华南城整体商业规划思路报告
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《南宁华南城》策划大纲(初定稿-剪辑版)
南宁•华南城商业配套区镜头（三维展示镜头）
南宁•华南城生活住宅区镜头（三维展示镜头）
配剪辑深圳华南城生活服务区的设施画面（素材）
“大城、大宅、大观”做三个特效字幕效果
南宁•华南城镜头（三维展示镜头）
成功人士生活、参加酒会等素材画面
成功人士一家幸福在一起的素材画面（可以是广告素材）
南宁•华南城镜头（三维展示镜头）
一个地球叠化
华尔街画面、世界各大城市的镜头（素材）
城市地铁、人群出地铁，
海上货轮、飞机起飞、纽约经济大厦等画面
叠化
深圳华南城大门标志及其他外景大画面（借景拍摄）
南宁城市航拍画面，南宁城车来车往
南宁•华南城外部大景（三维展示镜头）
动画演变到
中国地图，南宁•华南城标志点闪烁（三维地图）
纵览全球商业格局，
磅礴、大气的音乐
现在所有篇幅设计的时长均为预计时长，具体片子的时长均已片子的实际时长为准。
世界级商贸平台，
全球化商业纽带。
最全面的展示交易，
最快捷的物流配送，
最完善的配套服务，
世界工业原料及商品交易中心。
南宁•华南城LOGO及字幕（三维演示）
南宁·华南城
开 篇
时长：1分钟
说明：
本开篇以分析世界经济格局形式，阐述华南城在这格局中起到的影响，扩大其市场声誉、拔高形象。
高速公路运输画面
地图从南宁辐射到世界，一个点闪烁，指示通到东盟各国的要点
中国东盟博览会资料画面（素材）
南宁城市发展画面
南宁•华南城镜头（三维展示镜头）
南宁华南城外围三维大景大景
南宁，
中国西南边陲一颗耀眼的明珠，
四季如春、经济腾飞的新时代绿城。
以毗邻粤港澳、雄踞大西南之势，
南宁•华南城生活住宅区镜头（三维展示镜头）
配剪辑深圳华南城生活服务区的设施画面（素材）
“大城、大宅、大观”做三个特效字幕效果
南宁•华南城镜头（三维展示镜头）
成功人士生活、参加酒会等素材画面
成功人士一家幸福在一起的素材画面（可以是广告素材）
南宁•华南城镜头（三维展示镜头）
一个地球叠化
华尔街画面、世界各大城市的镜头（素材）
城市地铁、人群出地铁，
海上货轮、飞机起飞、纽约经济大厦等画面
叠化
深圳华南城大门标志及其他外景大画面（借景拍摄）
南宁城市航拍画面，南宁城车来车往
南宁•华南城外部大景（三维展示镜头）
动画演变到
中国地图，南宁•华南城标志点闪烁（三维地图）
纵览全球商业格局，
磅礴、大气的音乐
现在所有篇幅设计的时长均为预计时长，具体片子的时长均已片子的实际时长为准。
世界级商贸平台，
全球化商业纽带。
最全面的展示交易，
最快捷的物流配送，
最完善的配套服务，
世界工业原料及商品交易中心。
南宁•华南城LOGO及字幕（三维演示）
南宁·华南城
开 篇
时长：1分钟
说明：
本开篇以分析世界经济格局形式，阐述华南城在这格局中起到的影响，扩大其市场声誉、拔高形象。
高速公路运输画面
地图从南宁辐射到世界，一个点闪烁，指示通到东盟各国的要点
中国东盟博览会资料画面（素材）
南宁城市发展画面
南宁•华南城镜头（三维展示镜头）
南宁华南城外围三维大景大景
南宁，
中国西南边陲一颗耀眼的明珠，
四季如春、经济腾飞的新时代绿城。
以毗邻粤港澳、雄踞大西南之势，
深圳华南城考察报告20140117
交易广场运营状况调查
一号交易广场：目前-1至6楼均已正常营业。主力商业为-1至3楼的华盛奥特莱 斯，商家入住率约为90%以上
1号交易广场
规划经营状况：1号交易广场内-1至6楼均已正常营业， 包括时尚皮具鞋业体验馆（-1F、1F）/奥特莱斯购物 中心（-1—3F ） /进口商品主题馆（2F ）/LED照明产 业基地（4F）/电子商务产业园（5-6F），4-6楼层主 要是办公区域，空置率较高 主力商业：其中 -1至3楼为华盛奥特莱斯，主要引进 国际一二线的品牌折扣店以及大型工厂直销店、国货 精品直销店，全力打造集休闲、娱乐、购物为一体的 大型综合奥特莱斯城。经营模式：自营 + 联营 + 租赁 等 商铺进住率：商业主要集中在 -1~3楼。根据市调， 奥特莱斯商家入住率约为 90% 以上， 4-6 楼的产业基 地和电商产业园入住率约50%。
深圳华南城考察报告
分析1.华南城基本情况分析
分析2.华南城运营模式分析 分析3.华南城商业运营状况 分析4.华南城产业运营状况
分析5.华南城整体运营存在问题
华南城概况
1 纺织服装及面辅料交易中心 2 皮革皮具及原辅料交易中心 3 电子原材料及成品交易中心 4 五金化工塑料交易中心 5 印刷纸品包装交易中心 6 华南城居住小区 7 物流区 8 华南城酒店 9 办公大楼 9 2 3 7 1 8 5 4
华南城概况
华南城一期工程，涵 盖纺织、服装、皮革、 皮具、电子等12个产 业门类
华南城二期工程：华 南城2号交易广场
华南西苑，项目占地 39992平方米，总建面 161341.25平方米，
3、4、5号交易广场目 前正在建设或招商。
2004.3月
2009-2012
西安华南城调研报告
西安国际港务区效果 图
西安国际港务区——项目区位
