中国商业地产战略投融资策略
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个具有挑战性和复杂性的行业，随着城市化进程的加速和经济实力的增强，商业地产开发成为了一个备受关注的领域。
商业地产开发及经营管理也存在一些问题和挑战，这些问题和挑战需要我们深入分析并采取有效的对策来解决。
本文将就商业地产开发及经营管理存在的问题以及对策进行分析和探讨。
**一、问题概述**1. 市场需求不确定性商业地产开发需要根据市场需求进行规划和设计，然而市场需求常常具有不确定性，因此商业地产开发的项目可能会面临市场需求不足或者过剩的情况。
市场需求不确定性会给商业地产开发带来较大的风险，需要通过市场调研和预测来进行有效的应对。
2. 资金压力商业地产开发需要巨额的资金投入，而且项目周期长，回报周期也相对较长。
资金压力成为了商业地产开发的一个重要问题。
如何融资、资金的使用效率、资金的回笼等都是需要重点关注的问题。
3. 土地供应不足随着城市化进程的加速，土地供应日益紧张，商业地产开发面临土地供应不足的问题。
土地资源的稀缺性导致了土地价格的飙升，给商业地产开发带来了成本压力。
4. 宏观政策的影响宏观政策对商业地产开发及经营管理也产生了重要影响。
比如国家的土地政策、房地产政策、金融政策等都会对商业地产开发产生直接或间接影响。
这些政策的频繁调整和变化，给商业地产开发带来了不确定性。
**二、对策探讨**1. 市场需求不确定性对于市场需求不确定性的问题，商业地产开发公司可以通过加强市场调研和预测工作，提前了解市场需求的动态，调整开发策略和方向，降低项目的市场风险。
可以通过市场营销和宣传，提高项目的知名度和吸引力，增加市场需求。
2. 资金压力在资金压力方面，商业地产开发公司可以通过多元化融资渠道，包括银行信贷、股权融资、债务融资等多种形式，降低融资成本和风险；并且在项目规划和设计阶段，可以通过精细化的成本控制和资金管理，提高资金的使用效率。
3. 土地供应不足面对土地供应不足的问题，商业地产开发可以加强和政府的合作，通过土地的重新规划利用、城市更新改造等方式，增加土地资源的供应。
中国奥园房地产公司smot战略分析
中国奥园房地产公司smot战略分析中国奥园是2007年底上市的，是一家中小房地产企业。
比起万科等一些大的房地产公司来讲，确实是小巫见大巫。
但是奥园的增长是很有特色的。
奥园总资产在上市前的82亿元，发展到现在的132亿元，净资产从上市前的50亿元，增加到现在的60亿元。
短短四年时间企业的营业额得到很大提高，这其中当然是有原因的。
其原因就在于奥园制定了有力于自己的一系列smot战略计划。
任何企业的发展都需要有一定的战略规划，遵循良性的发展规律，企业才能在激烈的竞争中进一步发展壮大，奥园也不例外。
奥园房地公司认为企业想要做大做强有三方面最为重要，环境、资金、人才、品牌。
可以说环境是依托，资金是根本，人才是保障，品牌是提升。
最近一段时间受到欧债的危机，国内通货膨胀的压力，整个地产行业和香港上市的所有内房股，已经跌到近一、二年的最低水平，很多地产公司的市盈率才一点几，不到二，大家明显感觉到地产行业是被低估的，大家都知道，地产行业跟政治是紧紧相关的，受宏观环境的影响，它是不可分割的，跟整个控制物价，社会安定是有关的，有很多的政治因素，并不是纯粹的经济规律在里面。
这些都考验地产商的战略眼光、转型时期的产品需求，还有产品的打造。
之所以卖到这么贵，一定有价值含量，没有价值的东西，尤其是现在的消费者都是很理性的。
奥园指出，第一点是我国国情，经济发展、消费水平的不同决定了多元化地产战略投资布局。
中国的国情是很有特色的，特别是地产行业做的是本土经济，一定要深刻的了解本土的国情。
