房地产运营管理逻辑、价值、体系(1)
房地产运营管理
房地产运营管理房地产运营管理是指对房地产项目进行全面、规范、高效的管理和运营，以实现项目的经济效益最大化和社会效益最优化。
随着房地产行业的发展，房地产运营管理变得越来越重要。
本文将从房地产运营管理的定义、重要性、主要内容以及相关的挑战等方面进行探讨。
一、房地产运营管理的定义房地产运营管理是指对物业、设施、人员及相关资源进行协调和管理，以提高房地产项目的市场价值和运营效益的一种综合管理活动。
它包括从房地产项目的策划和规划，到项目的开发和运营的全过程。
通过科学、规范的管理手段和方法，提高房地产项目的资产价值和市场竞争力。
二、房地产运营管理的重要性房地产运营管理的重要性主要体现在以下几个方面：1.提升资产价值：通过规范的管理，充分发挥房地产项目的功能和优势，提高房地产项目的价值，增加投资回报率。
2.提高运营效益：合理运营管理，提高资源利用效率，降低运营成本，增加项目的盈利能力。
3.优化服务品质：通过协调各项资源和完善的服务流程，提高项目的整体服务品质，满足客户的需求，提升客户满意度。
4.规范运营行为：房地产运营管理可以通过建立规范的管理制度和操作流程，规范运营行为，防范各类风险，保证项目的长期稳定运营。
三、房地产运营管理的主要内容房地产运营管理的主要内容包括以下几个方面：1.物业管理：物业管理是房地产运营管理的核心内容。
它包括租赁管理、维修保养、环境卫生、安全管理等方面。
合理的物业管理可以提高房地产项目的包容性和舒适度，吸引更多租户入住。
2.市场运营：对房地产项目进行市场定位和推广，制定合理的租金和销售策略，吸引更多客户入住或购买，提高项目的出租率和销售率。
3.财务管理：财务管理是房地产运营管理的重要组成部分。
它包括财务预算、投资分析、资金管理、收支核算等方面。
科学的财务管理可以提高项目的财务效益，确保项目的长期稳定运营。
4.合规管理：房地产运营管理需要遵循国家和地方政策法规，确保项目的合规运营。
合规管理包括政策法规的研究和解读，合规意识的培养，合规措施的制定和执行等方面。
房地产企业运营管理(精编课件).ppt
精品课件
二、运营管理中的计划职能
6. 各开发环节的有关专业计划内容要点分析
➢（3）项目施工计划内容
施工准备 临时施工用电 临时施工用水 场地平整 场地详勘 基坑和桩基施工 土方挖运、基坑支护 桩基施工（含检测） 地下室施工 地下室基础垫层施工 地下室基础防水施工 地下室基础施工 地下室底板施工 地下室顶板施工 地下室出±0
➢提出内部管理机构设置及岗位设立方案 ➢组织拟订公司的业务规范和业务流程 ➢确定各管理层级的授权 ➢组织制定公司全年、半年、季度和月工作计划 ➢确定和分解全年经营指标 ➢协调制定公司的全面预算 ➢协调各部门之间的工作关系 ➢主持召开日常运营会议，跟踪、检查、协调各职能部门的工作 ➢协调建立各部门业绩评估体系，对部门和主管进行考评 ➢项目关键节点统筹与协调 ➢项目阶段性成果……
2009年
➢运营计划 ➢战略采购 ➢工程管理 ➢成本管理 ➢营销管理
龙湖运营管理部（运营中心）
2010年后
➢地区PMO管理 ➢投资决策管理 ➢运营计划管理 ➢阶段成果管理 ➢运营决策管理 ➢目标成本管理 ➢资金预算管理 ➢知识管理
精品课件
二、运营管理中的计划职能
1.计划管理的一般概念 计划是运营管理的首要职能,要求围绕着企业的既定目标，对未来的活动进行 预先的行动安排。 计划的形成：事前控制 计划的跟踪与监控：事中控制 计划的调整：事后控制
二、运营管理中的计划职能
6. 各开发环节的有关专业计划内容要点分析
➢（4）项目采购计划内容
