沈阳星河湾万科兰乔圣菲考察报告
楼盘考察学习报告
楼盘考察学习报告本次楼盘考察学习报告以对某楼盘的实地考察为基础，旨在全面了解楼盘的规划、设计、建设和销售情况，以提供决策参考和经验总结。
以下为报告正文：一、背景介绍本次楼盘考察学习是针对某楼盘的综合性调研活动。
此楼盘位于城市中心，占地面积约200亩，规划包含住宅、商业和公共设施等多个功能区。
二、规划和设计楼盘整体规划设计以人民群众生活需求为导向，注重创造宜居环境。
楼盘内绿化面积占比较高，通过公园、步行道等绿地设置，为居民提供了良好的休闲空间。
此外，建筑外观设计简约大方，符合现代建筑风格。
三、建设情况1.相对较大的建筑密度：由于地块限制，楼盘建筑密度较大，但在保证居民私密性和居住舒适度的同时，合理安排了公共空间和公共设施。
2.高品质的建筑材料：楼盘选用了高品质的建筑材料，确保建筑质量和使用寿命。
外墙采用了保温材料，可有效降低能耗。
3.配套设施齐全：楼盘内部设施配套完善，如物业管理中心、停车场、儿童游乐区等。
同时，便利设施如超市、健身房等一应俱全，满足了居民生活的各种需求。
四、销售情况1.推广策略：楼盘销售团队通过多种渠道进行推广，包括线上线下相结合的方式，有效提升了楼盘的知名度。
2.销售成绩：经过半年的销售，楼盘已售出70%的房产。
其中，一部分购房者是本地居民，还有一些是外地投资客。
3.购房者满意度：通过与已购房居民的交流，了解到他们对于楼盘的满意度较高。
他们普遍认为楼盘的位置优越、配套设施齐全以及建筑质量可靠。
五、总结和建议综上所述，本次楼盘考察学习使我们全面了解了该楼盘的规划、设计、建设和销售情况。
楼盘的规划以人民生活需求为导向，建筑材料和配套设施质量上乘，销售成绩和购房者满意度也较高。
然而，在进一步推广和销售过程中，我们建议楼盘团队继续加强市场调研，深入了解目标客户需求，并根据需求进行合理的推广策略制定。
此外，可以通过加强建筑宣传和社会化媒体的使用，提高楼盘的知名度和美誉度。
总之，本次楼盘考察学习为我们提供了宝贵的经验和启示，相信这将对今后的楼盘销售和开发决策产生积极影响。
沈阳棋盘山板块别墅市场调研报告-40页
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忠诚︱敬业︱实干︱创新
沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅项目分布
碧桂园太阳城
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沈阳中体奥林匹克花园· 花园一号
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翔凤· 山水国际
皇第龙邸
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博士花园
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九如溪谷
佳苑庄园
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泉涌山河里 泉涌新镇 维也纳森林别墅
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大溪地
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北美家园
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8栋洋房 沈阳中体奥林匹克花园· 花园新城
从2009年上半年的数据来看，销售面积并不算高。但2009年10月、11月，随着保利· 十二橡树和首创· 琥珀湾的开盘销售， 沈阳别墅市场销售会有稳步的提高。
