一方集团-丹东翡翠湾地块定位报告概要
丹东三湾：珍珠湾 翡翠湾 国门湾来了
上风上水珍珠湾未来五年振安区将着重发展包含珍珠湾在内的东部经济区。
该经济区规划总面积30平方公里，其中东出口至九连城镇窑沟村13平方公里，马市岛17平方公里。
功能定位为打造现代服务业和总部经济集聚区、高新技术产业和新兴战略产业集群。
由大连城市规划设计院操刀的“珍珠湾”九连城板块规划。
这里将主要分为中部行政文化区、东部旅游业发展区、北部IT产业区和总部经济集聚区、西部商业旅游中心区四大功能区，充分发挥“珍珠湾”的生态优势，使当地的原生态与居住、运动、休闲、教育、科研等产业功能相得益彰，形成以“房地产+旅游业”为核心辅以度假养老、会展等八大关联产业的“2+8”产业体系，将其建成丹东国际化城市核心功能区、东北亚国际文化社区、国际休闲运动区和中国北方避暑度假胜地。
正在进行规划的马市岛板块，也初步确定将其打造为集文化、教育、体育、休闲于一体的生态旅游岛，通过修建桥路，使这个鸭绿江旅游带节点与九连城板块连成一体，带动整个“珍珠湾”旅游产业发展。
“现在招商形势非常好，不仅从原来的…招商‟变成…选商‟，而且是优中选优。
”振安区招商局局长初景美高兴地介绍说，今年以来，该区已签约亿元以上项目11项，预计投资总额将达503亿元。
目前，“珍珠湾”横道河以西基本都被服务业大项目排满，投资商个个是行业旗舰企业。
一直在国内一线城市和省会城市铺点建店的上海红星美凯龙集团，与香港洪鑫集团合作投资建设的鸭绿江品牌商业区和红星美凯龙综合商场项目，已签署用地、动迁等协议，前期到位资金4000万元。
该项目占地124亩，计划总投资12亿元，是红星美凯龙集团第一次进驻国内三线城市。
香港洪鑫集团则将旗下代理的金利来、皮尔卡丹、花花公子等十几个世界知名品牌东北东部地区的营业总部，设在项目区域内，打造其在东北地区的“总部经济”，预计年可实现营业收入2.8亿元。
此外，该项目每年还将在丹举办两次代理品牌全国订货会，邀请客商近万人。
该项目的入驻，不仅将填补振安桥以东没有商业集聚区的空白，同时也标志着又一现代商业新地标的诞生，为未来城市东部新商圈的形成打下坚实的基础。
一方集团-丹东翡翠湾地块定位报告概要
成为集商贸、物流、 重点地区，外来
文化娱乐等服务业 发展商包括福建
为主的现代服务业 永同昌、圣淘沙，
集聚区和高品位的 投资改善型客户
生活居住区。
为主。
丹东市场当前出现的板块分化、供求结构严重不平衡问题，为处在新老城区之间的翡翠湾板块，创造出一个 迅速崛起的机会。翡翠湾板块凭借和新老城区相接的优势和江景资源，投资开发将升华到平衡全市甚至整个 鸭绿江的居住结构的战略高度。
市场维度分析代表项目分析距本案万达广场距本案5公里销售情况较好综合大盘拥有绝佳口碑保利锦江林语综合大盘拥有绝佳口碑沿江板块典型豪宅已售95滨江3号沿江板块典型豪宅已售95距本案最近只剩俪江国际距本案最近只剩1套260平11223344通过分析丹东市重点项目癿销售情况从而推断城市房地产发展癿机遇市场维度分析代表项目分析前期定位项目名称建筑类型总建面积开盘时间主力户型均价元去化速度销售情况俪江国际高层13万2008年5月1302805400元2000月仅剩一套260平大户型万达广场高层115万2012年6月901706980元21968月开盘至今已售23小高层高层46万三期11万2012年4月2444701105000元2444月三期去化40别墅产品去化70滨江3号高层35万2011年7月99243平江景10000元园景7500元12963月95代表项目销售均价整体在5000元以上主力面积段在70280平之间其中最具代表癿项目是万达广场保利锦江林语滨江3号
客户维度分析-客户维度的市场供求分析
