高端地产圈层营销案例
XX中源绿湖城圈层营销方案29p
•南昌市场部分高端客户构成
•从以上调查图表所示，我们不难发现，南昌私营企业主、政府官员在当前南昌房地产 •市场高端客户主要构成情况．尽管各项目在主要客户构成成分上有一定出入，但不可 •否认私营企业主、政府官员绝对是其中的核心力量，其次是医生、公务员、教师、公 •司高层管理。
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
•4 XX中源绿湖城圈层营销方案29p
•目标客户阶层归属
•客户群的阶层归属
•文化因素
•重视家庭 •注重生活质量 •上层社会
•社会因素
•领导群体 •社会主流人士 •上层社会
•个人因素
•企业决策人 •高层管理 •具有一定话语 权
•心理因素
•自我实现 •尊重需要 •社会需求 •乐观
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•7 XX中源绿湖城圈层营销方案29p
•客户 •定位
•客户寻找 •客户构成
•客户特征 •圈层客户定位
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•8 XX中源绿湖城圈层营销方案29p
•南昌市场购买别墅盘部分高端人士区域分布
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•9 XX中源绿湖城圈层营销方案29p
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•豪车代购会
通过南昌的公关公司或者豪车4S店，到营销中心现场举办豪车订购会 订购会只集中于南昌市场上少见的豪车品牌，如劳斯莱斯、兰博基尼、玛莎拉蒂 、布加迪跑车类产品等。
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•21 XX中源绿湖城圈层营销方案29p
•豪车代购会
•活动地点：项目营销中心停车场搭建展棚 •合作单位：各公关公司 •费用项目：公关公司布展费用 •执行思路： •公关公司根据我方需要引入数款豪车在现场展出，接收客户订单后 ，由公关公司办理订购事宜。我方只提供展销场地，以及布展费用 ，不涉及客户订车事宜。
圈层营销案例
圈层营销案例进入“房流感”时代的“观望”季节，有产品支撑价值的优秀住宅，也有趁着一片涨声而无内在价值的虚高楼盘。
我做过贵州的“山水黔城”、“盛世兴城”和南昌的“世纪风情”，都代表着所在城市高房价的高端楼盘，如何在高房价条件下，在“房流感”时代的“观望”季节里做到有效营销，我的实战的经验是：高房价，小圈层，实现高端营销点对点——即“圈层营销”。
客户在哪里？如果我们把高端客户进行分类描述的话，它大致有这样几类：财富积累型家族、城市新贵、行业领军人物、有艺术偏好的名流、高级公务员等，每一类型都有不同的消费特征，每一类型都有自己的社交圈层。
譬如财富积累型特点为早期通过长期资本积累而富裕起来的群体；他们的财富积累大都跟自己的家庭背景有一定的联系；他们富有浓厚的家族观念，有一定的家庭聚居情结。
因此他们已经拥有了第一居所，并渴望第二、第三居所。
而城市新贵的主要财富构成则为证券投资、房地产投资、股权套现等。
如果我们把马斯洛需求层次理论运用到住宅产品的空间营造上，对应马斯洛的五种层次：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我实现需求，因此适合城市新贵的空间应该具有功能性、安全感、开阔感、尊崇感和格调品味感。
那么如何进行传播并售卖呢？有了客户特征的研究，传播渠道的运用就有了分寸。
具体实施如下：利用大众传播建立高度，高举高打；更多的则是运用影响力深度的小众传播，制造“小众影响”。
小众传播主要是圈层营销，譬如：球会车会，高尔夫球与宝马车友；银行贵宾卡，外资银行基金服务等。
