 4、综合供需关系、折扣因素、总价因素、客户心理因素等，评估其每个销售单 位价格的合理性，调整价格体系，最终制定销售价格表（包括底价和面价）。
PPT文档演模板
【成都楼市】华润置地翡翠城二期定 价报告
Ø （四）定价原则
ü 1、客户敏感度原则
此次定价，将会总结以往翡翠城客户的价值敏感点，并综合考虑可类比竞争 对手价值点，将价格细分至地段、产品、软环境等三个大项数十价值因子中。并 在制定产品均价、户型及单元均价、各销售单位价格等不同阶段，根据客户的敏 感度，对各价值因子的重要性进行排序，并赋予相应的权重，最终制定出翡翠城 二期价格。
ü 2、价格的连续性（惯性）
一般情况下，人都会有惯性的思维。人们去统计分析前几年的数据表现，试 图找到其中的规律，并运用此种规律对未来进行预测。股票如此，经济发展如此， 房地产价格亦如此。在边际条件不变的情况下，这是一种相对科学的方法。
去年成都的整体房地产市场价格上涨的惯性，在政府的政策性宏观调控下， 已大大缓解，房价快速增长的态势已经得到遏制。根据最新的《2005成都房价意 见》调查，85％的人认为成都的房价年涨幅在5-8％比较合理（房管局资料）。而 根据统计局最新资料显示，1-5月成都的整体房价上涨7.7％，增幅同比去年大幅降 低，成都房地产价格的增长已进入缓慢增长期，但其增长的惯性还未消退。
房地产行业绿城翡翠城概念提报方案
从地块理解：2016年翡翠城两大关键词——西南和西北
西南区
产品类型：毛坯高层 可售套数： 102套 可售金额： 18104万元 主力面积：90方、170方
月光院子 产品类型：法式合院 可售金额：73556万元 主力面积：250方、285方、330方
环碧苑、印月苑以及荷苑 产品类型：法式花园洋房 可售金额：42674万元 主力面积： 130-180㎡ 库存周期：两年以上
内容：首先制作一部视频，通过知名心理 学家对家庭人员的分类采访，反映出主人 与家人对幸福生活的不同认知，唤起大众 对家人真实想法的关注度，进而发布活动 招募。 报名：通过微信报名形式，引出后期活动 落地阶段的大型家庭真人秀。 渠道：视频在微信朋友圈、微博、优酷土 豆、腾讯视频、爱奇艺等平台上线。
病毒视频传播：
真人秀海报：
翡翠城·月光院子+logo
月光院子竞品比对表
项目
月光院子
西溪玫瑰 西溪明珠 西溪风情 【观止】 绿城·西溪 融庄 西溪院子
建筑面积 （㎡）
250—330
240—340 272—360 280—460 270—320 200—244
建筑形态
户型格局 南向面宽
地上仅两层、 双层高地下 全套房 室
12—14m
地上三层、 地下一层
法式合院 法式合院
西北区
物业类型：精装高层 可售套数： 871套 可售金额： 127388万 元
主力面积： 90-160㎡ （大户型为主） 总价段： 140-280万
西南区
存量周期 产品类型
面积段
总价段
6个月内
住宅
90㎡、177㎡ 140万，260万
绿城翡翠城规划分析
一期
分期 （20052007）
426套， 容积率1.3 多层洋房 小高层公寓
二期
（20062007）
326套 容积率1.3 多层洋房 小高层公寓
三期
（20082010）
1429套， 容积率1.3 多层洋房 小 高层公寓
规模 产品 类型
资 讯
道路交通 从杭州市区可以通过天目山路、西溪路经过五常大道或02省道 至翡翠城，可通过文一西路经高教路至翡翠城,506,356和快速 公交B4均可到达 轨道沿线：3号线（规划中）
资 讯
四期
（2010至今）
300套， 容积率1.3 多层洋房 景观高层