对中国国情的了解，对中国经济的准确把脉，使得战略布局准确，在目前的欧债危机和金融环境下，奥园的资金是很稳健的。
这样的调控，奥园的资金是很从容的，我们的步伐不要太冒进，要做百年的企业，要保持从容的心态，什么样的调控都不怕，现在已经做到了。
奥园强调，资源类城市将成为地产成长的掘金点。
以前都盯着经济发达的“北上广深”四大城市，例如太原、内蒙古的鄂尔多斯，我们到太原的时候，曾经找到一个项目，当时就放弃了，后来被星河湾拿到了，他们在太原做的相当成功，一个盘销售收入就过了40亿元，因为了解到市场，如果只是到太原和鄂尔多斯这样的城市去看，感觉是不好的，因为太原有污染，到处都是煤烟，谁会来这样的城市，但是大家不要忘记这是资源类的城市，整个民间的富裕度很强的，恰恰缺大地产商进去运营，哪个地产商先去先投资，就喝上了头啖汤，2008年考察的时候，并没有大的地产商，也没有好的楼盘。
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略中国商业地产是指以商业活动为主导，涵盖购物中心、写字楼、酒店、商务公寓等多种形式的地产项目。
随着经济的发展，中国商业地产行业蓬勃发展，各类投融资策略也不断涌现。
下面将结合当前中国商业地产市场的特点，探讨中国商业地产的战略投融资策略。
首先，商业地产项目的战略投资策略主要包括风险投资、并购战略、产业链延伸等。
在中国商业地产市场，新开发项目需要大量的资金投入，因此吸引风险投资或私募股权投资是重要的一种策略。
通过引入风投和私募股权投资者，商业地产开发商可以快速筹集资金，并分享风险，降低自身融资压力。
同时，战略并购是推动商业地产企业实现规模扩张、资源整合的有效手段之一、通过收购或合作，企业可以快速扩大市场份额，提升品牌影响力。
此外，产业链延伸也是商业地产投资的一种策略。
通过拓展产业链，比如与零售、酒店等相关产业进行合作，可以增加项目的附加值，提升盈利能力。
其次，商业地产项目的融资策略主要包括债务融资、股权融资、资产证券化等。
债务融资是商业地产企业获取资金的主要方式之一、通过发行债券、贷款等方式，可以快速获得所需资金，并分散风险。
此外，股权融资也是商业地产企业常用的融资方式之一、通过发行股权，可以吸引更多的投资者参与企业发展，帮助企业扩大规模。
此外，商业地产企业还可以通过资产证券化来融资。
通过将项目的租赁收入进行资产证券化，可以吸引投资者购买，从而将固定资产变现，提升自有资金的使用效率。
第三，商业地产项目融资还可以依托国家政策，通过PPP模式进行融资。
PPP（政府和社会资本合作）是指政府和社会资本在共同负担风险、共同投入资金、共同建设和经营管理的基础上，实现利益共享的合作关系。
商业地产项目利用PPP模式进行融资，可以分担政府的财政压力，加快项目进度，降低企业的融资成本。
同时，PPP模式也可以提高项目的透明度和可持续性，增加项目的抗风险能力。
最后，商业地产项目还可以利用创新的投融资工具，如REITs（房地产投资信托基金）等。
我国上市公司股权融资方式讨论一以万达地产为例
我国上市公司股权融资方式讨论一以万达地产为例作者：汤韫嘉焦栋来源：《科学与财富》2018年第24期摘要：在当今市场经济时期下，我国的经济发展对世界经济来说也有着一定的影响力。
因此，很多上市公司都选择来分享全球经济的趋势优势。
这种方式也逐渐变成了市场主导，在我国经济发展中越发的重要。
随着上市公司的不断发展，在其运营过程中出现了诸多阻碍，所以上市公司要克服困难不断前进，其中通过融资来获得资金是一种有效方法，保证上市公司的正常运行。
本文以万达地产为例，对房地产行业的融资策略进行分析，并挖掘其中问题，最终提出解决方案，旨在为我国的上市公司提供有效参考。
关键词：上市公司；万达地产；股权融资；融资策略我们必须要认识到融资对于上市公司发展的意义，首先我们必须要明白融资的含义。