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沈阳别墅市场宏观发展概况-主流建筑风格
项目名称 漫步地中海 阳光假日山庄 唯美十方 万科· 兰乔圣菲 方迪山庄 桑堤亚纳 中旅国际小镇 信盟花园 翔凤山水国际 香格蔚蓝 主要风格 澳洲 欧陆 北美 南加州 欧式 西班牙 意大利西班牙 欧式风格 英式维多利亚 欧美
万科· 兰乔圣菲、保利· 十二橡树、首创· 琥珀湾、桑 堤亚纳、唯美十方、唯美玖墅、漫步地中海、中旅 国际小镇、沈阳碧桂园、方迪山庄、阳光假日山庄、 维也纳森林别墅、辉山别墅、首创· 银河湾
泛浑南板块
富力· 仙湖国际、信盟花园、花溪山庄、锦绣山庄、皇嘉美墅、美地庄园、玫 瑰园、香格蔚蓝、优山美地、听雨观澜、穗港公园里、米拉晶典、莱茵南郡、 绿岛花园、佳地园、比华利、碧桂园· 凤凰城、唯美品格、丰达花园别墅、圣 诺兰桥
沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅项目分布
沈北板块
翔凤· 山水国际、中体· 花园一号、皇第龙邸、泉涌山河里、泉涌新镇、大溪 地、清韵百园、中体· 花园新城、泰盈· 九如溪谷、碧桂园· 太阳城、佳苑庄园、 博士花园
万科兰乔圣菲2008年度市场报告
万科兰乔圣菲2008年度市场报告一、别墅市场综述万科兰乔圣菲奥林匹克花园中海龙湾金地长青湾富力仙湖国际沈阳碧桂园中旅国际小镇经济型别墅代表：以低廉的价格吸引相对低端的客户。
桑堤亚纳山地别墅代表：以稀缺的山景资源吸引高端客户。
城市别墅代表：以距城市较近、城市土地稀缺等卖点吸引相对高端客户。
市场呈现三角竞争格局从供应的产品来看，市场上出现了城市别墅及经济型别墅产品，使原有山地别墅及远郊别墅的单一供应的市场结构发生了变化。
由于地域属性及产品细节不同，需求购买别墅产品的选择空间变大，故而同样的高端产品，从客户争夺来讲，城市别墅对本案形成了一定客户冲击，市场上呈现出三角型的竞争格局。
品牌地产进军沈阳08年，众多品牌开发商开始进军沈阳南部，如金地、中海、碧桂园、港中旅、富力等。
他们在全国有较高的知名度，有较为成功的开发经验，对产品有独特的开发理念。
这些正规军的进入，使沈阳别墅产品得到了升级，满足了高端人群更高别墅需求，但同时对万科兰乔圣菲来讲，品牌竞争也逐渐的显现出来。
锦绣山庄远郊别墅代表：以距城市较近、城市土地稀缺等卖点吸引相对高端客户。
二、各类别墅分析山地别墅、城市别墅、远郊别墅和经济型别墅山地别墅代表项目：桑迪亚纳、奥林匹克花园桑堤亚纳产品类型：联排、独栋和双拼面积区间：独栋400-500平；联排350左右平推售情况：08年供应15套独栋、12套联排开盘日期：2006年销售价格：联排0.7万元/平，独栋1.7万元/平消化情况：独栋消化13套，联排消化10套现售产品地势最高,位置较好联排主要销售部分，产品位于园区北坡，位置较好独栋产品主要销售部分城市别墅代表项目：金地长青湾、中海龙湾联排别墅首推部分别墅区经济型别墅代表项目：中旅国际小镇、沈阳碧桂园1期产品现基本售罄中旅国际小镇开盘日期：项目经过5个多月的客户积累于2008.9.29开盘。
供应套数：双拼20套、联排80套左右。
销售套数：联排销售不到50套。
沈阳小区调研报告
沈阳小区调研报告
调研对象：
本次调研对象为沈阳市某小区的居民，共计调查了100户居民。
调研目的：
了解居民对小区环境、物业服务、安全问题等方面的满意度，为小区改善和提升居民生活质量提供参考。
调研方法：
采用问卷调查的方式，以匿名方式进行调查，调查内容包括小区环境、物业服务、安全问题等方面。
调研结果：
1. 小区环境满意度：
有60%的居民对小区环境表示满意，40%的居民认为需要改善。