西溪景 观公寓 规划中 三期 （建设中） 翡翠 法式公寓 天地 （建设中） 二期 南加州风格 高层公寓 高层公寓 三期 （规划中） （已交付） 地中海 一期 桂花城系列 排屋 庭院洋房 高层公寓 （即将交付） （规划中） 法式公寓 （已交付） （建设中）
配套信息
车 位 数： 车位总数:2125车位数:地下2125个; 车位配比： 1:1 周边商业： 5万平方米的翡翠城社区商业中心（引入联华超市、苏 宁电器、知味观、中国农业银行等20余家），宏丰家居城，21万方 商业综合体印象城，已引进沃尔玛山姆会员店、玛莎百货、中影国 际、将近50家知名餐饮以及ZARA、H&M等众多品牌。西溪天堂酒 店集群，淘宝城，闲林商业服务中心（规划中）。 周边景观： 西溪湿地 周边公园： 市政广场 周边医院： 翡翠城社区卫生服务站、杭州西溪医院 周边学校： 社区内绿城育华翡翠城幼儿园，杭师大附小，闲林二小， 杭州英特外国语学校，五常中心小学，西湖高级中学、杭州市青少 年宫城西分校。
资 讯பைடு நூலகம்
资 讯
定价方法之市场比较法
定价方法之市场比较法市场比较法定价一、方法简介从市场的角度来看，房地产物业的价格应该是一个综合性指标的近似函数，可表示为；一般我们可以近似的取成多项式，如果我们能够确定市场上现有在售物业的价格及对应的综合性指标，那么根据n对的值，我们就可以根据数学方法确定系数，从而确定函数的表达式。
函数确定后，我们就可以根据一定的标准，判断出翡翠城项目的综合性指标，代入函数中，即可求出翡翠城项目的市场价格。
影响物业售价的综合性指标又是受多个因子影响的综合值，包括位置、交通、物业类型、交房标准……等等，而每一个因子影响价格的权重又是不同的，所以我们首先应该确定这些因子及其相应的权重。
上述内容确定后，我们就可以根据事先的约定，对每一个调查物业的影响其价格的每一个因子打分，再有如下公式确定调查楼盘的综合性指标：，从，为权重，为价格影响因子分值。
二、确定影响因子、权重、分值标准影响因子权重（0～1）分值主要衡量指标分值（0～5）位置 0.5 1、内环、一环、二环、三环 2、东、南、西、北3、距离片区中心远近周边配套 0.5 1、城市基础设施：供水、电、气2、服务设施：文化教育、医疗、邮电3、片区成熟度交通 0.5 1、道路系统2、公交数量、站点数量周边环境 0.4 1、临水；2、临公园；城市规划 0.3 1、规划期限；2、规划所在区重要性3、规划方向现房或期房 0.4 1、现房 2、期房装修标准 0.4 1、毛坯 2、厨卫精装 2、整体精装物业管理 0.3 1、物管费 2、服务楼盘规模 0.2 1、总占地 2、建面 3、户数楼盘规划 0.3 1、园林 2、建筑 3、会所 4、商业 5、学校 6、医疗外立面 0.3 1、差异化 2、醒目 3、新颖 4、高档 5、感观舒适户型 0.3 1、功能布局 2、尺度 3、私秘性 4、有无明显缺点建筑质量 0.2 1、施工单位 2、口碑开发商 0.1 1、背景 2、知名度 3、品牌 4、客户资源广告 0.1 1、频率 2、创意 3、媒体选择三、确定调查物业及相应分值表一花园洋房多层项目名称因子/权重万科金色乐章中海名城锦官新城河滨印象国信公寓银都花园翡翠城位置 0.5周边配套 0.5交通 0.5周边环境 0.4城市规划 0.3现房或期房 0.4装修标准 0.4物业管理 0.3楼盘规模 0.2楼盘规划 0.3外立面 0.3户型 0.3建筑质量 0.2开发商 0.1广告 0.1楼盘得分－楼盘售价－得到函数：根据翡翠城楼盘得分，代入函数，得到翡翠城项目花园洋房售价：表小高层小高层项目名称因子/权重国信公寓望江嘉苑南府锦水漪袅铜丽都花园D区中海名城一期翡翠城位置 0.5周边配套 0.5交通 0.5周边环境 