房地产贷款项目的评估分析

房地产贷款项目的评估分析
南京信息工程大学滨江学院花旗营校区09级财务管理
唐丽丽20099339040
简介：房地产项目评估的基本内容主要包括借款企业财务及资信评价、项目评
价、项目投资估算与资金筹措评价、项目市场与销售前景分析、项目财务指标测算与偿债能力分析、贷款担保评价，银行效益与风险分析等。

关键字：房地产,贷款项目,评估分析
一、房地产开发项目贷款本质透视
1、房地产开发项目贷款属于固定资产贷款的范畴
房地产开发项目贷款指商业银行向房地产开发企业发放的，用于房地产项目开发建设的贷款。

央行“121文件”明确规定对该类贷款严禁采用流动资金贷款的方式。

从房地产项目的物质形态看，房地产开发项目贷款属于固定资产贷款的范畴，实质为增加全社会的固定资产投资。

2、房地产开发项目贷款与一般固定资产贷款的区别
房地产开发项目贷款具有其自身特性。

一是从科目使用性质看，根据房地产开发企业财务报表，房地产开发运作从资金形态到实物形态的流程均反映在“流动资金”栏目，“土地使用权”、“在建工程”等均在“存货”科目核算，而一般企业的“土地使用权”在“无形资产”科目，“在建工程”在“固定资产”科目核算；二是从房屋作为商品属性看，房屋是高价值的商品，开发商从取得土地使用权到开发建设，最后到房屋建成销售，类似于一般生产企业从原材料逐步制造为产成品和销售的过程；三是从还贷资金来源看，传统项目贷款还贷来源为“利润+折旧+摊销”，而房地产开发贷款还贷来源为房屋租售收入。

3、房地产开发项目贷款的实质为项目融资
项目融资是一种国际通行的融资方式，通过成立项目公司，作为项目建设主体和贷款载体，以项目合约为保障，以自身现金流为还款来源，并以项目资产作为贷款担保，其和一般贷款融资的最大区别就是以项目收益作为贷款保障，而非一般贷款所强调的借款人“权益是债务的基础”。

房地产开发项目贷款基本符合项目融资的概念，但有所差别：一是并非所有的房地产项目开发都成立项目公司，有时以原公司作为项目开发和贷款承贷主体，在项目评估时不能脱离原公司；二是若在贷款融资前，开发项目未得“预销售许可证”，则开发商
不能与购房者签订“房屋购买合同”，此可视为在房地产项目贷款发放前无法取得项目合约。

二、我国房地产开发贷款项目评估现状分析
大部分商业银行已对房地产贷款实施项目化管理，在贷款发放前必须进行项目评估，在规范房地产开发项目贷款运作、防范金融风险等产生积极作用，但由于银行房地产项目评估工作实施较晚，无论在项目评估理论、实践，还是在评估组织、实施上，都亟须进一步改进。

1、在贷款发放时未将项目评估工作放在重要位臵。

部分金融机构在项目评估前，即已明确贷款意向，存有“为评估而评估”现象，评估工作甚至被视为对贷款的“包装”和贯彻领导意志发放贷款的“工具”。

2、项目评估办法与实际不相适应。

当前，房地产开发贷款项目评估工作存在着一个突出的问题，即在企业评价、项目评价等方面，机械套用一般工业项目贷款的评估办法，对房地产业和房地产开发贷款的特点体现不够，更未能反映出所评估项目的自身个性特色。

3、缺乏专业的项目评估机构和人才。

商业银行尚未建立内部专门的房地产项目评估机构，多采取委托评估的办法，而外部评估机构职业素质和职业道德良莠不齐，在很大程度上仅将银行委托的项目评估视为创效之源，同时其不承担也不具备承担终级责任的能力，不可避免的导致评估可信度较差，项目评价出现偏失。

4、项目评估报告不规范。

一是内容不完整，重点不突出，逻辑分析少，在数据引用和选择上随意性较大，缺乏科学和事实依据；二是缺乏系统性，关联度较差，在评估报告由多人撰写时，常出现数据前后矛盾，所得结论没有支撑，互为脱节；三是不加分析的抄袭项目可研报告和贷款调查报告；四是重形式、轻实质，不能显现项目特色，揭示个体风险。

5、项目评估人员素质偏低。

房地产项目评估工作综合性较强，评估人员需要熟悉项目评估、房地产、法律、财务等多方面的相关专业知识，而商业银行多没有专业的房地产项目评估人员，相应的业务培训也较少，缺乏符合要求的房地产项目评估人员已成为制约项目评估工作的首要“瓶颈”。

6、项目评估缺乏有效监督、评价和责任追究机制。

对外部评估机构，商业银行难以把握其真实执业能力，更无从进行监督和责任追究。

对于银行内部人员的评估工作，常存在重数量、轻质量的考核误区，评估人员的责权利也未能明确，缺乏相应的奖惩和责任追究机制。

三、房地产项目评估运作内容和要点分析
评估的重点和难点则主要有以下几个方面：
1、项目资本金内涵
项目资本金是项目融资的基本保障，房地产开发贷款项目资本金的比例原则上要求不低于35%(部分银行规定商业用房项目资本金比例不低于40%)。