居民满意度较高的原因包括小区整洁、绿化率较高；居民认为需要改善的方面包括噪音问题和停车位不足。
2. 物业服务满意度：
有70%的居民对小区的物业服务表示满意，30%的居民认为
有待提升。
居民满意度较高的原因包括物业人员态度友好、及时响应居民需求；居民认为需要提升的方面包括物业公司对小区设施的维护不够到位和物业费用偏高。
3. 安全问题：
有80%的居民对小区的安全问题表示满意，20%的居民认为
仍存在安全隐患。
居民满意度较高的原因包括小区内有安保人
员巡逻、进出小区有门禁系统；居民认为存在安全隐患的方面包括小区周边治安问题和门禁系统功能尚不完善。
调研结论：
根据调研结果，小区在环境、物业服务和安全问题方面的整体满意度较高，但仍存在一些需要改善的问题。
建议小区加强噪音管理、增加停车位的数量以满足居民需求；物业公司应提高设施维护水平并适度降低物业费用；针对安全问题，应加强小区周边治安管理，并进一步完善门禁系统的功能。
通过本次调研，希望小区相关部门和物业公司能够针对问题所在，积极改善小区的环境和服务质量，提升居民的生活品质，促进小区的可持续发展。
兰乔圣菲六期土建监理细则
沈阳万科兰乔圣菲六期土建监理细则沈阳市振东建设工程监理有限公司目录一工程项目概况二施工准备阶段三土方工程四基础工程五主体工程钢筋工程模板工程混凝土工程现浇结构工程六砌体工程砌体工程监理工作流程砌体工程监理要点砌砖工程七现浇混凝土外墙保温八抹灰工程九文化石粘贴十外墙涂料十一细石混凝土地面十二室内大白十三防水工程十四门窗工程一工程项目概况2。
1 项目名称:万科兰乔圣菲六期工程2。
2 建设地点：沈阳市东陵区东陵东路123号2。
3 建设规模：23465平方米。
总共18栋。
2.4 项目组成、结构类型、建筑要求2。
5 投资总额：7000万元人民币。
2.6 计划工期：2010年4月开工至2011年11月末竣工.2。
7 质量要求：达到国家建筑工程施工质量验收统一标准。
2.8 工程设计单位和施工单位：二、施工准备阶段监理1 在设计交底前，总监理工程师应组织监理人员熟悉设计文件，并对图纸中存在的问题通过建设单位向设计单位提出书面意见和建议。
2 项目监理人员应参加由建设单位组织的设计技术交底会,总监理工程师应对设计技术交底会议纪要进行签认。
3 工程项目开工前，总监理工程师应组织专业监理工程师审查承包单位报送的施工组织设计(方案）报审表，提出审查意见，并经总监理工程师审核、签认后报建设单位。
4 工程项目开工前，总监理工程师应审查承包单位现场项目管理机构的质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系，确能保证工程项目施工质量时予以确认。
对质量管理体系、技术管理体系和质量保证体系应审核以下内容：4.1 质量管理、技术管理和质量保证的组织机构；4.2 质量管理、技术管理制度;4.3 专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。
5 分包工程开工前，专业监理工程师应审查承包单位报送的分包单位资格报审表和分包单位有关资质资料,符合有关规定后，由总监理工程师予以签认.对分包单位资格应审核以下内容：5.1 分包单位的营业执照、企业资质等级证书、特殊行业施工许可证、国外（境外)企业在国内承包工程许可证；5。
地产-万科兰乔圣菲别墅
1一生领导潮流，难得随波逐流风云间隙，何妨放下一切，让思想尽情随波逐流。
这里珍藏着两条原生河道，它们经历着这块土地百年的风雨和阳光，沉淀着醇厚的人文意蕴，就连上方飘渺的空气都充满时间的味道。
经过系统整治的河道，生态恢复良好，绝非人工的景观河可以相提并论。
草坡堤岸自然延伸入水，有摇动的水草、浮游的小生物，大大小小的卵石，更不缺少流淌荡漾的情趣。
2踩惯了红地毯，会梦见石板路还没进门，就是石板路，黄昏时刻，落日的余辉在林荫路上泛着金黄的光，再狂野的心也会随之安静下来。