在售情况：丹东在售产品以高层为主，主力 户型两室和三室，主力面积区间80-100平和 120-144平，受本地人口有限，外来落户人 少因素影响，刚需表现力不强，购房以改善 型客户为主。
客户需求：首改、再改和婚房客户居多，对 开发商品牌有一定认知，需求产品类型以步 梯房为主，重视园区景观、物业管理，大部 分客户认可丹东未来发展方向为新城。
地块分析报告
地块分析报告一、地块位置及周边环境。
该地块位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施完善，包括商业中心、学校、医院等。
地块周边环境优美，绿化率高，居住氛围浓厚，是一个理想的生活居住区域。
二、地块规划及土地性质。
该地块总面积约为5000平方米，规划用地性质为住宅用地。
土地性质良好，无污染，适宜于住宅开发建设。
地块规划合理，可容纳多栋住宅楼，满足市场需求。
三、地块市场分析。
根据市场调研数据显示，该地块所在区域居民消费能力较高，对于高品质住宅的需求旺盛。
同时，周边区域缺乏高端住宅项目，市场潜力巨大。
因此，该地块的开发建设具有良好的市场前景。
四、地块开发建设方案。
针对该地块的市场需求和规划用地性质，建议采用多层住宅的开发建设方案。
通过精心设计，打造高端住宅项目，提升地块附加值。
同时，在住宅楼下方规划商业综合体，丰富地块周边商业配套，提升地块的整体吸引力。
五、地块风险分析。
在地块开发建设过程中，可能面临市场风险、政策风险、资金风险等多方面挑战。
需要充分考虑市场变化，合理制定开发策略，降低风险。
同时，加强与政府部门的沟通，确保项目符合相关政策规定。
此外，合理控制成本，确保项目资金充足，降低资金风险。
六、地块发展前景展望。
综合以上分析，该地块具有良好的市场潜力和开发价值。
在合理规划和有效风险控制的基础上，地块开发建设项目有望取得成功。
未来，随着周边区域的进一步发展，该地块的发展前景更加广阔，值得投资者重点关注。
七、结论。
综上所述，该地块位于城市中心区域，具有优越的地理位置和市场优势。
通过科学规划和有效风险控制，地块开发建设项目具有良好的发展前景。
建议投资者密切关注该地块的开发动态，把握投资机会。
丹东房地产市场现状分析
丹东房地产市场现状分析一、丹东城市概况丹东是一个以工业、商贸、物流、旅游为主体的沿江沿海沿边城市，总面积1.52万平方公里，建城区55平方公里。
下辖三县（市）【凤城市、东港市、宽甸满族自治县】、三区【振兴区、元宝区、振安区】和一个国家级边境经济合作区，总户籍人口244万，其中主城区人口80万人左右。
是国务院批准的沿海开放城市，辽宁沿海经济带开发战略重点发展区域，东北东部最便捷的出海口和区域经济发展先导区。
距平壤220公里，距首尔420公里，距沈阳220公里，距大连252公里，正在建设的东北东部铁路及丹通高速公路打通了东北东部新的出海通道，将使东北东部十三个城市丰饶的资源直接面向海洋。
港口吞吐量2008年达到3470万吨，力争到2015年进入亿吨大港行列。
丹东民航机场正在争取成为口岸机场。
风光迷人环境优美。
丹东依山、临江、面海，风景优美，气候宜人，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温9℃。
森林覆盖率达66%,淡水资源丰富，人均占有水量是全国人均水平的1.5倍。
二、丹东市房地产市场综合分析1.环境分析：沿江区域是丹东市最好的地段，也是丹东房价最高的区域。
保利地产之所以价格高，区划速度也不错，是因为一是品牌优势的炒作；二是靠山；三是项目规模大。
城东区域的楼盘主要是元宝区和振安区的楼盘，从数量上来看是最多的。
新城区现在的政府办公区、环保产业区、仪器仪表等都在建设当中，商业也逐渐配套成熟。
2.产品分析：沿江区域的楼盘全部为高层，玫瑰庭院是底商和高层。
城中的楼盘大多以多层为主，也有部分高层。
城东区域的建筑以多层为主，有部分小高层。
