“土地增值税”内容总结(表格整理)
土地增值税汇总
纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人扣除项目：一、取得土地使用权支付的金额包括土地出让金、补缴地价款、契税等二、房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费三、房地产开发费用（一+二）*10%四、与转让房地产有关的税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、堤围费五、加计扣除20%（一+二）*20%计算公式一、增值额未超过扣除项目金额的50%增值额*30%二、增值额超过扣除项目金额的50%、未超过100%增值额*40%-扣除项目金额*5%三、增值额超过扣除项目的100%、未超过200%增值额*50%-扣除项目金额*15%四、增值额超过扣除项目200%增值额*60%-扣除项目*35%免征土地增值税（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
土地增值税清算条件（国税发[2006]187号）（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的3.直接转让土地使用权的（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比列虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或者自用的2.取得预售许可证满三年仍未销售完毕的3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
土地增值税清算表格
土地增值税清算税款鉴证主表清算截止日期：年月日金额单位：元填表说明：1、清算项目直接转让土地使用权、全部为普通住宅或其他商品房、在建工程项目整体转让的，只填写本表，不需填写明细表。
2、如四项成本按核定标准扣除，填入本表第13行，则第8、9、10、12行填“0”。
3、本表第30行：项目单位建筑面积成本费用=允许扣除项目总金额/清算总面积。
附表2土地增值税清算税款鉴证明细表一：普通住宅清算截止日期：年月日金额单位：元、平方米填表说明：1、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的普通住宅面积是指本次清算的已售普通住宅建筑面积总数。
2、普通住宅应分配成本比例=清算的普通住宅面积/已售面积3、“楼号”按单栋号填写，所需行次不够的，可自行增加。
附表3土地增值税清算税款鉴证明细表二：其他商品房清算截止日期：年月日金额单位：元填表说明：1、其他商品房包括普通住宅以外的各类商品房。
2、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的其他商品房面积是指本次清算的已售普通住宅以外的各类商品房建筑面积总数。
3、其他商品房应分配成本比例=清算的其他商品房面积/已售面积附表4房地产转让收入鉴证表取得收入起止日期：年月日至年月日金额单位：填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，收入数填入其他项目栏中。
附表5清算中面积审核调整明细表单位：平方米填表说明：1、只转让土地使用权或在建工程整体转让的项目不填写此表。
2、数据来源是指获取面积数据依据的资料，如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、销售证书、测绘数据、销售合同等。
3、已自用面积指已出租或自用一年以上的房产。
4、如允许扣除的公共配套设施为出让用地，则“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”分摊的比例应单独计算，公式为：清算成本分摊比例=本期清算面积/总建筑面积附表6扣除项目汇总表金额单位：元附表7取得土地使用权所支付的金额鉴证表金额单位：元附表8土地征用及拆迁补偿费鉴证表金额单位：元附表9前期工程费鉴证表建筑安装工程费鉴证表金额单位：元基础设施费鉴证表金额单位：元附表12开发间接费用鉴证表公共配套设施费鉴证表金额单位：元利息支出鉴证表金额单位：元与转让房地产有关的税金鉴证表金额单位：元填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，缴纳税款数填入其他项目栏中。
8.土地增值税,13.契税,10.房产税,9.城镇土地使用税.xls
1、纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息并能提供金融机 换，为所交换的土地使用权、
构证明的，房地产开发费用＝利息（不超同期商业银行贷率） 房屋的价格差额。即交换价格
费(开 发费)
＋（地价款费＋开发成本）5％以内；
2、不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证 明的，房地产开发费用＝（地价款费＋开发成本）10％以内 利息2点规定：一是超过按国家规定上浮幅度的部分不得扣除；
新建
加； ▲印花税必与转让有关，＝转让房地的价值×税率，基数 权（暂不交税），经批准转让 度规定，在“固定资产”科目中记
房地
不含换入资产的价值。北模4计3；
房地产时，由▲房地产转让 载的房屋原值。未记载的参照同类
产转
2、印花税的归属，房地产开发企业计入管理费用（开发费 方补交契税。计税依据是补交 房屋确定房产原值；2、房屋原值
上）：每平米0.5-10 1、从价计征：应纳房产税＝应税 中城市（20万-50