西安国际港务区是陕西省“十一五”重 大建设项目，地处西安市东北部灞渭三 角洲，西沿灞河，北至铁路北环线，东 至西韩公路，南接城市三环和西安绕城 高速，规划建设范围为44.6平方公里， 是西安经济社会发展和城市建设“北扩、 东拓、西联”的前沿区域。
西安国际港务区——区域功能定位
西安国际港务区将按照“统一规划、分步实施”的开发模 式建设实施，由集装箱作业区、综合保税区、国内贸易区、 综合服务区（物流CBD）、居住配套区、国家应急物流园 区、产业转移承接区、城乡统筹建设区等功能区域组成。 其开发建设将依托规划建设中的综合保税区和西安铁路集 装箱中心站，承接沿海港口功能内移，通过多式联运，成 为连结西北经济圈与环渤海经济圈、长三角经济圈、珠三 角经济圈的重要枢纽型国际陆地港口和现代综合物流园区。
西安华南城——项目概述
项目基本信息
位 置：浐灞国际港务区港务大道8号 开 发 商：华南城控股有限公司、新豪德(香港)控股有限公司 占地面积： 10005000平方米 建筑面积： 一期4000000平方米 总建筑规模：18000000平方米 物业楼型：综合体/购物中心 楼层状况：一期2-6层 开间面积：一期40-120平米
2号交易广场
2号交易广场是西安华南城综合 交 易 区 的 重 要 项 目 ， 以 480000 平米的建筑面积，成为西北地区 最大的单体商业建筑，主要以服 装、纺织、皮革及原材料辅料、 成品行业为主
西安华南城——商贸主题交易区——五金机电交易中心（咨询阶段）
五金机电交易中心
五金机电交易中心拥有两座地铁站（1号 线、3号线）和一个公交总站，除了交通 便捷之外，更有大量的人流量；五金机 电区占地面积3000亩，可容纳近万户五 金机电经营户。坐拥交通枢纽位置，升 值空间较大。
华南mall全程策划方案
华南MALL全程策划方案目录第一章华南MALL商圈范围的划定MALL是在“毗邻的建筑群中，或一个大型建筑群中，有一个管理机构组织协调和规划，把一系列零售商店、服务机构组织起来，提高购物、休闲、餐饮、娱乐、等各种服务的一站式消费中心。
MALL起源于20世纪中期的欧美，在美国、加拿大、德国、英国、韩国、日本、法国、意大利等发达国家中，MALL属于最流行的先进高级商业业态。
目前中国还没有真正意义上的MALL。
华南MALL是一个将崛起于广东东莞市万江区，投资达到25亿元人民币，建筑面积达到80多万㎡，商业经营面积超过60万㎡的，集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店及大型景观游乐主题公园于一体的一站式消费中心，将是国内真正意义上的第一个MALL。
华南MALL作为一个庞大的商业业态机构，必须汇集周边地区的人流、物流、资金流和信息流，极大拓展珠三角的巨大消费市场，成为珠三角的零售行业核心力量，为此，我们必须明确华南MALL商圈辐射范围。
通常来说商圈是指零售商业业态以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
下面我们将采用定性分析和定量聚类分析方法来确定华南MALL的商圈辐射范围及其层次。
一、华南MALL商圈辐射范围分析在国外MALL通常分布在交通便利的郊区，其土地价格普遍低出城区20%以上。
按国外定义，一个MALL的有效商圈辐射范围将达到200-300公里。
但是，支撑这样一个MALL，往往对当地的客观经济环境有这样的要求：一是当地必须已经形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店，二是城市居民向郊区延伸，三是消费观念转向生理和心理需求的双重满足，四是人均国民收入达到20000美元以上和居民中小汽车普及率超过50%。
结合以上的要求和华南MALL周边地区的社会经济发展情况，我们有下列的判断和分析：1、华南MALL商圈辐射范围不可能达到200-300公里的理论值在华南MALL所在地为中心的200-300公里范围内，差不多已经覆盖广东的大部分地区，按广东2001年的统计数据，广东省人均国内生产总值为13730元，按当年平均汇率计算，才达到人均国内生产总值1659美元；城镇居民人均可支配收入为10415元（1258美元），农村居民人均纯收入为3768元（455美元）；同时，按照广东省公安厅车管所统计，2001年底广东省每百户私车保有量为辆，如果只按私人轿车、吉普车、轻型客车计算，每百户汽车保有量才有辆。
华南城SWOT分析
ＳＷＯＴ1.优势1.1 地方政府扶持由于华南城的项目属性，有利于解决就业及创造税收，各地对华南城项目扶持力度较大。
例如郑州将华南城项目列为“商贸一号项目”（富士康为“工业一号项目”），不仅在土地政策方面极为优惠，平均地价90元每平米，且配合华南城建设积极推进城区市场外迁，甚至在项目落地后，紧邻华南城新建了郑州最大的新型会展中心以拉动人气。
西安、郑州、南昌等地未来均有地铁通往华南城项目，极大提升了交通便利度，降低了项目运营风险。
内地华南城项目由于扶持力度和计划配套交通均优于深圳华南城，大有后来居上之势1.2土地成本低，高利润率作为少数具有大型物流交易中心开发和运营能力的企业，公司在项目的获得上有较强的议价能力。
公司通常可以在2线城市的交通较为便利之区位获得大量低价的土地资源。
由下图统计可以看出，华南城拿地价最高的是哈尔滨，为430元每平米，最低的是郑州90元每平米，平均成本仅为人民币269元/平米。