也可利用现场空间进行体验营销，如体验会馆中销售人员从原来的一对一转变为多对一的尊崇服务；活动营销是不可或缺的氛围营造，类似当代中国艺术品展、经济高峰论坛、企业家联谊会、品牌汽车试驾会、奢侈品发布会等等。
文本营销也是圈层圈层的一把利器。
所谓“开盘先开会，卖楼先卖书”，开会指的是论坛，先把声音放大；卖书则可以用MOOK （MAGAZINE和BOOK的综合体）代替楼书，人们在阅读文本时，看到的不是一个产品，而是一种文化，它是物质的、更是精神的。
高尔夫花园项目圈层厘定与圈层营销
驭客有道，圈子圈层
内部深度
外部广度
职业圈定
心理诉求
圈层具化金融类：
圈层具化汽车类：
圈层具化协会类：
圈层具化商户类：
圈层具化培训类：
圈层具化保利类：
大高亲
、亲圈层
09年3月
瑞士风华开盘，销售贯穿全年
5月7月9月11月1月
英格兰堡起势瑞士风华塞纳河畔7—9#开盘
弗朗明戈
二期销售
3—6#开盘
4月
样板展示
开盘持续销售
6月8月10月12月一期销售中国高尔夫俱乐部名人邀请赛
中国保利博物馆藏品鉴赏会
保利业主欧洲风情party
国际大师南昌居住风水大讲堂
中国南昌投资与高端置业高峰论坛
中国保利博物馆珍品及顶级别墅展示拍卖会
中国江西胡润百富榜评选活动
中国保利高尔夫19洞
中国·保利
高尔夫第19洞启动仪式—暨国际会所倾情开放
南昌2009。
圈层对了,房就买了-奥伦达部落圈层营销分享
圈层对了，房就买了——奥伦达部落圈层营销分享报告目录八达岭孔雀城项目组◆奥伦达部落项目简介◆圈层营销概念及应用◆奥伦达部落圈层营销案例◆奥伦达部落圈层营销总结1奥伦达部落项目简介●基本信息●产品简介●项目特色●销售推广●销售业绩基本信息位置八达岭高速第65(康庄)出口，沿康张路张山营方向自行至古龙路左转，直行至古崖居即到。
开发商河北伟强房地产开发有限公司物业公司河南新世纪集团物业费 4.8元/平方米·月别墅，2.6元/平方米·月洋房建筑面积200万平占地面积5000亩总户数3577套容积率别墅0.6，洋房1.47绿化率55%建筑类型洋房、叠墅、联排、高层、独栋产品户型70m²－600m²配套西镇酒店、24小时医疗中心、红酒会所、露天泳池、主题商店、特色餐厅、北京海淀外国语学校原乡分校等；社区内7.2平方公里的天皇山、2万平商业街已开放、西镇基督教堂、航空小镇、国际标准山地高尔夫、温泉度假村等。
车位数1:1楼盘特色山景地产,宜居生态地产,打折优惠楼盘奥伦达部落为10年大盘，打造首席度假学区房产品简介北京醉美度假小镇，片区标杆，市场价值高定位：风景区里的圣地北美风格度假小镇“奥伦达部落”专业运营，北美风格小镇；会员制进入社区，社区及业主活动丰富项目产品：原乡美利坚：独栋852栋，面积110-320㎡原乡比弗利：独栋48套，面积110-320㎡原乡东郡：洋房、跃层432户，面积79-188㎡梦得惜诺1期及2期：独栋、联排245套面积290-500㎡由北京奥伦达部落发展机构全面推动，组合打造系统化的幸福服务体系，同时搭配奥伦达部落幸福系统的软性服务，为社会精英阶层塑造一个实践“幸福、梦想、希望”的聚地。
奥伦达部落：为全球尊贵会员提供私属农庄、家族酒庄、梦想街、五星级会员酒店、剧场、红酒会所、高尔夫球场、飞行小镇等全球顶级服务设施。
会员专属基地：奥伦达部落运营近百个梦想实践平台，包括奥伦达部落红酒会、航空俱乐部、高尔夫球会、马术俱乐部、农友会、话剧社、诗社等。
房地产品牌策划营销案例(3篇)
第1篇一、背景分析随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业在国民经济中的地位日益重要。
然而，传统的房地产开发模式在追求经济效益的同时，也带来了一系列环境和社会问题。
为了适应市场需求，提升企业竞争力，越来越多的房地产企业开始关注品牌策划和营销。
本案例以“绿色家园，和谐共生”为主题，探讨如何通过品牌策划和营销，打造一个具有社会责任感和环保理念的高端住宅项目。
二、项目定位1. 项目名称：绿色家园2. 项目定位：高端环保住宅社区3. 项目特色：- 环保节能：采用绿色建筑技术和材料，降低能源消耗和环境污染。
