(整理)房地产企业财税差异处理实务解析
房地产企业所得税汇算清缴会计与税法处理差异分析
房地产企业所得税汇算清缴会计与税法处理差异分析作者：李倩来源：《现代经济信息》 2018年第18期一、会计与税法处理差异产生的原因会计与税法存在差异的根本原因是二者的目的不同，会计核算是为了真实反映企业经营与财务状况，税法则是通过强制执行，使纳税人行使权力和承担义务，促进社会经济发展。
会计遵从稳健性和谨慎性原则，而税法遵从法定、公平、收入均衡等原则，随着全球经济的不断发展，会计制度逐渐向国际接轨，会计核算在迅速发展，而税法在于满足国家经济发展。
在企业所得税汇算清缴中，收入在会计与税法中的差异主要表现为：1. 内容确认不同会计收入只包含日常经营活动带来的经济利益流入，而税法中的收入除此外，还包括非日常经营活动形成的收入。
2. 确认时点不同会计根据业务情况，遵循权责发生制和实质重于形式原则，而税法根据开票情况。
3. 扣除原则不同会计遵从不虚报、不隐瞒的原则，据实列支，而税法对于未实际发生的支出可以扣除，但违反法规的支出不允许扣除。
因会计与税法存在差异，财务人员在进行会计核算时，还需要对涉税项目进行纳税调整，增加了财务核算的工作量与难度，处理不正确时还涉及漏缴、少缴税款的违法行为。
对于会计与税法存在的差异，并无直接科目对二者进行衔接，需要进行人为调整，在调整过程中势必会出现失误、错误、故意等现象，增加了征税成本和监管力度。
二、房地产企业常见会计与税法处理差异分析1. 预收账款和营业税金及附加的会计与税法差异分析房地产企业项目开发周期长、资金需求量大，对未完工商品房采用的预售方式能够为后续项目提供资金保障，购房者在支付预售款并签订《商品房预售合同》后并没有取得该商品房的控制权，且预售款不满足会计中收入确认条件( 财会2017[22] 号)，企业在账务处理中不确认收入，借记“银行存款”，贷记“预收账款”，待商品房完工时再结转成本并确认收入。
根据配比原则，预售账款未确认收入，与其对应的营业税金及附加不确认费用，即不计入当期损益。
房地产企业收入会计与税务处理差异【会计实务操作教程】
贷：所得税费用 8.625.
2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为 4000+2000-4000-5560-200-262-131＝1292（万元）。 房地产企业预售和收入业务的税务处理
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）对 房地产企业的收入处理进一步作出比较明确的规定。国税发[2009]31号 文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定，企业通过正式签订《房 地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收 入的实现。第九条规定“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本 并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预 计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应 纳税所得额”表述的也是此前销售收入的实际毛利额。 从这点来看房地产企业销售收入的规定与《企业会计准则第 14号—— 收入》关于销售商品的收入确认规定有所不同，同一般企业适用的收入 确认标准即《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》 （国税函[2008]875号）中“（一）企业销售商品同时满足下列条件的， 应确认收入的实现：1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相 关的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业对已售出的商品既没有保留 通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3.收入的金 额能够可靠地计量；4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核 算。”相比有自身的特殊性，所以正确理解该文关于销售收入的确认规 定对于准确计算房地产企业所得税至为重要。 根据国税发[2009]31号文件和《企业所得税法实施条例》中关于业务