由图对比可以看出华南城土地价格仅为大部分开发商的八分之一到十分之一。
业内平均值在3500元每平米左右，而最高值（SOHO CHINA）则超过1万元每平米。
低廉的土地价格保证了公司持续获得远高于传统住宅和商业发展商的盈利水平.下图为主流地产开发商拿地平均价格：公司的平均土地成本与建造成本共约为港币4000元/每平米，而售价约为港币10000元/每平米。
较高的毛利水平为公司扩大规模和持有大量投资物业提供了资金支持。
如下图所示，华南城各地项目土地成本所占销售比例平均值仅为2.94%，最高值哈尔滨也只有7.34%，而最低值深圳与郑州，此比例仅仅为0.86%。
图：各地土地成本占售价比例图：上市公司毛利比较由上图比较可看出，2012年华南城毛利率在同行业中处于领先地位，接近60%，而业界平均值在35%左右，究其原因，低廉的土地价格功不可没。
1.3 可复制的商业模式1.3.1公司独特的“一体两翼”的商业模式，能够于不同城市成功的复制。
重庆华南城整体规划思路
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PART10
存在的问题
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存在的问题
问题一：商户合作方式是否可以合作托管？ 问题二：商户合作方式是否可以考虑股权方式？ 问题三：华南商业无专业策划人员配置，公司是否可以考虑？ 问题四：部门主力大型商户是否可以前往项目所在地考查其经营状况，方便 洽谈决策？
问题四：华南城属于特大型商业规划，有必要借鉴成熟的商业案例，公司是
不应该将商业局限于华南城的业务板块之一，而应该是整个华南城皇冠上的明珠。
重庆华南城
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PART2
区域概述
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区域概述
优势
1、内环与绕城高速衔接最紧密的区域，地理
优势十分明显； 2、区域功能、交通远景规划完善，发展潜力 毋庸置疑；
3、都市功能拓展核心区域，且产业规划非常
功能
客群
配套
专业市场业主 采购商 配套产业员工 商旅人群
购物
购物客 市民
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项目规划布局
F区：汽车公园区
业态
汽车赛道 汽车主题酒店 汽车博物馆 汽车特技表演 中心 汽车影院 卡丁车俱乐部 汽车4S店 汽车改装中心 汽车试驾中心 。。。。
功能
客群
文化 旅游 商业 运动
赛车爱好者 购车族 观光客 极限运动爱好者 自驾游客
况调研、主要竞争项目调研；
3. 商业定位报告 时间：2014年10月11日-10月31日； 完成内容：商业业态落位、商业品牌落位、物业调整建议、商铺租金定价、招商政策；
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近期工作计划——2014年下半年招商工作计划
4、物料准备
华南环球商贸物流城规划方案
华南环球商贸物流城
概念规划及详细规划方案策划
【2012.3】
本案将构筑华南地区的区域性展贸中心， 成为启动广州白云湖地区发展的动力引擎； 将提供80万M2现代专业市场、18万M2商贸办公、15万M2酒店公寓，
4万M2会展、3万M2生活配套设施； 打造白云湖地区亮丽的湖滨新地标与城市风景。
愿景：打造全天候无国界，传统与创新相结合的交易平台 成为广州千年商都“永不落幕的交易会“
案
例
广州国际展贸城 :
分 析
Case study
100 80 60 40 20 0
专业市场
办公楼
会展 配套建筑
100 80 60 40 20 0
专业市场
办公楼
会展 配套建筑
100 80 60 40 20 0
专业市场
办公楼
会展 配套建筑
项目名称
专业市场
义鸟小商品市场 178
海宁中国皮革城 54
深圳华南城
容 积 建筑 率 密度
绿地 建筑 用地面 建筑面
率 限高 积
积
配套公建
2
40 35 100 29501 59002
0
0
0
0 6057
0 油气合建站，公共厕所
2
40 35 100 27828 55656
2
40 35 100 27449 54898
2
40 35 100 46169 92338
0
0
0
0
0
0 公交首末站
发 展 条
件
4 机场控高
•粤港澳（台）流通服务业合作试验区位于新白云国际机场半径15KM以外区域，受到机场限高影响。
•华南环球商贸物流城大部分位于机场限高锥形面内，高度控制为130m~160米。
概念规划及详细规划方案策划
【2012.3】
本案将构筑华南地区的区域性展贸中心， 成为启动广州白云湖地区发展的动力引擎； 将提供80万M2现代专业市场、18万M2商贸办公、15万M2酒店公寓，
4万M2会展、3万M2生活配套设施； 打造白云湖地区亮丽的湖滨新地标与城市风景。
愿景：打造全天候无国界，传统与创新相结合的交易平台 成为广州千年商都“永不落幕的交易会“
案
例
广州国际展贸城 :
分 析
