八里店农村新社区原位于湖州市吴兴区东部八里店镇的前村村

八里店农村新社区原位于湖州市吴兴区东部八里店镇的前村村，西与湖州市区紧相连，东部与中国织里商城接邻，距离城区仅5公里左右。

该地区交通便利、位置优越、经济较为发达，是湖州市的“十强乡镇”之一，已经形成了金属制品、通讯、建筑等较完备的工业体系。

2003年，湖州市设立吴兴区，根据城镇建设规划，八里店镇所在的吴兴区东部区域被定位为湖州中心城市的工业功能区。

为加快湖州东部新区建设，尽快打造先进制造业的工业平台，吴兴区党委政府高起点规划、高标准建设了一个现代化城市型的农村新社区。

该社区总规划用地面积64.5公顷，总建筑面积63.526万平方米，区域内9个行政村、2369户村民、8000多人口实现了整体搬迁新居。

其主要做法体现在三个方面：
1．一次规划、一次建设、一次安置。

2003年，八里店镇党委、政府根据规划，果断决策，结合全市“千村整治、百村示范”工程，坚持“农业向工业转、农民向市民转、村庄向社区转”的理念，遵循“生活进社区、生产进厂区、商贸进市场”的要求，对城中村进行了改造，一次动员，一次评估，一次规划，一次建设，一次安置。

新社区按照“一心二轴”进行总体布局，根据总体规划可划分为五个居住小区，区内公共服务设施如农贸市场、商业服务、物业管理、幼儿园配套齐全，以四五层的公寓式住宅为主体，套型从40平方米到120平方米不等，也有部分联立式农民住宅。

该规划充分利用了周边优越的自然条件，并贯穿了可持续发展战略，经过政府各部门的精心组织和科学建设，目前一个现代化的大型农村新社区已初步成型。

这种农村新社区建设模式，已经产生了积极的综合效应：一是有效地节约了土地。

据了解，八里店社区的农户共涉及原有宅基地1500多亩。

而现在的社区仅占地900多亩，比原来减少600多亩，节省宅基地面积约40％，有效地实现了土地的集约化利用。

二是居住环境得到极大改善，城市公共资源的享受更丰富、更广泛，构建起农村公共卫生和基本医疗服务体系，在全镇设立了社区卫
生医疗服务点15个，同时整合教育资源，在社区建设了能容纳48个班的小学和设施齐全的幼儿园。

三是避免了重复拆迁现象。

由于新社区是按照城市社区的标准进行建设的，无论是在功能定位、规划布局，还是在基础设施配套和房屋建设等方面都一次性地达到了新城建设的要求，与新城区今后的发展格局相一致，有效地避免了日后因与规划不符而造成的重复拆建问题。

2．政府职能到位，切实保障农民的合法权益。

新社区的建设，农民变成了市民，打破了其原有的自给自足的格局，对农民素质的提高和社会进步产生了积极作用，但在开始阶段对农民的生活和生产有比较大的压力。

因此，在建设新社区的整个过程中，如何保障农民应有的权益，稳定提高农民生活水平就显得十分重要。

当地政府始终坚持公开、公平、公正的原则，把农民的利益放在首位。

房屋拆迁是新社区建设中一个关键的环节，当地政府委托了专业评估所进行了评估，并对拆迁补偿和奖励标准、房屋拆迁登记汇总表、房屋评估价公示，接受群众的咨询和监督。

同时对拆迁签约实行组长责任制，并且对每份协议进行三重审核，补偿标准按人均50平方米，每平米1500元计算；对于超过安置面积的部分，按公寓每平米300元，联体式住宅150元进行补差。

这样，在拆迁中农民切切实实地得到了实惠。

据初步统计，每户农户得到的安置面积平均为243平方米，按市场价格和原有房屋作比较，增值超过30万元。

针对征地农民的生活保障问题，当地政府多管齐下地给农民提供了保障。

实施征地农民养老保障制度。

目前，5500人已经按月领取养老保障金和养老补助款，10960人参加了养老保险；建立了新型合作医疗保障制度，96.7%的农民参保；实施农村最低生活保障制度，目前有1098人享受了该制度，对17
名“五保”老人实行了集中供养。

除此之外，还通过健全就业培训体系，以学校为培训基地，精选培训项目，提高失地农民的就业技能。

镇劳动保障所还建立了劳动力资源库，收集企业用工信息，为农民找工作牵线搭桥。

3．股份化经营，发展壮大集体经济。

城中村改造涉及到的一个关键环节就是如何处理原有的村级集体资产的问题。

据初步统计，八里店社区所涉及的9个行政村的村级集体总资产约5549.1万元；另外，在整村搬迁中，按政策返还的村级留用地共计约400亩。

当地党委、政府大胆探索、创新，按照股份化经营的原则，在将村级集体资产股份化到农户后，由政府统一组织协调和公司化运作，将返还给每个村7％的商贸用地和已有的村级集体资产集中起来，进行整体规划、统一开发和经营。

通过开发产业功能区、建设标准厂房和办公楼，整合现有企业资源，加大招商引资力度，促进村级集体资产的保值和增值。

规划建成标准厂房40万平方米，预计总产值将达到11亿元。

这样，一方面实现了村集体资产的保值增值，为社区福利的长期投入提供了坚实的保障；另一方面也为农民增收提供了长效机制，为农民生活水平不断提高提供了扎实的经济基础。

二、对改造“城中村”的若干启示
1．坚持城市化理念，超前规划和建设。

八里店农村新社区的建设，最关键的环节是能够在城市新区的规划和建设过程中打破传统的村庄安置概念，把分散居住的农户集中搬迁到符合城市规划要求的新社区中。

通过“一次规划、一次建设、一次安置”，把城中村改造与城市的规划和建设结合起来，按照城市未来发展的规划布局，打造规划超前、功能齐全、环境优美、人口集聚的新型农民社区，高起点规划、高标准建设、高要求配套、高效能管理，使农村新社区成为城市的重要组成部分，实现人口非农化，符合城市化发展方向。

尽管一次性投入成本较高，对政府的协调能力和农民适应性要求很高，但正是看到城中村改造的特性，花大力气从根本上有效地消除了“城中村”的问题。

因此，在当前的“城中村”改造和新农村建设过程中，一定要尊重城市化、工业化发展的客观规律，不能就农村而讲农村，要把新农村建设与城市化进程结合起来，要防止大搞“新村建设”，出现逆城市化。

2．稳步推进“农业向工业转、农民向市民转、村庄向社区转”。

城中村农民大多数已经从农业转向从事二、三产业，单纯进行农业生产的人已为数不多，这为城中村的农民从农村的松散型居住形态向社区的大规模集中型居住形态转变提供了现实基础。

从农民自身来说，他们也非常渴望能像城市居民一样拥有一个外观整齐、环境优美、生活设施健全、管理规范的良好的社区生活环境。

所以，八里店镇提出“农民与土地分离、生产与生活分离”的基本原则，遵循“农业向工业转、农民向市民转、村庄向社区转”的城中村改造理念，实现人口非农化，符合了当地农村经济发展和农民改善生活的客观需求，也符合新农村建设的终级目标，这是新社区建设能取得成功的重要基础。