借：递延所得税资产 34.5
贷：所得税费用 34.5. 2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。 2009年度会计处理：
房地产企业税务会计差异调整[会计实务,会计实操]
![房地产企业税务会计差异调整[会计实务,会计实操]](https://img.taocdn.com/s3/m/dd410f747e21af45b307a827.png)
财会类价值文档精品发布！
房地产企业税务会计差异调整[会计实务，会计实操]
房地产开发企业(以下简称房企)由于经营的特殊性，其会计核算和税务处理也有自身的要求。
本文主要通过对房企企业所得税、营业税应税收入与会计收入的比较，简要介绍其有关的差异。
代收款项是否作为收入
房企常见的代收款项有天然气初装费、有线电视安装费、房产证办证费以及维修基金等。
1.企业所得税：以是否纳入价内或开票来判定是否作为应税收入。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
2.营业税：一般作为应税收入，符合条件代收的政府性基金或行政事业性收费除外。
营业税相关法规规定，房企的营业额为销售不动产收取的全部价款和价外费用。
价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
(1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;
(2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;。
房地产企业所得税收入结转规则与会计处理规则、增值税的差异性分析
房地产企业所得税收入结转规则与会计处理规则、增值税的差异性分析近日，有房地产商向我们咨询，其项目公司2019年办理竣工验收的开发项目在2020年6月份办理交楼后，财务人员当月在会计上结转了收入和成本并在2021年4月份办理2020年度的汇算清缴时申报缴纳了项目实际利润的企业所得税。
结果税务机关对该公司进行了风险推送并指出该公司2019年没有在企业所得税上据实结转项目销售收入和成本，存在少缴企业所得税的情况，要求该公司提交相关资料和情况说明。
该房地产商很疑惑，其项目公司明明在会计上及时地根据会计准则的要求在交楼后结转了收入和成本，也在该年度汇算清缴申报了企业所得税，为什么税务局还会认定企业所得税少交了税?而且像增值税这些税，在交楼之前都是预缴，为什么企业所得税就这么特立独行呢?一、企业所得税收入结转规则与会计处理规则的差异性分析首先，该房地产商错误地将会计核算层面结转收入和成本的原则与企业所得税层面结转收入和成本的原则进行了等同。
而房地产企业企业所得税上的结转标准更是几乎独立于会计处理之外。
下面我们尝试从历史源由、税制特色、清算节点、应对策略的角度讲一讲房地产企业企业所得税的收入结转问题。
我国房地产企业所得税特殊税制产生的主要原因是1994年税制改革的时候企业所得税的政策设计没有考虑到房地产开发业务的特殊性，很多房地产企业通过人为不结转收入和成本的方式达到不交税的目的。
一直到了2003年，国家税务总局出台了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发【2003】83号文，以下简称“83号文”)，83号文首次确立了房地产开发业务的企业所得税计征方式，即预售阶段按照15%的利润率计征企业所得税，待项目完工后再结算调整。
然而，当时的83号文仍然存在比较大的税收漏洞，就是没有确立项目完工的标准。
针对这个问题，国家税务总局在2006年颁布了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发【2006】31号，以下简称为“老31号文”)，老31号文正式确立了房地产开发业务完工的三个核心标准，即1)竣工验收备案;2)投入使用;3)取得初始产权。
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析【摘要】本文旨在探讨房地产企业会计核算中会计与税法存在的差异，并提出解决办法。
在房地产企业会计核算基本原则中，常见问题如收入确认、成本核算等都会影响税法规定的要求。
通过对房地产企业会计与税法的差异进行分析，可以发现在收入、成本、税收等方面存在较大差距。
文章还探讨了如何有效解决会计与税法的差异，建议制定更加明确的会计政策和加强与税收部门的沟通合作。