土建部分 桩基工程桩基检测工程 地下室人防工程白蚁防治工程 防水工程 玻璃幕墙、裙房外墙装修工程 防火门供货及安装工程 入户门供货及安装工程 塑钢门窗、铝合金门窗制安工程 （含百叶窗） 屋面造型工程阳台栏杆安装工程 水池防护工程垃圾中转站施工 涂料工程 安装工程 游泳池系统安装工程消防工程 燃气工程空调安装工程 变配电设备安装工程 环保发电机分项工程 看楼电梯电梯工程 商场货梯安装工程 屋顶泛光照明工程 保安对讲工程 闭路监控系统及广播系统 宽带网络系统 电视、电话系统远程抄表系统 室外给排水管网工程 商场扶梯安装工程停车场管理系统
房地产企业运营管理体系的设计
房地产企业运营管理体系的设计【摘要】房地产企业运营管理体系，其好坏直接体现企业的核心竞争力的高低。
好的运营管理体系是企业健康持续发展的最有力保障，是所有房地产企业都必须认真面对，全面考虑的重要任务之一。
重点分析运行管理体系的设计步骤环节及其设计原理，对运营管理体系的设计重点有所了解。
【关键词】房地产；运营管理体系；部门职能；岗位；系统文件1、房地产企业运营管理的现状及原理1.1 房地产企业运营管理现状房地产企业运营管理现状有：很多部门职能不清楚，时常有相互推诿的情况发生；事情总是忙不完，可是又不知道忙的东西有什么作用；所处岗位工作内容不明确，干多干少干好干坏无法定义；对个人授权不清，不知什么事情该做主，造成所有事情一律向上一级反映，工作被动效率低下；领导越级指挥，命令不一致，计划天天有变化；总是重复出现同样的问题，解决后下次同样再犯；不断地处理各种问题可是无论怎样也处理不完；流程制度一堆，全部挂在墙上，形同虚设；员工们的收入越来越高可是满意度不断下降，对企业抱怨不断；80%左右的房地产企业都有以上现象发生，其根本原因是在企业的发展过程中没能形成一套规范的运营管理体系。
1.2 房地产企业运营管理原理房地产企业开发价值链主要包括：主要系统，立项、策划、设计、施工、竣工、销售；支持系统，人力资源、财务、行政、成本、采购、技术、报建两大部分，房地产企业的运营管理实际上就是对主要系统和支持系统进行设计、运行和改进，来提高企业的核心竞争力、降低成本增加效率作用于开发价值链之上。
2、房地产企业运营管理体系设计2.1 房地产企业运营管理体系中常见的设计问题完整的企业运营管理体系需要具备适用性、针对性、可操作性和持续性。
要求适用于企业现状，结合企业的内外环境、实际管理能力和专业技术能力；针对企业薄弱环节起到有效改进作用；具备详细的文件目录、表格使流程简单高效可操作性强；要以企业的战略目标为导向，适当的前瞻设计，保证其持续性。
房地产运营管理体系
房地产运营管理体系
房地产运营管理体系是指在房地产企业内部建立起的一套完整的管理体系，以确保房地产项目的顺利运营和管理。
以下是房地产运营管理体系的主要要素和特点：
1. 项目规划与开发：包括对房地产项目进行规划和设计，确定项目定位、产品策略、市场定位等，确保项目的可行性和市场竞争力。
2. 资源配置与供应链管理：包括对项目所需的人力、物力、财力等资源进行合理配置和管理，确保供应链的高效运作，从供应商到施工方、销售渠道等各环节的协调与管理。
3. 施工与质量管理：包括项目的施工过程监控与管理，确保施工质量和进度的达标，保障项目的安全和可靠性。
4. 销售与营销管理：包括项目销售策略的制定与执行，市场推广活动的组织与管理，确保项目销售的顺利进行，达到销售目标。
5. 物业管理：包括对已建成的房地产项目进行物业管理，包括物业维护、设施管理、安全管理等，确保业主的居住环境和生活品质。
6. 客户服务与售后管理：包括对购房业主的客户服务与售后管理，包括投诉处理、维修服务、社区活动等，维护良好的客户关系。
7. 运营数据与绩效评估：建立数据监控与分析系统，对项目的运营数据进行收集和分析，进行绩效评估，为决策提供科学依据。
8. 法律与合规管理：包括房地产相关的法律法规遵从、合同管理、合规审查等，确保企业在经营过程中符合法律法规的要求。
房地产运营管理体系的建立和实施有助于提高房地产项目的效率和竞争力，保证项目的质量和可持续发展。