车子走在上面会有沙沙的声响，提醒你到家了。
后庭的南面以手工打磨过的花岗石、板岩等天然石材拼就，供你闲暇之余赤脚与之厮磨。
屋檐下搁着石臼与粗瓷坛，仿佛在静静等待着雨水滴落，追忆似水的年华。
3没有一定高度，不适合如此低调低坡屋顶下,那种平和淡泊的心境氛围，只有真正的名仕巨富才能心领神会、视为知己。
由南加州RANCHO SANTA FE 建筑风格演绎而来的兰乔圣菲别墅，不像古典式豪宅那样复与张扬，没有任何刻意与炫耀的形式，惟有质朴纯粹、充满手工与时间痕迹的建筑语汇，仿佛在平静中述说一段悠长久远的的历史，一个意味深长的传奇、一种阅尽辉煌的人生。
4看不见浮华，正是价值所在没有多余的装饰，或者张扬的树种。
亲近平和的庭院氛围会让你想起早期的庄园，混合种植着树木和密植树木和密植的低矮灌木、花草，以尽可能与原生态林相匹配。
前庭后院用矮墙、花架和绿篱进行分别，车行系统与人行系统也以植栽的灌木分割，形成和谐的景观感与空间感。
前院风格开放，是与友人品茗会聚之所，是专门留给主人的思想领地。
5没有CEO，只有邻居放下名利与地位，忘掉尊贵与虚荣。
兰乔圣菲的会所是原味精神的延伸，当然也是家的延伸。
沿着河边道路踱过石桥，就是三面环水的会所。
这是由多重院落组成，内含大草坪及无边界泳池的围合式建筑。
没有任何金碧辉煌，只有阳光、花草、艺术与健谈的邻居，最适在风云际会的间隙，邂逅知已之士，享受阅尽奢华后的淡泊与闲情。
星河湾项目考察分享报告
间的发展商是我们坚持的态度。
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一个标准
要引导一种不断进步的行 业标准。广州星河湾在选材用
料、工艺、环境、室内装修和
设备配套上都做了一些有益的 探索，而北京星河湾投入的成
本更大，甚至把开盘时间推迟
种立永恒之业的目标去建造，
使楼盘成为所在城市的名片。
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一种态度
星河湾是要让成千上万个 家庭在里面生活七十年，对于 几万人、两三代人的生活会有
非常深远的影响，做一个对业
主负责、对城市负责、对社会 负责，为业主用心营造生活空
目录
06 20 58 95
Contents
Page
问题提出
星河湾概况
规律探寻
经验总结
商业定位
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通过对星河湾项目的考察，我们在本报告中主要思考三大问题
1
星河湾的豪宅标准化的规律与特征是什么？ 星河湾如何因地制宜、同中存异？ 随着时间推移，在产品方面星河湾如何实现自身的改进提升？
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用
心——用心的执着
用心——用心决定“舍”与“创”的
结果，决定“得”与“新”的程度， 用心立基业。 执着于社区建设的每一个环节、每 一处细节。 “心”到才能“行”到，“行”到 才能“功”成。 用心用在事前，极尽心力系统规划 全过程；用心用在事中，以超越常 规的标准完成每一件事；用心用在 事后，不断总结，不断完善，不断 提升。 自动自发，全力以赴，不浅尝辄止、 得过且过。用心用到尽。
沈阳万科优秀项目参观总结
一、楼盘概况
中国的兰乔圣菲是深圳万科地产top系列作品中的一个著名品牌，隶属于万科臻品别墅系列产品，在 全国都统一称为兰乔圣菲，增添了项目品牌的知名度和业主的归属感。让兰乔圣菲成为一种身份的代 名词。万科兰乔圣菲由美国原班人马设计，建筑风格与兰乔圣菲小镇类似，建筑用材很多都原装进口， 部分定制，保证了风格的原汁原味性，打造中国的兰乔圣菲小镇，有人文的沉淀、有历史的沉淀，经 得起推敲的建筑，可以为家族的传承找到落脚。