- 人文关怀：注重社区文化和邻里关系，打造和谐共生的社区环境。
- 生态宜居：充分利用自然环境，打造宜居宜业的生态社区。
三、品牌策划1. 品牌理念：绿色家园，和谐共生2. 品牌定位：高端环保住宅社区领导者3. 品牌核心价值：- 环保节能：绿色家园，低碳生活- 人文关怀：和谐邻里，共享美好- 生态宜居：自然与人文交融，宜居宜业四、营销策略1. 产品策略：- 环保节能：采用绿色建筑技术和材料，如太阳能、地热能等可再生能源，降低能源消耗和环境污染。
- 人文关怀：打造人性化的居住空间，如宽敞的阳台、舒适的卧室等，满足居民的生活需求。
- 生态宜居：充分利用自然环境，如绿化景观、水系景观等，提升居住品质。
2. 价格策略：- 高端定位：采用高端定价策略，满足目标客户群体对品质生活的追求。
- 优惠政策：针对不同客户群体，推出购房优惠活动，如团购、按揭等。
3. 推广策略：- 线上推广：利用互联网平台，如官方网站、微信公众号、微博等，进行品牌宣传和项目推广。
- 线下推广：举办各类活动，如新品发布会、社区开放日等，提升品牌知名度和美誉度。
- 合作推广：与相关企业、媒体等进行合作，扩大品牌影响力。
4. 销售策略：- 销售渠道：设立销售中心，提供专业的销售团队，为客户提供全方位的服务。
- 销售模式：采用直销和分销相结合的模式，拓展销售渠道。
成都高端项目 麓山国际和蔚蓝卡地亚 营销案例
05年6月16日
05年6月23日 05年6月30日 05年8月25日
05年9月8日
07年12月-08年3月，麓山别墅组 团 碧影溪 的系列推广
“蔚蓝生活——不到蔚蓝，哪知豪宅皆寻常”
——以“蔚蓝生活”，为项目赋予独特的生活概念。通过反问，对比，表现出蔚蓝卡地亚 不同一般，烘托出其非比寻常的特质
蔚蓝卡地亚三大核心卖点：
1、私密属性。通过护宅林、迂回车道等的打造，区隔外界的干扰，
带来顶级豪宅的专属私密性。
2、品质感。2万平米生态湖泊、27万平米社区园林、欧洲皇家园林风
07年10月12日报纸，半版软文，通过 类比欧洲40个小镇，解构麓镇的欧洲风
08年6月，麓镇组团帕萨迪 纳精装洋房面世。以5年麓山 生活说话塑造麓山生活形象。
系列营销活动：高调的姿态营销，引爆市场关注
08年10月， 天下广告，报 道在麓山举行 的第九届全国 高尔夫球会总 经理联谊会
05年9月2日报纸，软文报 道麓山近期事件： 1、宝马新7系上市发布会 2、福布斯上榜人物到访 麓山 3、2005成都名流时尚夜 （大使馆、CEO、演艺 界…） 以高端的PR事件，为麓山 的高端占位造势
成都高端项目营销推广案例分析— —以麓山国际和蔚蓝卡地亚为例
营销推广 ——麓山国际社区
“西南名流区 / 中国高端低密度住区”
——以“世界、欧洲、西南”的推广核心思路，打造出“名 流区”概念，成功赋予项目圈层的内涵，并以“中国高端低 密度主区”为题拔高项目形象，提升至“全国级别”的豪宅
“收藏世界的精华/这才是生活”
北京8哩岛豪宅地产的项目圈层营销的方案
无干扰服务
保姆出入及服务动线安排在最集中同时又不对主人造成干扰的餐房位置， 服务周到及时的同时毫不打乱主人生活
主人套
书房、超大面宽卧室、衣帽间、风景浴室，打造奢适休憩空间
中西餐厨
密闭中厨隔绝油烟，开敞西厨让美食也变为美景
阳光生活
楼前楼后是自家庭园和楼间绿化，精心的开窗设计让主人不错过景观的每 一次变化，主次客三大卧室及起居厅完全向阳，无与伦比的阳光美景生活
CBD向东，8英里， 半张CD的时间，切换繁华与静谧。
无干扰服务
保姆出入及服务动线安排在最集中同 时又不对主人造成干扰的餐房位置， 服务周到及时的同时毫不打乱主人生 活。
主人套
超大面宽卧室、衣帽间、风景浴室， 打造奢适休憩空间；
中西餐厨
密闭中厨隔绝油烟，开敞西厨让美食 也变为美景；
三室两厅双厨三卫