Case study
100 80 60 40 20 0
专业市场
办公楼
会展 配套建筑
100 80 60 40 20 0
专业市场
办公楼
会展 配套建筑
100 80 60 40 20 0
专业市场
办公楼
会展 配套建筑
项目名称
专业市场
义鸟小商品市场 178
海宁中国皮革城 54
深圳华南城
容 积 建筑 率 密度
绿地 建筑 用地面 建筑面
率 限高 积
积
配套公建
2
40 35 100 29501 59002
0
0
0
0 6057
0 油气合建站，公共厕所
2
40 35 100 27828 55656
2
40 35 100 27449 54898
2
40 35 100 46169 92338
0
0
0
0
0
0 公交首末站
发 展 条
件
4 机场控高
•粤港澳（台）流通服务业合作试验区位于新白云国际机场半径15KM以外区域，受到机场限高影响。
•华南环球商贸物流城大部分位于机场限高锥形面内，高度控制为130m~160米。
华南mall策划思路-附录一：Mall理解篇
型综合购物娱乐中心。
严格意义上讲，小于１0万平方米的，叫
做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高
M
的方可称作摩尔MALL。而大于20万平方米的，
a
可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。
华南Mall则属于超级摩尔购物中
l
心。
l
的
概
念
连锁摩尔购物中心：以菲律宾SM SUPERMALL集团为代表。
发
点上建立了一家综合商店，以它为核心形成了带形中 心。带形中心是美国早期Mall的典型代表，在30年
展
代的美国郊区非常普遍。 探索阶段的Mall已经具备了一些基本特征:在布局
演
上一般沿着一条中央大街布置，由互相独立的一系列
商店协调开发，其建筑、景观和招牌等都有统一风格。
变
Mall的起源和发展演变
Mall满足了郊区购物者要求交通便利、购物空间宽敞、
免费停车场地和充足的商业设施的要求，而且还在精神上
满足人们更多的需求。它通过增加更多有吸引力的因素，
在步行的环境中创造社会生活和文化活动的气氛，让郊区
居民参与社区的生活，创造一种古老的理想社会生活气氛，
吸引人们前来购物体闲。
Mall的起源和发展演变
大型Mall鼻祖：是20年代中期在美国密苏里州的Country Club Plaza, 具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路 的停车空间，以及全面统一的管理策略。
现代意义上的摩尔：50年代，西雅图市Northgate购物中心、 佛莱明罕市Shoppers World购物中心相继设立，这是最早以 百货公司为主要承租户的两个购物中心，其中Northgate是 最原始的Mall型购物中心，主要由两条面对面的带状中心 组成，中间由一条人行通道连结。
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前言
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前言
重庆华南城要立志成为国内外知名的商业标杆
重庆华南城，作为1350万方的超级大盘，享有布局全国的八城联动支撑和得天 独厚的地理优势，立足于国家级物流基地——重庆公路物流基地。要实现在商业上的 作为， 不应该局限于传统商业，而应该去探索全新的商业模式，
不应该局限于成为华南城本身的商业配套，而应该成为重庆的城市配套，
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华南城整体商业规划思路
招商七部 2014年9月
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C
目 录
hapter
1. 前言 2. 区域概述 4. 面临问题 6. 规划布局 7. 开发计划 9. 近期工作思路
3. 项目SWOT分析 8. 亮点介绍
5. 整体思路
10.存在问题
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PART1
客群
儿童为中心的 家庭 学生 城市郊游群体 外地观光客 情侣
亲水主题公园 水上步行街
休闲
华夏24史主题街 万国美食街 水景主题酒店
文化 旅游
城市郊游群体 外地观光客 美食爱好者 文艺青年
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项目规划布局
D区：中央商务核心区
业态
大剧院 天幕 巴渝名人广场 杜莎夫人蜡像馆 名品折扣中心 020主题购物街 时尚百货
如何对项目的开发节奏进行有效规划，以实现不同阶段的项目需求；（节奏控制）
问题三：
如何处理好项目商业的现实需求与商业发展趋势之间的矛盾问题；（智慧华南城）
问题四：
如何实现华南城与其他项目的差异化，缔造华南城项目的独特优势；（卖点提炼）
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PART5
整体思路
