天津新天地项目写字楼项目定位报告49页PPT
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商业项目定位报告ppt课件
36369.92㎡
五
容积率
4.41
六
建筑基底面积
7338.83㎡
七
建筑密度
34.96%
八
机动车位
767
本项目包含商业、办公，是一个集中式纯商业 项目；
本项目成功开发与运营的关键点在于商业裙楼
部分。
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5
交通及配套
本项目地处两条城市主干道交叉口，项目昭 示性极强，本案所处区域内商务、商业配套 较为匮乏。
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25
什么是先让一部分人先走进来？
推动项目营销成功排在最前面的要素。
什么是带动另一部分人跑进来？
推动项目营销成功的扩散性要素。也是重要因 素，但需要前者的带动下。两者相互制约、相 互促进，两者都很重要，只是先后顺序不同而 已。 对于后者，我们只要排出营销的次序就可以了。
让一部分人先走进来，带动另一部分人跑
快速销售
突破区域竞争，引领邛崃CBD物业价值峰值，实现商业裙楼部分快速销售，资金
快速回笼。
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4
I 经济技术指标 ndexes
商业 办公 中庭
邛崃商会大厦项目指标
一
项目占地
20991.00㎡
二
建筑面积
129014.25㎡
三
地上建筑面 积
办公 商业
65180.77㎡ 27246.86㎡
四
地下建筑面积
商务
高品质商业平台 高消费力的商务人流
商业
商业作为本项目的重要平 台，为商务办公和酒店提供 高档次的商业配套。
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31
案 例 研 究
精场的特色——案例研究
成都博美：博美装饰城南门名品商场
新天地项目研究报告
沃尔玛，其次是物美、乐购和欧尚等；
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▪ 高接受度群体每月逛超市5 次，每次花费146元，每月 在超市购物上的花费平均为 751元。
▪ 杭州人逛超市也比较疯狂， 有很多是为了没事去逛逛， 买点打折的商品回家。
•对品类的品牌注重度高，购买单价尤其是包、化妆品等均较 高
•品 类
•比较喜欢的品牌（N=383）
• 平均购买单价（N=383）
•诺基亚、三星、苹果 •秋水伊人、ONLY
•2190元 ห้องสมุดไป่ตู้625元
•秋水伊人是浙江本地品牌，定位 •于时尚经典又精致典雅的风格， •品牌96年成立，在当地非常受欢迎
•达芙妮、百丽
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新天地项目研究报告
•商场购物习惯——公交车、私家汽车为首选购物交通工具
• 附表 外出购物交通方式及花费时间和可接受时间（N=383）
公共汽车 私家汽车
出租车 电动车
步行 自行车
低接受度 中接受度 高接受度 总体
43.5% 45.8% 42.0% 42.9%
21.7% 22.9% 36.6% 32.8%
▪ 第一，文化消费丰富多彩，发展迅速。杭州居民文化消费种类繁多，除了传 统的看电视、听广播、读书看报、打牌搓麻将等消遣活动外，上网、体育健 身、休闲旅游、观看演出、KTV娱乐等逐步成为文化消费的重要构成部分。
▪ 第二，文化消费凸显时尚性与时代性，文化演出市场活跃，旅游消费成为热 点。杭州居民观看电影、观赏各类演出成为时尚，且这些促进了杭州娱乐消 费的火爆，使KTV、演艺吧成为文化消费组成部分之一。
目前，想通过调研了解消费群体对于本项目的业态偏好、品牌偏好以及消费群体的消 费行为和消费特征等等。
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▪ 高接受度群体每月逛超市5 次，每次花费146元，每月 在超市购物上的花费平均为 751元。
▪ 杭州人逛超市也比较疯狂， 有很多是为了没事去逛逛， 买点打折的商品回家。
•对品类的品牌注重度高，购买单价尤其是包、化妆品等均较 高
•品 类
•比较喜欢的品牌（N=383）
• 平均购买单价（N=383）
•诺基亚、三星、苹果 •秋水伊人、ONLY
•2190元 ห้องสมุดไป่ตู้625元
•秋水伊人是浙江本地品牌，定位 •于时尚经典又精致典雅的风格， •品牌96年成立，在当地非常受欢迎
•达芙妮、百丽
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新天地项目研究报告