新城区住宅大多都是高层产品。
3. 价格分析：沿江的楼盘以振兴取得沿江楼盘价格最高，其次是元宝区和振安区，也就是从西往东价格从高走低。
城中区域的放假大约在3500-5000之间，价格上升是因为保利地产的入驻，整个拉动了周围楼盘的房价。
城东区域的房价在3200-4500之间，此区域大多是当地的开发商。
丹东新城区市场调研报告
丹东新城区（国门湾）市场调研报告新城区又称国门湾，国门湾位于辽宁省丹东市西南部地区，占地面积93平方公里，面积将是老城区的2倍目前政府思路“一是实现丹东新区--老城--东港同城化策略；二是丹东新区产业创新性选择策略；三是以城市重大事件为导向的城市知名度提升策略；四是创建人、财、物共荣的创新性实施机制策略。
将丹东新区综合定位为：中朝边境互补合作的桥头堡，未来的区域综合交通枢纽。
区域定位为：丹东未来的“铜锣湾”。
形象目标为：中国边境最具有代表性的形象窗口。
发展目标是：中朝边境国际金融商贸中心，丹东市未来的城市行政文化中心，现代化的水陆口岸、物流枢纽及现代化产业基地。
”一、丹东市概况丹东市是辽宁省辖市，是中国最大的边境城市。
于东南鸭绿江与黄海交汇处，辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，处于东北亚经济圈的中心地带，东与朝鲜民主主义人民共和国的新义州市隔江相望，南临黄海，西界鞍山、营口，西南与大连市毗邻，北与本溪市接壤。
丹东地区东西最大横距196公里，南北最大纵距160公里，总面积14981.4平方公里，市辖振兴区、元宝区、振安区和东港市、凤城市、宽甸满族自治县。
其中市区面积563平方公里。
城区依山傍水，呈带状分布。
丹东大陆海岸线长120公里，沿海有大鹿岛、小鹿岛等岛屿。
市人民政府目前驻振兴区，即将搬入国门湾新区。
丹东市内人口70万多，主要有三个市辖区，振兴区、元宝区、振安区，其中振兴区及元宝区经济较为发达，振兴区面积80平方千米，人口38万，元宝区面积81平方千米，人口18万，振安区面积669平方千米，人口19万。
东港市经济较为繁华，由于临海，养殖业及水产业非常发达，居民经济富庶。
国门湾即位于振兴区左下方二、国门湾开发状况（后附图）国门湾目前的开发建设重点分布在国门湾商务区、高新技术产业园区、仪器仪表产业基地三个区域。
目前已开工入驻项目19个，项目总投资额达98亿元，已实现投入约20亿元。
其中，重点城市功能项目有市民服务中心、丹东二中新校区、海关武警营房、体育中心、图书馆、大剧院等；重点招商项目有澳门恒和公司“会展中心”、香港昌隆公司“成功花园”酒店、新加坡兄弟公司新加坡城、香港牛顿方式公司新区开发、新世纪佳园、无锡绿江太湖城、金融大厦、SK物流等。
辽宁丹东淄川凤凰山东路项目市场调研及物业发展建议提案
勃楠苑项目营销策划报告© All rights reservedCode of this report | 1报告结构 1 2 3 4 5城市背景 市场分析 地块分析 项目定位 项目物业发展建议© All rights reservedCode of this report | 2鉴于项目开发要求，我方组建项目小组赴淄川进行市场调研，通过到售 楼处问询、市民访谈、专业人士交流等方式，初步了解淄川房地产市场状况 。
在对项目进行实地考察，并结合贵公司提供的相关资料，重点针对社区规 划、项目产品、户型及购买人群等提出相关建议。
© All rights reservedCode of this report | 3报告结构 1 2 3 4 5城市背景 市场分析 地块分析 项目定位 物业发展建议通过对城市的分析，借以了解城市的经济发展及房地产发展 前景。
© All rights reservedCode of this report | 4Part1城市概况© All rights reservedCode of this report | 5城市区位 “鲁中腹地”淄川区位于淄博市中部。