主人套： 景观书房、超大面宽卧室、衣帽间、风景浴 室，打造奢适休憩空间； 中西餐厨： 密闭中厨隔绝油烟，开敞西厨让美食也变为 美景； 阳光生活： 绝对罕有的主次客三大卧室完全向阳，无与 伦比的阳光美景生活； 河景起居厅设计： 东侧果岭水岸，不可复制的极致自然美景， 转角外飘窗、观景阳台让阳光与美景在此驻 足； 景观环绕设计： 三面采光、三面景观，楼前楼后皆是景观， 精心的开窗设计让主人不错过景观的每一次 变化； 奢适体验：餐厅与起居厅相连，形成近50平 米的家庭交流空间，大家风范自然天成；
介绍完毕，ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ谢聆听！
四室三厅双厨三卫
无干扰服务： 保姆出入及服务动线安排在最集中同时又不对主人造成干扰的餐房位置， 服务周到及时的同时毫不打乱主人生活 主人套： 书房、超大面宽卧室、衣帽间、风景浴室，打造奢适休憩空间 中西餐厨： 密闭中厨隔绝油烟，开敞西厨让美食也变为美景； 阳光生活： 楼前楼后是自家庭园和楼间绿化，精心的开窗设计让主人不错过景观的每一次变化， 主次客三大卧室及起居厅完全向阳，无与伦比的阳光美景色生活 花架、转角露台设计： 南向最佳的采光及景观位置设计了花架露台，花香美景入梦里； 侧面餐厨空间又特别设计了转角露台，树影香风入味中； 景观环绕设计： 三面采光、三面景观，楼前楼后是楼间绿化，侧面是楼间景观带， 精心的开窗设计让主人不错过景观的每一次变化； 奢适体验： 一梯一户，尊贵奢适，，餐厅与起居厅相连，形成80平米的家庭交流空间， 大家风范自然天成；特别设计的家庭厅让家人有了更多的娱乐交流空间； 空中花园： 宽广平整的露台自然分成三个空间，孩童的娱乐空间，坡屋顶、老虎窗，童真的梦想， 空中花园区“花架”与顶层入园部分的花花世界；南向宽阔的部分，是聚会摩登场； BBQ、鸡尾酒会，这里是社交主场。
圈层营销优秀案例-碧桂园十里银滩(终)
圈层营销优秀案例》》《圈层营销优秀案例十里银滩十里银滩解读圈层营销核心密码：解读圈层营销核心密码：圈层营销优秀案例有钱人！有钱人！ 有权人！有影响力的人！有权人！有影响力的人！锁定客户范围划定圈层目标调动可控资源十里银滩十里银滩单盘年度销售目标单盘年度销售目标单盘年度销售目标757575亿！亿！操控着近千人团队！如何才能有序进行圈层营销的管理？如何才能有序进行圈层营销的管理？如何真正实现圈层影响力向销售力的转化？！十里银滩圈层营销工作简述项目总部管控机制根据3月25日圈层拓展营销指引，十里银滩迅速建立起一整套配合圈层营销拓展的管控机制。
�制定双月圈层营销费用预算表，各拓展组根据工作计划安排填写汇总提交。
�梳理最新流程，监控圈层营销费用的执行及汇总�与酒店、项目餐饮机构沟通，为收网工作提供便捷�成立专门的拓展工作服务小组，支撑大量的费用报销、活动费用支付等�成立专门数据管理部门，审核各拓展小组的圈层营销绩效考核�内部刊物内部刊物《《十里快讯十里快讯》》及时传递每周拓展最新精神为保证圈层拓展营销工作的有序开展，十里银滩进行了如下的前期工作：项目总部管控机制�打造冠军团队打造冠军团队— 持续开展销售团队的培训与考核工作�奖勤罚懒奖勤罚懒 — 完善团队完善团队PK PK PK制度制度�优胜劣汰优胜劣汰— 通过常态化的招聘与竞争，打造精英团队团队管理加强沟通，及时传达集团精神在销售区公示相关流程及拓客绩效制度驭客有道，圈子圈层！全方位开拓圈层营销渠道为销售树立信念：圈层营销是能够真正掌握住资源的核心渠道和平台，是一种营销模式和策略，而不仅是为了销售而涉及圈层表面！榜样的力量是无穷的！划圈子抓领袖搞活动树品牌开放式沟通找渠道圈层营销工作指引分析目标客户的生活习惯、爱好等行为特征，针对特定客群，有目的地进行营销活动“窄道传播”研究各圈层信息获取渠道，针对细分的核心渠道来源进行营销推广“领袖效应”利用核心人物，建立良好人脉；强化信息的传递，带动目标圈层的自主扩大项目知名度针对不同目标圈层的生活模式、心理需求等特征，组织开展具有针对性的活动令目标圈层对项目产生深度的、良好的认同；在心灵上产生感性的、精神层次的认同利用圈层之间的互动，实现下一主力圈层的进入，做到既有圈层的保养和维护，未来主力圈层的开拓和扩大强强联合，资源共享精准锁定——联合项目圈层厘定的具化人群，如银行VIP、车友会、各地商会资源调用——以十里银滩酒店资源、项目自有滨海娱乐平台与其共享，进行资源整合，联谊活动，增值服务等，共同拓展客户，提升客户服务品质。
