重庆滨江地块项目定位报告
重庆主城两江四岸沙坪坝区滨江地块控制性详细规划整合
目录第一章总则 (1)第二章功能规模及布局 (2)第三章土地利用控制 (3)第四章公共服务设施规划 (3)第五章城市交通规划 (4)第六章市政工程规划 (4)第七章城市设计导则 (7)第八章生态环境保护规划 (8)第九章防灾减灾规划 (9)第十章附则 (9)附表一土地利用汇总表 (10)附表二公共服务配套设施规划一览表 (10)第一章总则第一条为了强化对城市空间资源的管理，优化和合理配置城市空间资源，使重庆主城两江四岸沙坪坝区滨江地带双碑－井口段范围内的城市规划、建设和管理有序进行，特编制《重庆主城两江四岸沙坪坝区滨江地带双碑－井口段城市设计控制性详细规划整合》（以下简称本规划）。
第二条本规划主要依据是：《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》、《城市用地分类与规划建设用地标准》、《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》、《重庆市城乡规划条例》、《重庆市城市规划管理技术规定》、《重庆市控制性详细规划编制技术规定》、《重庆市规划标准与准则（重庆市城乡规划导则）》、《重庆市加油（气）站布点规划（2005-2020）》、《重庆市都市区邮政设施专项规划（2008-2020）》、《重庆市城市轨道交通管理办法》、《重庆市双碑组团A、B、C、D、E、F标准分区控制性详细规划》、《重庆市沙坪坝组团A标准分区控制性详细规划》、中华人民共和国住房和城乡建设部《关于对《重庆市统筹城乡规划综合改革试验方案（纲要）》意见的函》（建规函[2008]261号）、其他相关法律法规。
第三条规划范围为：东至嘉陵江，西以遂渝铁路为界，南起磁器口古镇，北至规划井口水厂。
第四条在规划范围内开展的与城市规划有关的设计、管理及建设活动，均应执行本规划。
第五条文本中第十、十二条、十三条、十五条、十六条、三十九至四十五条及分图图则中确定的土地用途、容积率、公共绿地面积、基础设施和公共服务设施配套规定为强制性内容，任何单位和个人未经法定程序不得修改。
重庆嘉阅滨江个案解析
2019年5月 外展场开放
19年5月，项目定位外 展场开放
19年6月 项目发布会
19年6月，在江北嘴大剧院召开发布会。
项目预计8月开盘
2019年5月
2019年6月
活 动
项目定位阶段
外展场开放， 项目宣传阶段
线
从动工开始前期主要以大型活动发声造势，通过媒体、门户网站等多方渠道合作对品牌及自身产品做 推广；线下推广主要以外展场、售房部以及现场置业顾问对圈层客户进行宣讲，于商圈、机场、道路 等宣传点投放广告。
出让面积88462平方米，土地用途为二类居住用地，住宅50年，规划条件：容积率≤2.5；建筑密度≤35%； 绿地率≥30%
宗地编号 区域
位置
NO.201818112 NO.201818113
沙坪坝区 沙坪坝区
沙坪坝区双碑组团C标 准分区C10-2/04号宗
地
沙坪坝区双碑组团C标 准分区C10-1-1/05、
套内面积
套数
73-83 64
101
套内面积 户型 套数 占比 总计
嘉阅滨江产品配比
101
73-83
四室两厅两卫
三室两厅双卫
16
48
25%
75%
100%
16
产品解析（客户分析）
客户细分：项目定位首改客群，主要为主城核心，受价格挤压、业态改善类客群，看重性价比及区域配套完
善、发展潜力。
地缘客户，周边受价格挤压客户
嘉阅滨江
三岛一湾 再无留白处
目录
CONTENTS
01 地块信息 02 项目信息 03 营销策略 04 亮点总结
地块 信息
01 地块位置 02 地块指标
滨江南湖路段项目地块分析报告
总投资成本——方案三
序号
科目名称
1 土地成本（万元）
2 容积率
3 净用地面积（㎡）
4 计容积率总建面积（㎡）
商业面积（㎡）
其中
底商（㎡）
写字楼（㎡）
住宅面积（㎡）
其中
高层住宅（㎡）