南邻博山 区，西接章丘市，北与周村、张店、临 淄三区相连，东傍青州市，东南与临朐 、沂源两县接壤。
东西长49公里，南北 宽42公里，总面积999.065平方公里。
淄川区辖经济开发区，般阳路、商 城路、松龄路 、钟楼4个街道办事处， 洪山、昆仑、城南、双杨、罗村、寨里、 黑旺、龙泉、西河、东坪、淄河、磁村、 岭子、商家14个镇，张庄、太河、峨庄3 个乡 。
© All rights reservedCode of this report | 6人口及城市化率人口67.4万，全省排名第54名,城市化率32%。
¾2009年末总人口67.4万，非农人口21.7万人。
某集团公司五年战略发展规划教材
集团公司五年战略进展规划（模板）（20xx年~20xx年）某集团公司五年战略发展规划教材1 .〃集团经营总结 (3)1.1 集团总体经营现状总结 (3)1.1.1 财务绩效回顾 (3)1.1.2 内部资源及能力分析 (6)1.1.3 集团总体竞争力对标分析 (8)1.2 各业务板块经营总结 (10)1.2.1 板块财务绩效回顾 (10)1.2.2 板块内部资源及能力分析 (11)1.2.3 板块竞争力评估 (12)2 .外部环境分析 (15)2.1 宏观经济环境及进展趋势分析 (15)2.1.1 中国经济进展趋势 (15)2.1.2 中国要紧宏观经济政策趋势 (17)2.1.3 国际要紧经济体经济进展趋势 (18)2.2 现有与潜在业务市场环境及进展趋势分析 (20)2.2.1 行业环境分析 (20)2.2.2 市场规模及增长趋势分析 (22)2.2.3 行业盈利性及变化趋势分析 (24)2.2.4 行业竞争环境分析 (26)2.2.5 客户需求行为分析 (28)2.2.6 行业吸引力总体评估 (29)3 .集团五年进展规划 (30)3.1 集团愿景与使命 (30)3.2 集团五年战略目标体系 (31)3.3 集团产业组合 (32)3.4 集团要紧职能战略概要 (34)3.5 业务板块战略概要 (35)1.〃集团经营总结1-1集团总体经营现状总结1.1.1 财务绩效回顾（本节通过对集团整体财务绩效的历史比较，与分析各板块对集团的奉献情况，来推断集团运营中可能存在的问题与机会，作为对集团总体战略纲要的重要输入。
集团整体财务绩效要紧从盈利能力、经营效率、资产规模、偿债能力及资本结构几个方面入手，比较过去五年来的变化情况；而对比同一时期各板块的收入、利润指标可得出板块对集团的奉献情况。
数据资料可从有关模板中提取，根据需要做图表更形象表达观点。
）集团孩体业绩综述自2004年以来，集团主营业务收入稳步增长，2008年实现XX万元，较2004年增长X%,同期净利润……通过……经营效率明显改善，管理费用及财务费用比例……2008年集团资产规模进一步扩大……根据国资委及集团减债的要求，集团......资产负债率得到改善.…但是值得注意的是，集团运营现金流近几年来持续为负，短期资金流淌紧张。
介绍辽宁省丹东新城区
万达保利丹东圈地盖楼豪赌朝鲜经济开放2012年06月10日 23:23来源：投资者报作者：李新字号:T|T364人参与17条评论打印转发6月2日上午，位于丹东市锦山大街与花园路交汇处的原丹东造纸厂厂区周边喧嚣不已，大约3000人参加了一个商业广场售楼处的启动活动，有大约半个城市的交警出动来维护交通。
中央电视台主持人梁永斌和台湾演员吴佩慈为了这个活动“站台”，丹东市政府两位高层领导——市委书记戴玉林和市长石光也成为“站台”嘉宾。
这个能够造出如此大的阵势来仅仅做一个启动仪式的企业，就是近来四处拿地的王健林旗下的万达广场。
目前，万达广场正在成为中国商业地产领域内的明星和各地政府争相邀请的座上宾。