0.4城市规划 0.3现房或期房 0.4装修标准 0.4物业管理 0.3楼盘规模 0.2楼盘规划 0.3外立面 0.3户型 0.3建筑质量 0.2开发商 0.1广告 0.1楼盘得分楼盘售价得到函数：根据翡翠城楼盘得分，代入函数，得到翡翠城项目花园洋房售价：四、最终确定翡翠城项目售价根据上述市场比较分析，得到翡翠城项目的售价为：物业类型花园洋房小高层售价（报价）最终成交价集团内部价格置地会诚意会员价一次性付款五、车位的调查楼盘名称售价车位比车位类型售价租价备注万科金色乐章中海名城锦官新城河滨印象国信公寓银都花园望江嘉苑南府锦水漪袅铜丽都花园D区。
绿城杭州翡翠城多层公寓二期开盘方案(评审稿)
1
发展绿城·翡翠城公寓二期开盘方案
目录：
第一部分 开盘销售背景 一期销售概况介绍 意向客户积累 目前市场分析
20以下 3%
31-35 22%
21-25 6%
26-30 17%
50以上 46-50 41-45 36-40 31-35 26-30 21-25 20以下
从客户的年龄构成上来看，主要集中在 31—40 岁之间，说明这个年龄段是主要购买 人群。另外 20—30 岁之间和 41—50 岁之间这两个年龄段也占了相对较大的比例，20—30 岁之间往往是首次购房的主体人群，而 41—50 岁之间一般看中环境，以换房为主，这与 前期意向登记客户的问卷调查相一致。
3
项目 数量(套) 百分比(%)
发展绿城·翡翠城公寓二期开盘方案
翡翠城一期公寓销售表
已签合同 协议未转合同 未售房源
343
26
57
80.52
6.1
13.38
合计 426 100
已签合同 80.52%
已签合同
协议未转合同
未售房源 13.38%
协议未转合同 6.10%
未售房源
（2）退房原因分析
经统计有 34 套房源要求退房，占了协议总数的 8.46％。集中选房期签订协议的客户 办理退房的有 25 位（其中员工 3 位），后期签订协议的客户办理退房的有 9 位。提出的退 房原因主要集中在三个方面：（1）资金不足 23 位；（2）宏观政策影响 5 位；（3）户型不 理想 6 位。从我们与客户交流中得知，这部分客户以投资为主，同时受当前政策影响较大， 暂时抱观望态度。
绿城翡翠城翡翠天地商业中心定位报告
商业中心将与商户建立合作关系，共同开展 市场推广、活动策划和客户服务等活动。
05
市场推广策略
广告推广
电视广告
通过在热门电视节目播放广告，吸引广泛观众的注意 力。
网络广告
利用社交媒体、搜索引擎和网站广告，将信息传递给 目标客户。
户外广告
在城市主要路段、公交车站和地铁站设置广告牌，提 高品牌知名度。
提升区域经济
商业中心将吸引周边地区的消费者和商家，促进 区域经济的发展。
风险评估
市场风险
市场需求变化、竞争加剧等因素可能导致商 业中心出租率和收益下降。
建设风险
工程延期、成本超支等问题可能影响项目的 按时交付和对商业中心的运营产生影 响，如租金限制、税收政策等。
经营风险
活动策划
促销活动
举办节假日促销、折扣 活动等，吸引消费者光 顾。
文化活动
组织艺术展览、音乐会 等文化活动，提升商业 中心的文化氛围。
亲子活动
举办儿童游乐、亲子互 动等活动，吸引家庭客 户。
合作推广
品牌合作
与其他知名品牌合作，共同举办活动或推出 联名产品。
行业合作
与相关行业协会、商会合作，拓展业务渠道。
大型购物中心
绿城翡翠城周边拥有数家 大型购物中心，提供各类 商品和服务，满足消费者 一站式购物需求。
餐饮娱乐设施
周边聚集了众多餐饮店、 KTV、电影院等娱乐休闲 场所，为消费者提供多样 化的休闲选择。
社区商业
周边小区底商和街边小店， 提供日常生活所需的便利 购物和社区服务。