同时，它也是企业管理的一种规范和标准化，有助于提高管理水平和运营效果，确保企业的长期发展。
房地产企业运营管理-PPT课件
12
前言
——运营管理的概念与内容
运营管理定义（2）
运营管理（OM）是对主要经营活动的管理，即组 织和控制为客户提供商品或服务中的最基本的经营 活动
(Management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity of providing goods and services to customers).
输入 职能过程 输出
材料 设备 人员 信息 资金
制 造 供 应 运 输 服 务
产品 服务
提供产品和服务的过程
9
前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念 1、运营管理的几种定义 2、企业价值链 3、基于企业价值链的运营管理
10
前言
——运营管理的概念与内容 二、运营管理的基本概念
1、运营管理的几种定义 运营管理（Operations Management）相近的概念有制造管理、生 产管理、生产与运作管理、作业管理、运作管理等，它们的名称之 所以不同，实际上是反映了这一学科的发展过程。 与工业化联系在一起的有形产品，可称为“Production”或 “manufacturing”,对应的 （production Manage-ment），如：汽 车、 生产等
13
前言
——运营管理的概念与内容
运营管理定义（3） 运营管理（OM）就是对创造和提供公司基本产品和服务的各个系 统的设计、运行和改进。
(Operations management (OM) is defined as the design、 operation and improvement of the systems that create and deliver the firm’s primary products and services )
房地产大运营体系建设
与项目运营效率有关, 鼓励项目加快周转, 早签约, 早回款, 早做收
与项目费用控制水平有关, 倒逼区域公司做好项目运营阶段的精细化管理
用虚拟计息体现运营效率: 资金成本=金茂资金成本+合作方资金成本+外部金融机构借款资金成本+保证金资金成本体现资金精细化管理对项目运营改善的作用，一级项目下调3个百分点。 33
策划管理: 复盘: 遇到的问题
项目交付后做一个后评估, 人员基本都换了, 无法还原之前真实情况；
各业务条线, 各自为政；
大家对于复盘理解不一致, 往往形式大于内容, 并没有对项目实施过程中关键环节的经验和教训进行深入的挖掘、沉淀及分享;
战略规划
规模发动机
利润监控者
经营参谋
组织桥梁
战略推进器 20
3个目标
6个模块
5项抓手
16个子项
5个定位
跟 踪
预 警
纠 偏
协 调
指标管理
激励机制
会议管理
阶段成果
投前管理
投后评价
现金流管理
开发计划管理
高周转
管理思路
356165运营管理体系图 “356165“运营管理体系图
绩效管理
操作方法
风险分类
策划管理: 逻辑 参考指导
43
策划管理: 逻辑
以项目为单位, 将会议与关键成果有机结合, 形成项目运营会议地图。
如何开好运营会议
策划管理
45
策划管理: 会议体系:以BGY为例
46
里程碑会议目的: 聚焦项目决策
定期运营会议目的: 聚焦项目进程
专项会议目的: 聚焦实际需求
•••
月度经营会半年度会议年度会议
房地产公司计划与运营管理体系
房地产公司计划与运营管理体系首先，企业的整体计划是一个战略性的规划，它包括三个主要方面：战略目标、发展规划和资源分配。
战略目标是企业发展的总体方向和目标，它应该与企业的愿景和价值观相一致。
在制定战略目标时，企业需要考虑市场需求、竞争情况、资源限制等因素，并确保目标的可行性和可达性。