1、建造普通住宅增值率未超过20%的免税，超过的全额征税；
房产 原值（1-10％至30％的扣除比 万）：每平米0.4-8元
公式 2、个人转让自用住房，居住满5年及以上的，免土增；居住3至 5年减半征收土增；居住未满3年的，按规定计征土增；
加扣 扣；兼营不可加扣。北P160计算2：一家设在开发区的非房地产 20％ 开发企业，建造并出售一栋写字楼，未加扣 ； （其 2、疑160：允许加的的仅2种情形：取得土地使用权后开发将生 他扣 地变熟地的（未开发即转让的不允许加扣）、取得土地使用权 除项 后进行房地产开发建造的 目） 3、疑P163：对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房
例）×1.2％；
小城市（20万以
2、从租计征：应纳房产税＝租金 下）：每平米0.3-6元
土地增值税与收入相关的面积审核调整明细表
土地增值税与收入相关的面积审核调整明细表摘要：一、土地增值税概述1.土地增值税的定义2.土地增值税的作用二、土地增值税的计算方法1.土地增值税的计算公式2.增值额的计算3.适用税率的确定三、土地增值税的优惠政策1.税收优惠政策的内容2.税收优惠政策的适用条件四、土地增值税的审核调整1.审核调整的流程2.审核调整的注意事项五、总结1.土地增值税的重要性和影响2.未来土地增值税的发展趋势正文：土地增值税与收入相关的面积审核调整明细表土地增值税是一种与房地产交易有关的税收，主要是针对土地的增值部分进行征税。
在房地产交易中，土地增值税的计算方法是根据房地产的交易价格、购买价格和房屋的面积等因素进行计算的。
本文将为您详细介绍土地增值税的相关知识，包括土地增值税的定义、计算方法、优惠政策以及审核调整等内容。
一、土地增值税概述土地增值税是指在土地使用权有偿转让和房屋产权交易中，对土地的增值部分征收的一种税收。
土地增值税的作用主要在于调节房地产市场，遏制房价过快上涨，保护广大购房者的利益。
二、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法是根据房地产的交易价格、购买价格和房屋的面积等因素进行计算的。
具体的计算公式为：土地增值税=增值额×适用税率- 速算扣除数。
其中，增值额=房地产的交易价格- 购买价格- 房屋的面积×单位面积价格。
适用税率和速算扣除数的确定则需要根据当地税务机关的规定进行计算。
三、土地增值税的优惠政策为了保护广大购房者的利益，我国政府对土地增值税实行了一系列的优惠政策。
这些优惠政策主要包括减免税、优惠税率和税收返还等。
具体的优惠政策需要根据当地税务机关的规定进行了解和申请。
四、土地增值税的审核调整土地增值税的审核调整是指对土地增值税的计算方法和优惠政策进行审核和调整，以确保税收的公平性和合理性。
审核调整的流程主要包括房地产交易的申报、税务机关的审核和调整等环节。
在审核调整过程中，需要注意的事项主要包括申报的真实性、准确性和完整性等。
注会--税法--土地增值税+契税--总结
2.利息不可单独计算 一、纳税义务人及征税范围 开发费用=（1+2）*10%以内 1.纳税人：占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人 3.两公式二选一 2.范围：占用的国家所有和集体所有的耕地 4.会计上已将利息计入成本的，税法中调入财务费用 耕地：种植农作物的土地 4.与转让房地产有关的税金 1.房地产企业-营业税、城建税、教育费附加 林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂、鱼塘 2.非房地产企业-营业税、城建税、教育费附加、印花税 占用之前三年内属于上述范围的耕地 5.加计扣除 1.房地产企业可扣除，非房地产不可扣除 二、税率 2.加计扣除费用=（1+2）*20% 1.定额税率：5-50元/m2 存量房地产转让 扣除3项（2） 2.人均耕地稍等地区可适当提高，不得超过上述规定的50% 1.房屋及建筑物评估价格 1.评估价格=重置成本*成新度 3.应纳税额=实际占用面积*税率 （不涉及房屋不扣除） 2.无评估价格，可用购房发票 三、税收优惠 用评估价： 从购买年度至转让年度月份总数/12的年数（剩余大于6月算一年）1.军事设施占用耕地-免 隐瞒虚报成交价 每年加计5%*购房发票记载金额 2.学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地-免 擅自销毁账簿不提供纳税资料 3.无评估价格和购房发票，核定征收 3.铁路线、公路线、机场跑道、停机坪、港口等-2元/m2 账簿混乱应税收入难以确定 4.契税可扣除，但不做5%加计数基数 4.农村居民占用耕地新建住宅-减半征 2.取得土地支付地价款和有关费用 四、征收管理 3.转让环节缴纳税金 印花税、营业税、购房时的契税、城建、教育附加、评估费用 1.地税 四、房地产开发企业土地增值税清算 2.自获批准收到土地管理部门通知日起30日内缴纳 一）清算单位-有关部门审批的房地产开发项目，分期开发项目以分期项目为单位清算 3.临时占用，批准期限内恢复原状-全额退还 普通住宅和非普通住宅区分计算 4.建设直接为农业生产服务的生产设施占用耕地-不征 二）清算条件 1.应当清算 全部竣工、完成销售 整体转让未竣工决算开发项目 直接转让土地使用权 2.可要求清算 已转让面积/可售建筑面积大于85% 未超过85%，但剩余部分已出租或自用的 取得销售许可证满三年仍未销售 三）收入与扣除项目 1.房地产开发企业用于职工福利、奖励、对外投资、分配、抵债、换取非货币性资产-视同销售 2.