晋江宝龙城市广场swot分析
宝龙城市广场商业综合体营销推广策划方案 精品
价值分析
2、地段价值 本案位于城阳CBD中心，新天地城 市中轴线上，与区政府、人民广 场一脉相连。 是城阳最具投资价值的黄金地段。
城阳区政府
宝龙城市广场
价值分析
3、产品价值
物理属性：75万㎡国际消费体验中心 产品利益：★超大规模——750000平米，绝无仅有，全省最大
★全业态规划——全业态、全龄层、全时段，国际消费体验
产品
门户、中心 750000㎡欢乐财富MAL
营销目标与推广
春节前，2个亿
(商铺1.5亿、住宅5000万)
推广原则
1、先中心、后外围； 2、青岛必需攻破； 3、整体形象带动分产品； 4、住宅推广重在城阳；
城阳
青岛 周边
营销节点与推广主题
11月中\商铺认购
11下\住宅认购 冬季房展会 12月底\集中公开
★主力店的品牌影响力 ★游乐主题——近万平米室内游乐主题公园，强大辐射力
项目调性：欢乐、财富、缤纷万象
青岛北 城阳中心 750000㎡ 欢乐财富 MALL
标明地理 强调区位优势 放大数字加深MALL的规模印象 调性，突出游乐主题 指明业态属性
三级解构
城市„„ 区域„„
项目„„
1、加速半岛城市一体发展，推进青岛构建现代化国际城市
5、 分众营销 ※小众营销
政府机关、行政事业单位、商会； 针对城阳企业主、批发市场业主、经营户开展点对点营销； 针对韩国人的小众营销（韩国商会、外经贸局、教堂）； 高球会、俱乐部、商务派对、金卡会员（全球通、车友）
※产品区隔定位营销
住宅区分外国人居住区
※政府营销
联合青岛政府关于城市的推广开展营销活动
三、客群分析 市场项目客源比 本案来访客源比
宝龙城市广场管理方案(修订版)
宝龙城市广场体现了消费空间与居住空间的结合，考虑到大量的消费群体、商家等能够享受现代商业、休闲、娱乐生活，具备现代消费特色，也体现了国际化的要求。
2、国际化倾向的业主和租户
从城市广场目标市场（消费人群）的定位中可以看出，主要的业主或租户带有国际化的倾向、国际性品牌的进驻等：
宝龙城市广场作为综合体商业物业项目，与商业购物中心、娱乐休闲广场之间形成了互动关联、系统集成、资源共享的关系。它集合了国际品牌、国际伙伴、国际业态、国际建筑、国际生活方式、国际服务品质，通过整体整合运作，实现真正意义上的国际化品质。
（三）、国际物业管理与传统物业管理的比较
内容
传统物业管理
国际商业物业管理
这一人群由企业高级管理人员、中小型民营企业主，以及福州各企业的外籍高级雇员，都拥有相当的消费能力，工作生活环境变化较大，对生活设施、商业设施要求较高，对于物业服务的依赖性大，要求较高。
（3）、高收入人群
这一人群由周边企业中层管理人员、政府工作人员、中小经营者、自由职业者、小康家庭等组成，
他们重视生活保障，重视生活质量，要求生活既要宁静、便利又不能远离都市繁华生活。
3、国际化需求的服务品质
由前所述，城市广场的业主和租户具有显明的商业特质，所以他们必然要求国际化标准服务设置和服务品质。
服务设置应该考虑到：
公寓特约性服务要尽力做到项目多，服务全，范围广：从代办商务、代理房屋租赁、医疗康复、到保洁维修服务、代订票务、代送洗衣、代收公共事业费等，应尽力满足个性化的需求。
福州宝龙商业经营管理有限公司作为福州宝龙城市广场项目的商业物业经营与管理承担者，相对于传统的物业管理服务，其服务深度、服务广度、服务角色、服务质量、服务技术、业务流程等都发生了巨大变化。
宝龙城市广场项目策划报告(PPT115页)
本案位于规划发展轴之上，紧邻集镇综合片区和新市镇中心片区
》解读【市场环境】 曹路镇无大型商业广场，以中小型商业为主
曹路镇现有商业集中在地块东侧 的民耀路区域，主要服务于周边的住 宅小区，以中小型超市、生活配套商 业为主。
曹路镇无大型综合性商业。
区域内多层、小高层住宅的二手 价在1.5-1.7万元/平米左右；联体别 墅（万科第五园）单价约3.5万元； 区域内沿街商铺二手价格约2-2.5万 元/㎡，租金约3元/天/㎡。
上海曹路宝龙生活广场地处浦东外环路与金海路交叉口，东至三信国际宾馆，西至外环绿 化带（经二路），北至民众路、民民路，南至金海路。项目为约12万㎡大型城市综合体， 规划为集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、酒店为一体的休闲商业中心； 4-8地块产品：企业公馆，产品为联排，3层，主力面积250㎡左右； 4-9地块产品：精品酒店、办公楼，主力面积2000㎡-4500㎡、底商； 4-13地块产品：购物中心，包括大型超市、星级影院、ktv、电玩、大型餐饮等，商铺主力户型100-300㎡。