文章总结了房地产企业会计与税法的差异影响，提出未来发展建议，并展望了相关研究的发展方向。
通过本文的研究，可以为房地产企业在会计与税法管理方面提供参考与帮助。
【关键词】房地产企业、会计核算、税法差异、分析、解决、影响、发展建议、研究展望1. 引言1.1 研究背景房地产行业作为国民经济的支柱产业，在我国经济发展中发挥着重要作用。
随着我国房地产市场的不断繁荣，房地产企业的数量和规模不断增加，会计核算和税法逐渐成为重要的研究课题。
房地产企业作为盈利性企业，其会计核算和税法涉及的内容庞杂复杂，涉及的领域广泛，因此会计与税法之间存在着一定的差异。
房地产企业的会计核算与税法的差异主要体现在会计核算基本原则、会计处理方法、纳税依据和税收政策等方面，这些差异不仅影响着企业的财务报表编制和纳税申报，也对企业的经营决策和财务风险管理产生重要影响。
深入研究房地产企业会计与税法的差异，并探讨如何有效解决这些差异，对于提高房地产企业财务管理水平，促进企业可持续发展具有重要意义。
1.2 研究意义房地产企业的会计核算与税法存在差异是一个普遍存在的问题，这种差异可能会影响企业的财务报表和税务申报，进而影响企业的经营和发展。
深入研究房地产企业会计与税法的差异，分析其影响和解决方法具有重要的意义。
研究房地产企业会计与税法的差异可以帮助企业更好地理解会计和税法规定，提高财务人员的会计核算水平，减少因为规定不清而产生的财务纠纷和风险。
通过分析差异，可以为房地产企业提供合规的财务策略和税务规划，优化企业的财务结构，减少税负，提高企业运营效率和竞争力。
房地产企业“开发成本”税会差异分析(老会计人的经验)
房地产企业“开发成本”税会差异分析（老会计人的经验）房地产企业“开发成本”下核算的项目很多，到底哪些支出应归集在“开发成本”下，开发成本又如何分类，对于“开发成本”，企业所得税和土地增值税的认定标准有哪些区别呢？会计和税法是两个口径，会计做账，关于“开发成本”的核算，依据财会【2013】17号文件第二十六条的规定；企业所得税和土地增值税对于开发成本的认定，分别依据（国税发[2009]31号）第二十七条和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定。
房地产企业“开发成本”下一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费六个二级科目。
一、土地征用及拆迁补偿费1、会计口径土地征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
2、企业所得税土地征用及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
3、土地增值税土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。
4、总结（1）关于“土地征用及拆迁补偿费”会计核算项目和企业所得税前扣除项目基本一致；但对于“土地闲置税”的扣除，企业所得税和土地增值税的处理不同：企业发生的土地闲置费会计核算应该计入“土地征用及拆迁补偿费”，并且可以在企业所得税前扣除，但是不能作为土地增值税的扣除项目。
即在土地增值税清算时，要把“土地闲置费”剔除。
关于房地产企业会计核算与税务处理
ACCOUNTING LEARNING131关于房地产企业会计核算与税务处理的差异探析林馨怡 中国武夷实业股份有限公司摘要：房地产财务涉及销售、成本和融资等多方面，对应的会计核算与税务处理之间的差异性需要深入研究。
本文针对房地产企业会计核算和税务处理的差异进行了分析，并提出了二者协调发展的策略。
关键词：房地产；会计核算；税务处理；差异性；协调引言当前，严峻的宏观经济形势和有关税收法律规定不断颁布，给地产行业发展带来巨大冲击。
做好会计核算和税务处理，是促进房地产业务发展的基础。
房地产开发项目需要历经一个长周期的过程，每个环节都会涉及税务处理问题，且两者之间存在差异性，所以对财务人员专业水平和职业素养要求很高。
企业应高度重视会计核算与税务处理的差异性，并确保二者的协调发展，才有利于企业的可持续发展。
一、房地产企业会计核算与税务处理的理论基础房地产开发可分为项目拿地、施工、房地产销售和最后的清算分配利润四个阶段。
各阶段对应的房地产企业的会计核算包括筹措资金、核算项目成本、核算项目三项费用以及最终对整体项目的工程结算并进行利润分配等。