发展规划是实现战略目标的具体计划，它包括市场开拓、产品研发、品牌建设等内容。
发展规划需要根据市场环境和企业实际情况进行制定，确保在资源和能力范围内实施。
资源分配是根据发展规划分配企业资源的过程，它涉及到资金、人力、物流等方面。
在资源分配时，企业需要合理利用有限的资源，确保各项任务的完成和企业利益的最大化。
其次，运营管理是企业实现计划目标的具体手段和过程，它包括市场营销、供应链管理、财务管理等方面。
市场营销是企业获取客户和市场份额的过程，它涉及到产品推广、渠道建设、销售策略等内容。
在市场营销中，企业需要了解客户需求、分析竞争对手，制定适合的营销策略，提高市场竞争力。
供应链管理是企业从供应商到顾客的整个物流和价值链管理过程，它涉及到供应商选择、物流管理、库存控制等内容。
供应链管理可以帮助企业降低成本、提高效率，优化产品的质量和服务。
财务管理是对企业资金和财务状况的管理和控制，它涉及到资金筹措、资金投资、预算管理等方面。
财务管理可以帮助企业合理规划和使用资金，保证企业的正常运转和健康发展。
最后，企业还需要建立绩效评估和改进机制来监督和改善计划与运营管理体系。
绩效评估可以根据企业的目标和指标来评估企业的运营状况和绩效表现，从而找出问题和改进措施。
改进机制可以通过制定改进计划、培训员工、优化流程等方式来提高计划与运营管理的效果和效率。
综上所述，房地产公司的计划与运营管理体系是一个全面的管理体系，它包括企业的整体计划和运营管理方面。
通过建立完善的计划与运营管理体系，房地产公司可以更好地实现战略目标，提高市场竞争力，实现持续发展。
房地产企业运营管理
房地产企业运营管理一、概述房地产企业运营管理是指对房地产企业的各项运营活动进行规划、组织、协调和控制，以实现企业的经营目标和利润最大化。
这些活动包括市场营销、项目开辟、资金管理、人力资源管理、供应链管理等方面。
本文将详细介绍房地产企业运营管理的各个方面，包括其重要性、目标、主要内容和方法。
二、重要性房地产企业运营管理对企业的发展和生存至关重要。
它能够匡助企业提高运营效率、降低成本、提升服务质量，从而增强企业的市场竞争力。
同时，房地产企业运营管理还能够匡助企业适应市场变化，及时调整经营策略，抓住机遇，应对挑战。
三、目标1. 提高企业的市场占有率：通过市场调研和市场营销策略，吸引更多的客户，扩大企业的市场份额。
2. 优化项目开辟：通过项目筛选、规划设计、施工管理等环节的优化，提高项目的质量和效益。
3. 控制成本：通过供应链管理、成本控制等手段，降低企业的运营成本，提高利润率。
4. 提升客户满意度：通过提供优质的产品和服务，提升客户的满意度和忠诚度，增加客户的复购率和口碑传播。
5. 加强人力资源管理：通过招聘、培训、激励等手段，吸引和留住优秀的人材，提高员工的工作效率和团队合作能力。
四、主要内容1. 市场营销管理市场营销管理是房地产企业运营管理的重要组成部份。
它包括市场调研、产品定位、品牌推广、销售渠道管理等方面。
通过市场营销管理，企业能够了解客户需求，制定有效的市场营销策略，提高产品的市场竞争力。
2. 项目开辟管理项目开辟管理是房地产企业运营管理的核心内容之一。
它包括项目筛选、规划设计、施工管理等环节。
通过科学的项目开辟管理，企业能够确保项目的质量和进度，最大限度地提高项目的效益。
3. 资金管理资金管理是房地产企业运营管理的重要环节。
它包括资金筹措、资金使用和资金监管等方面。
通过科学的资金管理，企业能够合理运用资金，降低财务风险，提高资金利用效率。
4. 人力资源管理人力资源管理是房地产企业运营管理的关键环节。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
规划3.明指标：实现从职能目标向经营目标的转变
职能目标考核
经营目标考核
签设目工计土 约计标程划地 回节成质节储 款点本量点备