宝龙开盘典礼明星助阵
活动时间： 2011年9月 活动内容：邀请集团领导、区政府领导、著名影星到场主持、发言。 活动传播：◇主要媒体全面活动报道；
◇宝龙品牌导入。
十一房展会
活动时间：2011年10月 活动内容：特色表演活动
现场展示国际消费时尚，衬托项目国际高度 开盘促销VIP客户登记
“企业之家——集团的智慧”推介会
◇电视台专题报道。
《宝龙投资价值白皮书》
书名：《宝龙投资价值白皮书》 时间2012年4月 副标：宝龙商业地产项目投资全解密 内容：建议邀请名家操刀，譬如万科和金地的住宅项目很多时候会邀请王受之，我们也可以 找商业地产规划或者投资领域的权威人士来写。重点分析宝龙商业的模式和它的产品特色， 以及快速复制下仍能保持稳定高回报的原因。同事用访谈的手法邀请原先的一些成交客户分 析他们各自的心得以及对宝龙产品的看法。 配合：这类活动成功的关键点有两个，一是书的内容要有可读性和隐蔽性（开发商必须始终 隐藏在背后），二是事前、事后的媒体宣传要配合好，放大事件的效果。
宝龙步行街调研PPT课件
目录
• 引言 • 宝龙步行街概述 • 调研结果分析 • 竞争环境分析 • 宝龙步行街的优势和不足 • 未来发展趋势预测
01
引言
目的和背景
了解宝龙步行街的商 业环境和发展状况
为步行街的未来发展 提供参考和借鉴
分析步行街的优势和 不足，提出改进建议
调研范围和方法
调研范围
宝龙步行街内的商户、消费者、管理机构等
竞争策略
针对周边商业竞争状况，宝龙步行 街需要制定差异化竞争策略，突出 自身特色，吸引消费者。
行业内竞争状况
行业概述
步行街行业在近年来发展迅速，消费者对于购物、餐饮、娱乐等 多元化需求不断增加。
行业内主要竞争者
其他步行街、购物中心和线上购物平台是宝龙步行街的主要竞争者， 它们具有规模优势、品牌优势和便捷性优势。
提升策略
宝龙步行街需要关注消费者偏好变化，不断优化购物环境和商品品质， 同时加强品牌建设和营销推广，提升品牌影响力和美誉度。
05
宝龙步行街的优势和不足
优势分析
01
02
03
地理位置优越
宝龙步行街位于市中心繁 华地段，交通便利，人流 量大，为商家提供了良好 的经营环境。
商业氛围浓厚
步行街内汇聚了众多知名 品牌和特色小店，商品琳 琅满目，满足了消费者的 多样化需求。
感谢您的观看
THANKS
等问题。
消费者行为和需求特点
01
消费者年龄分布
步行街的消费者年龄分布广泛，以年轻人为主，其中18-35岁消费者占
比超过60%。
02
消费者需求特点
消费者对商品的品质、价格和服务态度较为关注，同时注重购物环境的
我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析
我对宝龙城市广场的市场定位和业态分析——基于零售学视角宝龙城市广场位于下沙沿江高教园区板块核心，地处未来下沙的几何中心。
项目规划体量约为33万平方米。
作为宝龙地产全国战略中的重要一环，同时也是长三角地区的最重大投资项目，杭州宝龙城市广场将倾力打造以商业为核心，兼具休闲、娱乐、商务、居住功能为一体的国际级综合体项目，项目定位是“辐射并提升未来整个下沙生活品质的综合体地标，即下沙首席生活场”。
它是定位于大型一站式购物中心，其独特的销售主张是“体验”，核心就是增加人们购物过程中的愉悦感，是人们生活水平提高后引起的消费模式，是消费需求变化带来的产物。
但是商业规划是商业地产开发流程中的重要环节，而业态组合和定位又是商业规划中极为重要的内容。
所以，有个好的商业规划是一个购物中心发展的重要环节。
什么样的业态组合取决于什么样的商业定位，而商业定位需要对项目所在商圈科学、深入、细致的调研，通过调研明白要做什么，是一个或两个大主力店吸引客群还是项目中聚集更多中小面积目的性业态商家形成规模特色或者以目标客户喜好的方式创造独具特色的主题化中心。
因为选址的原因，下沙宝龙城市广场作为一个建立在高教园区的购物中心，它的主要顾客人群是学生和周边较少的居民，所以它需要以学生为重点顾客来源而制定一个适合学生消费的休闲、餐饮行业。
虽然它主张的是体验、享受，但是作为学生来说，经济能力有限，所以学生的消费水平还是比较低的，那么那些高级会所、美容SPA、保健等都不宜有太多。
另一方面，学生比较热衷于逛街、聚餐、玩等，所以，餐馆、影院、KTV、服装店应该要比较多，并且要适合学生的消费水平。