一般情况下，我们把融资定义为一种资金筹集的方式，众多企业都是靠这一方式来筹办公司资金积累。
万达地产作为中国房地产行业巨鳄（以下称“万达地产”），其经营范围巨大，几乎遍布全国各地，其资金需求也是相当之大。
因此我们对万达地产的融资策略进行了详细分析。
一、万达地产融资策略分析（一）融资规模房地产业是中国经济建设中的佼佼者，对于中国经济而言，房地产业可以说是其发展的推动力。
由于房地产业的特点，对资金的需求相对较高，相应的企业融资规模也在不断扩大。
万达地产从其运行至今，集团规模逐渐扩张，从最开始万达地产在香港上市，到其退市并在国内的A股市场进行上市，其上市节奏之快都充分反映出了万达地产的融资规模的巨大。
由下表1能够准确概括与说明在近年来万达地产的融资状况。
随着万达地产的规模逐渐扩大，资本需求也保持着良好的增长趋势，所以自2015年万达地产开始进行商业转型，开始由房地产向服务业转型。
因此，万达地产的融资规模增速开始变缓，但总体上还是呈增长趋势。
从表1数据不难看出，万达地产的融资增长在这几年间基本无太大变化，但是在2014年时，其融资总额发生了较大的波动，这是因为2014年万达地产在香港正式上市造成的。
商业综合体研究报告-商业综合体行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告(2023年)
企业层面策略建议
积极寻求并购机会
商业综合体企业可以通过并购重组，实现资源的优化配置，扩大市场份额，提高企业的 竞争力和盈利能力。
拓展融资渠道
企业可以通过银行贷款、发行债券、股权融资等多种方式，筹集资金用于商业综合体的 建设和运营，降低融资成本，提高资金使用效率。
新城控股
新城控股是近年来崛起的商业综合体开发商之一，其注重打造高品质、高体验的商业综合体项目。通过引入国际知名 品牌和特色业态，吸引了大量消费者。
华润置地
华润置地是另一家具有实力的商业综合体开发商，其在商业地产领域拥有丰富的经验和资源。其商业综 合体项目注重多元化和个性化发展，为消费者提供丰富的消费选择。
加强风险管理
企业应建立完善的风险管理体系，识别、评估和控制各类风险，确保商业综合体的安全 稳定运营。
投资者层面决策建议
关注政策动向
投资者应密切关注政府对于 商业综合体行业的政策动向 ，把握市场机遇，规避政策
风险。
精选投资标的
在投资商业综合体项目时， 投资者应精选优质的投资标 的，关注项目的地理位置、 市场前景、管理团队等因素
04
商业综合体行业市场竞争格局分 析
市场竞争现状概述
01
商业综合体数量快速增长，竞争日益激烈。近年来，商业综合体 数量呈现爆发式增长，各大城市纷纷涌现出众多商业综合体项目 。这使得市场竞争日益激烈，各商业综合体为争夺市场份额，纷 纷加大投资力度，提升服务质量。
02
多元化、个性化成为竞争新趋势。面对激烈的市场竞争， 商业综合体开始寻求多元化、个性化的发展道路。通过引 入特色餐饮、娱乐、文化等业态，打造独特的消费体验， 吸引更多消费者。
房地产面临的局面、风险及策略
受持续调控影响，多数房企有可能面临规模萎缩、转行、甚至被并购、被迫退出的危（wei）险。
现在，根据对房地产市场自调控政策以来的形势分析、对房企面临的风险及今后的发展，我从以下几方面谈谈我的看法：以‚调结构、稳物价、保民生‛为基调，中央政府继续推进房地产调控政策。
‚国八条‛、房产税试点改革先后落地，‚限购‛、‚限价‛、‚限贷‛等政策全面升级，限购城市从 2022 年的不足 20 个大幅增加到 40 多个； 2022 年7 月初，国务院常务会议明确‚二三线城市也要限购‛，限购城市数增加到近 50 个； 2022 年 10 月底，保障房 1000 万套的建设计划提前实现；中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方‚限价令‛相继出台。