扣除取得土地使用权、房地产来发成本、费用、及有关税金，须提供有效凭证，无效不扣 3.资料不符合要求，税务机关定价 4.配套设施产权属于业主和非营利性社会公共事业-成本费用可扣除，有偿转让-计算收入，成本可扣除 5.装修费可计入成本 6.保证金根据发票金额扣除 7.土地闲置费不得扣除 8.清算后转让的：成本费用单位面积=扣除项目总额/清算面积 五、税收优惠 1、建造普通标准住宅的税收优惠，起征点增值率≤20% 2.企事业单位社会团体转让旧房作为公租房房源起征点增值率≤20% 3.国家建设规划需要，征用收回，自行转让房地产-免 4.除保障房外，需实行预征办法，东部≥2%，中东北部≥1.5%，境内转移土地、房屋产权承受的单位和个人 1.转让国有土地使用权 2.出让国有土地使用权 3.房屋买卖 4.抵债-折价 5.投资-本人投资本人个人独资企业 6.拆建翻新 7.赠予 8.交换-个人互换住房不交 9.支付土地出让金 10.获奖预购 11.未办理房屋权属变更前可退税 二、计税依据 1.应纳税额=计税依据*税率 2.计税依据-不动产价格 3.出让、出售、买卖住房-成交价格 4.赠予，征收机关出售-市场价格 5.交换-差价 6.划拨-补交出让费用 7.附属设施-总价 -单独计价-分税率计算 8.抵债-折价 三、税收优惠 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位等-免 2.城镇职工第一次购买公有住房 3.个人购买普通住房家庭唯一住房-减半，90m2以下-1% 4.不可抗力灭失再买-酌情减免 5.县级以上人民政府征用承受新土地-省级人民政府确定减免 6.承受荒滩、荒沟、用于农林牧渔-免 7.外国驻华使馆领事馆-免 特殊规定 1.公司改制、股权重组、合并、分立-国有控股大于85%，国有独资大于50% 2.出售、注销破产受卖人、非债权人-安排职工30%，3年以上-减半 出售、注销破产债权人-全免 -安排职工100%-全免 3.继承-法定继承人-免 4.婚姻关系存续期间-免 5.售后回租-承租-交，租期满回购-免 6.征用补偿货币，购买价小于补偿假-免，多于-差价-交 7.债转股-免 四、征收管理 1.签订转移合同当天，取得凭证当天 2.自纳税义务发生日10天内 耕地占用税 占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收
土地增值税要点总结
税 种不属于征税范围1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。
是否属于征税范围
（1）继承；不征（无收入）
（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征
不征（无权属转移）抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征建成后自用，暂免征；建成后转让，征不征（无权属转移）不征（无收入）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人
自然人、法人、不论经济性质，不论内资外资，中国公民和外籍个人，不论部门
6.代建房
土地增值税（单位和个人）征税范围基本征税范围
基本征税范围
1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
3.存量房地产的买卖。
具体事项征税的规定
有关事项 1.继承、赠予
2.出租
3.房地产抵押
4.房地产交换
5.合作建房
7.重新评估纳税义务人
税 率
★纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1.扣除项目合计=∑5/4/3/2（选择，计算） 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的。
2.土地增值额=应税收入-1 2.提供扣除项目金额不实的。
3.增值率 =找税率（记）
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
4.旧房及建筑物的转让。
应纳税额应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数。
土地增值税清算表报告版(含设定公式)
实际扣除项目按已售面积分配(校验) 实际扣除项目按已售面积分配(校验)表
填报单位（盖章）：
行 项 次 1 分摊已售比例 参与分配的扣除项目金额小计 2 2=3+5 3 一、房地产开发成本和费用 4 二、与转让房地产有关的税金 5 三、财政部规定的其他扣除项 目 其他项目按已售面积分配数 本次清算实际发生允许 普通住宅按已售面 扣除成本总额 积分配数 非普通住宅按已售面积分 车位按已售面积分 商铺按已售面积分 配数 配数 配数 1=2+6 #DIV/0! #DIV/0! 0.00 #DIV/0! #DIV/0! 2 #DIV/0! #DIV/0! * 0.00 * #DIV/0! 3 #DIV/0! #DIV/0! * * * * 4 #DIV/0! #DIV/0! * * * * 5 #DIV/0! #DIV/0! * * * *
2、本表1行第2列=附表5第9行第1列,本表1行第3列=附表5第9行第2列,本表1行第4列=附表5第9行第4列,本表1行第5列=附表5第9行第6列,本表1行第6列=附表5第 9行第9列。 3、本表2行2列=附表3第5行，本表2行6列=附表3第5行。
单位：元
Hale Waihona Puke 小计 6=3+4+5 #DIV/0! #DIV/0! * 0.00 * #DIV/0!