项目资本金属于非负债性质的资金，严格界定的项目资本金不应突破企业"所有者权益"(央行121号文件规定)，对新设的房地产公司而言，其"实收资本"即项目资本金，对仍用原公司开发项目的房地产公司而言，其只能为"所有者权益"中可以使用到该项目的现金部分。

新设房地产公司，其"注册资本"通常不高，一般为800万元或2000万元，而目前规模稍大的房地产项目总投资均在亿元以上，显然对项目资本金不得低于总投资35%的要求难以达到，在实际操作中，新设房地产公司多是接受股东的资金进行开发，往往仅以取得“土地使用权”的费用计，投入项目的资金即基本达到和超过总投资35%的比例。

项目公司和股东互为独立法人，其资金往来应为负债性质，但对于民营房地产企业具有特殊性，母公司和项目公司的董事长常为同一人(或股东基本相同)，资金也为其统筹操纵，在此意义，上股东投资款可理解为项目资本金。

在项目评估中，可以用项目实际投入资金为依据，对子公司、母公司的股东实质上为一体的，将股东投入资金视同为项目资本金，而将关联性不强的两个公司之间的往来资金认定为负债性质。

对存量房地产公司项目资本金的界定，首先要把握其在建的所有项目，并按照项目总投资和已投入资金测算出其它项目所占用的自有资金；其次，要遵循长期负债与长期资产匹配的财务原理，剔除“固定资产”和“长期投资”等长期资金的占用，并按照谨慎性原则对“应收账款”中账龄较长、收回希望渺茫的非有效资产予以剔除，但与此同时，对于开发商其它项目待销售房屋的预期利润、且可用本项目开发的资金部分，亦可视情况将之认定为项目资本金。

存量房地产公司可使用于贷款项目的资本金最高不超过下面公式的测算：
项目资本金=所有者权益-其它项目资本金占用-长期资金占用+可用于本项目的预期利润
2、项目建设分期
由于央行要求在项目“四证”齐全、项目资本金到位后才能发放开发贷款，而地块越大，项目总投资越多，对项目资本金要求也越高，为规避此规定，在项目评估中常存在将项目人为分期不良现象。

房地产项目多为滚动开发，其常用项目前期开发楼宇的销售回笼款投入到后期楼宇的建设中，使资金链得以衔接，故人为分期既不合理，也易导致信贷资金监管困难。

建议：一是根据项目开发计划和进度，考察项目是否为分期开发，分期的依据可参考“工程规划许可证”和“施工许可证”上所批建房屋的情况，在同
一或相邻时间内所批建的房屋不能认为是分期开发；二是在项目总投资、房屋开发面积等方面加以规定，必须达到合理的下限指标，对中小型项目禁止分期；三是对办理同一“土地使用权证书”地块上的开发项目审慎分期，坚决杜绝人为分期。

3、项目贷款周期
根据现行规定，房地产项目贷款在“四证”齐全后才能发放，由于项目贷款内部运作周期较长，贷款发放时项目常已取得“预售许可证”，而在当前房地产市场需求较旺的情况下，项目所开发房屋销售收入在预销售以后的短斯内就可能集中实现，如果现金回流即要求开发商还贷，那么贷款期间仅为取得“四证”日期到“预售销许可证”颁发之后的较短时间，银行出于自身效益的考虑，通常不太愿意收回贷款，而根据金融监管规定，房地产开发贷款在偿清前，不允许将本项目销售回笼款项挪作它用，使银行和企业均面临两难选择。

商业银行首先要提高运作效率，评估可先行介入，力争在项目“四证”取得时贷款即可发放。

其次，分类指导，根据不同项目特点制定差异化贷款期限策略。

再次，对于项目销售款项在贷款偿还前使用，可根据实际情况灵活把握，在贷款偿还确有保障前提下，允许其适度运用。

4、项目财务指标评价体系
房地产项目财务评价极为重要，要通过对项目开发经营成本、租售收入、投资期限、租售期限等因素综合测算，得到项目总投资利润率、自有资金利润率、财务内部收益率、财务净现值、项目投资回收期等静态和动态经济指标，并对项目还款能力进行分析，测算贷款偿还期，同时要对项目进行盈亏平衡分析，并根据对项目动态经济指标影响程度，确定租售收入、租售成本、开发周期等敏感性因素进行敏感性分析。

对于开发周期较长的大型项目，按照上述财务指标体系进行全面评价，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行分析
5、贷款抵押担保方式
首先确立合理抵押值。

以竞拍方式取得、且在一定取得期限以内的土地使用权抵押的，按土地实际取得成本作为抵押值；以取得时间较长、土地价值上涨幅度较大土地使用权抵押的，按土地使用权评估值作为抵押值；以在建工程抵押，扣除施工单位垫资、预售房款等相关费用后，确定抵押物价值。

其次采取适当抵押比率，开发周期较长、项目销售前景不定性较大的土地使用权，在抵押率上严格控制。

再次做好抵押担保的衔接，确保抵押足值有效。