会计核算是财务报表数据的基础，财务报表能够反映房地产企业在经营期间的所有信息，使管理者可以对企业经营状况进行准确评价和作出经营决策。
房地产税务处理包含拍地阶段的契税等缴纳，销售阶段的增值税及附加、印花税、预缴土地增值税和年度所得税汇算清缴等，清算阶段包含最重要、难度最大的土地增值税清算。
税务处理要在税收法准则的规定下，规范计税、纳税、缴税和清算各个环节，并在满足税收法律规定下，进行一系列的税务筹划和税务分析，有效的税务处理能够为企业争取最大的利润[1]。
二、房地产企业会计核算与税务处理的差异（一）房地产企业增值税的会计核算与税务处理差异目前，中国房地产公司在销售商品房时大多采取的是预售房款等方式。
而按照《企业会计准则第14号—收入》，房地产公司为实现收入确认，必须先将不动产所存在的风险与报酬转移给买方，同时不再拥有继续管理权利，才能够确定收入。
房地产企业成本分摊的税会差异分析
房地产企业成本分摊的税会差异分析要做好房地产企业会计核算，必须根据企业自身业务情况合理设置会计科目，科目规范是会计核算的基础，但也是最重要的。
切不可直接套用别家企业的科目设置。
此外，房地产企业会计核算还有一个重要的事项——分摊，与难度系数较高的制造业分摊方式不同，房地产企业的分摊方式需要从会计、企业所得税、土地增值税三个维度去考虑。
会计和企业所得税的处理两者差异相对较小，但是与土地增值税的处理差异还是比较大的，因为会计准则是全国统一适用的，而土地增值税的适用规定在各省市都存在差异，很多纳税人对土地增值税进行筹划，其实就是对分摊事项而言。
本文从会计、所得税、土地增值税三个方面分析房地产企业核算之分摊的问题。
一、成本对象如何确定房地产企业核算的分摊，是将一项或多项成本费用，分摊到相应的成本对象上去。
虽然会计、所得税、土地增值税存在口径差异，但是在考虑成本对象时仍要兼顾三者。
也就是成本对象的设置，既要便于核算，也要考虑所得税，土地增值税。
会计核算成本对象确定原则一般来说，会计核算对于成本对象，企业需要制定专门的规则，通常有以下两种：1.业态范围的考虑2.工程进度的考虑因为工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，所以工程进度不同的，为避免重复工作，进度差异超过一定期限的应在成本归集时就分开核算。
但对于虽然工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。
3.用地红线范围的考虑房地产企业做项目规划时，如果建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能报建和施工，若与该项目其他物业一起发包的，应了解否可以与该项目其他物业同时完工，还是待日后将这部分用地取得土地使用证后才可建造,以此判断是否需要单列核算。
4.立项范围与土地增值税的考虑以上所有原则，一是需要在会计准则的基础上，二是基于对土地增值税清算的考虑。
在确认成本核算对象时应结合立项判断，同时还应了解项目所在地主管税务机关对土增税清算事项的要求，尽量减少税会差异的产生，导致成本再次被拆分。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
由于《企业会计准则》与税法规定有所不同，致使房地产企业销售未完工产品时，会出现很多财税差异，主要包括收入的确认、成本的确认与结转、流转税等税金的确认与缴纳等等。
正是因为其操作复杂，所以理论界才涌现出很多优秀的文章来介绍各种各样的处理方法。
本文主要从实务出发，站在注册税务师的角度，通过贴近企业实际情况的例子，来说明这些财税差异究竟如何处理才能更好的体现合规、简便的原则。
一、需要明确的几个问题1、财税处理的时间性差异《企业会计准则第14号——收入》第四条规定：“销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；相关经济利益很可能流入企业；相关的己发生的或将发生的成本能够可靠计量。
”所以，实务中，房地产企业通常是在实际交付开发产品时确认会计收入、结转会计成本的。
《国家税务总局关于印发<</SPAN>房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称31号文件）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。
31号文件第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