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整体思路——整体定位
纯美式儿童职业体验城
成长湾采用寓教于乐的体验式教育理念，让孩子在玩乐中学到知识、提高 自己的能力。。。。
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亮点介绍
亮点六：水上嘉年华
体验冰爽与激情
水系的存在为华南城发展水上娱乐提供了得天独厚的条件，在重庆设施 最全的水上嘉年华体验冰爽与激情。
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亮点介绍
亮点七：杜莎夫人蜡像馆
招商冲刺
招商总结
洽谈龙头商家
洽谈核心商家
洽谈普通商家
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近期工作计划——近期工作核心
核心工作一：
完成华南城整体商业规划定位报告（10.30前）
核心工作二：
引进短平快、投资省的项目，提升区域人气（12.31前）
核心工作三：
深入进行主力商户洽谈，初步确定项目主力（12.31前）
核心工作四：
明确；
重庆华南城
劣势
1、项目属待开发区域，周边发展大型商业的
依托不足；
2、主城意识导致市民对项目的心理距离较远；
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PART3
项目SWOT分析
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项目SWOT分析
项目位于巴南区，是重庆都市功能拓展区，全市内陆开放高地 建设的主战场，发政府扶持力度较大； 国家级物流平台，重庆公路物流基地，已引进20个项目，区域 未来的轮廓初现； 该区域是绕城高速与内环衔接最紧密区域，区位优势明显； 项目所在的巴南区不属于城市核心区，在 主城区九区区域信心不足； 项目现阶段未形成成熟的商业氛围； 项目地处城郊，市民心理距离较远； 华南城商业成熟项目不多，影响前期招商；
起势期
重庆的全民游乐场 重庆文化旅游地标 区域价值大幅提升 市民首选郊游目的地
成势期
区域级中央商务区 世界级文旅商业标杆 区域发展成熟 成为名副其实的城市 副中心 国内外观光客 潮流购物人群 商务客群 极限运动爱好者
目标
客群
家庭旅游休闲群体 都市观光客 美食爱好者
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项目开发计划——各阶段开发计划
抓好团队建设工作，确保团队战斗力（持续）
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近期工作计划——2014年下半年招商工作计划
1. 商业规划思路时间：2014年9月1-20日； 完成内容：商业整体规划定位及建议、整体招商策略； 2. 市场调研 时间：2014年9月20日-10月10日； 调研内容：消费者消费习惯调研、招商目标客群调研、宏观环境研究、市场供应和需求状
功能
客群
配套
专业市场业主 采购商 配套产业员工 商旅人群
购物
购物客 市民
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项目规划布局
F区：汽车公园区
业态
汽车赛道 汽车主题酒店 汽车博物馆 汽车特技表演 中心 汽车影院 卡丁车俱乐部 汽车4S店 汽车改装中心 汽车试驾中心 。。。。
功能
客群
文化 旅游 商业 运动
赛车爱好者 购车族 观光客 极限运动爱好者 自驾游客
阶段 时期 2014-2015 造势期
成长湾儿童乐园 汽车影院（1期） 四季花海 汽车餐厅 登山步道 休闲垂钓 真人Cs 青少年拓展基地 农家乐 生态农业
2016-2018 起势期
华夏二十四史主题街
禅修学院 火锅小镇 温泉小镇 室外婚庆基地 耕读主题酒店 观音阁 汽车公园二期 水上嘉年华 亲水公园 水上步行街 海洋世界
2019-2021 成势期
杜莎夫人蜡像馆 巴渝名人广场 五星级酒店 天幕 精品购物中心 星级影院 商务会所 金融街 写字楼集群 汽车公园三期
开发项目
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项目开发计划——目标商家引进
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PART8
项目亮点介绍
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亮点介绍
亮点一：华夏二十四史主题街
首个贯穿中华五千年历史的街区
发掘不同朝代的建筑文化及生活形态，依照历史年轮形成商业街，让游客在 赏心悦目中穿越历史。
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亮点介绍
亮点二：汽车公园
西南首个汽车主题公园
汽车时代为郊区商业的发展提供了无限可能，在这里，你可以体验速度与激 情、影院的浪漫、文化的深邃。
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近期工作计划——工作时间节点计划
