万科_武汉万科金色骏景整体定位及产品建议_91PPT_2008年

线城市大幅降价；消费者观望
情况浓厚； 让 建 筑 赞 美 生 命
武汉开始出现量跌，观望时间过长会造成价格上涨减缓。
价格涨势减缓
价格上涨， 涨势放缓
07年武汉产业结构更为合理，经济发展迅速； 股票市场投资风险显现，导致房地产投资趋向稳定。
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让 建 筑 赞 美 生 命
未来商务核心区（发展
汉口火车站 江汉经济开发区
带动、居住需求）
受武汉CBD、以及空港经济的带动， 项目所处区域未来将成为武汉城市发 展的重点方向
武汉CBD
汉口中心区
传统中心区（配套、购
房客户外溢）
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对于用地性质的基本判断
万科金色骏景整体定位及产品建议
2008.03.10
WANKE JINSEXILIE
Hankou Wuhan China
万科 金色系列
武 汉 市 万 科 房 地 产 有 限 公 司
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用地
市场
定位
产品
让 建 筑 赞 美 生 命
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用地
市场
定位
1月
2月 2007年1月到12月各区商品住房成交均价走势情况 3月 4月 5月 6月 7月
各片区价值涨幅节奏基本相似，城市中心区价格涨幅的敏感度更高。
各片区需求相对稳定，武汉整体价格构成较为合理
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宏观环境——关于房地产
2007年各区域商品住房成交均价表
90㎡以下 汉口中心 古田 二七后湖 东西湖 武昌中心 青山 南湖 关山 汉阳中心 7215.36 5239.48 4759.25 4317.64 6985.17 4875.68 5047.23 4971.25 6724.18 90-120㎡ 5193.82 4147.56 3691.41 3612.74 5341.22 3611.53 3759.42 4011.28 3849.64 120-140㎡ 5266.43 4199.32 3755.96 3705.84 5291.16 3725.54 3944.13 4095.34 4022.54 140㎡以上 5699.87 4825.36 4481.23 4127.58 5871.22 4295.83 4812.94 4517.79 4917.27
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让 建 筑 赞 美 生 命
空港经济区的发展将会在未来 给本项目带来一定程度的影响
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对于用地性质的基本判断
产业发展情况
武汉中央商务区（CBD）位于本项目 南部，将建成以金融、保险、贸易、资讯和 咨询等产业为主的现代服务中心，与东湖高 新技术开发区、武汉经济技术开发区形成武 汉市的“经济金三角”。 CBD总建设周期为15-20年，整体基础 设施建设及相关运营费用投资约人民币40-
周边自然环境
用地北侧紧邻城市中环路高架桥，会对用地产 生一定的景观及噪声污染。
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用地向北隔中环路与东方马城相望，具 有良好的视觉景观。
用地东侧及北侧与城市干道之间有几十米的 城市绿化隔离带，其中东侧的绿地已经建成， 为周边社区居民提供了绿色景观及公共活动 场所。
对于用地性质的基本判断
市场环境研究
•
地块价格的整体上升成为07年度土 地市场的主旋律，作为房价的一个 重要组成部分，地价的上涨将成为 武汉楼市价格的一个重要支撑。 按2730 元/㎡的平均楼面地价推算， 平均房价最少也在7000 元/㎡左右， 而目前武汉市商品房的成交均价约 在5 00 0 元/㎡左右。 在房地产市场原有运行环境不变的 前提下，从武汉目前所供应的土地 价格计算，楼市价格仍将有较大上 升空间。
市场环境研究
盾，实现房地产市场的安全“软着陆”
武汉土地供应渠道进一步正规化与市场化， 土地价值增长极为明显，大量开发机构入汉 拿地、投资，给城市发展提供了较强的资金 支撑 08 年将是一个政策执行年，调控效应集中 显现，楼市发展趋势也将在政策、金融、市 在城市建设方面，“1+8”城市圈的获批，九路 场等方面的博弈中进一步明朗
对于用地性质的基本判断
配套设施的完善程度
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区域周边配套档次较低，现状比较破旧。 商业业态档次相对较低。 用地东侧的中百仓储即将开业，有利于改善周边居 住配套环境。
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对于用地性质的基本判断
产业发展情况
江汉经济开发区始建于1994年，是全省惟一的 国家级民营科技园，园区基础设施完备，已形成了 一定的经济规模。 江汉经济开发区单位面积经济效益位居省级开 发区之首，从2001年开始，江汉开发区的经济效 益呈几何增长，2002年至2006年的5年间连翻3番。 开发区以良好的投资环境、灵敏的信息平台、 完备的服务体系备受青睐，目前已累计引进350多 家企业，其中年经营收入过亿元的企业17家。日本 柯尼卡、美能达、省电信工程公司、省移动公司等 近350家知名企业入驻。