所以宝龙城市广场的零售、餐饮、娱乐三大业态和市区相比应该有所调整，因为在人气不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮比例突显目的性消费（娱乐、餐饮）业态来提升人气。
那么对于百货和超市来说，它们是购物中心业态组合的基础，是购物中心基础客源的保证。
此外，餐饮业的重要性已经成为各大购物中心的一个共识。
用SWOT分析法看福建晋江鞋业的现状与发展
用SWOT分析法看福建晋江鞋业的现状与发展经贸院10级国贸二班20102310224颜丽娟用SWOT分析法看福建晋江鞋业的现状与发展鞋业是晋江的主导产业，从20世纪80年代初开始发展．在经历了从小到大，从家庭作坊向现代企业发展的艰难创业过程之后，基本形成了厂房标准化、管理现代化、生产系列化、效应规模化的格局。
成为全国制鞋主要基地和世界旅游运动鞋生产基地。
2001年3月19日，晋江被中国皮革和制鞋工业研究院等四家机构联合命名为“中国鞋都”。
目前，晋江全市有鞋业生产经营企业3000多家，从业人员超过15万人，年产量近5亿双，年产值超百亿元。
鞋类产品生产形成了品种繁多，规格齐全的格局，有运动鞋、旅游鞋、凉鞋、胶鞋、休闲鞋、时装鞋、登山鞋、旱冰鞋等数百个品种和规格，其中运动鞋占全市总产量的60％以上，占全国旅游、运动鞋总产量的1/4，制鞋业的整体规模优势已经很明显。
但是，晋江鞋业在发展过程中也出现了一些问题，下面我们将用SWOT分析方法分析晋江鞋业。
一．Strengths1.优越的地理位置泉州市地处福建省东南部，北承省会福州、南接厦门特区，东望台湾宝岛，西邻漳州、龙岩、三明，是福建省三大中心城市之一。
泉州下辖4个区，3个县级市，5个县和1个经济技术开发区.(虚线范围内为晋江) 2.侨乡优势作为沿海侨乡，晋江在引进侨资及获取海外市场信息方面的条件得天独厚，通过外援资金建厂及接受外单加工，晋江鞋企的资本原始积累在短期之内轻易完成了。
侨乡的优势还为晋江市带来现代化的商业意识、管理理论和国际市场信息。
3.特殊的产品定位及高能的产业基地至少现在为止，国内还没有一个地区像晋江市这样拥有独特而高能的体育运动产品的产业基地。
单从国内市场来看，晋江市鞋业产量已经占国内体育运动鞋类的75%。
目前该区域制鞋企业已有3000多家，在九十年代中期以后，仅以订单加工形式销往海外的运动鞋，晋江市就超过1亿双，并在2009年达到了创纪录的9.5亿双，全球每12人就拥有一双晋江鞋，其中运动、旅游鞋占世界总产量的20%。
福州宝龙城市广场业态分析
宝龙·城市广场――福州新航母商业迪斯尼第一步先来认识宝龙城市广场宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。
位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。
1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？2004，中国最具投资价值的商业地产商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景（投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。
）宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。
位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。
其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。
2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？宝龙城市广场的经营模式：ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势：宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；购、食、娱、闲，多元消费符合。
宝龙城市广场的经营模式
宝龙城市广场的经营模式：
ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。
相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。
哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。