地下车库及人防面积（㎡）
5 设计费用（万元）
6 勘察监理费用（万元）
7 报建费用（万元）
商业（万元）
住宅（万元）
地下车库及人防（万元）
南湖新城，北部位于五一商圈延伸区域， 随着城市商业的进一步发展和城市升级的 推进，理所承担城市升级的第一承载者。
南湖新城核心区域——城市高尚公寓区
区域发展价值：南湖新城作为长沙主城区 核心功能外溢的第一承载者，未来城市核心 区域。 项目地段价值：处于南湖新城的核心，是 未来滨江城市高尚公寓区，具备极高的商业 价值和居住价值。
A地块 10786.00
4.80 51772.80 20709.12 31063.68
B地块 6929.00
4.80 33259.20 33259.20
0
C地块 12700.00
5.00 63500.00 25400.00 38100.00
D地块 7520.00
5.00 37600.00 15040.00 22560.00
单位盈亏平衡点=总收入÷计容面积×10000 当项目销售均价为 元/平米方可达到盈亏平衡点（总投资成本）
总投资成本——方案二
序号
科目名称
参数值
公式解析
1 土地成本（万元）
2 容积率
3 净用地面积（㎡）
4 计容积率总建面积（㎡）
商业面积（㎡）
其中
重庆江北经济定位和布局规划
江北区经济定位与布局规划一、产业发展和功能定位十一五规划中提到，产业结构的发展目标是形成以高新技术产业为先导，先进制造业为支撑，现代服务业全面发展的格局。
十二五规划纲要中产业发展定位则是以金融服务、商贸服务和物流服务产业为核心，以高新技术型和精密生产型现代制造业为骨干，以房地产、文化创意、休闲旅游等产业为支撑，以总部经济集群发展为推动力的现代产业体系。
总体方向没有发生变化。
江北区的非农产业在2009年已达到99%以上，并预计在2015年达到99.8%。
2009年全区实现工业增加值106.2亿元，占地区生产总值的32.7%，对全区经济增长的贡献率为41.7%，拉动全区经济增长7.2个百分点。
产业发展的重点集中在制造业与服务业上。
（一）制造业江北区的制造业中，汽车制造、轨道交通、电子电器是三大千亿级支柱产业。
另一方面，江北区也着力支持物流装备、船舶制造、新能源及新材料设备、生物医药、工程机械等新兴产业的发展。
2009年，工业经济迅速增长，工业经济效益综合指数达220%1、汽车产业2009年，江北区汽车产量30.6万辆,比上年增长71.6%，鱼嘴汽车基地加快推进发展，长安汽车产值增长了82%。
在2010年政府工作报告中，提出鱼嘴东部新城以打造新能源汽车产业集群为重点，抓好长安自主品牌轿车二工厂和长安新能源汽车基地项目引进工作，加快长安发动机等入驻企业建设，完成构建千亿级汽车新城战略布局。
十二五规划中，目标定为以乘用车（轿车）和商用车（重型车）为龙头，以微型车、专用车为特色，以汽车发动机、微车、新能源汽车研发及产业化为重要发展方向，2、轨道交通设备制造业通过引进吸收和自主开发，生产城市轨道车辆、牵引机车等系列产品。
发展交流传动系统、列车电子控制与网络、安全监控、大功率半导体器件等配套产品，3、电子电器制造业2009年江北区洗衣机产量138.2万台,增长81.1%,热水器32.5万台,增长33.7%，彩色电视机38.2万台，增长13.1%。
重庆主城两江四岸滨江地带城市设计 ——江北片区-5
5.3 非住宅 1.概述
154
重庆主城两江四岸滨江地带城市设计 江北片区
CHONGQING CHANGJIANG RIVER & JIALINGJIANG RIVER WATERFRONT URBAN DESIGN JIANGBAI DISTRICT
本城市设计对非住宅的控制主要通过容积率、建筑高度、建筑退让、建筑边界线控制实现。地标建筑应在建筑设计阶段进 行多方案比选。
功能单元划分图3．交通系统规划控制
3.1 道路系统 3.1.1 道路等级与宽度
快速路
道路等级 内环快速
快速路三横线 快速路三纵线 快速路四纵线