产品
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项目位于未来城市发展中心边缘区域，升值潜力巨大，具备打造高品 质项目的“特质”。
金银湖高档居住区（生
项目用地特性判断
态园）
开发区（产业支撑、潜 在商务客户）
金银湖片区
空港经济圈
空港经济圈（产业支撑 、潜在商务客户）
东方马城
交通可达性分析
出行便利，交通可达性好。
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常
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青
路
中
环
路
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对于用地性质的基本判断
配套设施的完善程度
因周边常青花园、民航小区等成熟型社区， 用地周边的生活配套比较完善。
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项目用地交通便捷 项目周边配套成熟，但档次较低 项目周边有一定的产业规模，并且后期的发展潜力巨大 项目周边景观条件较好，但中环路会造成一定的噪声干扰
小结：项目周边现状居住价值大于商业、商务价值，但 随着未来周边区域的发展也会出现一定的商务需求。
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对于用地性质的基本判断
周边自然环境
用地距金银湖生态园不到5km，金银湖区域被称作汉口的“后花园”，气候宜人，自然景
观资源丰富，分布有众多高端楼盘。
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对于用地性质的基本判断
阔而辉煌的明天。 一桥的通车，地铁建设的提速等都让我们看到更为广
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宏观环境——趋势判断
市场环境研究
07年1-11月成交地价成本比06年上涨约143%； 建安成本上涨； 营销、推广等费用增加； 各种交易税费上涨。
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江汉经济区的发展有可能 给本项目带来一定量的潜在客户
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对于用地性质的基本判断
产业发展情况
武汉市总体规划将城市北部天河机场地 区作为武汉的空港经济区，武汉空港旅客能 达到800万人次/年。空港区所在的北部组 群是以天河国际航空港为依托，以航空物流、 轻型制造业、高新技术、大型主题游乐度假 等临空型产业为主导的综合性城市组团集群。 用地距离天河机场约10km，属于空港 相邻地区（机场周边5—10公里范围以内） 这个区域的产业是以高科技产业、现代物流 业高附加值制造业、现代商务等形式为主。
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中 环 路 以 南
中 环 路 以 北
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对于用地性质的基本判断
周边居住氛围
区域周边分布有已经成熟的大型社区常青花园、
民航小区等，区域内部分布有东舜花园、阳光花园等
在已建成的居住小区，区域具有较强的居住氛围。
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让 建 筑 赞 美 生 命
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楼面地价上升，直接推动房价的上升
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宏观环境——关于房地产
2002年至2007年武汉市商品住宅成交均价走势 单位：元／平方米 5000 4685.32 4000 3622.2 3345.75 3000 2667.64 2353.4 2000 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
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50亿元，项目开发建设计划吸引投资总额
约人民币1000亿元。
中央商务区的建设将会 强力带动区域周边发展
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对于用地性质的基本判断
周边居住氛围
用地位于中环线以南，属于城市的北边界，在人们心理上用地处于城区与郊区的分水岭。
城市核心、区域核心、未来核心的价值逐渐凸现
汉
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湖
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心
片
心
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市场环境研究
宏观环境——关于房地产
汉口中心 青山 古田 南湖 二七后湖 关山 东西湖 汉阳中心 武昌中心 沌口