•商场购物习惯——公交车、私家汽车为首选购物交通工具
• 附表 外出购物交通方式及花费时间和可接受时间（N=383）
公共汽车 私家汽车
出租车 电动车
步行 自行车
低接受度 中接受度 高接受度 总体
43.5% 45.8% 42.0% 42.9%
21.7% 22.9% 36.6% 32.8%
▪ 第一，文化消费丰富多彩，发展迅速。杭州居民文化消费种类繁多，除了传 统的看电视、听广播、读书看报、打牌搓麻将等消遣活动外，上网、体育健 身、休闲旅游、观看演出、KTV娱乐等逐步成为文化消费的重要构成部分。
▪ 第二，文化消费凸显时尚性与时代性，文化演出市场活跃，旅游消费成为热 点。杭州居民观看电影、观赏各类演出成为时尚，且这些促进了杭州娱乐消 费的火爆，使KTV、演艺吧成为文化消费组成部分之一。
目前，想通过调研了解消费群体对于本项目的业态偏好、品牌偏好以及消费群体的消 费行为和消费特征等等。
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【房地产精品资料】天津·海河新天地商业项目写字楼定位报告
客 户 定
些对办公楼要求高的客户都纷纷租用或买用天星河 畔广场，仍处在期房阶段的三联广场等项目也受到 写字楼用户的关注，显现出河东区高档写字楼的供 需缺口。另一方面，河东区的乙级写字楼客户主要
位
是小型私营企业和外来办事处，随着天津市经济的
快速发展，预计未来几年内河东区的写字楼客户需
求将进一步增加。 （定位根据详见WORD文件）
但本项目因为所处区域为河东区，甲级写字楼的量不能
产 品 定
过大，因此单栋面积从市场需求、总高度、单层面积、 建筑成本等多重因素考虑，甲级写字楼的面积控制在 30000平方米为宜。
位
•乙级写字楼规模定位
•天津市乙级写字楼的单栋写字楼面积从10000—110000 平方米，主要集中在10000—50000平方米，河东区写字 楼单栋面积一般在50000平方米以下，考虑到本项目的 客户主要以河东区企业为主，乙级写字楼的单栋面积建 议在20000平方米左右。
【房地产精品资料】天 津_·_海河新天地商业项
目写字楼定位报告
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2020/10/30
【房地产精品资料】天津·海河新天 地商业项目写字楼定位报告
•市场背景
•
市 场 分竞 析争 环 境
➢ 1、天津市写字楼分布特点：天津市写字楼主要分布在 河西、和平区，河东与其它区域相对较少，传统的商务区 域占据了市场的主导地位，聚集着天津的高档写字楼。典 型分布区域有：小白楼区域、南京路区域、友谊路区域。 ➢ 2、产品档次与客户构成：传统的商务区产品档次较高， 多为甲级或以上的写字楼，客户主要是大中型企业、外资 企业。南京路、小白楼、友谊路等传统商务区的写字楼在 未来3-5年内仍将是市场的主体，不论从供应量还是出租 率水平、租金水平仍占市场的主导地位。 ➢ 3、客户需求：天津的写字楼客户普遍选择传统商务区 作为办公地点，对小白楼、南京路和友谊路三大传统商务 区较认同，小白楼和南京路沿线是受访者最向往的办公地 点，有小部分受访者选择东站附近作为其首选办公地点。 ➢ 4、河东区及项目周边竞争环境：本项目周边成熟的写 字楼供应较少，缺乏专业性的中高档商务设施。项目周边 的写字楼档次多为乙级或以下，客户主要是中小型企业和 外省企业的办事处。十一经路是河东区客户在选择办公地 点时的首选，是未来本项目写字楼主要竞争区域对手。
某广场项目定位及产品塑造汇报(PPT 44页)
购买者：部分为个人投资者或基金、投资银行 部分自用型客源。
终端消费者：主要为律师、会计师、建筑师、设计人员等专业事务所， 为小陆家嘴金融核心区提供支持性业务。
创意产业LOFT
由于此类客户的需求与传统写字楼相去甚远， 应提供LOFT形态的新型办公空间。
具体形式：独立小单位办公、 可使用空间高度不少于2.6M的单层或双层空间形式、
设有独立卫生间和空调。
上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报
项目定位
高档·滨江·商务复合体
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米）
项目策划
区域市场简析
•办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。
•售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。
资源复合——价值层面
高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案，
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）
文化不是附加值，文化创造价值