6 扣除项目合计 说明: 1、本表3行1列=附表7第12行4列,本表4行1列=附表9第32行5列,本表第5行1列=[附表72行4列+附表73行4列]*20%；本表2行2列=本表2行1列*本表1行2列，本表2 行3列=本表2行1列*本表1行3列，本表2行4列=本表2行1列*本表1行4列，本表2行5列=本表2行1列*本表1行5列。
土地增值税清算附表（12种）
土地增值税清算附表（12种）
附件2：土地增值税清算附表（12种）
附表一
与收入相关的面积明细申报表
项
目
名
称
附表二
转让房地产收入明细申报表项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日
附表三
扣除项目及成本结转明细申报表
项目名称：
附表四
取得土地使用权所支付的金额明细申报表
项目名称：
土
纳税人名称：填报日期：年月日
附表五
前期工程费明细申报表
纳税人名称：填报日期：年月日
附表六
建筑安装工程费明细申报表
项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日
附表七
基础设施费明细申报表
纳税人名称：填报日期：年月日
附表八
公共配套设施费明细申报表
纳税人名称：填报日期：年月日
附表九
开发间接费用明细申报表
项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日
附表十
利息支出明细申报表项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日
附表十一
与转让房地产有关的税金明细申报表
纳税人名称：填报日期：年月日
附表十二
扣除项目汇总申报表
项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日。
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4、预提费用不得扣除
5、多个房产共同费用，按建筑面积分摊
6、质量保证金，开发票的可扣，未开的不得扣
7、土地闲置费，不得扣
8、清算补缴的土地增值税，在期限内补缴的，不加滞纳
7
优惠
1、建造普通标准住宅，增值额未超20%，免征
4、抵押，抵押期间不征，期满后房产权属转移的征收
5、交换，征收。个人互换自有居住房产的，免
6、投资联营，非房企免征，再转让的，征；房企，一律征收
7、合作建房，建成后自用，免征；建成后转让的，征
8、企业兼并转让房地产、代建房、重新评估，均不征收。
2
税率
增值
0 - 50%，税率30%，扣除系数0
增值50%-100%，税率40%，扣除系数5%
2、国家建设征用的，免征
3、因城市规划需要搬迁，而自行转让的，免征
4、个人转让房地产，免征
8
征管
在房产所在地纳税
增值100%-200%，税率50%，扣除系数15%
增值200%以上，税率60%，扣除系数35%
3
纳税义务人
转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。
4ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
扣除项目
新建房：非房企4项，房企5项（多加计扣除20%）
存量房：土地2项，房屋3项（多房屋及建筑物的评估价格）
注意新建房中的可口税金，房企2税1费，非房企3税1费，差印花税。契税在地价款里包含，耕地占用税在开发成本中
5
计算
1、算扣除项目
2、增值额=应税收入-扣除项目
3、增值率=增值额/扣除项目，找税率
4、应纳税额=增值额*税率-扣除项目*扣除系数
注意：销售和成本要配套
6
清算
1、应进行：全部竣工、完成销售、整体转让、直接转让土地使用权
2、可要求：已转让建筑面积85%以上，或剩下出租自用；销售许可3年后仍未卖完；申请注销但为办理清算
“土地增值税”内容表格总结
土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
1
征税范围
基本：转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为。
不包括国有土地使用权出让取得的收入。
1、继承，不征
2、赠与，直系及公益性不征，非公益，征收
3、出租，不征