始于 2022 年的房地产调控在 2022 年陆续细化，行政与经济手段持续跟进。
调控政策的步步惊心，基本上都环绕着‚房价‛这块蛋糕。
忧参半，中小房企业绩大幅下滑，资金链趋紧。
行业的优胜劣汰将加剧。
济形势，包括房价的走势来看，房价增长的势头得到了控制。
房价下行的压力变得越来越大。
性。
，国家的房地产调控的政策将持续，而且高压的态势还会持续的影响。
密集出台的调控政策，从短期内带来的影响看到，，楼市泡沫被挤压。
在泡沫被挤压之后，房地产企业的资金链受到威胁，以前那种粗放式的经营方式和管理模式势必面临巨大挑战。
审时度势，调控政策对低端商品住宅的影响大于高端住宅；对一线城市房地产市场的影响大于二三线城市；对调控政策敏感和影响最大的是一线城市，然后是省会城市、经济中心城市和计划单列城市，最后才是三线四线城市。
调控政策冲击影响是按照这个顺序递减的。
三四线城市本来异地买家就不多，房地产市场主要就是本地市场，他们的商品住宅价格的利润空间和跌幅空间都不大。
从辨证的角度，对房地产企业来说，每一次政策组合拳之后，都是反身再进入的一次良机。
楼市调控下的商业地产融资模式
的融资模式也在十 然发生革命性的变化 ．其 中房地产投资 肖
信托基金 （Ｅ ｓ 、私募基金 、商业抵押担保证券 （Ｍ Ｓ ＲＩ ） Ｔ Ｃ Ｂ） 等新型融资模式备受关注。
在《 商业抵押担保证券——地产金融融资新方式》中写到 ， Ｃ Ｓ已成为国际融资新趋势。美 国纽约大学房地产学院 ＭＢ
在政 策调控 、房地 产贷款 的 门槛 大
■Ｉ隧 —
为提高 的情 况下 ．国内房地产开发商 另 觅融资渠道 的要 求空前强烈 ，一些经济
２ １ 年 以来 ，楼市调控 政策密集 出台 ，在住宅市 场 ００
降温的同时，商业地产却迎来另外一番景象 。而商业地产
界人士为 房地产信托 、投资基金尤其是 以外 资为支撑点 的基金 、房地产企业债券等资金 ，可望成为房地产融资在
体的金融 环境和投资趋势来看 ，通过 Ｃ Ｓ这种方式融资 ＭＢ 的可行性 并不大 ，但这一方式应 当受到关注。
带来 大量 的资金 ．帮助企业滚动开发 。但是 ，考虑到企业
的盈 利情况 、企业规模 、企业的发展规划等 因素 ，并不是
每个开 发企业都 可 以顺 利上市 的。根 据证监会公 布的数 据显示 ，目前境 内上市 的房地产公 司只有 ７ 家 ，占全 国 ９
资有着较大 的难度 ，而预售款再投资 、房地产投资信托基
金 （ ＥＴ ） 私募基金等融 资模式则可能满足 开发商 的资 Ｒ Ｉｓ
金需求。随着 中国金融业和商业地产的不断规范 ，商业地
行收益凭证 的方式集合多数特定投资者的资金 ，由专 门投
资机构进行房地产投资经营管理 ，并将投资综合 收益按 比
例分 配给投 资者 的一种信托 基金 。Ｒ Ｉｓ ＥＴ 具有股本金 低 、 持有灵活 、风险相对较低 税收优 惠、股东收益高等与其 他融资工具不可 比拟的优 势。因此 ，在美国 、欧洲、澳大
商业地产公司十年扩展策略《计划书》
商业地产公司十年扩展策略《计划书》1. 执行摘要本计划书旨在概述商业地产公司未来十年的扩展策略。
在过去的十年中，我们已经成功地在全国各地建立了多个商业地产项目，并取得了显著的业绩。
然而，面对日益激烈的市场竞争和不断变化的商业环境，我们需要制定一套长期且可持续的扩展策略，以确保我们的持续发展和市场领先地位。
本计划书将详细阐述我们的扩展目标、策略、实施计划和预期成果。
2. 扩展目标我们的扩展目标可以分为短期、中期和长期三个阶段：- 短期目标（1-3年）：扩大我们的商业地产项目覆盖范围，特别是在一线和二线城市，以及具有高增长潜力的三线城市。