目标客户群体
01
中高收入家庭
差异化竞争
通过提供特色品牌、优质服务和创意营销，实现与竞争对手的差异 化竞争。
杭州绿城地产翡翠城项目策略思考
整体市场概述
➢08年杭州房地产市场整体趋冷，成交量急剧下降，新政 刺激作用不明显，市场观望氛围依然较浓； ➢市场处于调整期时，近郊板块往往没有市区板块抗跌， 消费者对闲林板块预期不乐观，销售抗性增大； ➢面对楼市的不景气，09年本项目要想取得骄人佳绩除应 增加客户的积累量，还应通过强化项目品牌影响力来实现 客户的有效转化。
“06年…五月底开始摇号，有很多人没摇到，后来一下子房子就冷下来了…过 了一年半或两年又跑到翡翠城来…路过，或者偶然听到翡翠城现在又在卖房子 ，他可能跑过来会这样讲‘翡翠城还有房子吗？ …”
“…已经开发了这么多年但是感觉这个知名度，虽然已经不错了啊，但觉得还 是不够，因为我们周围的亲戚朋友也会说，碰到人就跟她讲‘天都城’啊什么 的，绝大部分人都知道，可是翡翠城…我们也很大，可是知道的人很少。”
路漫漫其悠远
楼盘知名度——提示后总提及率
以上楼盘经提示后，有75.8%的人知道翡翠城，但相比其他楼盘，翡翠城提示后总提及率却不 高。可见人们对于翡翠城还是有一定印象，只是记忆较模糊。
路漫漫其悠远
楼盘美誉度
就提示后总提及率较高的几个楼盘，有32%的消费者认为翡翠城最好，本项目具有良好的口碑
路漫漫其悠远
就短期看来，二十四条政策及中央救市新政对楼市的刺激作用并不明显，回暖尚需时日。
路漫漫其悠远
近三年第四季度杭城商品房成交对比
从上图可以看出，近三年第四季度的成交量高峰出现在07年，而成交均价高峰则出现在08 年；08年10月后，杭城商品房成交量虽有增长势头，但四季度总体成交量却处于近三年的 最低水平，仅为06年75.47%。相反，成交均价高于前两年。
品牌状态分析
提示前提及
A
和家园
绿城集团法排立面
10
古典柱式Βιβλιοθήκη 11爱奥尼克式的柱身比例修长，上下比例变化不显著，柱子 高度为底径的9至10倍，柱身刻有凹圆槽，槽背呈带状，有多 层的柱础，檐部高度与柱高的比例为1：5，柱间距为柱径的2 倍。 科林斯工除了柱头如盛满卷草花篮的纹饰外，其它各部分 与爱奥尼克式相同。 塔司干式的柱身比例较粗，是无圆槽、有柱础的一种简单 柱式。 复合式则在科林斯式柱头上加上一对爱奥尼式的涡卷，柱 式趋向华丽、细密、纤巧和豪华。
8
老虎窗
9
8、古典柱式是西方古典建筑的重要造型手段。典型的古 典柱式包括希腊时期的3种，共有5种：多立克式、爱奥尼克 式、科林斯式、塔司干式、复合式。其中塔司干式和复合式 是在前三种希腊柱式的基础上发展起来的两种罗马柱式。 多立克式柱身比例粗壮，由下而上逐渐缩小，柱子高度为 底径的4-6倍。柱身刻有凹圆槽，槽背成棱角，柱头比较简单， 无花纹，没有柱础而直接立在台基上檐部高度的比例为1：4， 柱间距约为柱径的1.2至1.5倍。
12
柱式在项目中的应用
13
柱式在项目中的应用
14
柱式在项目中的应用
15
2
3
绿城法式立面特征
1、布局上突出轴线的对称，主从关系、突出中心，具有恢 宏的气势。贵族风格效果，高贵典雅。 2、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精 细考究。 3、三段式立面，底层结实沉重，中层是虚实相映的柱廊， 顶部是水平向厚檐。
4
凡尔赛宫的古典主义三段式处理
5
4、为了造成立面的厚实感， 或者阳台凸出，或者窗户 凸出，使建筑立面层次感 增加，光影效果更加明显。 阳台和各种柱式是美化建 筑立面最常用的一种手段， 但须注意使之比例协调。
第三章、绿城法式立面特点