截至2011年底，万达集团已经在61个城市中投资建设87座万达广场，其中已开业49个，2012年公司计划开业17个万达广场和大连万达中心。
万达的进驻这场启动仪式，让出租车司机老李有些郁闷，本来已经把与丹东万达广场相邻的城市交通要塞之一，鹏欣水游城所在地的六道沟转盘给堵上了，现在又把整个城市东西走向的主干道堵了一个水泄不通。
《投资者报》记者乘坐老李的出租车时，他特地问了一句：“过花园桥吗？”这显然是拥堵的地方，也是他最不想经过的区域。
“万达真是有实力！能做这么大的广场，据说，市里还邀请他们继续在当地做其他的项目。
”一位参加了此次活动的丹东市发改委人士6月3日对《投资者报》表示，这次万达广场售楼处开放是这座中国最大的边境城市到目前为止同类活动中最为轰动的一次。
连日来，这座城市因为万达广场售楼处的启动，楼市消息满天飞。
惜售是流传最多的消息，自从万达广场售楼处开放以来，熟人相见甚至会问：“你去看过万达广场的房子吗？价格到底怎么样？能不能找到内部人给打个折？”而据《投资者报》记者观察，真正受益的则是万达广场附近的本地房地产商开发的项目，价格已经由去年的8月份的接近6000元/平方米涨到8000元/平方米了。
去过其他城市万达广场的消费者，对这样的项目自然不会陌生，丹东万达广场的设计和理念与万达在国内几十个城市建成或建设中的万达广场没有太大的区别，只是一个模式的简单复制。
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市场维度分析-翡翠湾发展机遇
城市外拓首选带，连接新老城区、平衡全市居住结构的桥梁，城市窗口和高端生活的引导区。
市场维度分析-板块市场情况
五龙背板块 多层均价：5300 元 电梯多层：6300 元 小高均价：5500元
去化速度：2600平/月
老城区 沿江板块 东部板块 金山经济区 五龙背板块 翡翠湾
新城板块
传 本 目 要 地 购 客统 地 前 为 理 房 户居 发 供 多 位 以 为住 展 应 层 置 丹 主区 产 优 东 。商和， 品 越 本为 高以 主 ， 地主 层， ，产 以 大 宅 富 身品 高 面 ， 人 份类 层 积 单 居 的型 为 江 价 住 象主 景 征单 最 区， 豪 。一 高 域， ， ，
丹东翡翠湾项目前期定位报告
一方集团营销中心 2013年10月19日
纲 要
PART 1 第一部分 前期定位 PART 2 第二部分 产品策划 PART 3 第三部分 风险提示
土地维度分析
土地维度分析-规划发展方向
项目所在的翡翠湾板块正处城市化发展的中级阶段——城市化快速成熟的进程之中
翡翠湾
丹东市整体规划
土地维度分析-土地属性判断
本案处于中心城区外拓发展的翡翠湾板块，定位属性为城市栖居
新鸭绿江公路大桥现已修复 通车，承载由10吨提升至20 吨，成为贸易物流重要关口
•翡翠湾规划
将是丹东城市独具特色的边境滨江旅游城区、现代化的国 际陆路口岸物流枢纽，是集旅游、现代城市产业、休闲娱 乐、商贸服务为一体的现代都市服务基地。
由于中朝贸易契机带动丹东投资，而需求集中的老城区土地枯竭，供应集中的新区认可度低， 供求结构体现出区域的不平衡特征。
市场维度分析-成交量价
2012年丹东市商品房销售面积480万平，销售均价3720元/平，市区均价5000元/平
量价描述 ➢2012年丹东商品房销售面积达480万平，同比增幅达8.34%。 ➢2012年丹东市全辖区商品房成交价格为3720元/平，同比增幅为5%，而丹东市区成交均价已 达5000元/平，沿江一线江景豪宅价格更是基本在10000-15000元/平左右。
ห้องสมุดไป่ตู้
土地维度分析-配套资源分析
地块周边配套资源丰富，附近的佳兆业壹号定位纯粹江景豪宅，预计会提升区域整体居 住价值
本案
佳兆业壹号