车道数
6 6 6 6
机动车道宽度 （米）
32 27 27 34
人行道/保护距离 （米） 50
13.5
13.5
10
146
重庆主城两江四岸滨江地带城市设计 江北片区
20000
N10-1/03
②
2
三钢厂桥头广场
4500
N10-1/03
②
3
茶园一号广场
1000
O27-1/03
②
4
茶园二号广场
1000
O27-7/03
②
5
鸿恩寺街区一号滨江广场
4000
K19-4/02
②
6
鸿恩寺街区二号滨江广场
800
K18-2
②
7
鸿恩寺街区三号滨江广场
800
K19-5-1
②
8
国奥滨江广场
4
16
8
32
次干道
次干道II
4
16
5
26
次干道III
江津滨江新城规划方案
江津滨江新城规划方案1. 背景江津区是重庆市的一个城区，也是该市的一个行政区。
江津是一个历史文化名城，拥有着悠久的历史和灿烂的文明。
目前，江津区正处于一个转型升级时期，将大力发展现代化产业，通过城市化建设提高城市功能和城市形象。
其中，滨江新城规划是江津区的一项重要建设工程，本文将对该规划方案进行介绍。
2. 规划目标滨江新城规划是江津区在促进产业发展、推动城市化进程、提升生态环境等方面的重要战略性举措。
滨江新城规划目标包括：1.打造现代化的滨江产业区滨江新城规划以培育和发展新兴产业为主要目标，计划建设一批滨江智能制造、高端装备、新材料、新能源和生物医药等产业基地。
通过创新和升级产业结构，推动区域经济的发展。
2.创建宜居、宜业、宜游的生态城市为了保护和提升滨江新城的生态环境，规划方案重视生态和环境建设，将打造绿色生态带、生态公园、湿地公园等生态景观。
同时，完善城市基础设施和公共服务设施，提高城市居民的生活质量。
3.建设全国文旅名城滨江新城区在发展经济和建设城市的同时，还将注重文化和旅游产业的发展。
规划方案将打造一批重要的文化、旅游和娱乐设施，促进文化旅游业的发展，打造特色旅游目的地。
3. 规划范围滨江新城规划涉及的范围为江津区的滨江新区，该地区位于丰都县境内南滨长江，北靠丰都中心城市区，东至成渝高速公路（G75），西至长江沿岸边界。
总规划面积为115.14平方公里，其中核心区域约为28.5平方公里，规划建设区域面积约为59.68平方公里。
4. 规划内容滨江新城规划包含了城市功能布局、产业发展、生态建设、交通网络、公共服务等多个方面。
4.1 城市功能布局按照旅游、商业、住宅、产业、交通等五大功能布局，滨江新城将建立一组集成商业、旅游、居住、文化、产业、交通、生态为一体的城市功能区域，并打造两个“高端、生态、时尚”城市副中心，滨江新城副中心和丰都区副中心，用以支撑江津区丰富的产业结构和发展格局。
4.2 产业发展在滨江新城规划中，产业发展一直是主要目标之一。
江津滨江新城规划方案
江津滨江新城规划方案随着城市化的快速发展，人们对于居住环境的要求越来越高。
江津作为一个重要的区域中心城市，也面临着城市规划和各项基础设施建设的持续发展。
江津滨江新城作为江津市的重要发展战略之一，其规划方案备受关注。
本文旨在系统性地分析江津滨江新城规划方案，探讨其可行性和未来发展前景。
一、规划背景江津位于重庆市中心区域，地理位置优越，经济发展迅速。
滨江新城作为江津市的一个新的城市发展方向，将有利于提高江津城市的品位和形象，提升居民的生活品质，推动江津市的经济持续健康发展。
因此，一个规范、合理的规划方案，对江津滨江新城的未来发展具有重要的意义。
二、规划概述江津滨江新城规划方案是一项涉及多个专业领域的复杂性规划工作，旨在通过对开发区的土地、水文、气候、地形、生态环境等要素进行分析，制定出一套科学、合理、可行的城市规划蓝图。
根据规划部门提供的原始数据，本次规划包括了滨江新区1-4标区，总用地面积为2192.13公顷，其中住宅区用地面积810.67公顷，商业用地面积136.8公顷，公共设施用地面积295.11公顷，交通用地面积650.69公顷，道路及庭院绿地用地面积220.86公顷，工业用地面积78.09公顷。