”31号文件第三条则规定满足以下三个条件中的一个条件，就可以确认开发产品完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。
按照《城市房地产开发经营管理条例》中第十七条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
所以理论上讲，交付使用是在竣工验收后出现的。
但实际情况是，有很多房地产开发项目未经验收就交付使用，有的甚至是未完全竣工就交付使用。
所以，房地产企业财务上通常要做两次收入与成本的计算。
先按照税法规定，在开发项目完工时点计算出计税收入与计税成本，并对已售开发产品的预计毛利与实际毛利差异进行调整；而后在实际交付使用时点，按照会计准则的规定确认营业收入，结转营业成本，对前期已经作出纳税调整的项目予以转回。
2、实际毛利额与预计毛利额差异需要调整31号文件第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”我们这里需要提醒纳税人的是，计税收入与计税成本必须配比，配比原则不仅是会计准则的一般性原则，而且是所得税法明确规定的处理原则。
计算实际毛利额时，如果企业结算的计税成本是开发项目全部的计税成本，对应的计税收入也应该是全部的销售收入，如果企业是按照预收账款中实际收到的预售款确认计税收入，则对应的计税成本也应该按照预售款占全部销售收入的比例来计算。
否则，部分销售收入对应全部的计税成本，会出现实际毛利小于预计毛利的情况。
3、预售阶段营业税金及附加的确认《营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
从这条规定来看，房地产企业预售阶段缴纳的营业税已经不再是预缴性质了，所以应该可以确认营业税金及附加，但由于没有营业收入与其对应，所以房地产企业实际发生的流转税等税金，也可以不确认营业税金及附加，而是通过记入应交税费的借方来核算。
同理，企业预缴所得税时，也不确认所得税费用。
实务中，企业可能有的确认营业税金及附加，有的不确认，有的是通过待摊费用（长期待摊费用）等科目归集的。
我们认为，不管企业如何处理，都要保证对损益最终不产生错误的影响，但对于上市公司、国有企业等对利润比较关注的企业，还是应谨慎处理的。
本文例子则按照不确认营业税金及附加来处理。
4、所得税会计处理按照会计准则规定，账面价值与计税基础的差异（暂时性差异）需要确认递延所得税资产或递延所得税负债，房地产企业将预售款记入预收账款，按规定计税毛利率确认预计毛利并预缴所得税，形成的暂时性差异应确认递延所得税资产，企业通过应交税费借方确认的具有预缴性质的营业税、城建税、教育费及附加，地方教育费及附加，土地增值税等，由于是按税法规定先行扣除的，即未来准予税前扣除的金额与账面价值相等，所以计税基础为零，所以我们认为应该将其确认为递延所得税负债，而不是像有的文章所论述的，以负数形式确认递延所得税资产。
5、计税成本的预提及与实际差异的确认在开发产品完工时点计算计税成本时，可能会发生一些尚无法准确确认成本或尚存在未建造完毕的公共配套设施等情况。
按照31号文件第三十二条规定，尚未取得全额发票的，可按照最高不超过合同总金额的10％预提；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
按照我们对该规定的理解，需要说明的是，文件中规定的“合同总金额”是指全部未完工结算的合同总金额，对于已经完工结算的合同金额，由于应该取得合法票据，所以也不应存在预提的情况；对于预提的公共配套设施的建造费用，如果实际确认金额与预提金额有差异，则首先应保证调整的是该项目的计税成本，其次，按照金额大小或主管税局的要求确认调整预提年度或实际结算年度的计税成本，如果影响不大，主管税局也未明确反对，可以调整结算年度的计税成本。
6、预售收入的分类对于预售收入的分类，主管税局可能会有自己的规定，企业的实际情况也千差万别。
理论上讲，房地产企业未取得预售许可证以前，是不能收款售房的，订金或诚意金也不应确认为计税收入的一部分，但定金、首付款（尤其是银行按揭的首付款）则应确认为计税收入的一部分。
实务中，可能某些房地产企业在取得预售许可证以前就已经通过签订意向书的形式取得一部分销售款，在取得预售许可证以后，房地产企业仍可能会通过这种形式取得一部分销售款，这些收入不应该确认为计税收入，只有通过签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，才是计税收入。