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Code of this report | 5
产品线对目标价值辐射力
A B C D
产品线“需求满足”功能向下辐射;产品层次越高，所能满足的需求类型越多
本报告仅供客户内部使用。在获得置业通地产书面许可之前，本©报Cop告yri的ght任Ce何nta部line分Gro都up不, 20可10 被擅自引用、复制和传播。
核心客户——河西/五 一商圈区域 次级客户——长沙岳麓 区、望城区、宁乡、益 阳等 关注客户——省内重点 矿产资源城市
辐射客户——常德、湘 西区域等
辐射客户——外地湘籍 人士/高鑫地产忠实客户
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别墅类物业主力客户行为写真
主要参数
特点描述
年龄及家 庭构 成
35-50岁的中年群体,一般为三口之家
主要会员：李泽楷、许荣茂 入会费：个人10万，公司12.5万人民币
主要会员：张朝阳、孙振邀 入会费：个人1.6万美元
通过这些知名会所的案例我们可以发现：会所的经营具有专业性、私人性、慢热性。
因此本案在利用自身会所营销的同时，还要借助其他资源，更有助于实现圈层营销。
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目标客户阶层归属
文化因素 社会因素 个人因素 心理因素
• 重视家庭 • 注重生活
质量 • 上层社会
• 领导群体 • 社会主流人
士 • 社会价值观
无形引导
• 企业决策人 • 高层管理 • 具有一定话
语权
• 自我实现 • 尊重需要 • 社会需求 • 勤奋、积极、
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PART 2 圈层营销推广策略
> 会所营销 > 圈层活动 > 渠道营销
会所营销——任务与目的
会所营销的两大任务： 如何打造长沙的顶级会所？
如何将顶级会所完美的融入 到天麓顶级豪宅的形象中？
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【 2012年高鑫·天麓营销策略】
圈层营销策略
［长沙置业通 □ 二零一二年三月］
PART 1
客户定位
PART 2 圈层营销推广策略
PART 1 客户定位
> 客户寻找 > 客户构成 > 客户特征 > 圈层客户定位
找准客户，必须解决以下问题： 客户是谁？ 客户需求点？ 客户特征 客户具体哪里？
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PART 1 客户定位
> 客户寻找 > 客户构成 > 客户特征 > 圈层客户定位
长沙市场部分高端客户特征
从以上各高端物业的购房人群列表来看，我们发现： 购房者来源体现了比较明显的区域性分布特征； 大多项目主力客户人群相对来说比较集中的来自于项目周边的 私营企业主，以及周边的企事业单位的高层管理者和白领阶层 等上层中产阶层。
Code of this report | 27
Code of this report | 21
需要我们去打动的又是怎样一群人？
已经购买了天麓的那群人 有能力购买天麓的那群人 已经购买了天麓的那群人的圈层里的那群人
顶级与完善的服务 私密与优雅的环境 专业与专属的感受
爱显摆，好面子 渴望被羡慕与仰止 财富积累越来越大，圈子越来越小
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中国部分顶级私人会所
长安俱乐部
京城俱乐部
美洲俱乐部
主要会员：李嘉诚、霍英东 入会费：个人1.6万，公司1.8万美元
项目名称
山水英伦
项目位置
望城县雷锋镇
蔚蓝海岸
岳麓区新区政府对面