2014年
时间节点
9
2015年
12
1 2 3 4 5 6 7 8
装饰完工 环境完工 工程验收
10
11
9
10
11
工程节点
市 场 调 研 商 业 规 划 销售 启动
主体完工
营销推广、蓄客
开盘准备 开盘
销售节点
持续销售
开业筹备 招商准备 客户积累
招商 启动
开业
招商节点
持续招商
F
E
B A
F区：汽车公园区
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项目规划布局
A区：观音山旅游休闲度假区
业态
耕读主题酒店 禅修学院 观音阁 四季花海 生态农业 温泉小镇 休闲垂钓 登山步道 真人Cs
功能 文化
客群
高收入群体 政府官员 高端商务人士好者
休闲 餐饮
火锅小镇 农家乐
区域级中央商务区 重庆的全民游乐场
世界级文旅商业标杆
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整体思路——整体思路
时间节点 发展时期
2014-2015
造势期 商务及生活配套 主城假日游乐天堂 基地建筑及产业工人
2016-2018
起势期 重庆的全民游乐场 重庆文化旅游地标
2019-2021
成势起 区域级中央商务区 世界级文旅商业标杆
重庆二环时代的来临，导致类似的潜在竞 争项目较多； 目前市场整体大环境不好，影响投资者信 心；
Opportunity Threats
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PART4
项目面临问题
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项目面临问题
问题一：
在项目前期，如何提升版块人气，达到促进版块价值提升的目的；（人气促进）
问题二：
Strengths
区域空白，商业规划不受束缚，有利于商业的远景打造； 项目交通远景规划完善，能在一定程度上消除区域心理距离； 项目区域内有温泉、景观、水系、农业等基础资源可供利用； 华南城专业市场业态齐全，商业远期消费潜力可供挖掘； 传统商业受到挑战，020模式催生新的商业机会；
Weaknesses
5、招商团队组建
时间： 2014年9月-2014年12月； 团队计划组建人数共18人， 其中，策划人员3人，要求：2年以上房地产公司开发策划工作经验； 招商人员15人，要求：熟悉招商流程，并擅长某一类业态招商；
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近期工作计划——2014年下半年招商工作计划
6、招商团队培训 时间：2014年9月-2014年12月； 培训内容：项目内容、市场环境、招商技巧、招商条件、各项商业知识等； 7、前期主力商户洽谈 时间：2014年9月-2014年12月； 工作内容：建立核心主力商户资料库，完成各种可能的主力商户的招商推介工作，最 终确定初步的意向主力店客户
阶段定位
面对客群
住宅及周边镇区 业主及采购商 主城节日游群体
家庭旅游休闲群体
国内外观光客
都市观光客
美食爱好者
潮流购物人群
商务客群
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PART6
项目规划布局
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项目规划布局
结合各区块特点，建议规划6大版块：
A区：观音山旅游休闲 度假区 B区：住宅生活配套区 C区：中央水上娱乐区 D区：中央商务核心区 E区：专业市场配套区 B D E C
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PART10
存在的问题
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存在的问题
问题一：商户合作方式是否可以合作托管？ 问题二：商户合作方式是否可以考虑股权方式？ 问题三：华南商业无专业策划人员配置，公司是否可以考虑？ 问题四：部门主力大型商户是否可以前往项目所在地考查其经营状况，方便 洽谈决策？
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前言
重庆华南城要立志成为国内外知名的商业标杆
重庆华南城，作为1350万方的超级大盘，享有布局全国的八城联动支撑和得天 独厚的地理优势，立足于国家级物流基地——重庆公路物流基地。要实现在商业上的 作为， 不应该局限于传统商业，而应该去探索全新的商业模式，
不应该局限于成为华南城本身的商业配套，而应该成为重庆的城市配套，
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华南城整体商业规划思路
招商七部 2014年9月
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C
目 录
hapter
1. 前言 2. 区域概述 4. 面临问题 6. 规划布局 7. 开发计划 9. 近期工作思路