成功的开发，能发掘土地特有的价值 睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力
购买者：国内大型企业总部、海外投资商等。 购买目的：主要是企业总部或地区总部办公。
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感（2亿）。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
产品塑造
公寓式酒店
终端消费者：主要为律师、会计师、建筑师、设计人员等专业事务所， 为小陆家嘴金融核心区提供支持性业务。
创意产业LOFT
由于此类客户的需求与传统写字楼相去甚远， 应提供LOFT形态的新型办公空间。
具体形式：独立小单位办公、 可使用空间高度不少于2.6M的单层或双层空间形式、
设有独立卫生间和空调。
上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报
项目定位
高档·滨江·商务复合体
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米）
项目策划
区域市场简析
•办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。
•售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等 浦西主要办公区域。
资源复合——价值层面
高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案，
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2万平方米）
高档文化休闲商业区（1.8万平方米） 滨江独栋办公楼（2-2.2万平方米）
文化不是附加值，文化创造价值
成功的开发，能发掘土地特有的价值 睿智的开发，还能领先时代，赋予项目长久的魅力
购买者：国内大型企业总部、海外投资商等。 购买目的：主要是企业总部或地区总部办公。
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感（2亿）。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
滨江独栋写字楼
消费特点：专属感，个性化，总价敏感。 产品安排：分为4－5栋，单栋建筑面积3500－6000㎡
产品塑造
公寓式酒店
合富辉煌天津国际新城房地产项目定位报告.pptx
核心竞争力的元素提炼
亿达、软件园品牌的国际性 社区及区域人文氛围的高尚性 区域未来的发展前景 项目自身素质的均好性 区域内档次的尊贵性
市场结论回顾
市场定位
立足于大连软件园区 发展成为大大连住宅发展的精品
全方位、国际化生活标准的 代表社区
PART 4 产品主题
产品主题
产品主题是基于市场定位的基础，将核心 竞争力要素落实于项目产品本身。
——亿达品牌在大连已家喻户晓，企业品牌在社会上认知度较高 ——亿达项目在大连消费者心目中有着“住亿达房子，过舒心日 子”
的良好口碑
2.成熟准现房
——工程建设接近尾声，6月底首批交楼，9月底全面交楼 ——示范单位及园林示范区即将全部完工 ——物业管理驻场更加体现了本项目的成熟优势 ——与区域内的竞争楼盘相比，本项目成熟优势更加明显
国际新城项目营销策划 中期汇报
定位篇
合富辉煌房地产（天津）营销策划有限公司 HOPEFLUENT PROPERTIES LTD.
项目定位推导思路
项目发展回顾 SWOT分析 市场结论
市场定位 产品主题 形象主题 主力目标客户群定位
PART 1 项目竞争力分析
项目概况 项目发展回顾 项目SWOT分析
5.交通配套有待改善
——本项目临近五一路，道路条件不佳 ——周边公共交通辐射能力有限，未能直达中山、西岗等繁华地区 ——通往旅顺南路的数码路需要步行15分钟
6.品牌资源整合不足
——未能很好运用亿达开发的软件园影响力，企业内部资源没有得到充 分运用和宣传
——亿达集团房地产板块内部品牌整合不足，没有统一的对外形象 ——本项目的品牌树立及提升没有充分发挥，项目市场形象较为模糊
1000套
384套 534套 19180元 5000元
某商业写字楼项目定位策划报告
项目概况
5.9、项目SWOT分析
小结
1、本项目在区位上具备极大的优势，同时地段 的优势也是劣势。优秀的地段所带来的拆迁体量 过大，是本项目所面临的最大威胁。
2、本项目的盈利点在于商业的打造，而商业的打造离不了 主力店的进驻，开发商在主力店的进驻上很难快速的收回资 金，这对开发商的资金提出了更大的要求。