汀湘十里
含浦科教产业园内
水云间
芙蓉区政府东侧
美林水郡
世界之窗东北侧
圣爵菲斯
金鹰影视文化城周边
同升湖 绿城桂花城
雨花区洞井镇同升湖 雨花区长沙大道旁
主力购房人群
中南大学、湖南师大教授，麓谷科技院科技园科技人员以及河西的私营企业主 中南大学、湖南大学、湖南师大老师，麓谷高新科技园，市、区政府、湘雅三医
PART 1 客户定位
> 客户寻找 > 客户构成 > 客户特征 > 圈层客户定位
本案全盘客户定位
本案的产品构成
财富阶层
财富阶层 准财富阶层
上层中产
白领 工薪阶层
低密度豪宅社区 （别墅类） 100万<总价
中高档复合型社区
多层+复式 60万<总价<100万
普通住宅区
高层；总价小于60万
客户构成
占有型顶端富豪
Code of this report | 6
目标客户经济心理归属
生活 型
工作 型
功
购能
教育 型
运动 型
买偏
力好 分
休闲 型
赡养 型
经
济
中
型
类
健康
产
型
产
富
型
品
裕
偏 好 模情 型感
偏
精神型 拥有型
文化型 投资型
型 富 贵 型 富
好
商务型
豪
型
奢华型
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周
边
地
市
愿意改变生活方式的富裕阶层
客
户
追求文化和品味的泛公务员
收入较高的白领或普通职员
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Code of this report | 16
针对圈层营销目标客户分布
长沙市场部分高端客户构成
水云间成交客户构成比例
6% 6%
7%
16%
12% 5%
教师 医生
48%
公务员 传媒人士
高级白领 其他
私营企业主
香格里麓山成交客户构成比例
14% 13%
3%5% 6%
18%
24% 17%
教师 医生
公务员 高级白领 企业主
金融人士 其他
工程师
华盛新外滩成交客户构成比例
同升湖山庄成交客户构成比例
高标准全方位物管、人性化、安全是第一要素
获取资讯 长沙主流报纸、户外、网络以及圈子内的口 本情报况告仅供客户碑内部传使播用。在获得置业通地产书面许可之前，本©报Cop告yri的ght任Ce何nta部line分Gro都up不, 20可10 被擅自引用、复制和传播。
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10%
6%
3% 6%
5%
70%
私营企业主 高级白领
教师 其他
长沙高端客户构成比例
医生 公务员
17% 13%
20%
18%
17% 15%
私营企业主 医生
投资客户
高级白领
高级公务员 其他
16% 8%
10%
6% 5% 55%
教师 高级白领 私营企业主 医生 公务员 其他
从以上调查图表所示，我们不难发现，长沙私营企业主在当前长沙房地产市场高端客户
物业拥有 一般拥有两套或者以上的住宅物业 数量
经济能力 一般身价在300万以上
价格承受 一般能承受的总价范围在80-200万,部分能
能力
够承受更高的价格
主要参数 目的 功能 价格
付款方式 户型 建筑
特征描述 享受生活，提高自己的身份和价值 面积中等偏大，能满足3-5人的使用功能 对价格不是很敏感 多为一次性付款 联排、独栋或者大面积洋房 有档次感和一定文化情调，生活气氛较浓
分布比较广泛、主要为市内私营业主，企事业单位高层
主要为高桥及附近私营企业主、建筑开发商、外地投资商、电台、政府官员
本报告仅供客户内部使用。在获得置业通地产书面许可之前，本©报Cop告yri的ght任Ce何nta部line分Gro都up不, 20可10 被擅自引用、复制和传播。
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台
在长沙成就 奢侈专利的 顶级代名词
会所营销——手段与方式
名：以形象引 爆关注，将会 所转化成领袖 发言场所
利：会所的功能 性、影响力，转 化成客户的关注 力与高价值能力