这也是符合《城市商品房预售管理办法》规定的。
实务中，与意向书之类的合同做比较简单的区分，就是预售合同有确定的销售面积与销售金额。
房地产企业可以采用分期收款形式签订《房地产销售合同》。
理论上讲，具有分期收款性质的《房地产预售合同》并不属于分期收款销售开发产品行为，因为会计的分期收款销售通常是开发产品先行交付，受让人分期付款，但实务中，只要《房地产预售合同》明确规定分期收款形式以及还款日期，并且还款日大部分在交付开发产品同时或以后，主管税局也无特别规定，也可以将其视同分期收款销售。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对在项目全部竣工结算前取得的转让房地产的收入，可以预征土地增值税。
从这条规定来说，上述内容也适用于土地增值税预缴的规定。
7、计税成本的归集、分配与汇总计税成本的归集、分配与汇总，主要是按照31号文件规定的方法操作，如果房地产企业为了适应其开发特点，而涉及到特殊的方法或者混合使用规定的方法，则应征得主管税局的同意。
计税成本具体分配原则和方法不是本文论述重点。
8、招待费、广告宣传费计算基数预售开发产品的计税收入，可以作为招待费、广告宣传费的计算基数。
9、所得税汇算清缴纳税申报表填表模式由于目前尚未出现为房地产企业专门设计的所得税纳税申报表，所以在实务中，涉及本文所论述的问题，在所得税纳税申报表中有不同的填报方式，主要有北京模式、沈阳模式，大连模式，青岛模式等等，虽然填报方法各异，但殊途同归，最终对所得税的影响都是一样的，本文采用北京模式。
二、举例说明ABC房地产开发公司系上市公司，执行企业会计准则，所得税税率为25%，流转税综合税率5.6%，土地增值税预缴综合税率2%，预计计税毛利率10%。
2013年2月，该公司聘请某税务师事务所对其2011年、2012年企业所得税汇算清缴进行审核。
注册税务师取得以下资料：综合类：该企业在同一块土地上分期开发两个房地产项目，一期项目2011年1月开工，同年8月开始预售，2012年3月完工，2012年5月开发产品开始交付使用；二期项目2011年9月开始动工，2012年2月开始预售，2012年尚未完工。
一期项目总可售面积20000平方米，2011年，预售12000平方米，2012年1-3月预售3000平方米，其余5000平方米截止2012年年末全部销售完毕。
收入类：一期项目，2011年通过签订意向书收取订金100万元，通过签订《房地产预售合同》收取首付款4000万元，该合同总金额8000万元；2012年1-3月，通过签订《房地产预售合同》收取首付款1000万元，该合同总金额2000万元,4-5月通过签订《房地产销售合同》收取首付款2000万元（已签订100万元意向书的则改签正式合同），该合同总金额4000万元，凡未收回销售款，在2012年3月完工后陆续收回，截止2012年年末，全部收回。
二期项目，2012年通过签订意向书收取订金500万元，通过签订《房地产预售合同》收取首付款6000万元。
成本类一期项目全部计税成本9000万元，其中预提的公共配套设施成本500万元，实际成本为550万元。
费用类2011年发生广告宣传费700万元，招待费200万元，管理人员工资等300万元，办公费100万元；2012年发生广告宣传费100万元，招待费200万元，管理人员工资等300万元，办公费200万元。
注册税务师首先取得该公司记账凭证及明细账等资料进行审核，并与纳税申报表核对。
1、2011年该公司有关会计处理：借：银行存款4100贷：预收账款——订金100——房款4000借：应交税费——应交土地增值税80——应交营业税等229.6贷：银行存款309.6应交土地增值税=4000×2%=80万元，应交营业税等流转税=4100×5.6%=229.6万元。
因为计税收入不包括100万元订金，所以纳税调减税金也不应包括5.6万元（100×5.6%）。
借：管理费用——广告宣传费700——招待费200——办公费100——工资薪金等300贷：银行存款1000应付职工薪酬300借：应付职工薪酬300贷：银行存款300借：递延所得税资产100贷：所得税费用100借：所得税费用76贷：递延所得税负债76该公司递延所得税资产=4000×10%×25%=100万元该公司递延所得税负债=（309.6-5.6）×25%=76万元2、2011年应纳税所得额确定及纳税申报表填报税前可扣除的广告宣传费限额=4000×15%=600万元，实际发生700万元，本年度可扣除600万元，100万元结转下年度扣除。