多功能与建筑形象力的提升：该项目将全面提升六盘水现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及富有变 化的内部空间，将营造出六盘水最具特色的地标性商住建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综合体，更是一 个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。
项目整体定位建议
3、项目产品组合建议
理由
地块性质以及还迁体量决定着住宅仍然是项目开发的主体之一，占据着项目开 发的主要规模
大世界百货 人民广场 国贸广场
川心路
富康路
时代假日酒店
麒麟公园
本项目地处六盘水核心商业内，周边具有成熟的配套设施。
项目概况
项目交通条件分析
钟山大道
人民路
红岩路
六盘水丽人医院 水城汽车站
大世界百货
本案 一期
二期 三期
人民广场 国贸广场
川心路
时代假日酒店
富康路
麒麟公园
1. 现可通过人民路、红岩路、川心路和通往朱家寨的之路这四条路到达项目，交通非常便利。 2. 目前项目周边两条路暂没修好。
无主力店的销售型商业，培育期会非常长， 且经营风险很大
纯粹住宅核心模式也并不适合本项目，但其中的商业模式，可用作借鉴
项目整体定位建议
1、项目产品定位建议
综合体是将城市中 商业/办公/居住/酒 店/展览/餐饮/会议 /文娱/交通等城市 生活空间的三项以 上进行组合
城市焕新 旧改项目定位思路
城市更新新天地广场定位思路新天地广场目录Contents 旧改焕新空间改造、管理模式、运营模式；01项目分析区位、基础情况、人口基数、客群；02卖点提炼SWOT分析-优势、劣势、机遇、挑战；03项目定位重塑商业逻辑，涤旧焕新；0401老旧商业想要焕发新生，途径不仅在于空间改造，还需要在管理模式、运营模式上进行焕新。
老商业 · 旧改焕新一座城市的公共政策、人居环境、习俗风气塑造了市民生活的底色商业；与人一样会变老，早年间建设的商业综合体，当显出衰退迹象之时，均具备以下一些特征：l 外立面的老化和破损。
立面是文化风貌最重要的载体，且建筑物外立面的清洁和修缮成本相对更低、较易操作。
如果外立面的维护也难以为l消费者找不到入口。
建筑底层被较为随意地出租给零售小店、便利店、奶茶小餐饮，店面切割越来越零碎，消费者难以进入建筑内部消费。
商业尺度只能局限于“底商”形态，消费者也只能匆匆买点东西离开，完全无法停留和进入。
消费的形态限制了店铺的升级，而店铺的低端化也消解了地段的优势。
就本着以中庭为中心串联各层店铺的形态，如果消费者进入不到建筑内部，也就意味着这座建筑原本设计的中庭模式失能了；消费者只局限于综合体1~2层最临街位置的消费，不愿情况，也是综合体管理失控的表现。
新天地停车位较为充足，这些开敞空间可以经常举办装置展览、创意市集等地标型的活动，展现商业特色。
对于一些过道原本狭窄，商铺紧贴车行道的区域而言，需要将底层敞开，通过丢失部分商业面积来打造引流的空间。
引流与盈利的平衡需要测算，放弃传统店铺租金盈利的“包租”被动模式，转型成为“带领店铺盈利的管理者”主动模式。
2.打开商业综合体中的“黑盒子”。
“黑盒子”指的是内部全部为人工采光通风，外立面几乎不设窗户而挂大幅海报作为视觉焦点的模式。
这种形态也与传统的“环绕中庭的流线设计”直接相关，消费者不需要知道店铺布置的背后是什么，只是用外部人工景观，来向消费者传达情绪，调动其消费欲望。
写字楼项目整体定位报告
13000（顶上3层）（复式18500） 租金80元/平米/月
90%
9000~13000元/平米； 租金65~95元/平米/月
99%
中心区、中心西区案例比较 ——面积划分、容积率
中心区写字楼昭示 性和配套均属顶级， 最小开间面积在100 平米左右，容积率 14~16； 中 心 西 区 写 字 楼 昭 示 性好，配套一般，最 小开间面积在50平米 左右。容积率7~10。
•项目 界定
•市场竞 争分析
指标及 限制条件
宏观市 场分析
地块解 析
问题界 定
写字楼 竞争分析
商业竞 争分析
市场竞争 战略的确定
•SWOT分 析选择战
略
战略选 择
战略描 述
•项目 定位
客户定 位
产品定 位
价格定 位
形象定 位
•项目 预算
项目界定
➢指标及限制条件 ➢地块解析 ➢问题界定
项目指标及限制条件
约40% 100/2000平米
12500~14500/平米 约90%
高层多为大中型民营及外资企业 ，贸易、电子类居多，低层有部 分中小型企业 约40% 80/2000平米
12500~14000/平米 约90%
楼盘 开盘日期 硬件配套
中心西区写字楼案例比较
金润大厦 2005-09-17 6部客梯、4部扶梯
2002年办公楼市场从 低谷中开始反弹，加 上宏观调控政策，把 投资导向写字楼市场 ，出现持续增长势头 。
•2001~2004的写字楼面积平均增长率约为 45%, 依此速度预期2005年销售量增至47万平 米。
•2005年市场供应统计——中心区写字楼
项目
安联大厦 在