- 中期目标（4-6年）：巩固我们在国内市场的领先地位，并开始探索海外市场机会。
- 长期目标（7-10年）：成为全球知名的商业地产开发商，拥有多元化的项目组合，并在多个国家和地区占据领导地位。
3. 扩展策略我们将采取以下策略来实现我们的扩展目标：3.1 市场调研与分析- 持续进行市场调研，收集和分析各类数据，包括市场规模、竞争格局、消费者需求等。
- 根据市场调研结果，调整我们的产品和服务，以满足不同市场的需求。
3.2 合作伙伴关系- 与各类合作伙伴建立长期稳定的合作关系，包括政府机构、房地产开发商、金融机构等。
- 通过合作伙伴关系，获取更多的项目信息和资源，加速我们的扩展进程。
3.3 创新与可持续发展- 注重技术创新和商业模式创新，以提高我们的竞争力和盈利能力。
- 关注可持续发展，积极采取环保和节能措施，提高我们的社会责任意识。
3.4 人才培养与引进- 加强人才培养，提高员工的专业能力和综合素质。
- 引进国内外优秀人才，丰富我们的团队结构和文化。
4. 实施计划我们将按照以下步骤来实施我们的扩展策略：4.1 制定详细的项目计划- 根据扩展目标和发展战略，制定具体的项目计划，包括项目选址、投资规模、开发周期等。
- 对项目进行风险评估，并制定相应的风险管理计划。
4.2 建立强大的销售和营销团队- 招募和培训专业的销售和营销人员，以提高我们的市场推广效果和客户服务水平。
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1、企业资本运营战略
o 企业资本运营概述 o 怎样成为现代企业 o 生产经营与资本运营 o 资本运营的意义及推动力
中国商业地产战略投融资策略
一、企业资本运营概述
资本运营是现代企业根据市场的走 向与需求，对企业的总体资源和生产 要素进行合理分配、使用、组合、命 名，使其实现最优化配置，最终实现 最大限度的发展和增值目标。
1、信托融资：近期房地产行业 2、房地产基金：房地产行业健康运营的重要基
础 3、投资银行：一个不可忽视的资金桥梁 4、过桥贷款：能解燃眉之急的资金运作方式
中国商业地产战略投融资策略
八、房地产企业与投资银行
1、投资银行的运作概述 2、房地产企业和投资银行业的结合点 3、投资银行会给房地产企业带来什么 4、房地产企业怎样与投资银行打交道 5、项目计划书
•子公司A •上市公司B
•分拆上市后
中国商业地产战略投融资策略
买壳上市
•股东A
•控股
•其他股东
•上市公司
•买壳上市前
•股东A
•股份
•现金
•股东B
•其他股东
•控股
•上市公司
•买壳上市后
中国商业地产战略投融资策略
企业的上市与重组 o 企业上市重组的模式设计
扩张性重组 收缩性重组 结构性重组
中国商业地产战略投融资策略
•企业兼并收购
•收购方
•并购是扩张性重组
•出售方
•并购是收缩性重组
•反收购方
•并购是结构性重组
中国商业地产战略投融资策略
扩张性重组的一般流程
•聘请中介机构 •确定并购动因和买主类型
•评估并购风险 •选择合适的交易规模
•筛选候选企业 •首次报价
•与目标公司接触 •尽职调查 •谈判 •融资
•签署法律文书 •并购后的整合
中国商业地产战略投融资策略
借壳上市的意义、模式、操作
上市公司“壳”资源的价值 上市公司“壳”资源的利用模式 企业重组与买“壳”上市 如何选择目标“壳”公司 买“壳”上市模式的设计
中国商业地产战略投融资策略
房地产企业与资本运营
中国商业地产战略投融资策略
房 地产企业与资本运营
一、房地产企业资本运营的回顾与总结 二、房地产企业所面临的金融环境分析 三、前一时期房地产企业资金运作模式 四、房地产企业的直接融资 五、债券市场与房地产企业融资 六、未来房地产企业资金运作模式的展望
中国商业地产战略投融资策略
四、房地产企业的直接融资