计划（T）
货值（V）
利润（P） 现金流（C）
节点 完成
率
签库 约存
收成费 入本用
IRR /R OE
现金 流回
正
销设成工项投 售计本程目资
销设成工项投财 售计本程目资务
帮助战略目标实现
1.明确年度目标
“55818”战略目标 三年行动计划 年度经营目标
2.制定详细计划
排定公司及项目经营计划，实现企业经营目标
3.防风险 4.助决策
通过数据指标分析、节点风险预警，及时了解项目发展动态 及可能出现的风险，并及时预警加以防范
通过经营分析和指标呈现，为公司提供经营决策
5.促协同
25亿
1：7地货比
175亿
10%净利润率
17.5亿
只要能做到456高周转及100块优质土地排队待投资， 几何增长的规模杠杆效应和利润倍增机制将不断持续下去
更大规模、更大的杠杆效应
快周转的价值
“456”高周转模式—— 4个月开盘，5个月现金流回正，平均6个月资金再利用
1年内
原始投入
1亿
2次周转
2亿
1：7地货比
21
17.8%
27.2%
营 导
销售
涨价5%
12.4%
15
33.2%
55.8%
降价5%
7.4%
15
20.6%
29.5%
首开去化率70%
10.1%
13
30.8%
43.9%
首开去化率30%
9.8%
17
22.9%
38.1%
向
设计
精装修交付
9.8%
14
34.2%
45.2%
工程成本减少3%
10.7%
15
28.3%
STEP 02
定目标
18年度销售额150亿元 19年度销售额250亿元
算缺口
计算现有家底与集团经 营目标的缺口、明确投 资规模、投资区域、拿 地策略； 缺口10-30亿元，一季度 需要获取120亿元货值
STEP 04
3.2 “六步法”建立运营管理体系
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
2、运营的目的是效益 3、运营的对象是资源
运营 x 管理
1、管理是为了实现某种目的而进行的决策、计划、组织、实施、控制 2、管理的目的是效率 3、管理的对象是人
1.2 运营管理的逻辑
以终为始
统资源 投入 管过程 产出 保目标
决策、计划、组织、实施、控制
1.3房地产行业的运营管理逻辑
管过程
统资源
保目标
67% 250
25% 150
89.2
110.9 120.0
42.9
58.8
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
3.2 “六步法”建立运营管理体系
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
6 配机制
规划2.展计划：盘点两年的资源缺口、制定一年的计划---完善经营计划模型
提供决策依据
• 通过对指标完成情况的分析，可以判别问题 的症结所在，可为领导层做决策提供依据
工作效果考核
• 在制定年度目标考核责任书时，可根据年度 管控重点选择经营指标作为KPI指标
3.2 “六步法”建立运营管理体系
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
6 配机制
规划3.明指标：核心经营指标分解
将核心指标进行分解，直至于各业务条线相关联的量化指标进行管控
净利润（V）
销售收入
支出
可售面积
设计
可售比 配套面积偏差 自持面积偏差
售价
土地成本 开发成本 费用
营销
均价偏差率
牵头使各个业务条线以经营为主线开展工作，实现业务协同
2.3 运营管理的价值观
结果导向
99%=0%
客观导向
9.99%≠10%
经营导向
1.018≈1+8%
2.3 运营管理的价值观
1.018=1+8%
从经营指标看经营与业务的关系
假设：项目10万平方米，地价6亿，6个月开工，12个月开盘，售价1.5万，首开去化50%，净利润率10%
…….