这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。
宝龙城市广场的经营优势：
宝龙城市广场领入法国家乐福、美国时代华纳电影城、麦当劳、肯德基等众多世界500强压阵，影院、食街、步行街、酒吧，引客聚客，实力毋庸置疑；
购、食、娱、闲，多元消费符合。
多层客源相互作用，将各种客户资源牢牢抓住，保持24消失全天候持续旺场。
全球招商，实力筛选，众多国际品牌、国内名牌同场经营。
宝龙城市广场的消费优势：
以内部集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商业、精装酒店式公寓为一体等城市功能完整的构成一个完美而人性的商业系统和消费流程，经心的考虑了人在环境中停留、驻足与各种建筑设置的协调统一，通过全方位的体验和感观，最大限度地满足人的多重享受，
在商业、商务商住的和谐共生关系中，建立“24小时”可循环发展的商业消费行为。
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SWOT分析
优势：①功能多元化，集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住于一体的商业化建筑群。
②集团实力强，经验丰富且资金雄厚。
宝龙集团在厦门、福州、
青岛、郑州、苏州、泰安、成都等多地皆有建筑群。
③选择三四线城市的新城开发，购地成本低。
（苏州、泰安等）
④政府的支持。
（土地、城建配套、税收等）
⑤注重休闲娱乐，吸客能力强。
符合消费潮流，相对三四线传
统商业有较强的竞争力。
劣势：①企业管理和人才不足，对快速扩张态势形成制约。
②自主投资五大商业体系，大部分运营状态仍在摸索期，存在
较长的成熟期和经营风险。
自营产业品牌号召力较弱，需要调
整和增强竞争力，尤其是百货类业态。
③产品建标相对落后于的一二线城市潮流，缺乏超前性，持有
物业的外观存在疑问。
④五星酒店投资回报期长、利润偏低，虽然在前期支持获取土
地资源，但长期经营的投资边际效应递减。
机会：①位于晋江市中心，离新老城区较近，地理位置优越。
②交通便利，运输发达。
临近晋江机场、泉夏高速等
③公共设施齐全，附近学校、医院、银行等很多（购物中心：
大型商业中心、商业步行街、高级商务酒店、甲级写字楼
中、小学：希信小学、晋江一中、平山中学医院：中医
院、市医院）
④三四线城市加快城市进程，为宝龙的投资提供很过机会。
⑤由于有先前的经验，产品和模式的复制性强，已储备项目
和潜在项目储备较多。
威胁：①新城的辐射人群、基础设施等完善时间较长、开发投资和招商、后期运营的潜在风险性大。
对区域投资决策的要求高。
②房地产的变动具有突发性，对企业影响大
③现有投资存在市场压力，潜在负面消息对后续项目发展影响
比较大。
④商业模式进入门槛不高，存在潜在竞争。
⑤在建项目比例大，成熟项目少，ipo（IPO的全称是initial
public offer，即“首次公开发行”，指股份公司首次向社会
公众公开招股的发行方式）更加接近传统企业，在ipo的认可
程度上，受证劵市场追捧的机会偏低。
但是成功后，公司治理
水平将面临考验。
⑥附近的万达广场、SM都是强大的竞争对手。
⑦国家政策对于房价的调控，保证房价的稳定。
总结：宝龙应该以自己先前的经验为基础，结合闽南地区的特色与自己的地理优势，更好的发展晋江宝龙。
同时要完善自己公司内
部建设，根据当下的潮流与消费者的消费习惯来调整宝龙的未来商业模式，增加自己的吸客量，达到全面的发展。
为未来进军一二线城市做准备。
消费者分析：
目标市场描述
1.晋江宝龙城市广场的住房参考均价：6500元/㎡，因此将其市场细分为中高端市场
2.该类市场总价在90~110万，单价在6000~7500元，住房品质较高，户型设计较好，配
套设施齐全，对住房周边环境要求较高，开发商实力较为雄厚
目标消费者分析：
特征：
①年龄：30—45岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群
②收入在10万以上，有部分积蓄
③家庭结构：三口之家为主
④在教育文化娱乐支出上较大的高档型享受型人群：白领、中产阶层、高层收入者
购买行为：复杂性购买行为（较为励理智，注重居住环境的舒适性和品质）
被吸引可能性：一体化消费商城、便利的交通、市金融中心、周边配套齐全
、环境优良
媒介使用习惯：手机、杂志、电脑、报纸、电视。