1、IPO模式：发行股票国内上市 2、海外股票市场直接上市 3、国内股票市场借壳上市 4、海外股票市场借壳上市 5、案例分析
中国商业地产战略投融资策略
五、债券市场与房地产企业融资
1、房地产企业与可转换债券 2、房地产企业与企业债券 3、开发债券新品种，扩大债券融资比例 4、海外股票市场借壳上市 5、案例分析
中国商业地产战略投融资策略
六、未来房地产企业资金运作模式的展望
1、民间资本将成为房地产企业的主要资 金 来源
2、海外资金，尤其是东南亚地区资金将成为 房地产企业的资金蓄水池
3、融资产品创新和科学融资模式的建立，成 为解决资金问题的关键
4、从杠杆经济进入实力经济
中国商业地产战略投融资策略
七、房地产企业资金供给渠道创新
—— 横向并购 —— 纵向并购 —— 混合并购
中国商业地产战略投融资策略
企业的收购与兼并
o 企业并购模式的设计 o 企业并购的操作和程序 o 企业并购必须重视的问题 o 企业并购的回顾与趋势 o 企业并购案例分析
中国商业地产战略投融资策略
企业并购必须重视的问题 o 制定恰当的并购战略 o 建立并购联盟 o 控制交易成本 o 充分重视并购后的文化整合 o 充分重视并购后的人事整合
中国商业地产战略投融资策略
二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备
两个重要的支点：即生产经营战略和资 本经营战略，两者缺一不可。
在市场经济体系中，没有资本运营 战略的企业不是现代企业。
中国商业地产战略投融资策略
三、生产经营与资本运营对比
•对 比 内 容
•收益
•资 本 运 营 •倍增长式增长
中国商业地产战略投融 资策略
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月19日星期五
1、现h equity）, 土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多
次封顶）或取消、银根紧缩 o 房地产金融风险加大(high risk)：市场风险、
政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开 发风险、法律风险 o 融资渠道单一（mono-financing）
o 国债流通市场的缺位使国库券的地下交易 形成暴利
o 股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大 财富效应
o 内部职工股使少部分人先期在股票市场淘 金
o 宏观经济形势的变化使国债期货产生多空 激烈博杀中国个体亿万富翁产生
中国商业地产战略投融资策略
中国资本市场投资机会回顾之二
o 股市政策效应使转配股成为暴利产品 o 私企改制上市发行形成中国个人、富
人集团 o 资本市兼并收购造就财富神化 o 专家理财产生价值投资理念，蓝筹股
行情在投资理念转轮中产生 o 海南特区的建立与土地泡沫造就投机
者
中国商业地产战略投融资策略
中国资本市场投资机会分析与展望
o 创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险 投资、战略投资者创造财富机会
o 国有股减持与国有资产转让 o 资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投
中国商业地产战略投融资策略
十一、房地产企业投资 1、房地产企业与风险投资 2、房地产企业与科技创新 3、房地产企业多元化投资选择
中国商业地产战略投融资策略
十二、房地产未来发展模式： 逐渐与国际接轨
1、一个痛苦的过程，一个必须的选择 2、国内外房地产模式的比较
国际：地产基金 长期经营 收益回报 国内：银行贷款 项目开发 楼盘预售 收回投资并