沈阳万科柏翠园
沈阳公司优秀项目参观总结 制作：贾昊聪
一、楼盘概况
项目简介：万科柏翠园位于沈阳五里河区域，西侧毗邻河畔花园， 南拥五里河公园。项目不但享有繁华都市的商务配套，而且周边自然 景观优越，居住舒适性极高。因此，万科把这一城市稀缺土地定位为 纯粹的居住型高端社区，致力将其打造成为万科集团在全国城市豪宅 系列产品中的代表作品。柏翠园项目以美国中央公园大宅为蓝本，全 部为高层住宅产品，建筑采用具有独特贵族气质的都市新古典风格， 项目计划在年内上市销售。
四、实测实量
• 抹灰工程还需注意的是刮白之后光感将不打分， 如果顶棚没有抹灰将按照混凝土的顶板指标进行 受检，所以顶板水平度我们要控制住，在任何时 间都不要出现问题，保证百分之百的合格。
四、实测实量
墙面的实测数据工整规范，测量部位全面，混凝土整体光感较好，基本上无打磨 和剔凿的情况出现，这与飞检的前期策划以及后期的施工工艺的要求、控制、管 理上都有很大程度上的关系，柏翠园的成功秘诀也就在此，简单总结就是几句话： 策划合理，精心管理，严格控制，规范测量。
四、实测实量
测量窗底框标高偏差的手法赏析
四、实测实量
测量抹灰方正性手法赏析
四、实测实量
空鼓修补后，为了避免影响抹灰的光感，又寄希望抹灰的光感达到一定分 数（因为刮白之后不评光感分数），所以修补后进行刮砂，这样就有效的 规避了修补后的抹灰墙面补丁。
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●强调居住的均好性 ●采用人车分流设计。（车辆由主路直接进入地下 车库，社区成为步行区）
星河湾无论是整体规划、园林建设还是住宅设计都突出了以人为本的理念，强调使人们居住舒适，生活便利。 所有星河湾有了全成品开发，有了红线外的多管闲事，一改再改的设计，一调再调的园林建设，这一切都是围 绕着以人为本的核心理念。
星河湾，没有一寸地方是未经过装饰的，首先把室内精装修的概念引入到了外部环境的打造中，正是用这种态度， 才奉献出了星河湾这一中国房地产的品牌。无论是室内设计还是园林建设，星河湾的建设者都不断的在追求更加美 和好的效果。各种各样设计稿都是改了又改，园林中间的各种树木更是调了又调，这些心思都只是为了给业主带来 一个更加美好的生活环境，给社会创造一个经典住宅小区。
星河湾的开发理念与定位:心怀高远,定位顶级
开发理念：打造地产界的劳斯莱斯
主题：一个心情盛开的地方
目标客户：高端人群，精英阶层， 30－50岁，企事业单位领 导人，私企老板，高级专业人员，外企“金领”等以车代步人士
规划设计五大原则
北京星河湾以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺 术。 ➢环境内与外结合； ➢建筑与环境结合； ➢环境与功能结合； ➢观赏性与实用性结合； ➢环境与人性化结合； 建筑与园林，环境与人居，观赏与实用性相融合，形成园中有园，景外有景， 铸就了一部建筑园林艺术现代版的“园冶”。
沈阳星河湾
一个大沈阳，一座星河湾。
•区 县：浑南 •所属商圈：奥体商圈 •占地面积：92319.8平方米 •开 盘：2014年7月 •入 住：2016年5月30日 •建筑面积：429833平方米 •产权年限：70年 •建筑类别：高层、板楼 •总 户 数：2043 •户型三居：245平米、四居287平米、四居308平米、五居549平米、五居690平米 •楼层状况：22F-28F •供水：市政 •供暖：地暖 •停车位停车位:2300个
星河湾、兰乔圣菲、惠斯勒小镇 考察报告
星河湾
星河湾集团:始终秉承 “舍得、用心、创新”的企业理念，立 志打造一家受世界尊敬的企业
星河湾集团致力于营造高品质住宅， 高品位的生活平台，始终秉承“舍得、 用心、创新”的企业理念