规划方案主要包括以下几个方面。
1.土地利用和城市分区规划依据江津滨江新城的具体情况和未来的发展需求，规划方案制定出了滨江新城的土地利用和城市分区规划方案。
其中，住宅分区主要分布在区域的南部和西部，商业分区分布在新城的核心地带，交通枢纽和公共设施则根据区域的需要进行布置，实现了各个功能区域的有序错落。
2.道路交通规划滨江新城的道路交通规划是其最为重要的规划内容。
规划方案制定了新城内部的高速、城市快速、主干、次干道路以及主要节点布置等内容，保证了新城内外的交通流畅和城市的整体发展。
3.绿地和生态环境规划在江津滨江新城规划方案中，绿地和生态环境也是重要的规划内容。
规划方案提出了在新城区域内布置南滨江公园、北滨江公园、沙滩公园等多个公园和绿地带，重点保护新城区内的重要生态环境，实现城市绿化和生态和谐。
2019年房地产滨江项目开发及可行性分析报告
**滨江花园项目定位一、项目概况1、项目地块情况项目位于南岸区目前发展态势良好的无污染工业园区——重庆市经济开发区的丹龙路，面邻长江，毗邻骏逸天下、美堤雅城和一个市政公园，背靠工业园企业。
项目地块江岸线狭长，与长江仅滨江路一路之隔，项目江景面极为开阔。
目前，由于地块滨江段的滨江路尚处于建设初期，计划2005年3月本项目一期工程地块方始具备开发建设条件。
1)餐饮、娱乐、金融网点分布现状由于本项目地块所处的经开区内，主要入驻封闭式管理的企业单位，毗邻的美堤雅城和骏逸天下各项配套正在建设中，尚未正式投入经营，因此目前项目周边的餐饮、娱乐、金融等配套规模小、档次低、市场辐射范围窄，对本项目的支持力度非常有限。
未来美堤雅城、骏逸天下和本项目都规划了相当的配套，将形成自有的独立商业配套圈，但目前该区域的居民重点依赖于南坪商业步行街和南滨路(长江大桥南桥头至上新街段)餐饮娱乐街。
2)交通状况项目位于经开区城市主干道丹龙路，西接鹅公岩长江大桥，北连主城干道，路面平整宽阔，路况良好。
目前公共交通配套严重不足，出行欠便利。
随着骏逸天下、美堤雅城以及本项目(局部或整体)的交房使用，业主入住，公共交通将极大改善。
此外，当2005年-2006年间滨江路通车后，项目交通状况还将得到进一步改善。
3)人口构成目前经开区本属工业园区的规划，之前类似于城市边缘新兴地带，即使当前有大量企业的入住，但也多只建厂房，而无宿舍区，仅有少数2001-2002年间开发的住宅区入住的部分居民，居民数量非常少。
4)产业分布经开区为工业园区的规划，目前主要以无污染的加工工业为主，如制药、制衣、机电、建材等。
5)居家环境状况本项目所于经开区内，入驻企业基本无污染，同时区内绿化良好，再加上毗邻120亩的市政公园，项目位于长江边，江面开阔，江对面绿意盎然，空气清新，居家环境质量胜过主城区中心区域。
2、地块历史沿革重庆市经济技术开发区是中国西部地区最早设立的国家级开发区，其区域定位为现代无污染工业园区，位置紧邻南岸中心商圈，区位状况良好，引来众多的大型企业纷纷入驻该区域，如美心集团、爱立信、腾辉、树王等。
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重庆滨江地块项目定位报告
一、项目概况
1、项目地块情况
项目位于南岸区目前发展态势良好的无污染工业园区——重庆市经济开发区的丹龙路，面邻长江，毗邻骏逸天下、美堤雅城和一个市政公园，背靠工业园企业。
项目地块江岸线狭长，与长江仅滨江路一路之隔，项目江景面极为开阔。
目前，由于地块滨江段的滨江路尚处于建设初期，计划2005年3月本项目一期工程地块方始具备开发建设条件。
1)餐饮、娱乐、金融网点分布现状
由于本项目地块所处的经开区内，主要入驻封闭式管理的企业单位，毗邻的美堤雅城和骏逸天下各项配套正在建设中，尚未正式投入经营，因此目前项目周边的餐饮、娱乐、金融等配套规模小、档次低、市场辐射范围窄，对本项目的支持力度非常有限。