• 非上市股权
• （不同的股权 结构优先、普 通等）
中国商业地产战略投融资策略
1950—2025年美国房地产企业的演进
年 份
1950~ 1960
宏观 经济 环境
稳定 成长
商业性 房地产 市场条 件
平衡
1961~ 快速 平衡 1970 增长
1971~ 萧条 供给过
1975
剩
1976~ 快速 平衡略 1980 增长 有过剩
中国商业地产战略投融资策略
•组建IPO小组
•尽职调查
•上市前重组
•发行人与主承 •销商双向选择
•制定发行方案
•墓碑广告
•IPO
•编制募股文件
•绿鞋期权
•申请股票发行
•股票发行
•确定发行价格
•路演
中国商业地产战略投融资策略
分拆上市
•上市母公司
•上市母公司
•公众股东
•子公司A •子公司B
•分拆上市前
资收益（避险工具与指数期货） o 管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积
累 o 树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济
高成长成果
中国商业地产战略投融资策略
企业资本运营基本理念与 实证分析
1、企业资本运营战略 2、企业资本运营的主要内容 3、企业的收购与兼并 4、企业的上市与重组
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
企业并购的回顾与趋势 ➢ 我国企业并购的历史回顾 ➢ 我国企业并购的发展趋势及特点 ➢ 国际企业并购的几个发展阶段及 趋势
中国商业地产战略投融资策略
4、企业的上市与重组
o 概述：企业上市的基本条件 o 企业上市重组的模式设计 o 企业上市资产重组的内容及操作要点 o 现有企业改制的操作程序 o 企业上市重组与企业整合 o 借壳上市的意义、财务、模式、操作 o 企业上市重组案例分析
中国商业地产战略投融资策略
提纲
o 中国资本市场的投资机会回顾与展望 o 企业资本运营基本理念与实证分析 o 房地产企业与资本运营
中国商业地产战略投融资策略
中国资本市场的 投资机会回顾与展望
1、中国资本市场投资机会回顾 2、中国资本市场机会分析与展望
中国商业地产战略投融资策略
中国资本市场投资机会回顾之一
o 制度创新：产权制度、法律制度、金融制度 o 企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务 o 安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力
中国商业地产战略投融资策略
3、与外国资金对接（谈多成少）
o 形势：政府限制外资进入房地产，外资看好 中国地产
o 对接方式：股权、经营性物业直接持有、基 础设施投资（土地开发）、信托、借贷
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
中国商业地产战略投融资策略
2、应对措施：三个创新一个保障
o 金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投 入房地产（不直接用于炒房）： REITs,CMBS,REF,eg.
•专利权、非专 利技术、商标、 著作权及商誉等
•
• 运营方式
•股票交易、债券 •对产权进行转 •同有形资本结
交易和期货、期 让与收购；实现 合，实现有形资
权交易
产权形态的转变 本增值
，使资产在实物
形态与货币形态
之间转换
中国商业地产战略投融资策略
3、企业的收购与兼并
o 企业兼并收购的法律含义 o 企业并购的意义 o 企业并购的类型
中国商业地产战略投融资策略
2、企业资本运营的主要内容
o 金融资本运营 o 产权资本运营 o 无形资本运营