星河湾集团立志打造一家受世界尊敬 的企业，一开始就站在更高的平台上 谋划企业发展战略
•当前户数：1013 •装修情况：精装修 •物 业 费：4.6元/平方米·月 •绿 化 率：37.25%[关于绿化率] •容 积 率：3.6[关于容积率] •开 发 商：沈阳港丰巨宝房产开发有限公司 •物业公司：星河湾物业总公司 •预 售 证：沈房预售第14256号 •售楼地址：浑南区白塔河二路120号 •建筑及园林设计：广州ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ番禺城市建筑设计院有限公司 •承建商：中国建筑一局，中天建设集团，南通海洲建设集团有限公司 •代理商：易居（中国）辽宁区域公司，沈阳联祥地产营销策划有限公司
沈阳星河湾规划 从广州星河湾到北京星河湾，规划的形 态从围合式、户户见江到北京的大围合， 再到沈阳的户户见江，保留了星河湾的 灵动、韵律、节奏。规划突出了整体性、 向心性、均好性，以高层板式为主的住 宅建筑顺应地形、变化有序，使多数住 户南北朝向，避免了南北行列式的呆板 和单调
●强调以人为本的设计原则 ●营造舒适宜人的人文环境，良好的人 居环境。（促进人与自然的亲和关系， 自然开放的社区文化，亲切的组团休闲 空间，构建出亲密和睦的邻里关系）
星河湾开展“企业现代化工程”，引 进专业水准的咨询机构，聘请国际化 专业化的职业经理人团队，引进国际 影响力的战略投资者，快速推动优质 土地资源的拓展，进行企业管理体系 的再造
企业文化：“三大核心”，“四个一 工程”，“五把尺子”，“十六条标 准”
1995年6月 1996年9月 2001年4月 2001年10月 2001年11月 2004年9月 2004年10月 2005年6月 2005年9月 2005年11月 2006年4月 2006年12月 2007年8月 2007年10月 2008年11月 2009年8月 2009年9月 2010年10月 2014年7月
商业配套：紧邻大型购物中心万丽广场，永辉超市、喜来登大酒店、七大奢侈品直营店、巨幕影 院、四季音乐厅、肯德基、桃仙机场、沈阳新南站等。 市政配套：浑南新政府大厦、规划大厦、全运中心、国际会议中心、市城建档案管、环保大厦、 艺术大厦、新沈阳南站、桃仙机场等。 教育方面：沈阳星河湾将配套自有学校，并且根据政府规划，西侧及项目南面都将建有小学和中 学，东北育才、浑南三小均在15分钟内到达；东北大学、沈阳音乐学院、鲁迅美术学院都在区域 内建立新校区。 医疗方面：驱车5分钟之内可以到达国际医院，7分钟就可到达陆军将总院浑南分院，浑南新区医 院开车15分钟之内即可到达。 休闲：中央公园、莫子山公园、白塔河公园与本案近在咫尺，呼吸自然空气的同时，为业主提供 休闲、散步的好去处。 星河湾五星级酒店，高端定制型商业街、幼儿园、园内人工河，游泳池，地下停车场； 全方位、 24小时视频监控录像；离线式的电子巡更管理；楼宇可视对讲系统；家居安防报警系统； 公共 信息发布LED多媒体显示屏。
星河湾实业有限公司前身——明宇木业创办 星河湾地产首个房地产开发项目——宏宇广场奠基 广州星河湾一期发售，同时刷新了多项房地产标准 罗马假日项目发售，获建设部“居住性能最好楼盘”称号 广州星河湾一期销售完毕，跻身广州房产销售排行榜前三名 广州星座四期“星座”开盘，一周销售3个亿，在广州掀起热潮 广州星河湾获联合国全球最适宜居住社区奖【国际花园社区金奖】 北京星河湾一期开盘 年纳斯达克中国论坛在北京星河湾召开 继广州星河湾之后，北京星河湾获联合国国际花园社区金奖 北京星河湾‘中国民族博物馆民族文化基地’揭牌 星河湾获中国房地产品牌价值排行榜高端物业第一名 北京星河湾三期开盘 广州星河湾5期开盘 广州星河湾6期开盘 浦东星河湾开盘 星河湾海怡半岛开盘 上海闵行星河湾开盘 沈阳星河湾开盘