未来美堤雅城、骏逸天下和本项目都规划了相当的配套，将形成自有的独立商业配套圈，但目前该区域的居民重点依赖于南坪商业步行街和南滨路(长江大桥南桥头至上新街段)餐饮娱乐街。
2)交通状况
项目位于经开区城市主干道丹龙路，西接鹅公岩长江大桥，北连主城干道，路面平整宽阔，路况良好。
目前公共交通配套严重不足，出行欠便利。
随着骏逸天下、美堤雅城以及本项目(局部或整体)的交房使用，业主入住，公共交通将极大改善。
此外，当2005年-2006年间滨江路通车后，项目交通状况还将得到进一步改善。
3)人口构成
目前经开区本属工业园区的规划，之前类似于城市边缘新兴地带，即使当前有大量企业的入住，但也多只建厂房，而无宿舍区，仅有少数2001-2002年间开发的住宅区入住的部分居民，居民数量非常少。
4)产业分布
经开区为工业园区的规划，目前主要以无污染的加工工业为主，如制药、制衣、机电、建材等。
5)居家环境状况
本项目所于经开区内，入驻企业基本无污染，同时区内绿化良好，再加上毗邻120亩的市政公园，项目位于长江边，江面开阔，江对面绿意盎然，空气清新，居家环境质量胜过主城区中心区域。
2、地块历史沿革
重庆市经济技术开发区是中国西部地区最早设立的国家级开发区，其区域定位为现代无污染工业园区，位置紧邻南岸中心商圈，区位状况良好，引来众多的大型企业纷纷入驻该区域，如美心集
团、爱立信、腾辉、树王等。
随着南岸区“吃在南岸、住在南岸、玩在南岸”的大区域整体发展战略的进一步实施，园区内及其周边房地产开发正如火如荼地进行，该区域将不可避免成为房地产开发的又一热土。
二、市场状况总结性描述
由于本项目地处南岸经开区，因此在此将主要针对南岸的市场状况进行总结，虽然不排除本项目将为全市性项目的可能，但就其地理位置而言，其客户群来源将仍将主要集中在南岸区，下面将从供应与需求两方面对南岸市场状况进行总结：
1、市场供应
(以下各项数据与总结性描述的相关详细调查分析见《市场研究报考第二篇(南岸区区域楼市研究篇)》)
□南岸区房地产的开发规模和开发水平均在全市颇具影响力，在售物业套内均价达2800-3300元/㎡左右，处于全市楼市的中高档价位；
□面岸区在售物业以高层、小高层为主，其他物业的供应相对较少；
□在售物业户型以三房为主，两房其次；
□潜在开发体量巨大，未来几年南岸楼市将呈明显放量的态势，多规划为高层和小高层，市场竞争更趋激烈。
2、市场需求
(以下各项数据与总结性描述的相关详细调查分析见《市场研究报告第四篇(项目客户研究篇)》)□从调查发现，南岸区楼盘的客户以本区域消化为主，由于与渝中区半岛距离较近，渝中区的客户也占到相当比例，其次便是部分九龙坡区的客户。
□有意向购买中高档项目的客户其年龄主要集中在25-40岁之间，该类客户绝大多数已婚，家庭结构以三口之家或三代同堂为主，从事职业与收入均较稳定。
□中高档物业户型方面，客户对三房二厅的需求率最高，其次为四房二厅。
□配套方面中高档物业需求客户对独立会所、基本生活配套、休闲运动、文化教育以及交通配套的关注程度较高。
3、市场竞争
(以下各项数据与总结性描述的相关详细调查分析见《市场研究报告第五篇(项目竞争态势及竞争对手研究篇)》)
□南岸区内2006年下半年及此后的4-5年间推出的本项目产品规划类似的临江中高档楼盘将成为本项目的主要竞争对手。
□现有竞争对手规模普遍较大，开发商实力雄厚，产品规划先进，持续开发周期长，社区配套齐全，将会对本项目形成强大的威胁。
□潜在竞争对手体量巨大，开发商实力雄厚，部分项目已经在市场上初步树立了形象，占有一定的先机，将会本项目形成较大冲击。
由此可预计未来竞争将尤为激烈，因此本项目必须在建筑设计、户型设计、园林景观、甚至配套设施等方面打造特色，有突出表现，从而增加本项目之竞争力，最大限度的提升项目的可创造价值。
以上均从宏观的角度出发对于市场环境进行分析与概述，以下将从微观的角度出发，从项目自身的优劣势进行分析与研究从而挖掘本项目之核心竞争力，产为项目定位指引方向。
三、项目分析
1、项目SWOT分析
1)SWOT矩阵。