3. 项目SWOT分析 8. 亮点介绍
5. 整体思路
10.存在问题
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PART1
客群
儿童为中心的 家庭 学生 城市郊游群体 外地观光客 情侣
亲水主题公园 水上步行街
休闲
华夏24史主题街 万国美食街 水景主题酒店
文化 旅游
城市郊游群体 外地观光客 美食爱好者 文艺青年
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项目规划布局
D区：中央商务核心区
业态
大剧院 天幕 巴渝名人广场 杜莎夫人蜡像馆 名品折扣中心 020主题购物街 时尚百货
如何对项目的开发节奏进行有效规划，以实现不同阶段的项目需求；（节奏控制）
问题三：
如何处理好项目商业的现实需求与商业发展趋势之间的矛盾问题；（智慧华南城）
问题四：
如何实现华南城与其他项目的差异化，缔造华南城项目的独特优势；（卖点提炼）
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PART5
整体思路
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整体思路——整体定位
纯美式儿童职业体验城
成长湾采用寓教于乐的体验式教育理念，让孩子在玩乐中学到知识、提高 自己的能力。。。。
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亮点介绍
亮点六：水上嘉年华
体验冰爽与激情
水系的存在为华南城发展水上娱乐提供了得天独厚的条件，在重庆设施 最全的水上嘉年华体验冰爽与激情。
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亮点介绍
亮点七：杜莎夫人蜡像馆
招商冲刺
招商总结
洽谈龙头商家
洽谈核心商家
洽谈普通商家
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近期工作计划——近期工作核心
核心工作一：
完成华南城整体商业规划定位报告（10.30前）
核心工作二：
引进短平快、投资省的项目，提升区域人气（12.31前）
核心工作三：
深入进行主力商户洽谈，初步确定项目主力（12.31前）
核心工作四：
明确；
重庆华南城
劣势
1、项目属待开发区域，周边发展大型商业的
依托不足；
2、主城意识导致市民对项目的心理距离较远；
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PART3
项目SWOT分析
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项目SWOT分析
项目位于巴南区，是重庆都市功能拓展区，全市内陆开放高地 建设的主战场，发政府扶持力度较大； 国家级物流平台，重庆公路物流基地，已引进20个项目，区域 未来的轮廓初现； 该区域是绕城高速与内环衔接最紧密区域，区位优势明显； 项目所在的巴南区不属于城市核心区，在 主城区九区区域信心不足； 项目现阶段未形成成熟的商业氛围； 项目地处城郊，市民心理距离较远； 华南城商业成熟项目不多，影响前期招商；
起势期
重庆的全民游乐场 重庆文化旅游地标 区域价值大幅提升 市民首选郊游目的地
成势期
区域级中央商务区 世界级文旅商业标杆 区域发展成熟 成为名副其实的城市 副中心 国内外观光客 潮流购物人群 商务客群 极限运动爱好者
目标
客群
家庭旅游休闲群体 都市观光客 美食爱好者
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项目开发计划——各阶段开发计划
抓好团队建设工作，确保团队战斗力（持续）
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近期工作计划——2014年下半年招商工作计划
1. 商业规划思路时间：2014年9月1-20日； 完成内容：商业整体规划定位及建议、整体招商策略； 2. 市场调研 时间：2014年9月20日-10月10日； 调研内容：消费者消费习惯调研、招商目标客群调研、宏观环境研究、市场供应和需求状
功能
客群
配套
专业市场业主 采购商 配套产业员工 商旅人群
购物
购物客 市民
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项目规划布局
F区：汽车公园区
业态
汽车赛道 汽车主题酒店 汽车博物馆 汽车特技表演 中心 汽车影院 卡丁车俱乐部 汽车4S店 汽车改装中心 汽车试驾中心 。。。。
功能
客群
文化 旅游 商业 运动
赛车爱好者 购车族 观光客 极限运动爱好者 自驾游客
阶段 时期 2014-2015 造势期
成长湾儿童乐园 汽车影院（1期） 四季花海 汽车餐厅 登山步道 休闲垂钓 真人Cs 青少年拓展基地 农家乐 生态农业
2016-2018 起势期
华夏二十四史主题街
禅修学院 火锅小镇 温泉小镇 室外婚庆基地 耕读主题酒店 观音阁 汽车公园二期 水上嘉年华 亲水公园 水上步行街 海洋世界
2019-2021 成势期