教育配套 •丹东二十六中 •丹东市第二中学（省重点，升 学率超过90%） •滨江小学 •丹东市育鹏学校 •砺智黄海分校 •博阳黄海幼儿园
医疗配套 •黄海医院 •口腔医院胜利门诊 •黄海社区卫生服务站 •显珍中医
土地维度分析-规划建设指标分析
地块规划建设指标
占地 80万
地上建面 容积率 别墅
160万
2
高层
多层
商业公建 其它限制 市政管线接 入
建筑密度较高，容积率较高，基本以高层为主，可通过拉高排低 规划少量的多层洋房、别墅
市场维度分析
市场维度分析-市场供应
丹东市商品房供应在2011年出现高峰，商品房供应量达到226万平，且持续高位运行
目前主要供应 多层产品，缺 少知名发展商， 产品无特色， 市民认可度低， 主要为周边居 民购买。
区域为装备制 造业基地，楼 盘数量较少， 且区域离市区 较远，目前客 户认可度不高。
以温泉资源， 打造度假、投 资居所，区域 产品以多层小 高层为主。
新老城区结合带， 以高层产品为主，
发展目标是要建设 政府招商引资的
土地维度分析-交通条件分析
地块周边路网较发达，交通便捷
黄海大街 本案
胜利街
三道沟路
滨江西路
•中心城区方向 由黄海大街、滨江西路两个方向均可 快速至市中心，这两条路都是城市重 要交通主干线。 •公共交通 项目直达303路黄海汽车厂站，黄海 大街侧还有汽车制造厂、胜利家园、 胜利街等站，多条线路经过，公交便 利。 •项目周边 项目黄海大街一侧有胜利家园小区， 行政划分在振兴区。胜利街居住氛围 较成熟。 •航空 项目沿胜利街可直达丹东浪头机场。
丹东市第二中学——辽宁省重点
（距地块7公里，仅10分钟车程） 丹东市第二中学前身为安东商业学堂，始建于 1910年，是一所有着光荣传统和严谨治学治教 作风的学校。1960年定为辽宁省重点中学， 1981年定为省首批办好的重点高中，1985年定 为向高校免试保送优秀毕业生的重点中学， 1995年定为全国培养体育后备人才试点学校。 丹东二中经过百年的发展，已经成为辽宁省久 负盛名的重点高中。
成为集商贸、物流、 重点地区，外来
文化娱乐等服务业 发展商包括福建
为主的现代服务业 永同昌、圣淘沙，
集聚区和高品位的 投资改善型客户
生活居住区。
为主。
丹东市场当前出现的板块分化、供求结构严重不平衡问题，为处在新老城区之间的翡翠湾板块，创造出一个 迅速崛起的机会。翡翠湾板块凭借和新老城区相接的优势和江景资源，投资开发将升华到平衡全市甚至整个 鸭绿江的居住结构的战略高度。
•“一带两区三湾”的沿江沿海发展规划，特别是要 把珍珠湾、翡翠湾、国门湾这“三湾”打造成丹东 的新亮点： •一带----沿江沿海经济带
•两区----丹东临海新城 大孤山经济区
•三湾---“珍珠湾”整体规划开发马市岛和九连城。“翡翠
湾”要在新老城区的连接带规划建设22平方公里， 打造高端、高档的现代服务业聚集区和居住社区。 “国门湾”要突出现代化、国际化都市的风格，打 造丹东新的行政、口岸和体育文化中心。
今后数年，丹东市将对该区域内的棚户区陆续进行大规模 改造，并由政府出资将区域内污染严重企业搬迁，建设大 型城市综合体项目和高档住宅区，着力打造适宜人居的生 态区、高端城市生活的实验区和引导区。
•地块位置划分
本案地处翡翠湾板块的沿江地带，临近鸭绿江公路大桥， 是中朝贸易口岸的桥头堡
•土地品类划分
本案因距离老城区很近，交通方便，配套设施成熟，故划 分为城市栖居类型。
商业配套 •规划中的佳兆业壹号商业街 离项目仅1公里。
土地维度分析-项目核心价值
项目坐落在鸭绿江畔，江景资源稀缺、交通便利而生活氛围成熟
本案 丹东二中
鸭绿江稀缺江景
项目位于鸭绿江畔西侧，占据全方位看江景的绝 佳视角位置，鸭绿江不仅是丹东的主要水系，更
是中朝贸易边境和往来通道。
鸭绿江
老城区直临区域
项目西侧直临的胜利街是丹东市振兴区的重要居 住生活区，生活配套丰富，居住氛围成熟。