快周转的价值
碧桂园“456”高周转模式—— 4个月开盘，5个月现金流回正，平均6个月资金再利用
1年内
原始投入
1亿
2次周转
2亿
1：7地货比
14亿
高去化、高回笼
假设：50%预售资金使用半年
7亿
10%净利润率
1.4亿
1：7地货比
49亿
10%净利润率
4.9亿
23.8亿 238亿
高去化、高回笼
假设：50%预售资金使用半年
27%
20%
23% 17%
10% 8%
0% 2015
29% 25% 19%
9%
2016
38% 32% 24% 12%
2017
50% 45% 35%
18%
2018
60% 55% 40% 24%
2019
70% 65% 47% 30%
2020
经预测，未来房地产行业集中度会更明显
大鱼吃小鱼将成为常态，小鱼的生存空间会更小
1定方向 2展计划
战略目标
制定公司及项目经营计划，匹配公司发展战略及经营目标
战略目标分解 公司经营计划 项目经营计划
3明指标
职能目标考核
经营目标考核
4建标准 5管动态 6配机制
计划工期标准 会议标准体系 成果标准体系
计划 管理 （T）
货值 管理 （V）
两管两控 四位一体
利润 监控 （P）
现金流 监控
钱、土地 产品、服务 投 拿 定 设 采 开 开 竣 交 前地 位计 购 工 盘 工 付
人
导向
规模+利润+现金流
02 运营管理的价值
2.1 运营管理的职能定位
管过程→决策、计划、组织、实施、控制
面对市场
如何运作
总
参谋
参与
面对战场
如何协调
总部----整体调度 区域----协调作战
2.2 运营管理的价值
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
6 配机制
规划2.展计划：年度经营计划制定
想三
3 • 进行 年经营规
划推演，落实战略 55818三年行动计划
2 • 盘点 年经营资
源缺口，确定投 资、融资节奏
看二
做一
1 • 制定 年的经
营目标、计划、 预算
1 • 监控分析 年的
执行情况，纠偏、 完善
9.3% 10.7%
15 15
27.1% 27.1%
65.5% 45.3%
税金
土增税退税
10.6%
15
27.8%
44.9%
2.4 什么是最佳经营
最小的本金，最短的时间，赚取最高的利润
ROE——净资产收益率 Rate of Return on Common Stockholders’ Equity
净利润 ROE= 净资产
（C）
组织管理
充分授权 信息化平台
充分激励
3.2 “六步法”建立运营管理体系
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
6 配机制
规划1.定方向：确定集团战略目标
市场环境+行业周期
天时
地利
投资布局+资源储备
人和
合作战略+人才储备
“三大战役” “五大板块” “55818”三年行动计划
3.2 “六步法”建立运营管理体系
新城
42%
招商
35%
旭辉
31% 阳光城
58%
中南
71%
融信
74%
蓝光
47%
首开
63%
滨江
1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000（亿元）
2017年销售额 2018年目标增长
行业趋势
TOP级房企销售总金额占市场总销售额比重趋势预测
80%
70%
60%
50%
40%
30%
房地产运营管理 逻辑、价值、体系概述
大家房产-运营管理中心 2018年5月
行业趋势
2018年销售目标依然高企，越来越多追赶型企业 明确展望千亿目标，地产行业的规模化仍在继续
2017年销售 2018销售目 预估增
额（亿元） 标（亿元） 速
0
5500.1 5239.0 5131.6 3620.0 3150.1 3042.1 1538.0 2013.7 1560.3 1403.2 1260.1 1126.3 1040.0 915.3 757.9 703.1 689.1 679.1 615.1
销售周期、去化率 签约回款
成本用
动态成本偏差率
三费使用率
税金
税金
综合税率 增值税率
3.2 “六步法”建立运营管理体系
1 定方向
2 展计划
3 明指标
4 建标准
5 管动态
6 配机制
规划3.明指标：指标的应用