杜莎夫人蜡像馆 巴渝名人广场 五星级酒店 天幕 精品购物中心 星级影院 商务会所 金融街 写字楼集群 汽车公园三期
开发项目
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项目开发计划——目标商家引进
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PART8
项目亮点介绍
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亮点介绍
亮点一：华夏二十四史主题街
首个贯穿中华五千年历史的街区
发掘不同朝代的建筑文化及生活形态，依照历史年轮形成商业街，让游客在 赏心悦目中穿越历史。
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亮点介绍
亮点二：汽车公园
西南首个汽车主题公园
汽车时代为郊区商业的发展提供了无限可能，在这里，你可以体验速度与激 情、影院的浪漫、文化的深邃。
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近期工作计划——工作时间节点计划
2014年
时间节点
9
2015年
12
1 2 3 4 5 6 7 8
装饰完工 环境完工 工程验收
10
11
9
10
11
工程节点
市 场 调 研 商 业 规 划 销售 启动
主体完工
营销推广、蓄客
开盘准备 开盘
销售节点
持续销售
开业筹备 招商准备 客户积累
招商 启动
开业
招商节点
持续招商
F
E
B A
F区：汽车公园区
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项目规划布局
A区：观音山旅游休闲度假区
业态
耕读主题酒店 禅修学院 观音阁 四季花海 生态农业 温泉小镇 休闲垂钓 登山步道 真人Cs
功能 文化
客群
高收入群体 政府官员 高端商务人士好者
休闲 餐饮
火锅小镇 农家乐
区域级中央商务区 重庆的全民游乐场
世界级文旅商业标杆
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整体思路——整体思路
时间节点 发展时期
2014-2015
造势期 商务及生活配套 主城假日游乐天堂 基地建筑及产业工人
2016-2018
起势期 重庆的全民游乐场 重庆文化旅游地标
2019-2021
成势起 区域级中央商务区 世界级文旅商业标杆
重庆二环时代的来临，导致类似的潜在竞 争项目较多； 目前市场整体大环境不好，影响投资者信 心；
Opportunity Threats
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PART4
项目面临问题
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项目面临问题
问题一：
在项目前期，如何提升版块人气，达到促进版块价值提升的目的；（人气促进）
问题二：
Strengths
区域空白，商业规划不受束缚，有利于商业的远景打造； 项目交通远景规划完善，能在一定程度上消除区域心理距离； 项目区域内有温泉、景观、水系、农业等基础资源可供利用； 华南城专业市场业态齐全，商业远期消费潜力可供挖掘； 传统商业受到挑战，020模式催生新的商业机会；
Weaknesses
5、招商团队组建
时间： 2014年9月-2014年12月； 团队计划组建人数共18人， 其中，策划人员3人，要求：2年以上房地产公司开发策划工作经验； 招商人员15人，要求：熟悉招商流程，并擅长某一类业态招商；
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近期工作计划——2014年下半年招商工作计划
6、招商团队培训 时间：2014年9月-2014年12月； 培训内容：项目内容、市场环境、招商技巧、招商条件、各项商业知识等； 7、前期主力商户洽谈 时间：2014年9月-2014年12月； 工作内容：建立核心主力商户资料库，完成各种可能的主力商户的招商推介工作，最 终确定初步的意向主力店客户
阶段定位
面对客群
住宅及周边镇区 业主及采购商 主城节日游群体
家庭旅游休闲群体
国内外观光客
都市观光客
美食爱好者
潮流购物人群
商务客群
诚信 和谐 共赢 分享
PART6
项目规划布局
诚信 和谐 共赢 分享
项目规划布局
结合各区块特点，建议规划6大版块：
A区：观音山旅游休闲 度假区 B区：住宅生活配套区 C区：中央水上娱乐区 D区：中央商务核心区 E区：专业市场配套区 B D E C
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存在的问题
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存在的问题
问题一：商户合作方式是否可以合作托管？ 问题二：商户合作方式是否可以考虑股权方式？ 问题三：华南商业无专业策划人员配置，公司是否可以考虑？ 问题四：部门主力大型商户是否可以前往项目所在地考查其经营状况，方便 洽谈决策？